Bătălia pentru proprietate în blocurile de apartamente

Zeci de locuitori ai clădirii CT3 din zona urbană Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) au stat treji toată noaptea păzind subsolul și facilitățile pe care tocmai le recuperaseră de la dezvoltator.

Dispute privind zona, infrastructura și facilitățile care aparțin proprietății comune și private a locuitorilor din CT3 și dezvoltatorului - Nam Cuong Group - au apărut după 9 ani de funcționare a clădirii de apartamente. 540 de proprietari de apartamente, reprezentând peste 2.000 de locuitori, au ales un Consiliu de Administrație (o organizație care reprezintă proprietarii de apartamente) printr-o adunare a locuitorilor. Consiliul de Administrație a semnat apoi un contract cu Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), o filială a Nam Cuong Group, pentru a administra și opera cele patru clădiri.

Dna Nguyen Thi Thanh Nga, actuala șefă a consiliului de administrație, a declarat că, la sfârșitul anului 2022, locuitorii au descoperit nereguli în veniturile și cheltuielile serviciului de parcare. Administrația clădirii a înregistrat 166 de mașini parcate lunar, dar, potrivit locuitorilor, „există peste 300 de mașini cu abonamente lunare parcate în cele două subsoluri B1 și B2 ale clădirii”. Dezvoltatorul nu a plătit taxele de întreținere a subsolului, în timp ce totul, de la schimbarea becurilor până la administrarea, operarea și întreținerea celor două subsoluri, a fost finanțat din banii locuitorilor.

Ulterior, consiliul de administrație și rezidenții au convenit să rezilieze contractul de administrare a clădirii cu NCP și, simultan, au solicitat dezvoltatorului să furnizeze documente legale care să dovedească dreptul de proprietate asupra subsolului B2. Data predării a fost 31 mai. Deși a fost de acord să rezilieze contractul de administrare, NCP a refuzat să semneze documentele de predare a echipamentelor, a distrus toate datele cardurilor de parcare ale rezidenților și a ocupat subsolul B2 și biroul de administrare de la primul etaj al clădirii A.

Reprezentanții NCP susțin că subsolul B2 și birourile de la primul etaj ale clădirii A sunt proprietatea privată a dezvoltatorului - Nam Cuong Group. Temeiul legal pentru aceasta este un document care confirmă că subsolul este proprietatea privată a dezvoltatorului, semnat cu fostul șef al consiliului de administrare al clădirii CT3 în 2015. Cu toate acestea, reprezentanții locatarilor susțin că subsolul este proprietate comună, conform contractelor de cumpărare a apartamentelor.

Disputa a escaladat când un grup de străini angajați de NCP a apărut la clădirea A. Locuitorii au anunțat rapid grupul, cerând sprijinul tuturor pentru noul consiliu de administrație. Abia odată cu sosirea poliției locale și a multor locuitori, grupul a plecat.

În noaptea de 31 mai, zeci de locuitori au rămas treji, stând de veghe împreună din cauza temerilor că subsolul și birourile de la primul etaj ar putea fi ocupate. „Ne vom proteja drepturile de proprietate asupra celor două subsoluri și vom depune o petiție către autorități pentru a clarifica încălcările comise de unitatea operațională NCP”, a declarat dna Nga.

Situat la 3 km de CT3 în zona urbană Co Nhue, clădirea de apartamente Dreamland Bonanza de pe strada Duy Tan nr. 23 (districtul Nam Tu Liem, Hanoi) se confruntă, de asemenea, cu o dispută între dezvoltator și locuitori cu privire la delimitarea zonelor comune și private, precum și a facilităților.

Conform Legii Locuinței, proprietatea privată într-un bloc de apartamente include suprafața individuală și echipamentele instalate în interiorul apartamentului. Proprietatea comună este suprafața rămasă în afara proprietății private, cuprinzând diverse facilități și dotări, cum ar fi centre comunitare, echipamente și infrastructură tehnică comună. Prin urmare, camerele de filmat și camerele de administrare/operare aparțin proprietății comune a proprietarilor de apartamente.

Totuși, la Dreamland Bonanza, cu 378 de apartamente și peste 1.300 de locuitori, dezvoltatorul, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, susține că camera de filmat și camera de management operațional le aparțin. Compania a numit filiala sa, MSC Vietnam, să administreze această proprietate. Locuitorii nu au fost de acord și, prin urmare, au angajat USEM Vietnam ca și companie de management operațional.

Domnul Ngo Ngoc Linh, un rezident de aici, a povestit că, în timp ce lucra la biroul său, a primit un mesaj în grupul de chat al rezidenților Dreamland Bonanza în care scria: „Au preluat din nou camera de filmat”. Sute de persoane din acest bloc de apartamente au profitat de cele două zile de weekend pentru a se aduna în holul clădirii, luptând pentru a recâștiga controlul asupra administrării clădirii de la consiliul de administrație al dezvoltatorului. „Dar la doar o zi după ce rezidenții s-au dus la muncă, pozițiile operaționale ale clădirii, inclusiv camera de filmat, au fost preluate de dezvoltator”, a spus domnul Linh.

Locuitorii din Dreamland Bonanza s-au adunat în holul clădirii pentru a solicita o soluționare a disputei lor privind managementul și operarea. Fotografie: Furnizată de Consiliul de Administrație.

Pe lângă disputa menționată anterior, acest bloc de apartamente se confruntă și cu un conflict privind alocarea locurilor de parcare la subsol. Conform reglementărilor, locurile de parcare pentru motociclete și biciclete din subsol sunt proprietatea comună a proprietarilor de apartamente, în timp ce locurile de parcare auto sunt în administrarea dezvoltatorului, iar dezvoltatorul nu are voie să includă aceste locuri de parcare în prețul de vânzare, prețul de leasing cu opțiune de cumpărare sau costurile de construcție. Alocarea locurilor de parcare auto trebuie să acorde prioritate proprietarilor de apartamente, înainte de a aloca locuri pentru parcarea publică.

Societatea pe acțiuni Vinaland Real Estate Investment susține că întreaga suprafață a celor trei niveluri ale subsolului, inclusiv parcările pentru motociclete, biciclete și triciclete, este proprietate privată, deoarece nu este inclusă în prețul de vânzare. Cu toate acestea, Consiliul de Administrație care îi reprezintă pe locuitori a declarat că „investitorul nu a furnizat niciun document care să dovedească dreptul de proprietate, cum ar fi decontarea costurilor de construcție pentru parcarea garajului sau un certificat de proprietate”.

O dispută ireconciliabilă a dus la apariția a două consilii de administrare paralele în clădirea de apartamente Dreamland Bonanza, care se ocupă de zonele comune și private deținute atât de dezvoltator, cât și de rezidenți. Clădirea are două recepții, doi agenți de securitate în uniforme albe și albastre la subsol, o cameră de filmat și multe alte zone. Locatarii plătesc lunar taxe de parcare către unitatea de administrare a dezvoltatorului și taxe de serviciu către compania de operare a clădirii.

Consiliul de administrație al clădirii de apartamente Dreamland Bonanza a trimis recent un document Comitetului Popular al districtului Nam Tu Liem, solicitând districtului să solicite investitorului să predea infrastructura tehnică, echipamentele, camera de filmat, camera de management operațional etc., deoarece acestea sunt „proprietate comună a clădirii de apartamente, conform legii”.

Locuitorii au afișat pancarte în semn de protest față de creșterea taxelor de parcare la complexul de apartamente TNR Gold Season pe 19 aprilie. Foto: CTV

Litigiile privind proprietatea asupra apartamentelor sunt frecvente la nivel național. Conform statisticilor Asociației Imobiliare din Vietnam, în 2022, Hanoi avea 129 din 845 de clădiri și complexe cu litigii și procese, în timp ce orașul Ho Chi Minh avea 105 din 935. În Hanoi, pe lângă cazurile menționate mai sus, au avut loc litigii și la Complexul Viet Duc; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (districtul Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho etc.

Dl. Nguyen Manh Khoi, director adjunct al Departamentului pentru Managementul Pieței Locuințelor și Imobiliare ( Ministerul Construcțiilor ), a declarat că una dintre disputele frecvente în clădirile de apartamente se referă la problemele legate de proprietatea comună și privată; întârzieri în contribuțiile și înmânarea fondurilor de întreținere pentru spațiile comune între investitor și rezidenți. „În unele clădiri de apartamente, investitorul și consiliul de administrație care reprezintă rezidenții nu pot ajunge la un acord cu privire la împărțirea spațiilor comune și private și la zonele pe care investitorul le păstrează și nu le vinde sau nu le-a vândut sau închiriat încă. Prin urmare, acest lucru a dus la întârzieri în reglarea conturilor și în înmânarea fondurilor de întreținere timp de 1-3 ani”, a spus dl. Khoi.

Inspectorul-șef al Ministerului Construcțiilor, Nguyen Ngoc Tuan, a semnalat încălcări în multe clădiri de apartamente din cauza încălcărilor legii de către dezvoltatori și a utilizării acestora în scopuri private.

În perioada 2021-2022, Inspectoratul Ministerului Construcțiilor a inspectat 37 de dezvoltatori și 36 de consilii de administrație din 43 de clădiri de apartamente din 16 localități, impunând amenzi administrative în valoare totală de peste 14 miliarde VND unui număr de 20 de dezvoltatori. Inspectoratul a solicitat dezvoltatorilor să ajungă la un acord cu consiliile de administrație cu privire la spațiile comune și echipamentele clădirii de apartamente; să predea consiliilor de administrație toate documentele clădirii de apartamente; și a obligat 5 dezvoltatori să restituie locuitorilor peste 2.000 m2 de teren ocupat.

Articolul următor: De ce sunt frecvente disputele privind proprietatea în blocurile de apartamente?

Împrumut Doan - Vietnam

Legătură sursă: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html