Pentru a face procesul de evaluare a terenurilor mai complet

Determinarea valorii terenurilor este o etapă importantă în procesul de dezvoltare a proiectelor imobiliare. Conform unui studiu recent realizat de Ministerul Construcțiilor , peste 50% dintre proiectele imobiliare se confruntă cu dificultăți, obstacole sau o implementare lentă din cauza dificultăților în determinarea prețurilor terenurilor folosind metoda prețului pieței. În 2022, capacitatea de a determina prețurile și piața a contribuit, de asemenea, la o scădere accentuată a ofertei de proprietăți imobiliare față de 2021.

Evaluarea terenului este un pas important.

În prezent, Ministerul Resurselor Naturale și Mediului colectează opinii de la ministerele, ramurile și agențiile relevante cu privire la modificarea proiectului de Decret 44 și Circulara 36. Printre modificările propuse, există numeroase opinii diferite care gravitează în jurul metodelor actuale de evaluare a terenurilor, în special eliminarea metodei „surplusului”, care este o problemă controversată. Diferența dintre metoda surplusului și cea a surplusului, în ceea ce privește această problemă, dna Do Thi Thu Giang, Director de Servicii de Consultanță la Savills Ho Chi Minh City, expertă cu mulți ani de experiență în evaluare, a declarat că în prezent există multe metode de evaluare diferite și, în funcție de caracteristicile proprietății și de disponibilitatea datelor, vor exista abordări și metode de evaluare adecvate.

De exemplu, a analizat dna Giang, metoda de comparare este potrivită pentru proprietăți imobiliare cu suprafețe mici, iar numărul de tranzacții similare este frecvent. Cu toate acestea, această metodă are limitări în ceea ce privește datele: informațiile colectate despre tranzacții prezintă o diferență între valoarea reală a tranzacției și valoarea tranzacției din contract; detaliile tranzacției nu sunt dezvăluite complet. În cazul proprietăților imobiliare cu suprafețe mari sau al proiectelor de dezvoltare, numărul de proprietăți imobiliare comparabile similare este foarte limitat, ceea ce duce la necesitatea efectuării unor ajustări majore, afectând acuratețea rezultatelor evaluării. Prin metoda coeficientului de ajustare a prețului terenului, coeficientul de ajustare se aplică fix într-o perioadă, fără a reflecta fluctuațiile pieței într-un timp scurt. În plus, coeficientul de ajustare se bazează și pe rezultatele analizei datelor limitate și inexacte privind tranzacțiile funciare.

Între timp, metoda surplusului este mai potrivită pentru evaluarea terenurilor mari aflate în curs de dezvoltare. Această metodă ia venitul estimat minus costul estimat al investiției pentru a obține valoarea rămasă a terenului. „Să presupunem că un teren are o potențială utilizare comercială și de servicii; cu metoda de comparare sau coeficientul de ajustare, valoarea terenului va fi estimată la o valoare specifică. Cu toate acestea, cu metoda surplusului, se poate presupune că terenul este dezvoltat cu diferite tipuri de utilizări comerciale și de servicii, cum ar fi birouri, centre comerciale sau hoteluri, găsind astfel cea mai mare valoare a terenului, asigurând principiul celei mai bune și mai eficiente evaluări a proprietății”, a citat expertul. Într-un alt exemplu, terenul care urmează a fi evaluat este un teren mixt, cu teren rezidențial și teren comercial și de servicii. Astfel, utilizarea metodei de comparare sau a coeficientului de ajustare nu va putea reflecta complet și corect valoarea mixtă din cauza limitării numărului de active comparabile cu rapoarte componente similare în amestec sau a lipsei unui coeficient adecvat.

De fapt, această metodă are și limitări din cauza numeroaselor presupuneri și previziuni subiective. Pentru a minimiza aceste limitări, în timpul procesului de evaluare, poate fi necesară efectuarea de metode suplimentare de comparare și contrast pentru a obține rezultate precise ale evaluării.

Rolul metodei surplusului

Din analiza de mai sus, dna Do Thi Thu Giang consideră că metoda surplusului ar trebui păstrată, deoarece această metodă este potrivită pentru estimarea terenurilor cu potențial de dezvoltare sau reamenajare.

Evaluând în continuare rolul metodei surplusului, dl. Troy Griffiths, director general adjunct al Savills Vietnam, a declarat că, în majoritatea cazurilor, eliminarea metodei de evaluare a surplusului va duce la evaluări mai conservatoare. „Fondurile funciare care sunt planificate pentru dezvoltarea proiectelor vor fi evaluate mai precis prin metoda surplusului. Această metodă arată rentabilitatea generală a proiectului, precum și indicatori financiari care arată dacă proiectul este sustenabil financiar sau nu”, a declarat dl. Troy Griffiths.

„În Vietnam, întrucât guvernul discută actualizări importante ale procesului de evaluare a terenurilor, este de înțeles că se ia în considerare eliminarea metodei reziduale, deoarece aceasta se bazează pe numeroase variabile subiective. Atunci când se implementează orice metodă nouă, ar trebui luată în considerare o metodă cu o integritate mai mare și mai puțini factori subiectivi. Cu toate acestea, metoda reziduală ar trebui aplicată în mod corespunzător, ca metodă de evaluare acceptată și aplicată”, a adăugat directorul general adjunct al Savills.

În cazul în care metoda reziduală este eliminată, există încă o serie de alte metode de evaluare; dar el observă că problema cea mai fundamentală este pur și simplu comparația directă. Scopul evaluării este de a simula comportamentul pieței pentru a determina valoarea de piață. Majoritatea cumpărătorilor se bazează adesea exclusiv pe valoarea proprietăților similare din apropiere pentru a determina valoarea proprietății lor.

Experții spun că metoda reziduală sau metoda ipotetică este aplicată destul de eficient în multe țări. Băncile, instanțele și arbitrajele acceptă și dezbat adesea variabilele utilizate. Aceasta este pur și simplu metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) cu variabile mai subiective, deci este mai puțin populară decât alte metode.

Comentariu (0)