Prețurile terenurilor sunt umflate, ceea ce face ca visul de a deține o casă să fie din ce în ce mai îndepărtat.

VTV.vn - Numai în ultimii 5 ani, Hanoi a fost lider în creșterea prețurilor la proprietăți imobiliare, cu 112%; Hai Phong a crescut cu 71%, în timp ce Da Nang și Ho Chi Minh City au înregistrat creșteri de aproape 1,5 ori.

Prețurile terenurilor sunt umflate nejustificat.

Prețurile terenurilor reprezintă întotdeauna o preocupare majoră pentru mulți oameni, inclusiv pentru investitori și cei care doresc să cumpere terenuri pentru locuințe sau pentru construirea de case. Cu toate acestea, timp de mulți ani, prețurile terenurilor au fost umflate în mod nerezonabil, având un impact negativ asupra societății, distorsionând alocarea resurselor și prezentând un risc de instabilitate macroeconomică... Aceasta este una dintre cele patru consecințe ale stabilirii prețului terenurilor în funcție de forțele pieței.

Numai în ultimii cinci ani, Hanoi a fost liderul țării în ceea ce privește creșterile de prețuri la proprietăți imobiliare, cu 112%; Hai Phong a înregistrat o creștere de 71%, în timp ce Da Nang și Ho Chi Minh City aproape și-au dublat prețurile. Această creștere anormală a prețurilor nu este determinată de cererea reală, ci mai degrabă de speculații, acumulare de proprietăți și, în special, de evaluarea terenurilor bazată pe comparații cu licitații sau proiecte „la modă” din zona înconjurătoare. Acest lucru creează un cerc vicios de creșteri necontrolate de prețuri, prețurile ulterioare urmând întotdeauna precedentele.

În comuna Dong Anh, Hanoi, agenții imobiliari spun că această zonă este în prezent cea mai atractivă locație de investiții din capitală... Pentru că acum doi ani, prețul pe metru pătrat aici era mai mic de 50 de milioane de VND, dar acum, din cauza unei serii de proiecte rezidențiale de lux dezvoltate în apropiere, prețurile terenurilor au crescut de patru ori. La mai mult de 3 km distanță, chiar dacă este mai departe de proiectele rezidențiale de lux, prețurile terenurilor cresc și ele în concordanță cu zona centrală.

Timp de mulți ani, în numeroase localități, în special în Hanoi, prețurile terenurilor nu au reflectat valoarea lor reală, ci au fost determinate de scheme organizate de manipulare a prețurilor. Un exemplu tipic este utilizarea prețurilor maxime de licitație ca punct de referință, urmată de creșterea simultană a prețurilor conexe. Deși calea de urmat este neclară, prețurile terenurilor de aici fluctuează în prezent în jurul a 140 de milioane VND/m2. În mod remarcabil, în urmă cu aproximativ doi ani, prețurile terenurilor de aici erau de doar aproximativ 30 de milioane VND/m2. Prețurile terenurilor cresc și scad nu numai datorită forțelor pieței, ci sunt determinate și de o comunitate locală de afaceri imobiliare.

Unul dintre principalele motive ale inflației nerezonabile a prețurilor terenurilor este modul în care autoritățile locale stabilesc tabelele de prețuri ale terenurilor și coeficienții de ajustare. Tabelele actuale ale prețurilor terenurilor emise de autoritățile locale sunt adesea semnificativ mai mici decât prețurile tranzacțiilor de pe piață. Cu toate acestea, la calcularea taxelor de utilizare a terenurilor, a obligațiilor financiare și a compensațiilor pentru defrișarea terenurilor, se aplică coeficienți de ajustare. Acești coeficienți se bazează adesea pe tranzacții de referință umflate anterior.

Dl. Nguyen Chi Thanh, vicepreședinte al Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, a declarat: „În țările dezvoltate de top, precum SUA și Australia, certificatul de proprietate include informații despre prețul de vânzare, pe care le folosesc pentru a stabili impozitele, iar acest preț fluctuează. Dacă Vietnamul dorește să fie recunoscut ca o economie de piață, nu putem avea o lege nescrisă în care prețurile să doar crească și niciodată să scadă.”

Dl. Nguyen Quoc Hiep, președintele Asociației Antreprenorilor de Construcții din Vietnam, a declarat: „Metoda de evaluare a terenurilor din Legea funciară din 2024 utilizează o unitate de consultanță. Această unitate de consultanță este o organizație care decide toate prețurile terenurilor. Cred că aceasta este o abordare inexactă.”

În prezent, în Hanoi, un preț al unui apartament de 100 de milioane de VND/m² este considerat normal.

Visul de a deține o casă se spulberă.

În prezent, în Hanoi, un preț al unui apartament de 100 de milioane VND/m² este considerat normal. În unele locuri, ajunge chiar și la 300 de milioane VND/m². Acest preț aparent exorbitant este, de fapt, real. Comparativ cu acum 10 ani, este de 5 până la 10 ori mai mare. La acea vreme, prețul mediu al unui apartament în Hanoi era de aproximativ 20 de milioane VND/m². Anul acesta, prețul a crescut la aproape 80 de milioane VND/m², fără a include proiectele de lux. Speculatorii exploatează adesea sistemul de evaluare a terenurilor bazat pe piață din Legea Funciară pentru a umfla prețurile terenurilor, creând o bulă artificială și îndepărtând visul de a deține o casă pentru multe familii.

Potrivit experților, costurile terenurilor reprezintă adesea până la 40% din prețul unui produs imobiliar. Acest lucru se întâmplă în ciuda faptului că alți factori, cum ar fi taxele de utilizare a terenurilor (deja plătite în temeiul vechii Legi funciare), materialele de construcție și costurile cu forța de muncă, nu au crescut semnificativ. Cu toate acestea, speculanții folosesc adesea metoda de evaluare a terenurilor bazată pe piață din Legea funciară ca justificare pentru a umfla prețurile terenurilor, a crește prețurile locuințelor și a crea creșteri artificiale ale prețurilor.

Dl. Nguyen Van Dinh, președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, a declarat: „În Hanoi și Ho Chi Minh City, prețurile caselor și proprietăților imobiliare au crescut brusc. Motivul fundamental este oferta și cererea. Cererea este foarte mare sub diverse forme: cerere de locuințe, cerere de investiții, locuințe pentru multe sectoare, în special locuințe pentru muncitori, funcționari publici și lucrători în producție, care sunt insuficiente. Această lipsă duce la haos pe piață.”

Anul acesta, din cele peste 40.000 de apartamente noi lansate în cele mai mari două piețe, Hanoi și Ho Chi Minh City, peste 95% se află în segmentul high-end, cu prețuri cuprinse între 76-80 de milioane VND/m2. Nu mai există apartamente de gamă medie cu prețuri cuprinse între 35-40 de milioane VND/m2, așa cum era cazul acum câțiva ani. Prețurile ridicate ale terenurilor vor crește costul de cumpărare, închiriere sau utilizare a terenurilor, ceea ce va duce la costuri totale de investiție mai mari pentru fiecare proiect, reducând astfel profiturile potențiale... Acesta este un factor major care are impact asupra investitorilor străini care participă la piața imobiliară vietnameză.

Michael Piro, CEO al Indochina Capital, a comentat: „Când piața dă semne de speculații puternice, prețurile terenurilor depășind cu mult valoarea lor economică reală, de obicei încetinim puțin ritmul, stând deoparte pentru a observa în loc să urmărim «febra».”

Dl. Koen Soenens, directorul Parcului Industrial Deep C din Hai Phong, a comentat: „Realitatea este că, în cadrul aceluiași proiect, faza 1 are un preț diferit, în timp ce faza 2 a proiectului are un preț mai mare al terenului, bazat pe valoarea de piață.”

4,1 milioane de miliarde de VND este suma de capital pe care instituțiile de credit au împrumutat-o ​​sectorului imobiliar.

Prețurile ridicate ale terenurilor creează inadecvări în alocarea resurselor.

4,1 milioane de miliarde de VND este suma de capital pe care instituțiile de credit au împrumutat-o ​​sectorului imobiliar. Această cifră este de patru ori mai mare decât capitalul total de investiții publice din întreaga țară în acest an și reprezintă o creștere a creditării de aproape 17% față de sfârșitul anului trecut. Totuși, cât de eficient este acest flux de capital pentru economie și va cauza o creștere ridicată a creditării în domeniul imobiliar o repetare a riscurilor unei bule imobiliare și a datoriilor neperformante pentru sistemul bancar care au avut loc cu mulți ani în urmă?

În fiecare zi, domnul și doamna Lieu vin să se ocupe de grădinile de legume ale familiei lor. În mod ironic, terenul pe care cultivă legume este de fapt terenul unor vile de miliarde de dolari, care în prezent sunt nefolosite. O cantitate imensă de resurse sociale este irosită pe proiecte abandonate și nelocuite.

Conform estimărilor, sectorul imobiliar contribuie în prezent direct cu doar aproximativ 3,5% la PIB, dar atrage aproape un sfert din capitalul total al întregii economii. Acest lucru arată că productivitatea capitalului din sectorul imobiliar este foarte scăzută.

Sute de vile erau cândva goale, doar câteva familii locuind acolo. Sute de miliarde de dongi stau neocupați în aceste proprietăți. Cu cât locația este mai centrală, cu cât orașul este mai mare și cu cât terenul este mai scump, cu atât proprietățile devin mai neocupate. Visul de a se îmbogăți prin speculații imobiliare a devenit acum o povară pentru mulți investitori și bănci, distorsionând potențialul de creștere al țării.

În realitate, capitalul care intră în sectorul imobiliar circulă ciclic: Băncile acordă împrumuturi dezvoltatorilor imobiliari pentru a construi case - Băncile acordă împrumuturi și investitorilor imobiliari pentru a cumpăra case - Dezvoltatorii imobiliari folosesc banii primiți de la investitorii imobiliari pentru a investi în proiecte noi și a construi mai multe case. Potrivit experților economici, într-o oarecare măsură, acest lucru contrazice principiul economic normal conform căruia creditul ar trebui să se îndrepte către sectoarele productive ale economiei.

Dl. Mac Quoc Anh, vicepreședinte al Asociației Întreprinderilor Mici și Mijlocii din Hanoi, a comentat: „Injecția excesivă de credite în sectorul imobiliar va afecta direct industriile prelucrătoare, comercială și de servicii. Acest lucru se datorează faptului că acestea sunt sectoarele care creează multe locuri de muncă.”

Conform estimărilor, prețurile terenurilor au crescut de 3,12 ori în ultimii 10 ani. Acesta este și motivul pentru care sectorul imobiliar atrage mult capital de la investitori individuali, companii autohtone, companii de investiții străine directe și chiar instituții de credit...

Dl. Tran Duc Anh - Director Macroeconomie și Strategie de Piață la KB Securities Vietnam, a declarat: „Ratele dobânzilor la credite sunt de obicei mai mari decât ratele dobânzilor obișnuite pentru activități de producție și afaceri. Mai important, creditele imobiliare au garanții.”

Dr. Pham Thi Hoang Anh - Director adjunct al Academiei Bancare, a declarat: „Activele colaterale provin în principal de pe piața imobiliară. Prin urmare, dacă piața imobiliară trece printr-o fază de bulă și intră în recesiune, aceasta va crea riscuri potențiale, care pot fi considerate riscuri pentru sistemul bancar și financiar, în special legate de problema creanțelor neperformante.”

În cadrul acestei sesiuni a Adunării Naționale, Guvernul a elaborat și a prezentat o serie de propuneri privind mecanismele și politicile menite să înlăture dificultățile și obstacolele în implementarea legilor funciare... Acest lucru este văzut ca un semnal pozitiv pentru rezolvarea problemelor și pentru crearea unei piețe sănătoase atât pentru cetățeni, cât și pentru întreprinderi. Numai atunci când prețurile terenurilor vor fi gestionate strict de către stat, în mod public și transparent, vor fi eradicate speculațiile, manipulările și inflația prețurilor, iar interesele cetățenilor și ale întreprinderilor vor fi asigurate în mod armonios.

Sursă: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm