Abordarea blocajului ofertei de imobiliare.

Condițiile pentru primirea transferului drepturilor de utilizare a terenurilor pentru proiecte de locuințe comerciale trebuie extinse.

În cadrul celei de-a 8-a sesiuni a celei de-a 15-a Adunări Naționale , Guvernul a prezentat Adunării Naționale un proiect de rezoluție privind pilotarea implementării proiectelor de locuințe comerciale prin acorduri privind drepturile de utilizare a terenurilor (sau drepturile de utilizare a terenurilor existente), cu aplicare la nivel național, în vederea eliminării dificultăților juridice pentru proiectele de locuințe comerciale la scara zonelor urbane (sub 20 de hectare). Dacă va fi aprobat de Adunarea Națională, acesta va fi implementat pentru o perioadă de 5 ani, începând cu 1 ianuarie 2025.

Descurcarea nodurilor în mai multe proiecte

Potrivit ministrului Resurselor Naturale și Mediului , Do Duc Duy, începând cu 1 iulie 2015, Legea Locuințelor din 2014 prevede diferit față de Legea Funciară. În consecință, condițiile pentru utilizarea terenurilor în vederea implementării proiectelor de locuințe sociale sunt ca terenul să aibă deja un drept de utilizare a terenului pentru teren rezidențial sau teren rezidențial și alte terenuri; în cazul primirii unui transfer al dreptului de utilizare a terenului, acesta trebuie să fie teren rezidențial.

Această reglementare, continuată la punctul b, clauza 1 și clauza 6 a articolului 127 din Legea funciară din 2024, a restrâns cazurile de implementare a proiectelor de locuințe sociale la scară urbană, în special în zone noi sau în zone fără terenuri rezidențiale existente.

„De fapt, limita maximă de alocare a terenurilor pentru terenuri rezidențiale destinate gospodăriilor și persoanelor fizice a fost de-a lungul anilor de 400 m2, restul fiind teren agricol în cadrul aceleiași parcele. Prin urmare, dacă investitorii dobândesc drepturi de folosință pe terenuri în zone rezidențiale, nu pot face acest lucru”, a declarat ministrul Resurselor Naturale și Mediului.

În plus, majoritatea proiectelor imobiliare sunt dezvoltate pe terenuri care inițial nu au fost desemnate ca teren rezidențial, iar planurile detaliate ale proiectului includ diverse tipuri de terenuri, cum ar fi terenuri rezidențiale, terenuri pentru transport, spații verzi etc. Prin urmare, conform prevederilor punctului b, clauza 1, articolul 127 din Legea funciară din 2024, multe proiecte nu pot fi implementate în practică.

Proiectul de rezoluție a fost elaborat pentru a aborda dificultățile de aprovizionare a proiectelor imobiliare pe fondul creșterii prețurilor la proprietăți, parțial din cauza accesului limitat al investitorilor la terenuri. „Este necesar să se extindă condițiile de primire a transferurilor de drepturi de utilizare a terenurilor pentru implementarea proiectelor de locuințe comerciale, contribuind la reducerea reclamațiilor cetățenilor; asigurând echitatea în accesul la terenuri între investitori și localități și menținând o ofertă stabilă de locuințe comerciale”, a declarat ministrul Do Duc Duy.

O zonă rezidențială comercială din Districtul 7, orașul Ho Și Min. Fotografie: HOANG TRIEU

Conform declarațiilor guvernului, această rezoluție se va aplica la nivel național proiectelor imobiliare în patru cazuri: primirea drepturilor de utilizare a terenurilor; drepturile de utilizare a terenurilor existente; drepturile de utilizare a terenurilor existente și primirea drepturilor de utilizare a terenurilor; și implementarea de proiecte de locuințe comerciale pe terenuri deținute de facilități care trebuie relocate din cauza poluării mediului sau de facilități care trebuie relocate conform planificării urbane sau de construcție.

În ceea ce privește condițiile de implementare a unui proiect de locuințe sociale printr-un acord privind drepturile de utilizare a terenurilor sau drepturile de utilizare a terenurilor existente, investitorii care implementează proiecte de locuințe sociale trebuie să utilizeze unul sau mai multe dintre următoarele tipuri de terenuri: teren agricol; teren neagricol, altul decât terenul rezidențial; teren rezidențial și alte terenuri din cadrul aceleiași parcele, în cazul unui acord privind drepturile de utilizare a terenurilor; și trebuie să îndeplinească anumite criterii.

Ar trebui pilotat la scară mică.

Discutând această problemă, mulți deputați ai Adunării Naționale au convenit, în principiu, asupra necesității emiterii unei rezoluții pentru a elimina dificultățile și obstacolele în implementarea proiectelor de investiții și afaceri în construcția de noi locuințe. Deputatul Tran Hoang Ngan (din delegația orașului Ho Chi Minh) a recunoscut că implementarea acestei politici ar avea un efect de domino în sprijinirea dezvoltării socio-economice a țării, în special în eliminarea dificultăților în construcția de noi locuințe, creând condiții favorabile pentru utilizatorii de terenuri și investitori pentru a implementa proactiv noi proiecte de locuințe și proiecte de dezvoltare urbană, contribuind la rezolvarea nevoilor de locuințe ale populației.

Cu toate acestea, au fost ridicate și câteva îngrijorări. Reprezentantul Do Van Yen (din provincia Ba Ria - Vung Tau) a susținut că propunerea din proiectul de rezoluție de a include o gamă foarte largă de terenuri pentru proiectul pilot este incompatibilă cu Legea funciară. În plus, el a sugerat că, dacă se va implementa un program pilot, acesta ar trebui să fie la o scară mai mică, concentrându-se pe provinciile și orașele cu nevoi urgente de locuințe și nu extinzându-se la nivel național.

Reprezentantul Yen a sugerat, de asemenea, că Guvernul ar trebui să efectueze o evaluare a impactului pentru a evita situațiile de „abuz asupra politicilor de acumulare a terenurilor agricole” sau de „legalizare a încălcărilor”, pentru a introduce reglementări mai stricte, mai rezonabile și mai eficiente.

Exprimând opinia că starea actuală a locuințelor sociale din toate localitățile trebuie reevaluată, deputata Adunării Naționale Nguyen Thi Thu Ha (delegația Quang Ninh) a afirmat că multe proiecte și construcții de locuințe sociale rămân neocupate, vacante sau au proceduri legale incomplete. Oferta și cererea pe piața locuințelor sociale variază de la o localitate la alta și „nu fiecare localitate are aceeași cerere”.

Reprezentantul Ha a sugerat că este necesară o evaluare a stării actuale a locuințelor sociale pentru a înțelege cererea și oferta pieței în localități înainte de aprobarea proiectului. Guvernul și agențiile relevante trebuie să efectueze o evaluare amănunțită; să ia în considerare dacă programul pilot ar trebui selectat în funcție de regiunile sau localitățile și zonele adecvate și să specifice locațiile.

„Programul pilot, așa cum este propus în proiect, ar putea duce la formarea de organizații, persoane fizice și companii imobiliare care exploatează cumpărarea, vânzarea și transferul de terenuri, acumulând și consolidând terenuri fără a le utiliza eficient, apoi profitând și transformând mijloacele de producție în inputuri în așteptarea implementării proiectelor de locuințe sociale”, a avertizat dna Ha.

În raportul de verificare, președintele Comitetului Economic, Vu Hong Thanh, a declarat, de asemenea, că unii membri ai comitetului erau îngrijorați de faptul că permiterea acordurilor de achiziționare a drepturilor de utilizare a terenurilor pentru terenuri nerezidențiale pentru proiecte de locuințe sociale ar duce la o creștere bruscă a prețurilor terenurilor agricole și a altor tipuri de terenuri. Acest lucru ar putea cauza numeroase dificultăți pentru cetățeni și întreprinderi, precum și pentru stat în ceea ce privește achiziționarea de terenuri și compensarea acestora.

Președintele Comitetului Economic a solicitat Guvernului să revizuiască și să clarifice aplicarea mecanismului pilot prin acorduri privind achiziționarea drepturilor de utilizare a terenurilor sau a drepturilor de utilizare a terenurilor existente pentru terenuri agricole și neagricole (comerciale, de servicii) pentru a evita abuzul de această politică.

Evitați conversia pe scară largă.

Vicepreședintele Comisiei pentru Știință, Tehnologie și Mediu a Adunării Naționale, Nguyen Phuong Tuan, a fost de acord că rezoluția ar trebui implementată la nivel național pentru a asigura echitatea între localități, a evita complexitatea în reglementarea criteriilor și condițiilor și a preveni apariția unui mecanism de „cerere și acordare de granturi”. Cu toate acestea, el a sugerat ca agenția de elaborare a proiectului de lege să includă reglementări specifice pentru a preveni conversia pe scară largă a utilizării terenurilor după intrarea în vigoare a regulamentului, ceea ce ar putea afecta nu numai bunăstarea socială, ci și securitatea alimentară.

Revizuirea planurilor de utilizare a terenurilor pentru fiecare localitate.

Reprezentantul Nguyen Truc Son (delegația Ben Tre) a declarat că proiectul de rezoluție prezintă unele diferențe față de Legea investițiilor (modificată), Legea funciară (modificată) și Legea locuințelor (modificată) adoptate recent de Adunarea Națională. Atunci când se pilotează proiecte, trebuie revizuite planul național de utilizare a terenurilor, planificarea utilizării terenurilor și, în special, planurile locale de utilizare a terenurilor. El a întrebat dacă proiectele care nu sunt incluse în planificarea rezidențială sau urbană ar fi fezabile dacă ar fi pilotate.

Dl. LE HOANG CHAU , Președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA):

Regulamente care detaliază determinarea zonelor de investiții.

HoREA a înaintat o propunere Comitetului Popular din orașul Ho Și Min și departamentelor relevante pentru comentarii cu privire la Decizia 83/2024/QD-DT a Comitetului Popular din orașul Ho Și Min. În consecință, se sugerează ca regulamentul din Clauza 1, Articolul 2 să fie revizuit și modificat pentru a specifica în detaliu zonele în care investitorii în proiecte imobiliare și de locuințe au voie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică către persoane fizice pentru autoconstrucția de case în comune, cu excepția orașelor din cele cinci districte Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi și Can Gio, și care nu sunt supuse licitației pentru drepturile de utilizare a terenurilor pentru proiecte de construcție de locuințe, așa cum este stipulat.

Întrucât, conform articolului 31, alineatul 6, din Legea privind afacerile imobiliare din 2023, investitorul unui proiect imobiliar sau al unui proiect de construcție de locuințe are voie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică pentru terenuri care nu sunt situate în sectoare, districte sau orașe din zone urbane speciale de tip I, tip II și tip III; și care nu sunt supuse licitației drepturilor de utilizare a terenurilor pentru proiecte de construcție de locuințe, așa cum este prevăzut în Legea funciară. Pentru alte zone, Comitetul Popular provincial va determina, pe baza condițiilor locale, zonele în care investitorul proiectului are voie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică către persoane fizice pentru autoconstrucția de locuințe.

Dl. NGO DUC SON , Director General al DRH Holdings JSC:

Crearea de oportunități pentru cumpărătorii de locuințe.

Din punct de vedere istoric, pentru a implementa proiecte de locuințe, implementarea proiectelor de locuințe sociale a necesitat îndeplinirea unor condiții precum: conformitatea cu planificarea utilizării terenurilor la nivel de district; conformitatea cu planificarea urbană și în construcții; și conformitatea cu programele și planurile locale de dezvoltare a locuințelor aprobate. În practică, suprapunerea și conflictul dintre Legea funciară și Legea locuințelor a crescut, distorsionând piețele de capital și imobiliare și sporind riscurile atât pentru întreprinderi, cât și pentru investitori, precum și pentru cei care au nevoie de locuințe. Programul pilot propus de guvern va revitaliza piața de capital, va stabiliza și va reduce povara financiară asupra întreprinderilor, va scurta timpul și costul pregătirii investițiilor în proiecte, va crește transparența pieței și va oferi cumpărătorilor de locuințe acces la locuințe accesibile. Eliminarea acestui blocaj ar putea „salva” milioane de întreprinderi care au așteptat ani de zile.

S. Nhung a scris

Sursă: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm