Rezolvarea problemelor legate de aprovizionarea cu imobiliare

Este necesară extinderea condițiilor pentru primirea transferului drepturilor de utilizare a terenurilor în vederea realizării de proiecte de locuințe comerciale.

La cea de-a 8-a sesiune a celei de-a 15-a Adunări Naționale (AN), Guvernul a înaintat AN un proiect de rezoluție privind pilotarea implementării proiectelor de locuințe comerciale (NƠTM) prin acorduri privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor (QSDD) sau prin acorduri privind QSDD cu aplicare la nivel național, pentru a elimina dificultățile juridice pentru proiectele NƠTM la scara zonelor urbane (sub 20 de hectare). Dacă va fi aprobat de AN, acesta va fi implementat în termen de 5 ani, începând cu 1 ianuarie 2025.

Descurcarea multor proiecte

Potrivit ministrului Resurselor Naturale și Mediului, Do Duc Duy, începând cu 1 iulie 2015, Legea Locuințelor din 2014 are reglementări diferite față de Legea Funciară. Prin urmare, condiția pentru utilizarea terenurilor în scopul implementării unui nou proiect de dezvoltare rurală este deținerea dreptului de utilizare a terenurilor rezidențiale sau a terenurilor rezidențiale și a altor terenuri; în cazul primirii dreptului de utilizare a terenurilor, acestea trebuie să fie terenuri rezidențiale.

Această reglementare continuă să fie moștenită la articolul 127, punctul b, clauza 1 și clauza 6, din Legea funciară din 2024, care a restrâns cazurile de implementare a proiectelor NƠTM la scara zonelor urbane, în special în zonele noi și în zonele fără teren rezidențial.

„În realitate, limita maximă de alocare a terenurilor pentru gospodării și persoane fizice în timp este de 400 de metri pătrați, restul fiind teren agricol în aceeași parcelă, așa că, chiar dacă investitorii primesc transfer de drepturi de folosință a terenurilor în zone rezidențiale, nu pot face acest lucru”, a declarat ministrul Resurselor Naturale și Mediului.

În plus, majoritatea proiectelor imobiliare sunt implementate pe terenuri care inițial nu sunt terenuri rezidențiale, iar planificarea detaliată a proiectului include și multe tipuri diferite de terenuri, cum ar fi: terenuri rezidențiale, terenuri pentru trafic, terenuri verzi... Prin urmare, conform prevederilor punctului b, clauza 1, articolul 127 din Legea funciară din 2024, multe proiecte nu pot fi implementate în practică.

Proiectul de rezoluție a fost elaborat pentru a rezolva dificultățile în furnizarea de proiecte imobiliare în contextul creșterii prețurilor la proprietăți imobiliare, parțial din cauza dificultății de accesare a terenurilor pentru investitori. „Este necesar să se extindă condițiile de primire a transferului drepturilor de utilizare a terenurilor pentru implementarea de noi proiecte rurale, contribuind la limitarea reclamațiilor din partea oamenilor; asigurând echitatea în accesul la terenuri între investitori și localități, menținând o ofertă stabilă de noi proiecte rurale”, a declarat ministrul Do Duc Duy.

O zonă rezidențială comercială din Districtul 7, orașul Ho Și Min. Fotografie: HOANG TRIEU

Conform declarațiilor Guvernului, această rezoluție se aplică la nivel național proiectelor organizațiilor de afaceri imobiliare în 4 cazuri: primirea drepturilor de utilizare a terenurilor; deținerea drepturilor de utilizare a terenurilor; deținerea drepturilor de utilizare a terenurilor și primirea drepturilor de utilizare a terenurilor; implementarea proiectelor NƠTM pe terenuri ale unităților care trebuie relocate din cauza poluării mediului, unități care trebuie relocate conform planificării construcțiilor și planificării urbane.

În ceea ce privește condițiile de implementare a unui nou proiect de dezvoltare rurală printr-un acord privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor sau deținerea de drepturi de utilizare a terenurilor, investitorul implementează un nou proiect de dezvoltare rurală pentru unul sau mai multe tipuri: teren agricol; teren neagricol, altul decât terenul rezidențial; teren rezidențial și alte terenuri din aceeași parcelă ca în cazul unui acord privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor; odată cu acestea, acesta trebuie să îndeplinească anumite criterii.

Ar trebui pilotat la scară mică

Discutând această problemă, mulți deputați ai Adunării Naționale au fost, în principiu, de acord cu necesitatea emiterii unei rezoluții pentru a elimina dificultățile și obstacolele în implementarea proiectelor de investiții și desfășurarea de afaceri în noile zone rurale. Deputatul Tran Hoang Ngan (delegația HCMC) a recunoscut că implementarea acestei politici va avea un efect de propagare în sprijinirea dezvoltării socio-economice a țării, în special în eliminarea dificultăților în construirea de noi zone rurale, creând condiții favorabile pentru ca utilizatorii de terenuri și investitorii să fie proactivi în implementarea de noi zone rurale și proiecte de dezvoltare urbană, contribuind la rezolvarea nevoii de terenuri rezidențiale și locuințe pentru populație.

Există însă și multe îngrijorări. Delegatul Do Van Yen (delegația Ba Ria - Vung Tau) a declarat că propunerea din proiectul de rezoluție privind o gamă foarte largă de terenuri pentru proiectul pilot nu este în conformitate cu Legea funciară. În plus, dacă se dorește implementarea unui proiect pilot, acesta ar trebui implementat la o scară mai restrânsă, concentrându-se pe provinciile și orașele cu nevoi urgente de locuințe, nu extinzându-se la nivel național.

Delegatul Yen a sugerat, de asemenea, că Guvernul trebuie să evalueze impactul, să evite situația de „profitare a politicilor pentru a ocupa terenuri agricole” sau de „legalizare a încălcărilor”, pentru a veni cu reglementări mai stricte, mai rezonabile și mai eficiente.

Exprimând opinia că este necesară reevaluarea situației actuale a NTM în toate localitățile, adjunctul Nguyen Thi Thu Ha (delegația Quang Ninh) a afirmat că există încă multe proiecte, lucrări și NTM care nu au fost finalizate, sunt lăsate goale, abandonate sau nu au finalizat procedurile legale. Oferta și cererea pe piața NTM depind în continuare de fiecare localitate și „nu fiecare localitate are nevoie”.

Delegatul Ha a sugerat că trebuie să existe o evaluare a situației actuale a Noii Zone Rurale pentru a înțelege cererea și oferta pieței din localități înainte de aprobarea proiectului. Guvernul și agențiile relevante trebuie să efectueze o evaluare amănunțită; să ia în considerare dacă proiectul pilot ar trebui să aleagă o regiune sau o localitate sau zonă potrivită și trebuie să aibă o adresă specifică.

„Proiectul pilot, așa cum este propus în proiect, ar putea duce la formarea de organizații, persoane fizice și organizații de afaceri imobiliare care profită de cumpărarea, vânzarea, transferul, colectarea și combinarea terenurilor, neutilizând terenul în mod eficient, apoi profitând și transformând materialele de producție în inputuri în așteptarea implementării noului proiect de dezvoltare rurală”, a avertizat dna Ha.

În raportul de analiză, președintele Comitetului Economic, Vu Hong Thanh, a mai spus că în cadrul comitetului au existat opinii îngrijorate de faptul că permiterea acordurilor de primire a drepturilor de utilizare a terenurilor, altele decât terenurile rezidențiale, în scopul implementării de noi proiecte de dezvoltare rurală, ar duce la o febră a prețurilor la terenurile agricole și la alte tipuri de terenuri. Acest lucru ar putea cauza numeroase dificultăți pentru oameni și întreprinderi, precum și pentru stat atunci când acesta trebuie să recupereze și să compenseze terenurile.

Președintele Comisiei Economice a propus ca Guvernul să revizuiască și să clarifice aplicarea mecanismului pilot prin acorduri privind primirea dreptului de utilizare sau deținerea dreptului de utilizare a terenurilor agricole și neagricole (comerciale și de servicii) pentru a evita abuzurile de politici.

Evitați conversia pe scară largă

Vicepreședintele Comisiei pentru Știință, Tehnologie și Mediu a Adunării Naționale, Nguyen Phuong Tuan, a fost de acord că rezoluția ar trebui implementată la nivel național pentru a asigura echitatea între localități, a evita complicațiile în reglementarea criteriilor și condițiilor și a evita apariția unui mecanism de tip „cerere-grant”. Cu toate acestea, el a sugerat ca agenția de elaborare a proiectului să aibă reglementări specifice pentru a evita situația în care, după intrarea în vigoare a reglementărilor, conversia pe scară largă a utilizării terenurilor să afecteze nu doar securitatea socială, ci și securitatea alimentară.

Revizuirea planurilor de utilizare a terenurilor pentru fiecare localitate

Deputatul Nguyen Truc Son (delegația Ben Tre) a declarat că proiectul de rezoluție conține unele puncte diferite față de Legea investițiilor (modificată), Legea funciară (modificată) și Legea locuințelor (modificată) adoptate recent de Adunarea Națională. În cadrul pilotării proiectului, este necesară revizuirea planificării naționale a utilizării terenurilor, a planurilor de utilizare a terenurilor, în special a planurilor locale de utilizare a terenurilor. Dacă vor fi pilotate proiecte care nu sunt incluse în planificarea terenurilor rezidențiale și urbane, acestea vor fi fezabile?

Dl. LE HOANG CHAU , Președinte al Asociației Imobiliare din Orașul Ho Și Min (HoREA):

Reglementări detaliate privind determinarea zonelor de investiții

HoREA a făcut o recomandare Comitetului Popular din orașul Ho Și Min și departamentelor relevante pentru a comenta Decizia 83/2024/QD-DT a Comitetului Popular din orașul Ho Și Min. În consecință, este necesar să se ia în considerare și să se modifice prevederile din clauza 1, articolul 2 în direcția detalierii determinării zonelor în care investitorii în proiecte imobiliare și de locuințe au voie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică către persoane fizice pentru a-și construi propriile case în comună, excluzând orașele din cele 5 districte Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio și care nu sunt supuse licitației drepturilor de utilizare a terenurilor pentru a investi în proiecte de construcție de locuințe conform reglementărilor.

Întrucât, în conformitate cu articolul 31, alineatul 6, din Legea privind afacerile imobiliare din 2023, investitorii în proiecte imobiliare și proiectele de investiții în construcții de locuințe au voie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică pentru terenurile care nu sunt situate în sectoare, districte, orașe din zonele urbane de clasă specială, clasa I, clasa II și clasa III; acestea nu sunt supuse licitației drepturilor de utilizare a terenurilor pentru proiectele de investiții în construcții de locuințe, conform prevederilor Legii funciare. Pentru zonele rămase, Comitetul Popular Provincial va determina, pe baza condițiilor locale, zonele în care investitorii de proiecte au voie să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică pentru ca persoanele fizice să își construiască propriile case.

Dl. NGO DUC SON , Director General al Societății pe Acțiuni DRH Holdings:

Crearea de oportunități pentru cumpărătorii de locuințe

Până în prezent, pentru implementarea proiectelor, implementarea NƠTM trebuie să îndeplinească următoarele condiții: respectarea planificării utilizării terenurilor la nivel de district; respectarea planificării construcțiilor, a planificării urbane; respectarea programelor și planurilor locale de dezvoltare a locuințelor aprobate. Practica arată că suprapunerile și contradicțiile dintre Legea funciară și Legea locuințelor sunt în creștere, piețele de capital și imobiliare sunt distorsionate, iar riscurile atât pentru întreprinderi, cât și pentru investitori, precum și pentru persoanele cu nevoi de locuințe sunt în creștere. Propunerea Guvernului de a pilota piața de capital va deschide, va contribui la stabilizarea și reducerea poverii financiare în etapa de utilizare a capitalului pentru întreprinderi, va scurta timpul și costurile de pregătire pentru investițiile în proiecte; va face piața transparentă și va crea oportunități pentru cumpărătorii de locuințe de a accesa oferta de locuințe la prețuri rezonabile. Dacă acest blocaj va fi rezolvat, se poate ajuta la „salvarea” a milioane de întreprinderi care au așteptat mulți ani.

S.Nhung a înregistrat

Sursă: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm