Dl. Nguyen Van Tuan (cartierul Vinh Tuy, Hanoi ) a declarat că a cumpărat un teren în Thach That (Hanoi) la începutul anului 2025 pentru 2,5 miliarde VND / 50 m2. De la sfârșitul anului 2025 până în prezent, piața funciară a înregistrat o scădere a lichidității, ceea ce a determinat scăderea prețului terenului său la 2 miliarde VND .
La începutul anului 2026, din cauza dificultăților de lichiditate, domnul Tuan a cerut în repetate rânduri agenților imobiliari să facă reclamă pentru terenul de vânzare, dar nimeni nu a întrebat despre cumpărarea acestuia. Domnul Tuan era extrem de îngrijorat, crezând că terenul va fi dificil de vândut și că banii săi vor fi blocați.
La mijlocul anului 2025, când piața imobiliară a dat semne de tranzacții mai pozitive, terenul domnului Tuan a crescut în valoare la aproximativ 2,7 miliarde VND pe parcelă. Cu toate acestea, numărul cumpărătorilor interesați rămâne redus, iar terenul nu și-a găsit încă un nou proprietar.
„Piața și-a revenit, dar încă sunt puțini clienți, mai ales că prețul de achiziție a fost prea mare. Acum, va fi foarte dificil să găsești o modalitate de a vinde fără a înregistra pierderi”, a spus Tuan îngrijorat.
 |
Mulți investitori devin nerăbdători atunci când piața este lentă. |
În mod similar, dna Tran Hai Lan (cartierul Cua Nam, Hanoi) s-a aflat și ea în situația nefericită de a „păstra terenul” după ce investiția sa speculativă a eșuat. Dna Lan a cumpărat un teren în Van Giang ( Hung Yen ) la sfârșitul anului 2024 pentru aproape 4 miliarde VND , sperând să-l revindă la începutul anului 2025 și să obțină un profit rapid. Cu toate acestea, după aceea, prețurile din multe zone au început să stagneze, forțând-o să păstreze terenul.
Recent, ea a decis să vândă din nou, la același preț la care a cumpărat-o, 4 miliarde VND pe parcelă. Cu toate acestea, potrivit agentului imobiliar, acest preț este prea mare în comparație cu prețul general al pieței și în comparație cu alte parcele de teren din aceeași locație și pe același drum.
„Când l-am cumpărat, prețurile terenurilor din zonă crescuseră cu peste 30% față de începutul anului trecut. Acum, dacă vreau să-l revând, este foarte dificil să-l vând la acel preț; dacă vreau să-l vând repede, va trebui să scad prețul”, a declarat dna Lan.
Conform datelor de la PropertyGuru Vietnam, piața imobiliară dă semne clare de încetinire. Pentru segmentul de apartamente, prețul obișnuit de vânzare în Hanoi a scăzut de la 87 milioane VND/m2 în ianuarie la 85 milioane VND/m2 în mai, echivalentul unei scăderi de aproximativ 2% față de ianuarie.
Nu doar apartamentele, ci și segmentul caselor cu fațadă la stradă se confruntă cu presiunea cererii în scădere. În luna mai, numărul de căutări pentru case cu fațadă la stradă a scăzut cu 10% față de luna precedentă și cu aproape 50% față de aceeași perioadă a anului trecut.
Prețurile s-au răcit, dar sentimentul cumpărătorilor rămâne precaut. PropertyGuru Vietnam raportează că interesul general al pieței a scăzut în luna mai cu 4% față de trimestrul precedent și cu până la 36% față de anul precedent.
Între timp, potrivit SSI Research, ratele dobânzilor la creditele ipotecare rămân destul de ridicate, în jur de 8,5-10% în perioada preferențială și 11-15% ulterior. Costurile crescute de capital au dus la scăderea lichidității, iar ajustările de prețuri au avut loc atât pe piața primară, cât și pe cea de revânzare.
Un sondaj realizat de Asociația Brokerilor Imobiliari din Vietnam (VARS) arată, de asemenea, că investitorii care utilizează un grad semnificativ de îndatorare financiară, împrumutând 70-90% din valoarea proprietății, au început să reducă prețurile de vânzare cu 100-300 de milioane de VND pentru numeroase apartamente și case cu înălțime redusă pentru a-și recupera capitalul. Unele zone care anterior au înregistrat creșteri rapide ale prețurilor au înregistrat, de asemenea, stabilizarea sau scăderea ușoară a prețurilor.
Fluxurile de investiții imobiliare speculative au scăzut semnificativ.
 |
Fluxul de numerar se îndreaptă către produse tangibile. |
Potrivit domnului Nguyen Le Nam, directorul Diviziei Clienți Individualia ACB , investițiile speculative în imobiliare au scăzut semnificativ. Unul dintre motivele importante este creșterea bruscă a costurilor de capital. Anterior, ratele dobânzilor pentru creditele imobiliare erau de doar aproximativ 7% pe an, dar acum au crescut la 13-14% pe an.
Acest cost al capitalului face ca strategia de a împrumuta de la bănci pentru a cumpăra terenuri și de a aștepta creșteri de prețuri să fie mai puțin eficientă decât înainte. Investitorii care utilizează un grad excesiv de îndatorare financiară se confruntă cu o presiune tot mai mare pentru a rambursa dobânzile și principalul.
Când randamentele așteptate nu reușesc să compenseze costul capitalului, piața este obligată să se ajusteze. Aceasta nu este doar o ajustare a prețurilor, ci și o schimbare în gândirea investițională.
Participanții la piață trebuie să analizeze cu atenție fluxul de numerar, perioadele de deținere și potențialul de exploatare a activelor, în loc să se concentreze pur și simplu pe întrebarea „cu cât va crește prețul?”.
Una dintre cele mai vizibile schimbări este schimbarea preferințelor de investiții. Anterior, mulți oameni erau dispuși să investească exclusiv pe baza informațiilor de planificare sau pe așteptarea unor noi creșteri ale prețurilor terenurilor, dar acum investitorii tind să fie mult mai precauți.
Conceptul de „apărare activă” reflectă destul de clar sentimentul general al pieței. În loc să urmărească profituri explozive pe termen scurt, banii se îndreaptă către active care pot păstra valoarea și genera venituri stabile.
Proprietățile care pot fi închiriate, care deservesc nevoi rezidențiale reale sau care sunt situate în zone urbane deja stabilite sunt din ce în ce mai preferate. Investitorii nu se mai concentrează pe rata de creștere a prețurilor, ci acordă mai multă atenție calității proprietății.
Dr. Nguyen Van Dinh, vicepreședinte al Asociației Imobiliare din Vietnam (VNREA), consideră că, pe măsură ce piața imobiliară se îndreaptă către prioritizarea valorii reale, investitorii sunt, de asemenea, forțați să își schimbe criteriile de selecție a proprietăților. În loc să se uite doar la așteptarea creșterii prețului, aceștia vor trebui să evalueze dacă proprietatea le satisface cu adevărat nevoile, are potențial de exploatare și creează o valoare durabilă.
El a afirmat că anterior, mulți investitori au prioritizat achiziționarea de proprietăți imobiliare doar în zonele centrale ale orașului Hanoi și Ho Chi Minh. Cu toate acestea, prețurile actuale sunt foarte mari, iar potențialul de exploatare nu mai este la fel de atractiv ca înainte.
În acest context, potrivit lui, investitorii vor trebui să își extindă căutarea către noi zone. Cu toate acestea, nu vor mai alege pe baza unei mentalități de „călărit valul”, ci trebuie să analizeze cu atenție fiecare proiect. Important nu mai este dacă proiectul va crește în valoare, ci dacă are potențialul de a crea o zonă urbană reală, cu locuitori, afaceri, locuri de muncă și un sistem de servicii și facilități pentru a crea vitalitate pe termen lung.
Dr. Nguyen Van Dinh consideră că, dacă un proiect are capacitatea de a atrage rezidenți, de a genera activitate comercială și de a forma o comunitate, valoarea proprietății va avea o bază de creștere mai sustenabilă. În același timp, potențialul de exploatare a afacerilor și de venituri din chirii va fi, de asemenea, mai mare. Pentru cumpărătorii de locuințe, zonele cu infrastructură integrată, facilități complete și un mediu de viață vibrant vor deveni alegerea preferată.
Potrivit acestuia, după fluctuațiile pieței din ultimii doi ani, investitorii au devenit mult mai precauți și realiști. Aceștia sunt obligați să își analizeze cu atenție opțiunile înainte de a investi, în loc să se aștepte doar la profituri pe termen scurt, ca înainte.
El a menționat că produsele selectate în perioada următoare trebuie să îndeplinească simultan mai multe criterii: trebuie să fie potrivite pentru uz rezidențial, să aibă potențialul de a genera venituri din chirii, să genereze un flux de numerar stabil și să aibă încă loc pentru creșterea viitoare a prețurilor. Aceștia vor fi cei mai importanți factori care vor influența deciziile cumpărătorilor și investitorilor în noul ciclu de dezvoltare al pieței imobiliare.
Sursă: https://znews.vn/nhieu-nha-dau-tu-dat-nen-mac-ket-vi-du-dinh-post1663954.html
