Lecții de pe piață
În ultima vreme, imobiliarele au fost întotdeauna considerate un canal de investiții atractiv datorită potențialului lor de creștere a valorii în timp. În special în perioada 2020-2022, în ciuda impactului pandemiei de Covid-19, valul de investiții a rămas puternic datorită ratelor dobânzilor scăzute, capitalului abundent și informațiilor de planificare în continuă apariție, creând numeroase „febri funciare” în diverse localități. Mulți investitori au intrat pe piață cu o mentalitate „speculativă”, așteptându-se să obțină profituri de 2-3 ori mai mari decât investiția inițială în doar câteva luni, ceea ce a determinat creșterea prețurilor terenurilor în multe zone mult mai rapidă decât ritmul dezvoltării infrastructurii și veniturile populației.
Cu toate acestea, de la începutul anului 2023, odată cu înăsprirea controalelor de credit și creșterea ratelor dobânzilor, au devenit evidente limitele modelelor de investiții bazate pe așteptările unor creșteri rapide ale prețurilor. Mulți investitori care au utilizat sume mari de capital împrumutat se confruntă cu presiuni pentru a-și rambursa datoriile, în timp ce transferul de active a devenit dificil din cauza scăderii volumului tranzacțiilor.
În realitate, nu toate proprietățile imobiliare au potențialul unei creșteri sustenabile a prețului. Proprietățile umflate de zvonuri sau așteptări pe termen scurt își pierd adesea rapid lichiditatea atunci când piața se corectează. Între timp, proiectele cu documentație legală completă, infrastructură bine dezvoltată, legate de urbanizare și care satisfac nevoile reale de locuințe își mențin atractivitatea. Împrumuturile excesive pentru investiții în timpul unei piețe în plină expansiune pot genera profituri mari dacă sunt vândute rapid, dar prezintă și riscuri semnificative atunci când piața se inversează. Mulți investitori au fost nevoiți să vândă în pierdere sau să își extindă perioada de deținere dincolo de intervalul de timp planificat din cauza presiunii plăților dobânzilor.
În special, factorii juridici primesc o importanță mai mare, deoarece produsele lipsite de transparență prezintă întotdeauna multe riscuri. Atunci când agențiile de reglementare intensifică inspecțiile, aceste produse își pierd adesea lichiditatea cel mai rapid, obligând investitorii să evalueze cu atenție capacitatea de absorbție a pieței, dimensiunea populației, rata de creștere economică și cererea reală din zonă înainte de a investi.
Fluxul de numerar se schimbă în valoare intrinsecă.
Începând cu 2025, se așteaptă ca piața imobiliară să înflorească datorită unui nou cadru legal cu modificări ale Legii funciare, Legii locuințelor și Legii afacerilor imobiliare, contribuind la rezolvarea obstacolelor și la creșterea transparenței. Simultan, guvernul accelerează reformele procedurilor administrative, procesează proiecte care îndeplinesc cerințele legale, promovează investițiile publice și dezvoltă infrastructură de transport cheie. Rețeaua în expansiune de șosele de centură, autostrăzi expres, aeroporturi și căi ferate urbane creează un impuls pentru o creștere durabilă pe termen lung a pieței imobiliare.
În Hanoi , implementarea Planului General al Capitalei Hanoi, cu o viziune pe 100 de ani, a deschis o orientare de dezvoltare către un model urban multipolar și multicentric, servind drept bază importantă pentru redistribuirea populației, formarea de noi poli de creștere, reducerea presiunii asupra zonelor centrale ale orașului și crearea unui spațiu mai mare pentru dezvoltare pe piața imobiliară. Orașul Ho Și Min și-a finalizat, de asemenea, Programul de Dezvoltare Locuințelor pentru perioada 2026-2030, cu viziunea de a aloca mii de hectare de teren pentru dezvoltarea de locuințe, în special locuințe sociale, până în 2040. În mod similar, multe alte localități, după implementarea modelului de administrație locală pe două niveluri, au revizuit, rafinat și accelerat rapid proiectele de planificare a locuințelor pentru a satisface prompt nevoile reale de dezvoltare urbană... Acest lucru a dus, de asemenea, la o schimbare a mentalității investitorilor, criterii precum potențialul de închiriere, rata de ocupare, rata de creștere a populației, calitatea infrastructurii, facilitățile și lichiditatea pe termen lung fiind prioritizate.
Potrivit lui Tran Van Binh, vicepreședinte al Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam: „Un bun imobiliar nu numai că își crește valoarea în timp, dar generează și un flux de numerar stabil prin exploatare, operațiuni comerciale sau închiriere. Tendințele de investiții se îndreaptă, de asemenea, către localități cu o planificare clară, o infrastructură dezvoltată sincron și capacitatea de a atrage afaceri, lucrători și locuitori pentru o viață pe termen lung, mai degrabă decât să urmărească creșterile bruște ale prețurilor terenurilor pe termen scurt.”
Împărtășind aceeași opinie, Dr. Tran Xuan Luong, director adjunct al Institutului de Cercetare a Pieței Imobiliare din Vietnam, consideră că perspectivele pieței în perioada următoare rămân pozitive datorită multor factori de susținere, cum ar fi: creșterea economică stabilă, urbanizarea rapidă, cererea foarte mare de locuințe și investițiile puternice continue în infrastructură. În special, se preconizează că segmentul locuințelor care deservește nevoi reale, locuințele sociale, locuințele comerciale accesibile, imobiliarele industriale, logistica și proiectele legate de sistemele cheie de infrastructură vor continua să fie puncte promițătoare.
Dr. Tran Xuan Luong consideră că, având în vedere noile tendințe de dezvoltare, transformarea digitală, bazele de date privind terenurile construibile și informațiile transparente privind planificarea vor contribui la reducerea speculațiilor și la crearea unui mediu de investiții transparent. Investitorii prioritizează din ce în ce mai mult strategiile de investiții bazate pe valoarea reală, alegând proiecte cu statut juridic clar, planificare cuprinzătoare, dezvoltatori reputați și potențial de exploatare pe termen lung pentru a reduce riscurile și a viza o eficiență durabilă.
Evident, după fluctuațiile pieței, imobiliarele își revin treptat la adevărata lor natură de clasă de active legate de nevoile reale și de dezvoltarea economică. Trecerea de la investiții speculative la investiții pe termen lung nu numai că îmbunătățește calitatea fluxurilor de capital, dar creează și o bază pentru o dezvoltare a pieței mai stabilă, transparentă și sustenabilă în noua fază.
Sursă: https://hanoimoi.vn/thi-truong-bat-dong-san-tu-ky-vong-gia-tang-cao-den-dau-tu-ben-vung-1210680.html
![[Podcast de weekend] Puterea dolarului american, așa cum a fost văzută de-a lungul istoriei](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2026/07/05/1783267584546_chatgpt-image-22_28_12-5-thg-7-2026.png)
