Evitați „neconcordanțele” de credit.

Unul dintre cei mai clari indicatori este că, de la începutul anului, creditul acordat afacerilor imobiliare a crescut cu un ritm dublu față de rata medie de creștere a creditului la nivelul întregului sistem. Numai în primele șase luni, creditul la nivelul întregului sistem a crescut cu aproximativ 10%, estimându-se că a crescut cu 20% creditul acordat afacerilor imobiliare.

Rapoartele financiare din T2/2025 ale unui număr de bănci, precum Techcombank, HDBank,SHB , MB…, arată, de asemenea, că creditarea pentru sectorul imobiliar acordată de aceste bănci a crescut cu 20-35% față de sfârșitul anului trecut.

Până în prezent, creditul imobiliar a atins un nivel record (aproximativ 3,2 trilioane VND). Nu este greu de înțeles de ce băncile investesc capital în sectorul imobiliar. După cum a declarat guvernatorul Băncii de Stat a Vietnamului, creșterea accentuată a creditului imobiliar din prima jumătate a acestui an este în concordanță cu direcția de rezolvare a problemelor de pe piața imobiliară. Deoarece, odată ce obstacolele legale din calea proiectelor sunt eliminate, cererea de capital pentru implementarea acestora va crește inevitabil.

Dintr-o perspectivă independentă, analiștii consideră că, în contextul dificultăților din producție și consum, principalii factori de creștere sunt infrastructura și sectorul imobiliar. În plus, atunci când se acordă credite pentru proprietăți imobiliare, rata reală a pierderilor este foarte scăzută (datorită lichidității ridicate a garanțiilor). Acesta este motivul pentru care aceste două sectoare atrag puternic capitalul.

În ciuda creșterii rapide a creditului imobiliar, Banca de Stat a Vietnamului (SBV) constată cu încurajare că acordarea de credite în acest sector îndeplinește încă indicatorii de siguranță. Acest lucru este demonstrat de faptul că raportul capitalului pe termen scurt utilizat pentru împrumuturile pe termen mediu și lung rămâne sub 30%. De asemenea, autoritatea de reglementare a cerut în mod constant instituțiilor de credit să echilibreze capitalul în funcție de perioadele de scadență, asigurând siguranța sistemului.

Cu toate acestea, structura creditului imobiliar și structura capitalului pieței imobiliare au prezentat recent unele inconsecvențe.

În primul rând, în ceea ce privește structura creditelor, soldul împrumuturilor pentru afaceri imobiliare a crescut semnificativ, în timp ce împrumuturile pentru cumpărarea și renovarea locuințelor au crescut lent. Acest lucru indică faptul că capitalul bancar se îndreaptă în principal către dezvoltatori, în timp ce oamenii nu sunt încă entuziasmați de cumpărarea de locuințe pentru uz personal. Acest lucru provine și dintr-un dezechilibru al pieței, oferta de locuințe accesibile și de calitate medie devenind din ce în ce mai rară. Noua ofertă de pe piață este formată în mare parte din apartamente de lux, în timp ce locuințele accesibile, de calitate medie și cele sociale sunt extrem de deficitare. Acesta este și motivul pentru care pachetul de credite de 145.000 de miliarde VND pentru locuințe sociale, precum și pachetele de credit pentru persoanele sub 35 de ani, au fost distribuite foarte lent.

În al doilea rând, în ceea ce privește structura capitalului pentru piața imobiliară, anterior, structura de finanțare prin datorii a multor companii imobiliare se baza în mare măsură pe obligațiuni, chiar până la 50-60%, dar acum acest procent s-a redus drastic la jumătate. În primele șapte luni ale acestui an, emisiunea de obligațiuni pe întreaga piață a crescut cu 63% față de sfârșitul anului trecut, dar numai emisiunea de obligațiuni imobiliare a crescut cu puțin peste 13%.

În realitate, atunci când creditarea este relaxată, ratele dobânzilor la credite ating un minim, iar băncile devin mai deschise către creditele imobiliare, mulți dezvoltatori nu numai că se abțin de la emiterea de noi obligațiuni, dar și rambursează agresiv obligațiunile existente înainte de termen, trecând la împrumuturi bancare. Această dependență crescută de creditul bancar a întreprinderilor, în special în sectoarele care necesită capital pe termen lung, precum cel imobiliar, prezintă riscuri semnificative pentru sistemul bancar, în special riscul de necorelare a scadențelor.

Deși creditul imobiliar este în prezent sigur, dacă acesta continuă să crească brusc și capitalul se îndreaptă în principal către proiecte imobiliare de lux, așa cum este acum, piața se va confrunta inevitabil cu instabilitate.

Pentru a remedia această situație, nu ne putem baza pe ajustări din partea băncilor – care sunt puternic determinate de profit și de interesele acționarilor – ci avem nevoie de intervenția de reglementare din partea statului. Prin urmare, Banca de Stat a Vietnamului, Ministerul Construcțiilor și alte ministere și agenții trebuie să găsească soluții pentru a crește oferta de locuințe sociale și locuințe accesibile și pentru a redirecționa fluxul de credit către aceste segmente. În plus, atunci când limitele de credit vor fi ridicate în viitor, Banca de Stat a Vietnamului trebuie să dispună și de instrumente mai eficiente pentru a direcționa fluxurile de capital către sectoarele prioritare.

Soluția pe termen lung, așa cum a declarat guvernatorul Băncii de Stat a Vietnamului, este dezvoltarea puternică a pieței de capital, satisfăcând eficient nevoile de capital pe termen mediu și lung, reducând astfel presiunea asupra surselor de capital pe termen scurt ale sistemului bancar. Sectoarele care necesită cantități mari de capital pe termen mediu și lung, cum ar fi sectorul imobiliar și infrastructura, trebuie să atragă fonduri prin emisiunea de obligațiuni corporative, obligațiuni guvernamentale locale sau împrumuturi internaționale... acestea nu pot continua să se bazeze exclusiv pe creditul bancar.

Comentariu (0)