Evitați ca creditul să fie „nesincronizat”

Deși conducerea Băncii de Stat a Vietnamului (SBV) a afirmat că acordarea de credite sectorului imobiliar asigură în continuare rate de siguranță, structura capitalului din acest sector prezintă riscuri potențiale pentru piață și pentru întregul sistem bancar.

Una dintre cele mai evidente manifestări este că, de la începutul anului, creditul pentru afaceri imobiliare a crescut de două ori mai rapid decât rata medie de creștere a creditului la nivelul întregului sistem. Numai în primele 6 luni ale anului, creditul întregului sistem a crescut cu aproximativ 10%, din care se estimează că creditul pentru afaceri imobiliare va crește cu 20%.

Rapoartele financiare din al doilea trimestru al anului 2025 ale unei serii de bănci precum Techcombank, HDBank,SHB , MB... arată, de asemenea, că creditele pentru afaceri imobiliare ale acestor bănci au crescut cu 20-35% față de sfârșitul anului trecut.

Până în prezent, creditul imobiliar a atins un nivel record (aproximativ 3,2 milioane de miliarde VND). Nu este dificil de explicat de ce băncile investesc capital în sectorul imobiliar. După cum a declarat guvernatorul Băncii de Stat, creșterea accentuată a creditului imobiliar din prima jumătate a acestui an este în concordanță cu direcția de eliminare a obstacolelor pentru piața imobiliară. Deoarece, odată ce proiectele sunt eliminate de obstacolele legale, nevoia de capital pentru implementare va crește inevitabil.

Dintr-o perspectivă independentă, analiștii afirmă că, în contextul în care producția și consumul se confruntă cu numeroase dificultăți, principalii factori de creștere sunt infrastructura și sectorul imobiliar. În plus, atunci când se acordă credite pentru proprietăți imobiliare, rata reală a pierderilor este foarte scăzută (datorită lichidității ridicate a garanțiilor). Acesta este motivul pentru care aceste două sectoare atrag fluxuri puternice de capital.

Deși creditul imobiliar este în creștere rapidă, vestea bună este că, potrivit Băncii de Stat, creditarea acestui sector asigură în continuare indicatori de siguranță. Dovada este că raportul capitalului pe termen scurt utilizat pentru împrumuturile pe termen mediu și lung este încă sub pragul de 30%. De asemenea, operatorul direcționează continuu instituțiile de credit să echilibreze capitalul pe termen, asigurând siguranța sistemului.

Cu toate acestea, structura creditului imobiliar și structura capitalului pieței imobiliare au recent unele aspecte nerezonabile.

În primul rând, în ceea ce privește structura creditelor, soldul creditelor pentru afaceri imobiliare a crescut, în timp ce creditele pentru achiziționarea de locuințe și repararea locuințelor au crescut lent, ceea ce arată că capitalul bancar se îndreaptă în principal către investitori, în timp ce oamenii nu sunt interesați să cumpere case în care să locuiască. Acest lucru se datorează și dezechilibrului de pe piață, când oferta de locuințe accesibile și de calitate medie este din ce în ce mai absentă. Oferta nouă de pe piață este în mare parte apartamente de lux, în timp ce apartamentele accesibile, de calitate medie și locuințele sociale sunt foarte deficitare. Acesta este și motivul pentru care pachetul de credit de 145.000 de miliarde VND pentru creditele pentru locuințe sociale, precum și pachetele de credit pentru persoanele sub 35 de ani, sunt acordate foarte lent.

În al doilea rând, în ceea ce privește structura capitalului pentru piața imobiliară, anterior, structura capitalului datorat de multe întreprinderi imobiliare se baza în mare măsură pe obligațiuni, chiar până la 50-60%, dar acum a scăzut brusc la jumătate. În primele 7 luni ale acestui an, emisiunea de obligațiuni pe întreaga piață a crescut cu 63% față de sfârșitul anului trecut, dar numai emisiunea de obligațiuni imobiliare a crescut cu doar peste 13%.

De fapt, atunci când creditul se relaxează, ratele dobânzilor la credite ating un minim, iar băncile sunt mai deschise către creditul imobiliar, mulți investitori nu numai că nu emit obligațiuni noi, dar se grăbesc să ramburseze obligațiunile anticipat și trec la împrumuturi bancare. Dependența crescută a întreprinderilor de creditul bancar, în special în domeniile care necesită capital pe termen lung, cum ar fi imobiliarele, prezintă numeroase riscuri pentru sistemul bancar, în special riscul de dezechilibru pe termen.

Deși creditul imobiliar este încă sigur în prezent, dacă acesta continuă să crească brusc și capitalul se îndreaptă în principal către proiecte imobiliare de lux, așa cum se întâmplă acum, piața va fi inevitabil instabilă.

Pentru a depăși această situație, nu ne putem aștepta la ajustări din partea băncilor - care sunt puternic influențate de obiectivele de profit și de interesele acționarilor - ci avem nevoie de mâna de reglementare a statului. În consecință, Banca de Stat, Ministerul Construcțiilor și alte ministere și ramuri trebuie să aibă soluții pentru a crește oferta de locuințe sociale, locuințe accesibile și fluxuri de credit directe către aceste segmente. În plus, odată cu eliminarea spațiului de creditare, Banca de Stat trebuie să aibă și instrumente mai eficiente pentru a direcționa fluxurile de capital către domeniile prioritare.

Soluția pe termen lung, așa cum a spus guvernatorul Băncii de Stat, este dezvoltarea puternică a pieței de capital, satisfacerea cererii de capital pe termen mediu și lung, reducând astfel presiunea asupra surselor de capital pe termen scurt ale sistemului bancar. Sectoarele care au nevoie de surse mari de capital pe termen mediu și lung, cum ar fi sectorul imobiliar și infrastructura, trebuie să se mobilizeze prin emiterea de obligațiuni corporative, obligațiuni locale sau împrumuturi internaționale etc. și nu se pot baza pe creditul bancar la nesfârșit.

Sursă: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html