На рынке доминирует элитная недвижимость.

В радиусе 4-5 км от центра Хошимина практически нет проектов, стоимость которых ниже 100 миллионов донгов/м².

На рынке элитной и роскошной недвижимости наблюдается устойчивый и значительный рост цен.

Разница очевидна.

На недавнем семинаре по жилищному рынку г-н Во Хуинь Туан Киет, директор отдела жилищного рынка CBRE Vietnam, заявил, что цены на квартиры на первичном рынке в Хошимине и Ханое выросли на 35-45% за последний год. Только в третьем квартале цены на квартиры в Хошимине продолжили расти еще на 15-18%, доведя среднюю цену примерно до 90 миллионов донгов/м². Примечательно, что около 70% нового предложения в этом году приходится на сегмент элитного и роскошного жилья, что указывает на явное несоответствие с реальными потребностями в жилье большинства населения.

Элитный жилой комплекс для сверхбогатых в самом центре Хошимина.

Данные компании Knight Frank Vietnam также показывают аналогичную тенденцию: средняя цена квартир в Хошимине приближается к 96 миллионам донгов/м², что почти на 9% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Из них почти 60% предлагаемых к продаже квартир стоят более 100 миллионов донгов/м², а остальные — в основном более 60 миллионов донгов/м². Избыток элитных квартир, затмевающий средний и высокий ценовой сегменты, приводит к тому, что цены продолжают устанавливать новые рекорды в 2025 году.

Наблюдения показывают, что с начала года многие крупные застройщики непрерывно запускают элитные проекты в центральной части Хошимина. В радиусе 4-5 км от нового городского района Тху Тхием и центра города практически нет проектов по цене ниже 100 миллионов донгов/м². Это еще больше сужает возможности доступа к жилью для представителей среднего класса.

Согласно отчету компании One Mount Group, в Ханое за первые девять месяцев 2025 года на рынке было зарегистрировано около 20 000 новых квартир со средней ценой 86 миллионов донгов/м² (без НДС и платы за обслуживание). На сегмент элитного жилья пришлось 62% предложения, а на сегмент люкс — 38%. Примечательно, что на пять крупнейших застройщиков — Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam и Sun Group — пришлось 74% выставленных на продажу квартир. Средний показатель первичного поглощения для этой группы составил 86%, что отражает сохраняющуюся концентрацию покупательной способности на крупных брендах.

В Хошимине также наблюдается поляризация: более 80% нового жилья принадлежит компаниям Dat Xanh Group, Gamuda Land и Masterise Homes. Эти три бренда не только доминируют на рынке, но и обеспечивают значительную ликвидность, со средним коэффициентом поглощения около 84%. Однако эксперты считают, что хорошей краткосрочной ликвидности недостаточно для устранения долгосрочных рисков, если рынок продолжит отдавать предпочтение сегменту элитного жилья, в то время как доступное жилье останется дефицитным.

Это не случайное событие.

Г-н Во Хуинь Туан Киет считает, что «пузырь на рынке недвижимости» может возникнуть даже при дефиците предложения, если спекулятивный капитал поступает слишком интенсивно, инвесторы накапливают недвижимость и устанавливают краткосрочные ожидания прибыли, значительно превышающие фактическую способность рынка. Он вспомнил период с 2007 по 2011 год, когда цены на недвижимость резко выросли, кредитование ужесточилось, и рынок надолго замер. «В настоящее время, с учетом растущей тенденции развития сегментов элитной и люксовой недвижимости, существует риск насыщения, если цены будут и дальше завышаться до необоснованных уровней, таких как 200-250 миллионов донгов/м²», — предупредил этот эксперт.

По словам г-на Тран Минь Тьена, директора Центра рыночных исследований и анализа потребительских предпочтений One Mount Group, растущая концентрация предложения жилья в руках крупных застройщиков не случайна. В условиях ужесточения правовых норм, высоких капитальных затрат и все более строгих требований к качеству проектов, только компании с солидными финансовыми ресурсами, систематическим опытом разработки проектов и хорошими возможностями управления рисками способны реализовывать проекты класса люкс.

Напротив, предложение жилья среднего и доступного ценового сегмента остается ограниченным. Большинство новых проектов относятся к сегменту элитного и роскошного жилья, оставляя реальных покупателей, особенно людей со средним доходом, практически без выбора. Это способствует росту цен на жилье и увеличивает разрыв между спросом и доступностью.

В этом контексте экономист д-р Кан Ван Лук считает, что для более стабильного развития рынка недвижимости правительству и соответствующим министерствам и ведомствам необходимо продолжать совершенствовать институты, связанные с землепользованием, планированием и недвижимостью. Для сдерживания роста цен на жилье, особенно на жилье для людей со средним и низким уровнем дохода, крайне необходимо активное внедрение решений в области социального жилья, включая Декрет 261/2025/ND-CP и Декрет 302/2025/ND-CP о создании Национального жилищного фонда.

Одновременно необходимо диверсифицировать источники капитала для рынка недвижимости, оперативно создать Национальный жилищный фонд и инвестиционные фонды недвижимости (REIT), а также изучить подходящую стратегию налогообложения недвижимости для сдерживания спекуляций и создания ресурсов для устойчивого жилищного строительства.

С точки зрения бизнеса, доктор Кан Ван Лук считает, что инвесторам необходимо продолжать реструктуризацию своей деятельности, жестко контролируя риски, связанные с денежными потоками, сроками погашения долга и издержками. Предприятиям также необходимо активно использовать государственные программы поддержки, особенно те, которые направлены на развитие социального жилья и инвестиции в инфраструктуру, чтобы диверсифицировать свои продуктовые портфели и снизить зависимость от сегмента элитной недвижимости. «Насущная проблема заключается в том, что предприятиям необходимо работать вместе, чтобы снизить цены на жилье до более разумного уровня. В настоящее время цены на жилье во Вьетнаме выросли примерно на 59% в период с 2019 по 2024 год. К 2025 году вьетнамцам потребуется в среднем 25,8 лет дохода, чтобы купить квартиру, что ставит их на 9-е место среди более чем 100 стран, участвовавших в исследовании, и показывает, что доступ к жилью становится все более сложным», — подчеркнул доктор Кан Ван Лук.

Покупатели сократили свои «спекулятивные» расходы.

Согласно опросу компании One Mount Group, инвесторы в недвижимость переходят от краткосрочного инвестиционного мышления к долгосрочному накоплению активов. Вместо «спекуляций» ради быстрой прибыли покупатели все чаще отдают приоритет безопасным объектам недвижимости со стабильной стоимостью и минимальными колебаниями во времени. В этом контексте репутация застройщика становится ключевым фактором, оцениваемым по трем критериям: прозрачность юридических процедур и способность к полной реализации проекта; авторитетная партнерская экосистема, от подрядчиков и консультантов до банков-гарантов; и операционная способность после сдачи объекта. Это означает, что высокая продажная цена является лишь необходимым условием, в то время как эффективная эксплуатация является решающим фактором устойчивой привлекательности проекта.

Источник: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm