Инвесторы ждут изменения правил регулирования?

«Работаем с головокружительной скоростью», чтобы завершить проект по строительству не менее 1 миллиона единиц социального жилья.

Недавно правительство утвердило план строительства не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малоимущих и работников промышленных зон в период с 2021 по 2030 год.

Проект разделен на два этапа. На первом этапе, с 2021 по 2025 год, планируется завершить строительство примерно 428 000 единиц жилья. Второй этап, с 2025 по 2030 год, предусматривает завершение строительства примерно 634 200 единиц социального жилья.

Однако, согласно отчету Министерства строительства, с 2021 года по середину мая 2023 года по всей стране было завершено 41 проект социального жилья в городских районах, в рамках которых было сдано в эксплуатацию более 19 500 квартир. Ожидается, что с настоящего момента до 2025 года, когда завершится первый этап проекта, будет завершено около 294 проектов, в рамках которых будет сдано в эксплуатацию почти 288 500 квартир.

Если эти проекты будут завершены в срок, то на первом этапе программы общее количество социального жилья составит приблизительно 308 000 единиц, что эквивалентно 30,8%. Эта цифра не покрывает выделенные правительством расходы на первый этап.

Таким образом, на втором этапе, с 2015 по 2030 год, муниципалитетам придется в спешке работать над завершением строительства оставшихся 69,2% квартир, что эквивалентно 692 000 единицам жилья. Это не включает случаи задержки проектов или их преднамеренного несоблюдения нормативных требований, что делает выполнение задач, предусмотренных Планом, все более сложным.

В строительстве социального жилья в городских районах существует множество препятствий.

По данным Министерства строительства, реализация этого проекта сопряжена со многими трудностями и проблемами, такими как ограниченность капитала; нехватка выделенных земельных участков; а также механизмы и политика, направленные на стимулирование развития социального жилья, которые не являются по-настоящему привлекательными...

Однако существуют определенные сложности с правительственным указом № 49, изданным в 2021 году, касающимся требования о том, чтобы застройщики коммерческого жилья и городских территорий выделяли 20% своих земель под строительство социального жилья.

В частности, Постановление № 49 предусматривает, что в коммерческих жилищных проектах в особых городских зонах с земельными участками площадью 2 гектара и более 20% земли должно быть отведено под строительство социального жилья. Для небольших городских зон соблюдение этого требования распространяется только на проекты городского развития с земельными участками площадью более 5 гектаров.

По данным Народного комитета Ханоя , в настоящее время в пригородах и отдаленных районах, таких как Ба Ви, Унг Хоа, Ми Дык и др., в городе реализуется множество проектов коммерческого жилья площадью более 2 гектаров. Поэтому строительство социального жилья на более чем 20% территории этих проектов нецелесообразно.

Кроме того, для коммерческих жилищных проектов площадью более 2 гектаров, но с небольшой площадью земли, предназначенной для жилищного строительства, по-прежнему требуется выделять 20% от общей площади земли, на которой уже создана техническая инфраструктура, под строительство социального жилья.

Таким образом, выделение земли под социальное жилье в этих проектах является нецелесообразным и фрагментарным; однако, согласно правилам, о решении не выделять землю под социальное жилье в этих проектах необходимо сообщить премьер-министру.

Между тем, по данным Народного комитета провинции Донгнай, существуют случаи, когда инвесторы завершили проекты коммерческого жилья (проекты I уровня) и теперь хотят продолжить инвестиции в социальное жилье на 20% выделенной под них земли (проекты II уровня). Однако инвестору не разрешается выделять эти 20% земли под отдельный проект социального жилья; вместо этого он должен скорректировать инвестиционный план и продлить сроки реализации проекта.

Однако во многих случаях продление сроков реализации проектов первого уровня не представляется возможным, поскольку некоторые проекты первого уровня превысили инвестиционный период более чем на 24 месяца.

Медленный прогресс в строительстве социального жилья на более чем 20% городских территорий.

В настоящее время многие застройщики намеренно откладывают строительство социального жилья на более чем 20% городских земель, стремясь дождаться изменений в законодательстве и обойти существующие правила. Это особенно характерно для крупных городов, таких как Ханой или Хошимин, где цены на землю очень высоки, и лишь немногие застройщики соблюдают эти правила.

Ранее, в конце 2022 года, Министерство строительства предложило отменить обязательное требование для застройщиков коммерческого жилья и городских территорий выделять 20% своих земель под строительство социального жилья. Вместо этого Министерство строительства запросило внесение поправки, согласно которой распределение земель под строительство социального жилья является обязанностью народных комитетов провинций.

В беседе с корреспондентом издания «Газета и общественное мнение» эксперт по недвижимости г-н Нгуен Чунг Туан сказал: «Из-за этого предложения возникло явление, когда застройщики намеренно «затягивают» процесс , ожидая изменений в политике».

«В особых городских районах 20% участка земли площадью 2 гектара представляют собой чрезвычайно ценный ресурс. Поэтому для некоторых застройщиков строительство социального жилья на этой земле является нецелесообразным. Это связано с тем, что проекты социального жилья подлежат ограничениям по прибыли. Между тем, когда механизм изменится и это ограничение будет снято, они смогут строить другие коммерческие жилые комплексы с более высокой прибылью», — сказал г-н Туан.

Аналогичным образом, Народный комитет города Хошимин заявил: «В городе реализуется множество проектов городского развития и коммерческого жилищного строительства на больших земельных участках, превышающих 2 гектара, а некоторые даже 10 гектаров. В рамках этих проектов 20% земли выделено под строительство социального жилья, однако застройщики медленно осуществляют компенсацию за землю и расчистку территории или еще не инвестируют в строительство технической инфраструктуры, что препятствует началу строительства социального жилья».

В ответ на сложившуюся ситуацию Народный комитет города Хошимин пересмотрит и будет строго соблюдать положение, требующее выделения 20% земельных участков с завершенной инфраструктурой в коммерческих жилых комплексах и городских районах под развитие социального жилья в соответствии с законом о жилищном строительстве.

Народный комитет города Хошимин усилит инспекцию, надзор и рассмотрение нарушений законодательства в сфере строительства социального жилья и жилья для рабочих в городе, включая выделение земель под социальное жилье в коммерческих жилых комплексах и городских районах.

Одновременно настоятельно призываем инвесторов в коммерческие жилищные проекты и городские зоны осуществлять строительство социального жилья на 20% выделенных под эти проекты земельных участках в соответствии с утвержденным графиком.

«В случае, если инвестор не сможет реализовать проект, Народный комитет города Хошимина рассмотрит вопрос об отмене выделенных 20% земельных участков и выберет и передаст их другим инвесторам», — подчеркнул глава города.

Министр строительства г-н Нгуен Тхань Нги недавно призвал крупные компании и корпорации, работающие в сфере недвижимости, помимо развития городских и жилищных проектов, уделять больше внимания инвестициям в социальное жилье для малоимущих граждан и работников промышленных зон в населенных пунктах, чтобы обеспечить социальное благополучие и достичь целей проекта.

Кроме того, Министерство строительства призывает предприятия серьезно выполнять свои обязательства по инвестированию в социальное жилье на 20% земель, выделенных под коммерческие жилые проекты и городские зоны, где предприятия являются инвесторами.

В предстоящий период Министерство строительства и местные власти усилят инспекцию, надзор и пресечение нарушений законодательства при строительстве социального жилья и жилья для рабочих в своих регионах.

В частности, будут пересмотрены и строго соблюдаться положения, требующие выделения 20% земельного фонда с завершенной инфраструктурой в коммерческих жилых комплексах и городских районах под развитие социального жилья в соответствии с жилищным законодательством.

«Министр строительства подчеркнул, что инвесторы коммерческих жилищных проектов обязаны вкладывать средства в строительство социального жилья на этом участке земли в соответствии с утвержденным графиком».

Динь ​​Тран

Источник: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html