Остановите ситуацию двойного ценообразования

Многие эксперты утверждают, что публикация ежегодных прейскурантов на землю ограничит ситуацию двойных цен.

Устранить двойную цену на землю

Согласно положениям Закона о земле 2013 года, прейскурант цен на землю регулируется каждые 5 лет и должен корректироваться и дополняться в случае колебаний рыночных цен на землю.

Однако Закон о земле (с поправками) исключил это положение, и вместо этого Провинциальный народный комитет объявляет об этом ежегодно в начале года.

Соглашаясь с этим новым содержанием, доктор Чан Куанг Хуэй из Ханойского юридического университета оценил, что принцип оценки земли должен соответствовать рыночным принципам, то есть цены на землю должны быть гибкими, максимально актуальными, близкими к рыночным ценам и оказывать влияние в короткие сроки.

« Если прейскурант цен на землю будет действовать в течение 5 лет в соответствии с полномочиями Народного совета провинции, как это происходит сейчас, то даже если цена на землю будет скорректирована на 20% в сторону увеличения или уменьшения, она всё равно будет крайне принудительной, не ориентированной на рынок, неактуальной и устаревшей. Поэтому положение проекта закона о земле (с поправками) о ежегодном периодическом строительстве, публичном объявлении и применении с 1 января каждого года демонстрирует гибкость и обновление в соответствии с рыночным механизмом» , — оценил г-н Хуй.

Пересмотренный Закон о земле отменит двойную цену на землю. (Фото: Конг Хьеу).

Г-н Джанг Ань Туан, директор компании Tuan Anh Real Estate, высказал свое мнение: «После 5-летнего периода корректировки цены на землю больше не являются точными».

« На самом деле, в последнее время были районы, где цены на землю колебались на несколько сотен процентов в течение одного года, а не пяти лет. Поэтому пятилетний прейскурант цен на землю устарел и не соответствует требованиям государственного землепользования », — сказал г-н Туан.

Кроме того, г-н Туан отметил, что в настоящее время прейскурант на землю также используется для расчета подоходного налога с передачи прав землепользования. В последнее время для расчета подоходного налога с передачи прав землепользования применяется цена, указанная в договоре о передаче права. Если цена превышает прейскурантную цену на землю, применяется цена, указанная в договоре, в противном случае – цена, указанная в прейскуранте.

Это приводит к ситуации, когда фактическая цена покупки очень высока, а цена договора ниже прейскуранта, по которому рассчитывается налог. Это приводит к потерям в бюджете и, что ещё важнее, у государства нет корректных данных о ценах на землю для проведения следующего этапа – специфической оценки.

Поэтому ежегодная эмиссия призвана поддерживать цены, близкие к рыночным, и информировать людей о необходимости защиты своих интересов.

« При совершении сделки будет зафиксирована точная сумма купли-продажи. Помимо стабилизации налоговых поступлений, права людей защищены благодаря полному нотариальному удостоверению, а государство располагает базой данных рыночных цен на землю, которая служит для формирования базы данных цен на землю, формирования цен на землю и определения конкретных цен на землю », — проанализировал г-н Туан.

Выгодно для государственного бюджета

Адвокат Чан Дык Фыонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин также заявил, что ежегодный прейскурант цен на землю, объявленный в начале года, будет близок к рыночной цене на землю, поскольку текущий прейскурант цен на землю намного ниже рыночной цены.

Внесение поправок в ежегодное регулирование цен на землю поможет государству избежать налоговых потерь. (Иллюстрация)

А корректировка прейскуранта цен на землю в соответствии с годовыми колебаниями рынка, считает адвокат Фыонг, будет выгодна государственному бюджету. Ведь прейскурант цен на землю является основой для расчёта платы за пользование землей, подоходного налога и т. д.

« Провинции и города корректируют и публикуют прейскуранты на землю, приближенные к рыночным ценам, в качестве основы для расчета подоходного налога с физических лиц при передаче недвижимости. В этом случае граждане обязаны декларировать фактическую стоимость передачи недвижимости в соответствии с рыночными ценами. Это помогает государству избежать бюджетных потерь, подобных текущей ситуации с декларированием «двойных цен» при покупке и продаже недвижимости », — проанализировал адвокат Фыонг.

Разделяя ту же точку зрения, директор компании по недвижимости в Ханое также заявил, что в настоящее время срок действия прейскуранта цен на землю, регулируемого на местах, составляет 5 лет, что слишком долго, имеет много задержек и не отражает в полной мере колебания цен на рынке.

Для обеспечения прозрачности информации о рынке недвижимости необходим отдел, специализирующийся на импорте цен на землю. С другой стороны, информация о сделках с недвижимостью должна предоставляться через банки.

« Самое главное — это прозрачность. Только так мы сможем избежать налоговых потерь », — сказал он.

Кроме того, необходимо устранить рамочный механизм ценообразования на землю, что поможет коренным образом изменить мышление, поскольку люди получат доступ к реальной рыночной цене. С другой стороны, это также ограничит ряд проблем, которые в настоящее время приводят к жалобам и судебным искам, связанным с землей.

Согласно Закону о земле (с поправками), Народный комитет провинции должен разработать и представить Народному совету того же уровня для принятия решения первый прейскурант цен на землю, который будет объявлен и введен в действие с 1 января 2026 года. Ежегодно Народный комитет провинции должен представлять Народному совету провинции для принятия решения о корректировке, изменении и дополнении прейскуранта цен на землю, который будет объявлен и введен в действие с 1 января следующего года. В случае необходимости корректировки, изменения или дополнения прейскуранта цен на землю в течение года Народный комитет провинции должен представить его Народному совету провинции для принятия решения.
По словам председателя экономического комитета Ву Хонг Тханя, регулирование ежегодных таблиц цен на землю — это вопрос, который был тщательно изучен ведомствами и неоднократно представлен на обсуждение Национальной ассамблеи в процессе разъяснения, получения и пересмотра законопроекта.

Чау Ань

Источник