Квартира за 100 миллионов донгов/м²

В последнем отчете Министерства строительства говорится, что за первые 9 месяцев года цена продажи квартиры В Ханое и Хошимине цены оставались высокими и имели тенденцию к росту по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В частности, средняя первичная цена продажи квартир в Ханое в третьем квартале 2025 года составила 70–80 млн донгов/м², что на 5,6% больше по сравнению с первым кварталом 2025 года и на 33% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. В частности, в некоторых проектах элитных квартир в Ханое зафиксированы цены продажи в размере 150–300 млн донгов/м².

В Хошимине средняя первичная цена продажи квартир за последние 9 месяцев составила около 75 млн донгов/м², что не изменилось по сравнению с первым кварталом этого года, но выросло на 36% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. В некоторых элитных проектах цена продажи составляет 150 млн донгов/м² и выше.

В последнем отчёте Savills также указано, что средняя стоимость квадратного метра новых квартир, построенных в Ханое во втором квартале, достигла 91 миллиона донгов. Снижения этой цены, по крайней мере в этом году, не ожидается, поскольку большинство проектов, готовых к запуску до конца года, имеют ожидаемую цену более 90 миллионов донгов за квадратный метр.

В отчете Минстроя также подчеркивается, что цены на недвижимость неуклонно растут с каждым годом, но не отражают ее реальной стоимости и по-прежнему высоки по сравнению со средним доходом большинства людей.

В частности, по данным Министерства строительства, по-прежнему наблюдаются такие явления, как накопление запасов, рост цен и спекуляция. Это приводит к росту цен на недвижимость, вызывая дисбаланс между спросом и предложением и превышая доступность жилья для большинства людей.

Основными покупателями элитных квартир являются инвесторы и состоятельные люди. (Фото: Минь Дык).

Между тем, по данным экспертов по недвижимости, большинство покупателей в дорогом сегменте рынка сегодня — это инвесторы, рассчитывающие на высокую потенциальную прибыль. Напротив, несмотря на высокий спрос, доступность жилья для большинства людей, особенно молодёжи, крайне ограничена из-за высоких цен на жильё.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости, проанализировал: «Что касается покупателей жилья, то, как показывает практика, лишь небольшая группа приобретает его впервые и с реальными потребностями в жильё. Большинство из них — инвесторы: некоторые покупают для краткосрочного «серфинга», другие — чтобы сохранить активы в условиях резких колебаний других инвестиционных инструментов».

Согласно исследованию исследовательской компании DKRA Vietnam, доля покупателей, желающих приобрести недвижимость с инвестиционной целью, превышает долю покупателей, имеющих реальную потребность в жилье, и составляет 70–80% продаж. Большинство этих покупателей уже владеют как минимум двумя объектами недвижимости, используя свободные средства вместо кредитов. Для них важны рентабельность, чёткий юридический статус, арендная платёжеспособность и ликвидность.

Исследование компании Property Guru Vietnam показывает, что до 60% недавних сделок на рынке квартир приходится на инвесторов. Инвесторы, склонные к риску, готовы использовать кредитное плечо для покупки недвижимости, полагая, что цены на квартиры продолжат расти в ближайшем будущем.

Помимо группы инвесторов, покупающих с целью получения прибыли, г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IRE), выделила еще одну группу людей, которые готовы покупать квартиры по цене 100 млн донгов/м², — это люди с хорошим финансовым потенциалом.

Г-жа Мин отметила, что, несмотря на высокую цену продажи, инвесторы всё же продали свои объекты. В частности, уровень поглощения нового предложения по-прежнему составлял 62%. В частности, большинство «закрытых» квартир приходилось на элитный и элитный сегмент.

« Вновь открытые проекты имеют высокая цена «Но они всё ещё хорошо осваиваются, поскольку спрос на жильё среди людей с хорошими финансовыми возможностями, включая вьетнамцев и иностранцев, остаётся высоким. Кроме того, инвестиционный спрос также вырос, поскольку клиенты пользуются «льготным» денежным потоком, ожидая дальнейшего роста цен», — отметила г-жа Мьен.

Эксперт также отметил, что большая часть сделок на первичном рынке обусловлена спросом людей, владеющих большим количеством недвижимости.

Представитель ханойской компании по недвижимости рассказал, что, учитывая проекты в престижных районах, стоимость которых составляет сотни миллионов донгов за м², большинство покупателей — это состоятельные люди с реальными потребностями в жилье. Это могут быть люди в возрасте 8-9 лет, которые ищут жилье со всеми удобствами и в цивилизованном обществе.

« Проекты с ценовым диапазоном 100–150 млн донгов/м² продать легче всего, тогда как квартиры стоимостью свыше 200 млн донгов/м² будут более избирательными », — сказал он.

Инвестировать на пике рискованно.

Г-н Нгуен Куок Хунг, заместитель председателя и генеральный секретарь Ассоциации банков Вьетнама, однажды предупредил, что инвесторы, «придерживающие» множество дорогостоящих квартир, ожидая роста цен, а затем продающие их, столкнутся с множеством рисков, начиная с 2025 года. По словам г-на Хунга, сами банки продолжают кредитовать, инвесторы продолжают покупать дома, и покупатели, которые покупают жилье позже, сталкиваются с разницей в цене с другими покупателями, ожидая роста цен. Но когда цены падают или недвижимость становится невозможной для продажи, последствия пострадают конечные покупатели.

Инвестиции в квартиры по пиковым ценам могут быть сопряжены со многими рисками. (Иллюстрация: Конг Хьеу).

Г-н Хунг полагает, что в скором времени, когда правительство реализует проект «1 миллион квартир социального жилья», рынок недвижимости вернется к своей истинной природе.

Наряду с этим, капитал в размере более 145 000 миллиардов донгов, ожидающий инвесторов в социальное жилье, также укажет хорошее направление для рынка недвижимости.

Г-н Нгуен Куанг Хуэй, генеральный директор факультета финансов и банковского дела (Университет Нгуен Трай), также заявил, что инвестиции в квартиры стоимостью в сотни миллионов донгов будут сопряжены с высокими рисками.

В частности, это сегмент с ограниченной ликвидностью: при небольшом количестве клиентов быстро перепродать его будет сложно. Доходность от аренды этих квартир стоимостью в сотни миллионов м² также довольно скромная — всего около 3–5% в год, что значительно ниже, чем у других каналов.

Между тем, инвестиции в такие квартиры сопряжены с высоким риском корректировки цен или их стагнации. Если цена значительно превышает доступную стоимость и реальную эксплуатационную стоимость, рынок может замедлиться.

Наконец, по мнению г-на Хая, вложение всего капитала в роскошные апартаменты означает упущение возможности диверсифицировать инвестиции в другие сферы.

Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development, также заявил, что в настоящее время инвесторам следует тратить деньги только на покупку дешевых квартир.

По словам г-на Тоана, около 2-3 лет назад квартиры редко попадали в привлекательный инвестиционный портфель из-за распространённого мнения, что это расходный материал, теряющий свою стоимость со временем. Но когда предложение новой недвижимости в Ханое постепенно стало ограниченным, этот продукт снова заинтересовал многих инвесторов, предпочитающих надёжный подход. Благодаря ежемесячному доходу от аренды в сочетании с темпами роста цен, инвестиции в квартиры приносят большую прибыль, чем текущие сбережения.

Однако нынешние цены на квартиры настолько высоки, что покупатели легко «покупают по максимуму», что ведёт к большим рискам. Например, квартира стоит 4–5 миллиардов донгов, а арендная плата составляет всего около 10 миллионов донгов в месяц, в то время как стоимость квартиры составляет 2–3 миллиарда донгов, арендная плата также эквивалентна. Поэтому, по словам г-на Тоана, инвесторам следует вкладывать средства только в объекты с разумными ценами.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора PropertyGuru Vietnam, также считает, что покупать или инвестировать следует только в недорогие и доступные варианты. Он также отметил, что время покупки не так важно, как подготовка к прочному финансовому положению. Покупателям следует иметь не менее 30–40% от стоимости дома в собственных средствах. Необходимо обеспечить стабильный денежный поток в течение следующих 3–5 лет, чтобы избежать финансового давления при кредитовании на покупку дома.

Источник: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html

Комментарий (0)