В недавно опубликованном отчете VnDirect Securities по отрасли жилой недвижимости говорится, что «самый трудный период на рынке прошел и будет постепенно улучшаться с 2024 года». Комментарий основан на последних торговых сигналах и ситуации с процентными ставками.
В частности, уровень поглощения на двух основных рынках, Ханое и Хошимине, одновременно улучшился за последние 6 месяцев 2023 года. В Ханое как новые поставки, так и продажи явно увеличились за кварталы, при этом показатель поглощения превысил 100%. В Хошимине количество проданных квартир во втором полугодии было на 101% выше, чем в первом полугодии. При этом коэффициент поглощения достиг 108% против 59%.
Наряду с этим ожидается, что спрос на покупку жилья улучшится в ближайшие месяцы благодаря средней плавающей процентной ставке по ипотечным кредитам в коммерческих банках, которая в настоящее время составляет около 11% в год, по сравнению с 13-14% в год. Кроме того, многие инвесторы с сильными финансовыми возможностями ввели условия оплаты с льготными процентными ставками для поддержки.
Квартиры в Чунг Хоа, Южный Чунг Йен, районы Белт 3 (Ханой). Фото: Нгок Тхань
Недвижимость играет важную роль во вьетнамской экономике. По данным VnDirect, в прошлом году на эту отрасль пришлось 21% общего кредита всей экономики и 27,3% ВВП.
Рынок жилья вступил в сложный период со второго квартала 2022 года, после того как кредитование для сектора недвижимости было ужесточено, процентные ставки по кредитам выросли, а ряд руководителей бизнеса были наказаны за нарушения на рынке жилья в деятельности по выпуску облигаций.
В прогнозе рынка жилья Вьетнама на 2024 год, наряду с VnDirect, также говорится, что сегмент жилья «находится на пути к восстановлению». В Хошимине Статистический департамент заявил, что ситуация в сфере недвижимости демонстрирует признаки восстановления: выручка за первые два месяца 2 года оценивается в 2024 42.300 миллиардов донгов, что на 20,1% больше, чем за тот же период (за тот же период снизился на 13 %.).
Однако по-прежнему существует ряд проблем. В частности, предложение не улучшилось в краткосрочной перспективе. Весь прошлый год предложение новых квартир на двух крупнейших рынках страны оставалось низким: 7.722 квартиры в Хошимине и 19.808 квартир в Ханое. По данным Savills, количество первичных таунхаусов упало до самого низкого уровня за 10 лет: 766 квартир в Хошимине и 754 квартир в Ханое.
По прогнозам JLL Vietnam, к 2024 году поставки по-прежнему будут на историческом минимуме: всего около 10.000 40.000 единиц на каждом рынке Ханоя и Хошимина. В течение последнего десятилетия на этих рынках продавалось около XNUMX XNUMX новых квартир в год на пике своего развития.
Г-н Алекс Крейн, генеральный директор консалтинговой компании по недвижимости Knight Frank Vietnam, объяснил, что предложение не является положительным, поскольку многие инвесторы недавно скорректировали свой прогресс и перенесли разработку проектов на 2025 и 2026 годы. Частично причина связана с давлением капитала.
Для покупателей жилья дисбаланс между спросом и предложением затрудняет поиск доступных продуктов для людей с реальными потребностями в жилье. Правительство поставило цель построить один миллион единиц социального жилья в период 2021-2030 годов. Но, по данным VnDirect, к концу 2023 года план на сегмент 2021–2025 годов выполнен лишь на 4,7%.
Между тем, средняя цена квартир в Ханое в прошлом году выросла на 15% за тот же период, достигнув 53,2 миллиона донгов за квадратный метр (2 долларов США) из-за отсутствия предложения в доступном и среднем сегментах. Между тем, средняя цена квартиры в Хошимине составляет 2.190 миллиона донгов за квадратный метр (61,4 долларов США).
Г-жа До Тху Ханг, старший директор департамента исследований и консалтинга Savills Hanoi, прогнозирует, что сегмент жилья продолжит расти в цене из-за увеличения стоимости земли и затрат на строительство, развивается инфраструктура и улучшается качество. «Ограничения предложения на рынке продолжаются, что приводит к тому, что средняя цена первичной реализации на всем рынке продолжает расти», - сказала она.
