Многие эксперты полагают, что пилотный механизм, позволяющий компаниям вести переговоры с населением о правах землепользования для реализации проектов коммерческого жилищного строительства, позволит развязать проекты, увеличить предложение жилья и будет способствовать решению проблемы нехватки жилья.
Правительство также предложило Национальной ассамблее разрешить компаниям реализовывать проекты коммерческого жилья на территории объекта, который пришлось перенести из-за загрязнения окружающей среды. На фото: престижный участок Ханойской мыловаренной фабрики в промышленном кластере Као-Са-Ла по адресу: улица Нгуен-Трай, 233, 233B, 235 (район Тханьсуан, Ханой). После многих лет переноса, он по-прежнему не приводит к расточительству земельных ресурсов. Фото: ДАНЬ КХАНГ
Проект резолюции об этом пилотном механизме только что был прокомментирован Национальной Ассамблеей и, как ожидается, будет одобрен на сессии, которая завершится в конце ноября.
Однако, учитывая текущее состояние предложения жилья на рынке, сосредоточенное на сегментах среднего, высокого и элитного жилья, некоторые мнения также предполагают, что пилотный механизм должен иметь четкое направление, отдавая приоритет соглашению о получении прав землепользования для развития сегмента доступного жилья и доступных квартир для удовлетворения реальных жилищных потребностей большинства людей.
Сотни проектов в сфере недвижимости ждут своего решения
В марте 2024 года на заседании рабочей группы премьер-министра по рассмотрению, поощрению и руководству устранением трудностей и препятствий при реализации проектов в сфере недвижимости Министерство строительства заявило, что в городе Хошимин насчитывается 143 проекта в сфере недвижимости, в Ханое — 246 проектов, в Хайфоне — 4 проекта, в Биньдине — 16 проектов, в Кантхо — 34 проекта... которые ждут, когда рабочая группа, министерства, ведомства и местные органы власти устранят препятствия.
Видно, что по всей стране сотни проектов в сфере недвижимости все еще «заморожены».
Многие из этих проектов не могут быть реализованы, поскольку для них не предусмотрена жилая земля. Инвесторы, которые тратят деньги на покупку земли в соответствии с планом, не могут реализовать проект, потому что им не хватает... 1 м² жилой земли.
Кроме того, в проекте пилотной резолюции, представленном на рассмотрение и утверждение Национальной ассамблеи, правительство также предложило Национальной ассамблее дать согласие на разрешение предприятиям реализовывать проекты коммерческого жилья на земельных участках учреждений, которые должны быть перемещены из-за загрязнения окружающей среды, учреждений, которые должны быть перемещены в соответствии с планом строительства и градостроительным планированием.
В самом Ханое множество производственных предприятий загрязняют окружающую среду в центральной части города. После переноса заводов в пригороды или соседние провинции открылось множество «золотых земель», заброшенных десятилетиями.
Как правило, кластер из трех фабрик — резиновая фабрика в Сао Ванг, мыловаренная фабрика в Ханое и табачная фабрика в Тханг Лонг — общей площадью около 150 000 м2 после переноса в пригороды на долгие годы оставили без развития.
Среди них «золотая земля» Ханойской мыловаренной фабрики была перемещена много лет назад, но до сих пор трава там продолжает расти из-за отсутствия механизма перевода ее в землю под коммерческое жилищное строительство.
Проект на улице Май Чи Тхо, район Ан Фу, город Тху Дык, Хошимин – Фото: НГУЕН ВАН ТРЮНГ
Предприятия и землевладельцы довольны
В беседе с Tuoi Tre г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, сказал, что пилотный механизм, позволяющий предприятиям вести переговоры о получении от населения прав на использование земли, отличной от жилой земли, для реализации проектов коммерческого жилья, добавляет еще один способ доступа к земле для предприятий, инвестирующих в недвижимость.
Этот механизм также обеспечивает право землепользователей на ведение переговоров, что снижает количество жалоб при изъятии земель для реализации проектов.
«Хотя нынешний механизм возврата земель намного лучше, чем раньше (уровень компенсации более удовлетворительный и более ориентирован на рынок), он не так хорош, как пилотный механизм, позволяющий предприятиям и лицам, имеющим права землепользования, вести переговоры о передаче земли», — подчеркнул г-н Чау.
Например, в районе 3 города Хошимин в последние годы насчитывалось 48 старых многоквартирных домов. До настоящего времени было пять старых многоквартирных домов, где предприятия согласились выкупить у жильцов 100% старых квартир для реализации проекта строительства новых коммерческих многоквартирных домов. Однако жалоб не поступало, поскольку это механизм честной купли-продажи.
До сих пор не отремонтированы 43 старых многоквартирных дома, поскольку у нас нет механизма, который бы поощрял инвесторов вести переговоры о выкупе старых квартир.
По словам г-на Чау, многие проекты коммерческого жилья в настоящее время зашли в тупик, поскольку предприятия владеют землями, не предназначенными для проживания, и поэтому строительство невозможно.
В то время как на рынке жилья наблюдается нехватка предложения жилищной продукции (из-за нехватки жилищных проектов), если Национальная ассамблея в пилотном режиме разрешит предприятиям вести переговоры о покупке нежилых земель под коммерческие жилищные проекты, количество лицензированных проектов коммерческого жилья увеличится, тем самым увеличив предложение жилищной продукции в ближайшем будущем.
Г-н Нгуен Хыу Кыонг, председатель Ханойского клуба недвижимости, прокомментировал, что пилотная политика, разрешающая предприятиям вести переговоры о покупке нежилых земель у граждан для строительства коммерческих жилых проектов, является открытым направлением для развития рынка жилья.
Этот механизм также позволяет компаниям, занимающимся недвижимостью, сотрудничать с землепользователями путем передачи прав землепользования и внесения паев в землю для реализации проектов коммерческого жилья.
Это увеличит земельный фонд для жилищного строительства, удовлетворяя потребности населения в жилье. «Предоставление предприятиям возможности вести прямые переговоры и выкупать права землепользования у населения, безусловно, обойдется гораздо дешевле, чем организация торгов и аукционов по продаже прав землепользования для строительства коммерческого жилья. Прямые переговоры между двумя сторонами позволят избежать «виртуальных цен» на земельных аукционах», — прокомментировал г-н Куонг.
Многие эксперты по недвижимости также выразили мнение, что пилотный проект, позволяющий предприятиям вести переговоры о покупке сельскохозяйственных и других земель у населения для строительства коммерческого жилья, также предотвратит нынешнюю нерациональную трату земель в городских районах.
Фактически, в Ханое и Хошимине много нежилых земельных участков, которые заброшены уже много лет. Пилотное внедрение соглашений о покупке и переводе недвижимости в жилую недвижимость поможет использовать землю более эффективно, при этом государство по-прежнему будет взимать сборы и налоги за пользование землей, а у людей будет больше возможностей приобрести жильё.
Поощрять строительство недорогого коммерческого жилья
Несмотря на поддержку пилотного проекта, позволяющего предприятиям вести переговоры о праве использования нежилых земель под коммерческое жилье, многие эксперты считают, что пилотный проект, позволяющий предприятиям вести переговоры о покупке нежилых земель под коммерческое жилье, должен отдавать приоритет доступным проектам коммерческого жилья, соответствующим местной ситуации.
Г-н Дин Минь Туан, региональный директор Batdongsan.com по югу страны, рекомендует использовать этот пилотный механизм для развития доступного жилья и недорогих коммерческих квартир с целью увеличения предложения жилья и удовлетворения реальных жилищных потребностей большинства людей.
Г-н Туан считает, что увеличение предложения жилья посредством пилотного механизма должно соответствовать практическим потребностям. Если не будет чёткого направления, предприятия, согласившись выкупить землю у населения, будут сосредоточены только на строительстве дорогостоящего коммерческого жилья стоимостью около 50 миллионов донгов за квадратный метр , чтобы получать высокую прибыль, как и раньше. В таком случае цель баланса спроса и предложения на рынке жилья не будет достигнута.
Г-н Туан также отметил, что пилотная программа по выкупу предприятиями нежилых земель у населения для строительства объектов коммерческого жилья должна исключить ситуацию, когда некоторые инвесторы с финансовым потенциалом пользуются этим положением, чтобы купить землю и оставить ее там, ожидая повышения цены, чтобы передать ее другим предприятиям.
Необходимо добавить положения о том, что компании, которые ведут переговоры и покупают землю у людей, должны реализовать проекты по коммерческому жилищному строительству в течение 2–3 лет, в противном случае они должны передать землю другому инвестору для реализации проекта, в противном случае земля будет изъята.
Две резолюции устранят препятствия на рынке недвижимости.
Помимо пилотной резолюции, разрешающей предприятиям вести переговоры о передаче нежилых земель от населения для строительства объектов коммерческого жилья, правительство также планирует представить на рассмотрение и утверждение Национальной ассамблеи специализированную резолюцию по решению земельных проблем, переносу загрязняющих окружающую среду фабрик, реорганизации штаб-квартир государственных агентств, проектам, подлежащим проверке, аудиту, расследованию и судебным решениям.
Эти два решения «оживят» активы сотен приостановленных жилищных и городских проектов по всей стране. Благодаря механизму, предусмотренному резолюциями Национальной ассамблеи, у предприятий появится основа для завершения процедур инвестирования в проекты, продолжения реализации жилищных проектов, увеличения предложения жилья и содействия балансировке спроса и предложения на рынке.
Министр природных ресурсов и окружающей среды ДО ДЫК ДУЙ:
«Проекты, ошибочно принятые местными лидерами, будут спасены»
Что касается тематического урегулирования, то директива компетентного органа заключается в том, что проекты, приостановленные из-за нарушений со стороны местных властей и руководителей, будут урегулированы, чтобы предприятия могли продолжить реализацию проектов. В рамках подобных проектов большинство местных руководителей, нарушивших закон, были наказаны.
Что касается проектов, в которых предприятия намеренно допускают ошибки, то они будут отозваны, чтобы избежать напрасной траты земельных ресурсов.
Все еще сомневаетесь в условиях
Проект квартиры на улице Ле Ван Луонг, коммуна Нхон Дык, район Нябе, Хошимин - Фото: НГУЕН ВАН ТРУНГ
Инвестор проектов в сфере недвижимости в Хошимине сообщил, что, помимо представления правительством пилотной резолюции в Национальное собрание для рассмотрения и утверждения, город Хошимин также проводит анализ числа предприятий, земельные участки которых заблокированы из-за нормативных требований и не могут реализовать проекты. Согласно анализу, только у этого предприятия заблокировано около 20 земельных участков в районах Биньчань, 8-й округ, Тхудык...
Этот человек сказал, что большая часть земель - это сельскохозяйственные угодья, несельскохозяйственные земли, а не жилые земли, и предприятие завершило передачу земли от населения, но поскольку закон этого не позволяет, проект не может быть реализован.
В последнее время рынок недвижимости переживает непростые времена, но предприятия не могут использовать имеющиеся земельные ресурсы для реализации новых проектов и не имеют источника предложения, который можно продать, чтобы вернуть деньги, поэтому ситуация крайне сложная. При этом предприятиям по-прежнему приходится выплачивать проценты по банковским кредитам, что усугубляет ситуацию.
Ознакомившись с проектом резолюции, который должен быть рассмотрен на предмет одобрения, представители данной отрасли полагают, что это необходимая политика по устранению трудностей для предприятий и рынка, и вскоре появится возможность ее рассмотрения на предмет одобрения.
Однако предметом беспокойства для бизнеса является то, что в проекте постановления прописаны условия реализации проектов коммерческого жилья посредством договоров о предоставлении права землепользования или наличия права землепользования.
Соответственно, организациям, осуществляющим деятельность в сфере недвижимости, реализующим проекты коммерческого жилищного строительства на основе договоров о предоставлении права землепользования или с правом землепользования, установленным настоящим постановлением, разрешается изменять целевое назначение одного или нескольких видов земель для реализации проекта, в том числе земель сельскохозяйственного назначения; земель несельскохозяйственного назначения, не являющихся землями населенных пунктов; земель населенных пунктов и иных земель, находящихся на одном земельном участке, в случае заключения договоров о предоставлении права землепользования.
Данное положение можно трактовать как утверждение, что предприятия, уже имеющие земельные участки, могут изменить целевое назначение сельскохозяйственных или несельскохозяйственных земель, не относящихся к жилой застройке, для реализации проектов. Однако при получении права передачи с самого начала они обязаны передавать земельные участки, содержащие как жилые, так и другие земли на одном участке.
Таким образом, если резолюция будет принята и реализована в том виде, в каком ее понимает предприятие, то удаление не будет полным.
Этот человек далее пояснил, что в настоящее время, помимо предприятий, имеющих свободные земельные фонды в соответствии с их правами коммерческого использования, существуют случаи, когда предприятия ранее разрешали отдельным лицам в компании покупать сельскохозяйственные земли, но еще не передали их в права коммерческого использования из-за правовых проблем; или существуют предприятия с достаточными ресурсами, которые хотят получать земельные участки от людей для реализации проектов.
Если понимать это так, как указано выше, предприятия смогут покупать только территории, на которых находятся как жилые земли, так и другие земли, что ограничит доступ предприятий к земельным ресурсам.
Министр природных ресурсов и окружающей среды недавно также указал Национальной ассамблее на несоответствие, поскольку в реальности большинство проектов в сфере недвижимости реализуются на землях, изначально не предназначенных для проживания, а детальное планирование проекта также включает множество различных типов земель, таких как жилые земли, транспортные сети, зелёные зоны... Таким образом, положения Закона о земле не могут быть реализованы на практике. Поэтому ведомству-разработчику необходимо пересмотреть этот вопрос», — предложил он.
Следует удалить фразу
Разделяя эту обеспокоенность, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, заявил, что из положения о жилой земле и других землях на одном земельном участке следует исключить фразу «для случаев соглашения о получении прав землепользования», чтобы избежать недоразумений при реализации постановления.
Это означает, что предприятия, которые уже имеют землю или получили ее с самого начала, могут использовать три типа земель: сельскохозяйственные земли; несельскохозяйственные земли, не являющиеся жилыми землями; жилые земли и другие земли на том же участке земли для реализации проектов коммерческого жилья, если они соответствуют планировке, плану землепользования и другим критериям, указанным в постановлении.
«Это единственный способ устранить узкое место и высвободить земельные ресурсы», — сказал г-н Чау.
Источник: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
Комментарий (0)