Раскрытие потенциала проектов в сфере недвижимости.

Многие эксперты считают, что пилотный механизм, позволяющий предприятиям самостоятельно вести переговоры с гражданами о правах на землепользование для коммерческих жилищных проектов, позволит разгрузить проекты, увеличить предложение жилья и помочь решить проблему нехватки жилья.

Правительство также предложило Национальному собранию разрешить предприятиям реализовывать проекты коммерческого жилищного строительства на землях, где расположены объекты, подлежащие переносу из-за загрязнения окружающей среды. На фото: Земельный участок, на котором располагался Ханойский мыловаренный завод, в промышленном кластере Као-Са-Ла по адресам: улица Нгуен Трай, 233, 233Б и 235 (район Тхань Суан, Ханой), остается неиспользованным в течение многих лет после переноса, что приводит к растрате земельных ресурсов. - Фото: ДАНЬ КХАНГ

Проект резолюции об этом пилотном механизме только что был рассмотрен Национальным собранием и, как ожидается, будет принят на сессии, которая завершится в конце ноября.

Однако, учитывая нынешнюю ситуацию, когда предложение жилья на рынке сосредоточено в сегментах квартир среднего, высокого и элитного класса, некоторые мнения предполагают, что пилотный механизм должен иметь четкое направление, отдавая приоритет соглашениям о правах землепользования для строительства доступного жилья и недорогих квартир, отвечающих реальным потребностям в жилье большинства населения.

Сотни проектов в сфере недвижимости ожидают решения возникших препятствий.

В марте 2024 года на заседании рабочей группы премьер-министра по рассмотрению, стимулированию и руководству устранением трудностей и препятствий в реализации проектов в сфере недвижимости Министерство строительства сообщило, что в Хошимине 143 проекта в сфере недвижимости, в Ханое — 246, в Хайфоне — 4, в Биньдине — 16, в Кантхо — 34... ожидают решения рабочей группы, министерств, ведомств и местных властей по соответствующим вопросам.

По всей стране сотни проектов в сфере недвижимости остаются приостановленными.

Многие проекты не могут быть реализованы из-за нехватки земли под жилую застройку. Даже инвесторы, приобретающие землю, соответствующую градостроительным нормам, не могут построить свои проекты из-за дефицита всего лишь 1 квадратного ^метра земли под жилую застройку.

Кроме того, в проекте пилотной резолюции, который в настоящее время представлен на рассмотрение Национальному собранию, правительство также предлагает Национальному собранию разрешить предприятиям реализовывать проекты коммерческого жилищного строительства на землях, принадлежащих объектам, которые необходимо перенести из-за загрязнения окружающей среды, или объектам, которые необходимо перенести в соответствии со строительными и градостроительными нормами.

Прямо здесь, в Ханое, многие загрязняющие окружающую среду заводы в центре города, после переноса в пригороды или соседние провинции, высвободили множество участков «первоклассной земли», заброшенных на десятилетия.

Типичным примером является комплекс из трех заводов: резиновый завод в Сао Ванге, мыловаренный завод в Ханое и табачный завод в Тханг Лонге, общей площадью около 150 000 ^м², которые много лет пустовали после переноса на окраину города.

В частности, территория, где много лет назад был перенесен Ханойский мыловаренный завод, по-прежнему заросла сорняками из-за отсутствия механизма, позволяющего преобразовать ее в землю для коммерческого жилищного строительства.

Проект на улице Май Чи Тхо, район Ан Фу, город Тху Дык, Хошимин – Фото: Нгуен Ван Чунг

И предприятия, и землевладельцы довольны.

В интервью газете Tuoi Tre г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина, заявил, что пилотный механизм, позволяющий предприятиям самостоятельно вести переговоры и приобретать у граждан права пользования нежилыми участками для коммерческих жилищных проектов, добавляет еще один способ доступа к земле для инвестиций в недвижимость и ведения бизнеса.

Этот механизм также гарантирует право землепользователей на ведение переговоров, что снижает количество споров при приобретении земли для реализации проектов.

«Хотя нынешний механизм приобретения земли значительно лучше, чем раньше (более адекватная и основанная на рыночных принципах компенсация), он не так хорош, как пилотный механизм, который позволяет предприятиям и частным лицам, обладающим правами на землепользование, самостоятельно вести переговоры о передаче земли», — подчеркнул г-н Чау.

Например, в 3-м районе Хошимина за последние годы насчитывается 48 старых многоквартирных комплексов. На сегодняшний день в 5 из этих комплексов предприятия добровольно согласились выкупить у жильцов 100% старых квартир для реализации проектов по строительству новых коммерческих многоквартирных зданий, и никаких жалоб не поступало, поскольку это взаимовыгодный механизм сделки.

До сих пор 43 старых многоквартирных дома не отремонтированы, поскольку у нас отсутствует механизм, который бы побуждал инвесторов самостоятельно вести переговоры о покупке таких зданий.

По словам г-на Чау, многие проекты коммерческого жилищного строительства в настоящее время приостановлены, поскольку принадлежащие предприятиям земли не предназначены для жилой застройки, что препятствует строительству.

В условиях дефицита предложения жилья на рынке (из-за нехватки жилищных проектов) внедрение Национальной ассамблеей пилотной программы, позволяющей предприятиям самостоятельно вести переговоры о приобретении нежилых земельных участков для коммерческих жилищных проектов, приведет к увеличению числа лицензированных коммерческих жилищных проектов и, следовательно, к увеличению предложения жилья в будущем.

Председатель Ханойского клуба недвижимости г-н Нгуен Хуу Куонг считает, что пилотная программа, позволяющая предприятиям самостоятельно вести переговоры о покупке нежилых земельных участков у граждан для реализации коммерческих жилищных проектов, является перспективным направлением развития рынка жилья.

Этот механизм также позволяет компаниям, работающим в сфере недвижимости, сотрудничать с землепользователями посредством передачи прав пользования землей и внесения земли в качестве долевого участия для реализации проектов коммерческого жилищного строительства.

Это позволит увеличить площадь земли, доступной для жилищного строительства, удовлетворяя жилищные потребности населения. «Предоставление предприятиям возможности напрямую вести переговоры и приобретать права пользования землей у населения, безусловно, обойдется гораздо дешевле, чем организация торгов или аукционов на права пользования землей для строительства коммерческих жилых комплексов. Прямые переговоры между двумя сторонами позволят избежать «завышенных цен» на земельных аукционах», — прокомментировал г-н Куонг.

Многие эксперты в сфере недвижимости также считают, что пилотная программа, позволяющая предприятиям самостоятельно вести переговоры о покупке сельскохозяйственных и других типов земель у жителей для строительства коммерческого жилья, предотвратит нынешнюю неэффективное использование городских земель.

В действительности многие незастроенные участки земли в Ханое и Хошимине годами остаются заброшенными. Пилотное внедрение соглашений о выкупе и преобразовании земель поможет более эффективно использовать землю, в то время как государство продолжит взимать плату за землепользование и налоги, а у людей появится больше возможностей для покупки жилья.

Поощрять строительство недорогого коммерческого жилья.

Поддерживая пилотную программу, позволяющую предприятиям договариваться о праве использования нежилых земель для коммерческих жилищных проектов, многие эксперты считают, что в рамках этой программы следует отдавать приоритет проектам доступного жилья, соответствующим местным условиям.

Г-н Динь Минь Туан, директор южного региона Batdongsan.com, рекомендовал использовать этот пилотный механизм для развития доступного жилья и недорогих коммерческих квартир, чтобы увеличить предложение жилья и удовлетворить реальные потребности в жилье большинства населения.

Г-н Туан утверждал, что увеличение предложения жилья посредством пилотных механизмов должно соответствовать практическим потребностям. Без четкого направления, если предприятия, согласившись выкупить землю у жителей, сосредоточатся только на строительстве дорогостоящего коммерческого жилья, стоимостью более 50 миллионов донгов/ ^м² , чтобы получать высокую прибыль, как это было в прошлом, то цель балансирования спроса и предложения на рынке жилья не будет достигнута.

По словам г-на Туана, следует также отметить, что пилотная программа, позволяющая предприятиям приобретать нежилые земельные участки у частных лиц для реализации коммерческих жилищных проектов, должна предотвратить ситуацию, когда некоторые финансово состоятельные инвесторы пользуются этим правилом, скупают землю и удерживают ее, ожидая повышения цен, прежде чем перепродать другим предприятиям.

Следует добавить положения, обязывающие предприятия, которые ведут переговоры и приобретают землю у жителей, реализовывать коммерческие жилищные проекты в течение 2-3 лет. В противном случае земля должна быть передана другому инвестору для застройки, а если она останется незастроенной, то будет рекультивирована.

Эти две резолюции устранят препятствия для рынка недвижимости.

Помимо пилотного проекта, позволяющего предприятиям самостоятельно вести переговоры о передаче нежилых земель от граждан для реализации проектов коммерческого жилищного строительства, правительство также планирует представить на рассмотрение и утверждение Национальному собранию специальную резолюцию, касающуюся земельных вопросов, переноса загрязняющих окружающую среду предприятий, реорганизации штаб-квартир государственных ведомств и решения вопросов, связанных с проектами, находящимися под проверками, аудитами, расследованиями и судебными решениями.

Эти две резолюции позволят «оживить» активы, в настоящее время замороженные в сотнях приостановленных проектов жилищного и городского развития по всей стране. Благодаря механизмам, созданным этими резолюциями Национального собрания, у предприятий появится основа для завершения инвестиционных процедур по проектам, продолжения реализации проектов жилищного строительства, увеличения предложения жилья и содействия балансу спроса и предложения на рынке.

Министр природных ресурсов и окружающей среды DO DUC DUY:

«Проекты, которыми неэффективно управляют местные руководители, будут спасены».

Что касается тематического решения, то руководящий принцип компетентного органа заключается в том, что проекты, приостановленные из-за ошибок, допущенных местными органами власти и руководителями, будут урегулированы, чтобы предприятия могли продолжить реализацию проектов. В большинстве случаев, касающихся проектов такого типа, местные руководители, допустившие нарушения, были привлечены к дисциплинарной ответственности.

Что касается проектов, в которых предприятия намеренно нарушают правила, то земля будет рекультивирована, чтобы избежать растраты земельных ресурсов.

По-прежнему остаются вопросы относительно условий.

Проект квартиры на улице Ле Ван Луонг, коммуна Нхон Дык, район Нябе, Хошимин - Фото: Нгуен Ван Чунг

Представитель компании-застройщика в Хошимине сообщил, что помимо представления правительством пилотного проекта на рассмотрение и утверждение в Национальное собрание, город также проводит анализ количества предприятий, владеющих земельными участками, которые в настоящее время сталкиваются с нормативными препятствиями, мешающими реализации проектов. По данным этой компании, с такими препятствиями сталкиваются около 20 земельных участков в районах Биньчань, 8-й район, Тху Дык и др.

Этот человек заявил, что большинство земельных участков представляют собой сельскохозяйственные или несельскохозяйственные земли (не предназначенные для жилой застройки), право собственности на которые предприятия уже передали от населения, но из-за юридических ограничений они не могут приступить к реализации проектов.

В последнее время рынок недвижимости переживает непростые времена, но предприятия не могут использовать имеющиеся земельные ресурсы для реализации дополнительных проектов и получения прибыли, достаточной для окупаемости инвестиций, что создает серьезные проблемы. В то же время предприятиям приходится выплачивать проценты по банковским кредитам, что еще больше усугубляет их трудности.

Ознакомившись с проектом резолюции, который вскоре будет вынесен на утверждение, данное предприятие считает, что это необходимая мера для смягчения трудностей, с которыми сталкиваются предприятия и рынок, и она вот-вот будет рассмотрена на предмет утверждения.

Однако одним из моментов, вызывающих беспокойство у бизнеса, является положение проекта резолюции, касающееся условий реализации проектов коммерческого жилищного строительства на основе соглашений о правах землепользования или существующих правах землепользования.

Соответственно, компании, занимающиеся недвижимостью и реализующие коммерческие жилищные проекты на основе соглашений о правах землепользования или уже обладающие правами землепользования, как это предусмотрено настоящей резолюцией, могут изменить целевое назначение одного или нескольких типов земельных участков для проекта, включая сельскохозяйственные земли; несельскохозяйственные земли, за исключением жилых; а также жилые земли и другие земли в пределах одного участка, в случаях, когда достигнуто соглашение о правах землепользования.

Подобные правила можно истолковать так: предприятия, уже владеющие землей, могут преобразовывать сельскохозяйственные или несельскохозяйственные земли (за исключением жилых) под свои проекты, в то время как те, кто приобретает землю с нуля, должны передавать участки, содержащие как жилые, так и другие типы земли, в пределах одного участка.

Следовательно, если резолюция будет принята и реализована в точности так, как её понимают предприятия, то устранение проблемы не будет полным.

Этот человек далее пояснил, что в настоящее время, помимо предприятий, уже владеющих землей, встречаются случаи, когда предприятия ранее разрешали отдельным лицам внутри компании приобретать сельскохозяйственные земли, но до сих пор не включили их в собственность компании из-за юридических препятствий; или же есть предприятия, обладающие достаточными ресурсами, которые хотят приобрести землю у людей для реализации проектов.

Если понимать это таким образом, предприятия смогут приобретать только участки, на которых одновременно расположены жилые и другие типы земель, что ограничит их возможности доступа к земельным ресурсам.

«Министр природных ресурсов и окружающей среды недавно указал перед Национальным собранием на несоответствие того факта, что большинство проектов в сфере недвижимости реализуются на землях, которые изначально не были предназначены для жилой застройки, а детальное планирование проектов включает различные типы земель, такие как жилые участки, транспортные зоны, зеленые насаждения и т. д., поэтому положения Закона о земле непрактичны для реализации. Следовательно, ведомству, занимающемуся разработкой закона, необходимо пересмотреть этот вопрос», — предложил этот чиновник.

Эту фразу следует удалить.

Разделяя эту обеспокоенность, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина, предложил исключить фразу «в случаях соглашения о получении прав пользования землей» из положения, касающегося жилых земель и других земель в пределах одного участка, чтобы избежать неверных толкований при применении постановления.

Это означает, что предприятиям, которые уже владеют землей или приобрели ее путем передачи, разрешается использовать три типа земли — сельскохозяйственные земли; несельскохозяйственные земли, за исключением жилых; и жилые земли и другие земли в пределах одного участка — для коммерческих жилищных проектов при условии соблюдения плана землепользования, правил зонирования и других критериев, изложенных в резолюции.

«Только таким образом мы сможем устранить препятствия и высвободить земельные ресурсы», — сказал г-н Чау.

Источник: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm