Земельные аукционы снова набирают обороты.

В последнее время рынок земли в пригородах Ханоя переживает небывалый бум: земельные участки на аукционах постоянно распродаются. Цены, по которым были сделаны успешные ставки на каждом последующем аукционе, постоянно бьют рекорды предыдущего.

В 2-3 раза выше, чем в окружающей местности.

В частности, 28 июля Центр развития земельных участков района Дан Фуонг успешно провел аукцион 85 земельных участков, включая один участок, который был продан по цене 100 миллионов донгов/м², что вдвое превысило начальную цену. 10 августа на аукционе 68 земельных участков в районе Тхань Оай было зарегистрировано до 7000 заявок, и один участок был выигран по цене, превышающей 100 миллионов донгов/м², что стало неожиданностью для многих.

Совсем недавно в коммуне Тьен Йен, район Хоай Дык, состоялся рекордный аукцион, который длился почти 19 часов, с 19 августа до 4:30 утра 20 августа. По словам организаторов, аукцион 19 земельных участков в районе Лонг Кхук коммуны Тьен Йен привлек 517 участников, подавших 1100 заявок. Аукцион был напряженным, нервным и изнурительным как для организаторов, так и для участников. Многие ушли раньше времени, потому что на некоторые участки были выставлены чрезмерно высокие ставки, вызванные отчаянной попыткой любой ценой завладеть землей.

В то время как инвесторы делали ставки, за пределами аукционной зоны присутствовали многочисленные группы брокеров по недвижимости, которые вели прямые трансляции в социальных сетях, чтобы сообщать об атмосфере вокруг аукционной площадки, завышать цены и спекулировать ради прибыли.

В результате лот LK03-12 (угловой участок с тремя фасадами, выходящими на улицу) площадью более 113 м2 был продан по цене 133,3 млн VND/м2, что более чем в 18 раз превышает начальную цену (7,3 млн VND/м2). По остальным лотам цены варьировались от 97,3 до 127,3 млн VND/м2, а самая низкая ставка составила 91,3 млн VND/м2.

Некоторые из присутствовавших брокеров отметили, что цена, предложенная покупателем, значительно превышала текущую рыночную цену в этом районе. Это также рекордная цена для пригородного района Ханоя.

Продолжив наблюдения утром 20 августа, после окончания аукциона, многие риелторы все еще работали на аукционной площадке в деревне Лонг Кхук. Некоторые брокеры заявили, что проданные на аукционе земельные участки перепродаются с наценкой в ​​300-500 миллионов донгов в зависимости от района и местоположения. «Выигрышная ставка за участок LK03-12 (угловой участок с тремя фасадами, выходящими на улицу), площадью более 113 м2, составила 133,3 миллиона донгов/м2, и победитель аукциона сейчас перепродает его за 300 миллионов донгов. Два участка с самыми низкими выигрышными ставками в 91,3 миллиона донгов/м2 перепродаются по 600 миллионов донгов каждый», — сказал один из брокеров.

Г-н Динь Минь Туан, директор южного региона Batdongsan.com.vn, отметил, что высокие цены на земельные участки на аукционах приведут к увеличению затрат на расчистку земли для новых проектов. В то же время, владельцы земли в окрестностях, вероятно, соответственно повысят цены на свои участки. Внезапный скачок цен на землю также может создать тенденцию к спекуляции землей, когда многие люди будут спешить купить землю, надеясь получить прибыль от продолжающегося роста цен. Однако это может привести к ситуации, когда деньги будут связаны с землей, а не циркулировать в других видах экономической деятельности.

По словам г-на Туана, инструмент анализа истории цен на сайте Batdongsan.com.vn показывает, что выигрышные ставки на 19 земельных участков в районах LK03 и LK03 коммуны Тьен Йен, района Хоай Дык, были в 2-3 раза выше текущей рыночной цены.

Участок земли с 19 земельными наделами, недавно выставленный на аукцион в районе Лонг Кхук, коммуна Тьен Йен, район Хоай Дык, Ханой. Фото: Хуу Хунг.

Есть ли что-нибудь необычное?

По словам г-на Нгуена Ван Диня, председателя Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), с конца прошлого года во многих сегментах рынка недвижимости Ханоя наблюдается непрерывный резкий рост цен, особенно на квартиры, цены на которые остаются высокими (достигая почти 60 миллионов донгов/м² и демонстрируя признаки стагнации), что приводит к значительному снижению рентабельности инвестиций. Цены на малоэтажную застройку в некоторых жилых комплексах и городских районах также достигают нескольких сотен миллионов донгов/м². Поэтому многие инвесторы стремятся переключиться на земельные участки в пригородах, причем больше внимания привлекают участки, выставленные на аукцион.

По словам г-на Диня, с вступлением в силу 1 августа новых законов о недвижимости, ужесточающих правила разделения и продажи земельных участков, спрос на пригородные земли стал еще более высоким. В частности, новость о том, что некоторые районы Ханоя готовятся стать городскими районами к 2025 году, повлияла на психологию как жителей, так и инвесторов, что привело к участию тысяч людей в земельных аукционах, в то время как многие аукционы в конце 2023 года были вялыми, а некоторые земельные участки даже пришлось отложить из-за недостаточного количества участников.

В ходе пресс-конференции профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, заявил, что необычным является тот факт, что цены на землю в пригородах Ханоя, расположенных в 30-40 км от центра города, искусственно завышены до более чем 100 миллионов донгов/м². Цены на землю в этих районах искусственно завышены до уровня, недоступного для большинства людей.

Адвокат Нгуен Ван Хай (Ханойская коллегия адвокатов) утверждает, что земельные аукционы, как ожидается, принесут немедленную выгоду местным бюджетам, но если их не контролировать должным образом, они могут привести ко многим негативным последствиям. Очевидный урок прошлых лет заключается в том, что искусственное завышение цен на землю не только нарушает рыночную ситуацию, но и создает возможности для спекулянтов еще больше завышать цены ради прибыли, потенциально приводя к неустойчивому пузырю на рынке недвижимости.

Доктор Чан Суан Луонг, заместитель директора Вьетнамского института исследований и оценки рынка недвижимости, также отметил, что земельные участки, выставленные на аукцион в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай и Хоай Дык, продаются по ценам значительно выше рыночной стоимости, отчасти из-за манипуляций и завышения цен спекулятивными группами. Он проанализировал недавние аукционы, отметив участие и высокие ставки инвесторов из провинций Хайзыонг, Бакнинь и Бакзянг. Это фактор, который в ближайшее время приведет к росту цен на землю и недвижимость, что затруднит доступ к рынку для тех, кто действительно в нем нуждается. Поэтому доктор Чан Суан Луонг предложил для предотвращения спекуляций и завышения цен увеличить сумму задатка до 50% от первоначальной стоимости, а покупку, продажу или нотариальное заверение земельных участков, выставленных на аукцион, следует проводить только через 1-2 года, или, если перепродажа осуществляется в течение этого периода, следует применять более высокий налог.

Людям необходимо проявлять бдительность.

Согласно наблюдениям журналистов газеты Nguoi Lao Dong и историческим статистическим данным о ценах с сайта batdongsan.com.vn, средняя запрашиваемая цена на земельные участки в коммуне Тьен Йен, район Хоай Дык, во втором квартале 2024 года составила приблизительно 43 миллиона донгов/м², что примерно на 48% больше, чем годом ранее. Запрашиваемые цены на земельные участки в соседних коммунах варьировались от 22 до 62 миллионов донгов/м² в зависимости от местоположения и транспортной доступности.

Интерес к земельным участкам на окраинах Ханоя и цены на них выросли из-за факторов планирования и аукционной деятельности. В первой половине 2024 года количество запросов на земельные участки в районах Донг Ань, Гиа Лам, Тхач Тхат и Куок Оай (город Ханой) увеличилось на 48–104%, и этот рост спроса привел к повышению цен на землю в этих пригородных районах на 4–24% по сравнению со второй половиной 2023 года.

Эксперты по недвижимости прогнозируют, что земельные аукционы будут оставаться активными до конца года, поскольку новый прейскурант цен на землю еще не введен в действие. Определение начальной цены на основе действующего государственного ценового диапазона приведет к значительно более низкой цене по сравнению с другими типами земли. Поэтому, чтобы избежать рисков в условиях ажиотажа на земельных аукционах в частности и на рынке недвижимости в целом, из-за влияния и последствий множества факторов, людям необходимо проявлять осторожность, прежде чем инвестировать или рассматривать реальную потребность в жилье.

Отсутствие инструментов для стабилизации цен на землю.

По словам профессора Данг Хунг Во, многие риелторы обзванивают людей повсюду, спрашивая о покупке земли и домов, и посещают объекты недвижимости в разных местах, чтобы искусственно завышать рыночные цены. Масштабы земельных аукций на окраинах Ханоя в последние дни очень малы, поэтому спекулянты хотят использовать эти аукционы для завышения цен, демонстрируя, что цены на землю действительно растут, и подталкивая людей к более высоким ценам. Между тем, многие объекты недвижимости на главных улицах центрального Ханоя закрываются из-за растущей популярности электронной коммерции, в то время как цены на землю в пригородах резко растут, что указывает на влияние бизнес-сообщества. «Нам не хватает инструментов для управления рынком земли. В 2004 году правительство запретило разделение и продажу земельных участков, поскольку это несовместимо с современным городским развитием. Многие люди покупали землю, а затем оставляли ее незастроенной. В землю не инвестировали и не застраивали, а просто накапливали там деньги, что привело к резкому росту цен на землю. Недавно принятый Закон о бизнесе в сфере недвижимости также запрещает разделение и продажу земельных участков в особых городах, городах типа 1, городах типа 2 и городах типа 3. Мы ужесточили правила разделения и продажи земельных участков, но нам по-прежнему не хватает единственного инструмента — налога на недвижимость — для стабилизации рыночных цен», — заявил профессор Данг Хунг Во.

Источник: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm