Земельные аукционы снова «накаляются»

В последнее время рынок земли в пригородных районах Ханоя стал «горячее», чем когда-либо, когда земельные аукционы постоянно «распродаются». Успешные цены аукционов в последующих сессиях постоянно бьют рекорды предыдущих сессий.

в 2-3 раза выше, чем в соседних районах

В частности, 28 июля Центр развития земельного фонда района Дан Фыонг успешно организовал аукцион 85 земельных участков, включая выигрышный лот с ценой 100 млн донгов/м2, что вдвое превышает стартовую цену. 10 августа аукцион 68 земельных участков в районе Тхань Оай зарегистрировал 7000 участвующих документов, включая выигрышный лот с ценой более 100 млн донгов/м2, что удивило многих.

И совсем недавно рекордный аукцион в коммуне Тьен Йен, округ Хоай Дык, длился почти 19 часов, с 19 августа до 4:30 утра 20 августа. По словам организаторов, в аукционе 19 участков земли в районе Лонг Кхук, коммуна Тьен Йен, приняли участие 517 покупателей, зарегистрировавших 1100 комплектов документов. Этот аукцион был напряженным, захватывающим и утомительным как для организатора, так и для участников торгов. Многие ушли раньше, потому что многие участки земли предлагались по слишком высокой цене, в стиле «попытки форсировать события», «купить любой ценой».

Пока инвесторы делали ставки, за пределами аукциона присутствовали многие брокерские группы и ассоциации по недвижимости, которые включили режим прямой трансляции видео на платформах социальных сетей, чтобы сообщать об обстановке в районе аукциона с целью завышения цен и спекуляции с целью получения прибыли.

В результате лот LK03-12 (угловой участок с 3 фасадами) площадью более 113 м2 был продан за 133,3 млн донгов/м2, что более чем в 18 раз превышает стартовую цену (7,3 млн донгов/м2). Остальные лоты имели выигрышные цены от 97,3 до 127,3 млн донгов/м2, самый низкий выигрышный лот составил 91,3 млн донгов/м2.

Некоторые из присутствовавших брокеров заявили, что цена аукциона была намного выше текущей рыночной цены в этой местности. Это также рекордно высокая цена в пригородном районе Ханоя.

Продолжая фиксировать утром 20 августа, после окончания аукциона, на аукционной территории деревни Лонг Кхук все еще работало много брокеров по недвижимости. Некоторые брокеры заявили, что земельные участки после аукциона продавались с разницей в 300-500 миллионов донгов в зависимости от площади и местоположения. «Цена лота LK03-12 (угловой участок с 3 фасадами) площадью более 113 м2 с выигрышной ценой 133,3 миллиона донгов/м2 была передана победителем торгов по трансфертной цене 300 миллионов донгов. 2 лота с самой низкой выигрышной ценой 91,3 миллиона донгов/м2 были переданы по трансфертной цене 600 миллионов донгов/лот», - сказал брокер.

Г-н Дин Мин Туан, региональный директор Batdongsan.com.vn по югу страны, прокомментировал, что результаты земельных аукционов с такими высокими ценами сделают стоимость расчистки участка под новые проекты более дорогой. В то же время, люди, владеющие землей в близлежащей местности, будут иметь менталитет, направленный на повышение цены продажи своей земли. Внезапная высокая цена земли может также создать тенденцию спекуляции землей, когда многие люди спешат купить землю в надежде получить прибыль от продолжающегося роста цен на землю. Однако это может привести к ситуации, когда деньги застаиваются в земле, вместо того чтобы циркулировать в других видах экономической деятельности.

По словам г-на Туана, инструмент истории цен Batdongsan.com.vn показывает, что аукционная цена 19 участков земли в LK03 и LK03 в коммуне Тьен Йен, Хоайдык, в 2-3 раза превышает среднюю цену на рынке.

Площадь из 19 земельных участков, только что проданных на аукционе в районе Лонг Кхук, коммуна Тянь Йен, район Хоай Дук, город Ханой. Фото: HUU HUNG

Есть что-нибудь необычное?

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), оценил, что с конца прошлого года многие сегменты недвижимости в Ханое постоянно росли в цене, особенно квартиры на высоком уровне (достигнув почти 60 миллионов донгов/м2 и имея тенденцию к стагнации), что привело к резкому снижению инвестиционной прибыли. Для сегмента малоэтажного жилья в некоторых жилищных проектах и ​​городских районах он также находится на пороге нескольких сотен миллионов донгов/м2. Поэтому многим инвесторам необходимо переключиться на пригородные земли, где аукционные земли представляют больший интерес.

По словам г-на Диня, когда с 1 августа вступили в силу новые законы, связанные с недвижимостью, ужесточающие раздел и продажу земли, спрос на пригородные земли стал все более и более захватывающим. В частности, информация о том, что некоторые районы Ханоя готовятся стать районами в 2025 году, повлияла на психологию как людей, так и инвесторов, в результате чего тысячи людей отправились на земельные аукционы, в то время как многие аукционы в конце 2023 года прошли тихо, и многие участки земли пришлось отложить из-за отсутствия участников.

Выступая перед прессой, профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, сказал, что аукционная цена земли в пригородных районах Ханоя, в 30-40 км от центра города, поднятая до более чем 100 миллионов донгов/м2, является необычной. Земля в пригородах поднимается до высокой цены, которую люди не могут себе позволить.

Адвокат Нгуен Ван Хай (Коллегия адвокатов Ханоя) сказал, что земельные аукционы, как ожидается, принесут немедленную выгоду местному бюджету, но если их не контролировать строго, они могут вызвать множество негативных последствий. Очевидный урок последних лет заключается в том, что рост цен на землю не только нарушает работу рынка, но и создает условия для спекулянтов, чтобы повышать цены на землю с целью получения прибыли, что потенциально создает неустойчивый пузырь на рынке недвижимости.

Доктор Чан Суан Лыонг, заместитель директора Вьетнамского института исследований и оценки рынка недвижимости, также заявил, что цены на аукционную землю в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай, Хоай Дык..., намного выше рыночной цены, отчасти из-за манипуляций и «инфляции цен» спекулятивными группами. Согласно недавним аукционам, группа инвесторов из Хай Дуонга, Бак Ниня, Бак Зианга... участвовала в аукционе и заплатила высокие цены. Это фактор, который подтолкнет цены на дома и недвижимость в ближайшее время, затруднив доступ для тех, у кого есть реальные потребности. Поэтому доктор Чан Суан Лыонг предложил, чтобы предотвратить спекуляции и инфляцию цен, необходимо увеличить депозит до 50% от первоначальной стоимости, а выставленная на аукцион земля должна быть куплена и продана через 1-2 года, нотариально заверена, или если она будет передана в течение вышеуказанного периода, будут взиматься высокие налоги...

Людям нужно быть бдительными

Согласно фактическим записям репортера газеты Nguoi Lao Dong и согласно инструменту исторической статистики цен на сайте batdongsan.com.vn, средняя цена земли для продажи в коммуне Тьен Йен, округ Хоай Дык во втором квартале 2024 года составляет около 43 миллионов донгов/м2, что на 48% больше, чем год назад. Цена земли для продажи в коммунах, соседних с коммуной Тьен Йен, рекламируется от 22 до 62 миллионов донгов/м2, в зависимости от местоположения и удобства транспортного сообщения.

Интерес и цены на землю в пригородных районах Ханоя выросли благодаря планированию и аукционным мероприятиям. В первой половине 2024 года земли в районах Донг Ань, Зя Лам, Тхать Тхат, Куок Оай (Ханой) зафиксировали рост поисков с 48% до 104%, возросший спрос подтолкнул цены на землю в пригородных районах Ханоя с 4% до 24% по сравнению со второй половиной 2023 года.

Эксперты по недвижимости прогнозируют, что с настоящего момента и до конца года земельные аукционы будут продолжать быть активными, пока не будет применен новый прейскурант на землю, определение стартовых цен, применяемых в соответствии с действующими государственными ценовыми рамками, будет значительно ниже, чем для других типов земель. Поэтому, чтобы избежать рисков, связанных с «жарой» земельных аукционов в частности и сегментов недвижимости в целом из-за влияния и последствий многих из вышеперечисленных факторов, людям нужно быть бдительными перед инвестированием или реальными потребностями в жилье.

Отсутствие инструментов для стабилизации цен на землю

По словам профессора Данг Хунг Во, многие брокеры звонят повсюду, чтобы спросить о покупке недвижимости, ездят смотреть недвижимость во многих местах, чтобы стимулировать рыночные цены. Масштаб земельных аукционов в пригородах Ханоя в последние дни был очень небольшим, поэтому спекулянты хотят использовать земельные аукционы, чтобы поднять цены, доказывая, что цены на землю действительно растут, заставляя людей покупать по высоким ценам. В то время как многие дома на центральных улицах Ханоя закрыты и пустуют, потому что электронная коммерция становится все более популярной, цена на землю в пригородах резко растет, что означает, что есть влияние со стороны бизнес-сообщества. «У нас нет инструментов для управления рынком земли. В 2004 году правительство запретило раздел и продажу земли, поскольку раздел и продажа земли не подходили для процесса современного городского развития. Многие люди покупали землю и оставляли ее там. Земля не инвестировалась и не разрабатывалась, но деньги хранились там, в результате чего земля увеличивалась во много раз. Закон о торговле недвижимостью, который только что вступил в силу, также запрещает раздел и продажу земли в особых городских районах, городских районах типа 1, городских районах типа 2 и городских районах типа 3. Мы ужесточили раздел и продажу земли, но по-прежнему не хватает единственного инструмента — налога на недвижимость — для стабилизации рыночных цен», — сказал профессор Данг Хунг Во.

Источник: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm