Земельные аукционы снова «накаляются»

В последнее время рынок земли в пригородах Ханоя стал «горячее», чем когда-либо: земельные аукционы постоянно «раскупаются». Успешные цены на последующих аукционах постоянно бьют рекорды предыдущих.

в 2-3 раза выше, чем в соседних районах

В частности, 28 июля Центр развития земельного фонда района Данфыонг успешно организовал аукцион 85 земельных участков, включая участок-победитель с ценой 100 миллионов донгов за квадратный метр, что вдвое превышает стартовую цену. 10 августа на аукционе 68 земельных участков в районе Тхань Оай было зарегистрировано 7000 заявок, включая участок-победитель с ценой более 100 миллионов донгов за квадратный метр, что стало неожиданностью для многих.

А совсем недавно, рекордные торги в коммуне Тянь-Йен района Хоай-Дык длились почти 19 часов, с 19 августа до 4:30 утра 20 августа. По словам организаторов, в аукционе 19 земельных участков в районе Лонг-Кхук коммуны Тянь-Йен приняли участие 517 покупателей, зарегистрировавших 1100 комплектов документов. Этот аукцион был напряжённым, захватывающим и утомительным как для организаторов, так и для аукционистов. Многие ушли раньше времени, поскольку многие участки предлагались по слишком высокой цене, в стиле «навязать сделку», «купить любой ценой».

Пока инвесторы делали ставки, за пределами аукциона присутствовали многие брокерские группы и ассоциации по недвижимости, которые включили режим прямой трансляции видео на платформах социальных сетей, чтобы сообщать об обстановке в районе аукциона с целью завышения цен и спекуляции с целью получения прибыли.

В результате лот LK03-12 (угловой участок с тремя фасадами) площадью более 113 м² был продан по цене 133,3 млн донгов/м², что более чем в 18 раз превысило стартовую цену (7,3 млн донгов/м²). Остальные лоты получили выигрышные цены в диапазоне от 97,3 до 127,3 млн донгов/м², а самая низкая цена составила 91,3 млн донгов/м².

Некоторые присутствовавшие брокеры отметили, что цена аукциона значительно превысила текущую рыночную цену в этом районе. Это также рекордно высокая цена для пригорода Ханоя.

Утром 20 августа, после окончания аукциона, на аукционной площадке деревни Лонг-Кхук по-прежнему работало множество риелторов. Некоторые риелторы сообщили, что земельные участки после аукциона продавались с разницей в цене от 300 до 500 миллионов донгов в зависимости от площади и местоположения. «Участок LK03-12 (угловой участок с тремя фасадами) площадью более 113 м² был продан по цене 133,3 миллиона донгов за м² и был продан победителем торгов по цене 300 миллионов донгов. В частности, два лота с самой низкой победной ценой – 91,3 миллиона донгов за м² – были проданы по цене 600 миллионов донгов за лот», – сообщил один из риелторов.

Г-н Динь Минь Туан, региональный директор Batdongsan.com.vn по Южному региону, отметил, что результаты земельных аукционов с такими высокими ценами приведут к увеличению расходов на расчистку участка под новые проекты. В то же время владельцы земли в близлежащих районах склонны повышать цену продажи. Внезапный рост цен на землю также может спровоцировать спекуляцию, когда многие люди спешат скупать землю в надежде получить прибыль от продолжающегося роста цен. Однако это может привести к тому, что деньги застревают в земле, а не циркулируют в других видах экономической деятельности.

По словам г-на Туана, инструмент истории цен Batdongsan.com.vn показывает, что аукционная цена 19 земельных участков в районах LK03 и LK03 коммуны Тянь Йен, Хоайдык, в 2-3 раза выше средней рыночной цены.

19 земельных участков, недавно выставленных на аукцион в районе Лонг-Кхук, коммуны Тянь-Йен, района Хоай-Дык, города Ханой. Фото: ХУУ ХУНГ

Есть что-нибудь необычное?

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров недвижимости (VARS), подсчитал, что с конца прошлого года и по настоящее время цены на многие сегменты недвижимости в Ханое непрерывно растут, особенно на квартиры, которые застряли на высоком уровне (достигнув почти 60 миллионов донгов за м² и имея тенденцию к стагнации), что приводит к резкому снижению инвестиционной рентабельности. В сегменте малоэтажного жилья в некоторых жилых комплексах и городских районах она также находится на пороге нескольких сотен миллионов донгов за м². В связи с этим многие инвесторы вынуждены переориентироваться на пригородные земли, где больший интерес представляют участки, выставленные на аукцион.

По словам г-на Диня, с 1 августа вступили в силу новые законы о недвижимости, ужесточающие правила раздела и продажи земли, спрос на пригородные земли стал ещё более оживлённым. В частности, информация о том, что некоторые районы Ханоя готовятся стать районами в 2025 году, повлияла на психологию как жителей, так и инвесторов, поэтому тысячи людей приходят на земельные аукционы, в то время как многие аукционы в конце 2023 года проходят вхолостую, а многие земельные участки даже приходится переносить из-за недостаточного количества участников.

Выступая перед прессой, профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, заявил, что повышение аукционной цены на землю в пригородных районах Ханоя, расположенных в 30-40 км от центра города, до более чем 100 миллионов донгов за квадратный метр, является необычным явлением. Цены на землю в пригородах поднимаются до уровня, который люди не могут себе позволить.

Адвокат Нгуен Ван Хай (Ханойская коллегия адвокатов) отметил, что земельные аукционы, как ожидается, принесут немедленную выгоду местным бюджетам, но без строгого контроля могут привести к многочисленным негативным последствиям. Очевидный урок последних лет заключается в том, что рост цен на землю не только дестабилизирует рынок, но и создаёт условия для спекулянтов, которые могут повышать цены на землю с целью получения прибыли, что может привести к неустойчивому пузырю на рынке недвижимости.

Доктор Чан Суан Лыонг, заместитель директора Вьетнамского института исследований и оценки рынка недвижимости, также заявил, что цены на землю, выставленную на аукцион в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай, Хоай Дык и т.д., значительно выше рыночной, что отчасти обусловлено манипуляциями и «инфляцией цен» со стороны спекулятивных групп. Согласно недавним аукционам, группа инвесторов из Хайзыонга, Бак Ниня, Бакзянга и т.д. участвовала в аукционе и заплатила высокие цены. Это фактор, который в будущем приведет к росту цен на дома и недвижимость, затрудняя доступ к ним для тех, у кого есть реальные потребности. Поэтому доктор Чан Суан Лыонг предложил для предотвращения спекуляций и инфляции цен увеличить размер залога до 50% от первоначальной стоимости, а также нотариально заверенную покупку и продажу земли через 1-2 года, в противном случае, если сделка будет заключена в течение указанного срока, будут взиматься высокие налоги.

Людям нужно быть бдительными

Согласно данным репортёра газеты «Нгуой Лао Донг» и данным инструмента исторической ценовой статистики сайта batdongsan.com.vn, средняя цена продажи земли в коммуне Тянь-Янь района Хоай-Дык во втором квартале 2024 года составила около 43 миллионов донгов за квадратный метр, что примерно на 48% больше, чем годом ранее. Цены на землю в соседних с коммуной Тянь-Янь коммунах варьируются от 22 до 62 миллионов донгов за квадратный метр в зависимости от местоположения и транспортной доступности.

Интерес к земле и цены на неё в пригородных районах Ханоя выросли благодаря планированию и аукционам. В первой половине 2024 года объём поиска земли в районах Донгань, Зялам, Тхачтхат и Куоккоай (Ханой) увеличился с 48% до 104%. Рост спроса привёл к росту цен на землю в пригородных районах Ханоя с 4% до 24% по сравнению со второй половиной 2023 года.

Эксперты по недвижимости прогнозируют, что с настоящего момента и до конца года земельные аукционы будут продолжать активно проводиться, пока не вступит в силу новый прейскурант, а начальные цены, определяемые в соответствии с действующим государственным ценовым диапазоном, будут значительно ниже, чем для других типов земель. Поэтому, чтобы избежать рисков до «накала» земельных аукционов в частности и рынка недвижимости в целом, обусловленных влиянием и последствиями многих из вышеперечисленных факторов, необходимо быть бдительными, прежде чем инвестировать или испытывать реальную потребность в жилье.

Отсутствие инструментов для стабилизации цен на землю

По словам профессора Данг Хунг Во, многие брокеры обзванивают всех подряд с вопросами о покупке недвижимости, посещая различные места для её осмотра, чтобы стимулировать рыночные цены. В последние дни масштабы земельных аукционов в пригородах Ханоя крайне ограничены, поэтому спекулянты стремятся использовать земельные аукционы для повышения цен, доказывая, что цены на землю действительно растут, и побуждая людей покупать по высоким ценам. В то время как многие дома на центральных улицах Ханоя закрыты и пустуют из-за растущей популярности электронной коммерции, цены на землю в пригородах резко растут, что свидетельствует о влиянии со стороны бизнеса. «У нас нет инструментов для управления земельным рынком. В 2004 году правительство запретило разделение и продажу земли, поскольку это не соответствовало процессу современного городского развития. Многие люди покупали землю и оставляли её там. Земля не инвестировалась и не застраивалась, а деньги хранились там, что привело к многократному росту цен на землю. Закон о торговле недвижимостью, который только что вступил в силу, также запрещает разделение и продажу земли в особых городских зонах, городских зонах 1-го, 2-го и 3-го типов. Мы ужесточили правила раздела и продажи земли, но у нас всё ещё нет единственного инструмента – налога на недвижимость – для стабилизации рыночных цен», – сказал профессор Данг Хунг Во.

Источник: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm