Цены на жилье остаются на высоком уровне.

VTV.vn - Эксперты считают, что повышение процентных ставок в основном снижает ликвидность, но этого недостаточно для снижения общего уровня цен.

Процентные ставки по ипотечным кредитам снова растут с начала 2026 года. Многие ожидают, что высокие капитальные затраты окажут давление на цены на недвижимость, что приведет к их падению. Однако рынок демонстрирует противоположную тенденцию. Цены на жилье остаются высокими и даже продолжают расти в некоторых сегментах. Эксперты считают, что повышение процентных ставок в основном снижает ликвидность, а не является достаточным для снижения общих цен.

Процентные ставки резко выросли, но цены на жилье продолжают расти.

Г-н Динь Минь Туан, директор южного региона Batdongsan.com.vn, считает, что высокие процентные ставки лишь замедляют рынок, но недостаточны для снижения цен на жилье. Среди инвесторов распространено мнение, что при повышении процентных ставок или колебаниях мировой экономики деньги будут выводиться из рискованных активов, таких как недвижимость, и возвращаться в банки или золото.

Однако, по словам г-на Туана, фактические данные за последние годы не полностью подтверждают эту точку зрения. Процентные ставки резко выросли, но цены на жилье продолжают расти.

Исследование рынка, проведенное batdongsan.com.vn в начале марта 2026 года, показало, что процентные ставки по ипотечным кредитам значительно выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В настоящее время государственные банки применяют льготные процентные ставки в размере около 7-9% годовых в течение первых 6-12 месяцев. После окончания льготного периода действующая плавающая процентная ставка колеблется от 10 до 12% годовых в зависимости от условий клиента.

Например, в одном из отделений банка в Хошимине процентная ставка по ипотечным кредитам с действующими сертификатами или договорами купли-продажи в настоящее время находится на самом низком уровне — 9,6% годовых. Для сравнения, за тот же период прошлого года фиксированная процентная ставка составляла всего около 6-7% годовых, что представляет собой увеличение почти на 60%.

Аналогичным образом, многие другие банки также значительно повысили свои процентные ставки. Некоторые увеличили фиксированную процентную ставку на 24 месяца до более чем 12% годовых или установили ставки в диапазоне 9,7–13,5% в зависимости от срока. Частные банки также следуют этой тенденции, устанавливая стандартные процентные ставки в диапазоне от 8,5% до 12% на начальном этапе и постепенно увеличивая их в течение срока кредита, — привел в качестве примера г-н Туан.

Растут не только капитальные затраты, но и ужесточается контроль за кредитованием в сфере недвижимости. Государственный банк Вьетнама требует от кредитных учреждений ограничивать темпы роста остатков по кредитам на недвижимость, стремясь к показателю около 25% от общей суммы непогашенных кредитов. Это затрудняет доступ к капиталу как для покупателей жилья, так и для компаний, занимающихся развитием проектов.

Г-н Динь Минь Туан также указал на три причины, по которым цены на жилье трудно снизить. Во-первых, рынок недвижимости имеет значительную временную задержку. В отличие от акций или золота, недвижимость — это высокодоходный актив с низкой ликвидностью и длительным циклом. Когда рынок сталкивается с трудностями, первой реакцией обычно является резкое снижение количества сделок. Покупатели откладывают решения, а продавцы не спешат снижать цены. Поэтому ликвидность снижается до того, как цены заметно скорректируются.

Далее, одним из факторов является ограниченное предложение. На протяжении многих лет предложение квартир в крупных городах было ограничено юридическими препятствиями и длительными процессами утверждения проектов. Количество новых проектов, выходящих на рынок, недостаточно для удовлетворения растущего спроса на жилье. Когда предложение ограничено, застройщики, как правило, поддерживают или повышают цены, чтобы максимизировать прибыль, независимо от вялого рынка в целом, – проанализировал г-н Туан.

Третья причина заключается в том, что финансовое давление на продавцов незначительно. По словам г-на Туана, в отличие от некоторых международных рынков, где уровень финансового рычага высок, многие владельцы недвижимости во Вьетнаме не слишком полагаются на заемные средства. Это помогает им избежать вынужденной продажи своей недвижимости при повышении процентных ставок. Вместо этого они могут дождаться восстановления рынка, сохраняя свои активы в качестве долгосрочного инвестиционного канала.

Разделяя это мнение, г-н Нгуен Ван Динь, вице-председатель Вьетнамской ассоциации риелторов, также заявил, что процентные ставки — лишь один из многих факторов, влияющих на рынок. Цены на недвижимость в значительной степени зависят от спроса и предложения. Когда предложение не увеличивается, трудно ожидать резкого падения цен только из-за повышения процентных ставок. Следовательно, невозможно ожидать, что цены на жилье снизятся пропорционально увеличению процентных ставок.

2026 год станет периодом стабилизации рынка, но она будет неравномерной по сегментам.

Рынок фрагментирован, и приоритет отдается внутренней стоимости.

Согласно рыночным данным сайта batdongsan.com.vn, в период 2022–2025 годов, несмотря на трудности, с которыми столкнулся рынок недвижимости из-за резкого снижения ликвидности, цены на квартиры в двух крупнейших городах значительно выросли.

В Ханое цены на квартиры выросли примерно с 40 миллионов донгов/м² до почти 87 миллионов донгов/м². В Хошимине также зафиксирован рост с примерно 46 миллионов донгов/м² до примерно 75 миллионов донгов/м². Примечательно, что темпы роста в Ханое даже превзошли темпы роста в Хошимине – редкое явление в предыдущие годы.

Это событие подчеркивает важную особенность рынка недвижимости: цены не сразу реагируют на краткосрочные колебания стоимости капитала или рыночных настроений.

Эксперты прогнозируют, что 2026 год станет периодом большей стабильности рынка, но неравномерной по сегментам. Г-н Су Нгок Кхуонг, старший директор по инвестициям в Savills Vietnam, считает, что высокие процентные ставки заставят инвесторов быть более осторожными, особенно в отношении крупных кредитов. Однако это не обязательно означает падение цен на активы.

«В условиях роста капитальных затрат рынок будет саморегулироваться. Приоритет по-прежнему будет отдаваться продуктам, обладающим реальной полезностью, четким правовым статусом и способностью генерировать денежный поток, что позволит поддерживать более высокие цены», — проанализировал г-н Кхуонг.

Эта тенденция также согласуется с оценкой г-на Динь Минь Туана о том, что сегменты, удовлетворяющие реальные потребности в жилье, будут продолжать лидировать на рынке. Прогнозируется, что ликвидность на рынке квартир в крупных городах и пригородах с развитой инфраструктурой сохранится.

Кроме того, вероятно, новое предложение сместится в пригородные районы, где по-прежнему много земли и активно инвестируются средства в инфраструктуру. Это позволит расширить площадь застройки, не оказывая при этом понижающего давления на цены в центре города.

Примечательно, что в ближайшем будущем ожидается рост сегментов социального и доступного жилья благодаря поддерживающей политике. Однако, по мнению экспертов, этот рост в основном будет способствовать улучшению общего предложения, а не приведет к повсеместному снижению цен.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, рынок вступает в фазу реструктуризации. Инвесторы, использующие высокое кредитное плечо и рассчитывающие на краткосрочную прибыль, столкнутся с трудностями, в то время как реальные покупатели и долгосрочные инвесторы сохранят свои позиции.

Текущие события показывают, что высокие процентные ставки не являются достаточно сильным «рычагом» для снижения цен на жилье. Вместо этого они действуют как фильтр, замедляя рынок и вынуждая участников корректировать свои стратегии. Сохраняющиеся высокие цены на недвижимость перестали быть парадоксом и точно отражают природу спроса и предложения, а также специфические характеристики рынка недвижимости.

Источник: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm