Решение проблем с предложением недвижимости

Необходимо расширить условия получения права передачи земельных участков для реализации проектов коммерческого жилищного строительства.

На 8-й сессии Национального собрания (НС) 15-го созыва Правительство внесло в НС проект постановления о пилотной реализации проектов коммерческого жилья (NƠTM) посредством соглашений о предоставлении прав землепользования (QSDD) или о наличии QSDD общенационального масштаба для устранения правовых сложностей, связанных с проектами NƠTM в масштабах городских территорий (менее 20 гектаров). В случае одобрения НС проект будет реализован в течение 5 лет, начиная с 1 января 2025 года.

Распутывая множество проектов

По словам министра природных ресурсов и окружающей среды До Дык Зуя, с 1 июля 2015 года Закон о жилье 2014 года отличается от Закона о земле. Соответственно, условием использования земельного участка для реализации проекта нового развития сельской местности является наличие права пользования жилой землей или жилой землей и другими земельными участками; в случае получения права пользования земельным участком, это должен быть жилой участок.

Это положение продолжает существовать в соответствии с пунктом b) статьи 127 Закона о земле 2024 года, который сузил случаи реализации проектов NƠTM в масштабах городских территорий, особенно в новых районах и районах без жилых земель.

«В действительности максимальный размер земельного участка, выделяемого домохозяйствам и отдельным лицам, со временем составит 400 квадратных метров, остальное — это сельскохозяйственные угодья на том же участке, поэтому даже если инвесторы получат право землепользования в жилых районах, они не смогут этого сделать», — заявил министр природных ресурсов и окружающей среды.

Кроме того, большинство проектов в сфере недвижимости реализуются на землях, которые изначально не являются жилыми, а детальное планирование проекта также включает в себя множество различных типов земель, таких как: жилые земли, транспортные земли, зеленые зоны... Таким образом, в соответствии с положениями пункта b) пункта 1 статьи 127 Закона о земле 2024 года многие проекты не могут быть реализованы на практике.

Проект резолюции был разработан для устранения трудностей с реализацией проектов в сфере недвижимости в условиях роста цен на неё, отчасти обусловленных затрудненным доступом инвесторов к земле. «Необходимо расширить условия передачи прав землепользования для реализации новых сельских проектов, способствуя ограничению жалоб населения, обеспечению справедливости в доступе к земле для инвесторов и местных органов власти, а также поддержанию стабильного предложения новых сельских проектов», — заявил министр До Дык Зуй.

Коммерческий жилой район в 7-м районе Хошимина. Фото: HOANG TRIEU

Согласно представлению правительства, настоящее постановление применяется на всей территории страны к проектам организаций, занимающихся недвижимостью, в 4 случаях: получение прав землепользования; наличие прав землепользования; наличие прав землепользования и получение прав землепользования; реализация проектов NƠTM на земельных участках учреждений, которые должны быть перемещены из-за загрязнения окружающей среды, учреждений, которые должны быть перемещены в соответствии с планированием строительства и градостроительным планированием.

Что касается условий реализации проекта нового сельского развития посредством соглашения о предоставлении права землепользования или наличия права землепользования, то инвестор реализует проект нового сельского развития в отношении одного или нескольких видов: земли сельскохозяйственного назначения; земли несельскохозяйственного назначения, за исключением земель населенных пунктов; земли населенных пунктов и иные земли на том же земельном участке, что и в случае соглашения о предоставлении права землепользования; при этом он должен соответствовать определенным критериям.

Следует провести пилотную проверку в малых масштабах.

Обсуждая этот вопрос, многие депутаты Национальной ассамблеи в целом согласились с необходимостью принятия резолюции, направленной на устранение трудностей и препятствий при реализации инвестиционных проектов и ведении бизнеса в новых сельских районах. Депутат Чан Хоанг Нган (делегация Хошимина) признал, что пилотирование этой политики окажет сопутствующее влияние на социально-экономическое развитие страны, в частности, устранит трудности при строительстве новых сельских районов, создаст благоприятные условия для землепользователей и инвесторов, позволяя им активно участвовать в реализации проектов развития новых сельских районов и городов, а также будет способствовать решению проблемы обеспечения населения земельными участками и жильём.

Однако есть и множество проблем. Делегат До Ван Йен (делегация Ба Риа-Вунгтау) заявил, что предложение проекта резолюции о предоставлении слишком широкого спектра земель для пилотного проекта не соответствует Закону о земле. Кроме того, если пилотный проект всё же будет реализован, его следует проводить в более узких масштабах, сосредоточившись на провинциях и городах с острой потребностью в жилье, а не расширяя его на всю страну.

Делегат Йен также предположил, что правительству необходимо оценить последствия, избегать ситуаций «использования политики для изъятия сельскохозяйственных земель» или «легализации нарушений», чтобы разработать более строгие, разумные и эффективные правила.

Выражая мнение о необходимости переоценки текущей ситуации с НТМ во всех населённых пунктах, депутат Нгуен Тхи Тху Ха (делегация Куангниня) подтвердила, что многие проекты, работы и НТМ всё ещё не реализованы, остаются пустыми, заброшенными или не прошли юридическую процедуру. Спрос и предложение на рынке НТМ по-прежнему зависят от каждого населённого пункта, и «не в каждом населённом пункте есть потребность».

Делегат Ха предложил провести оценку текущей ситуации в Новой сельской местности, чтобы понять рыночный спрос и предложение на местах, прежде чем утверждать проект. Правительство и соответствующие ведомства должны провести тщательную оценку; определить, следует ли выбрать регион или подходящую местность для пилотного проекта, а также указать конкретный адрес.

«Пилотный проект, предложенный в проекте, может привести к появлению организаций, отдельных лиц и организаций, занимающихся недвижимостью, которые извлекают выгоду из покупки, продажи, передачи, сбора и объединения земель, не используя землю эффективно, а затем получая прибыль и превращая производственные материалы в ресурсы в ожидании реализации проекта нового развития сельских районов», — предупредила г-жа Ха.

В отчёте по итогам обзора председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань также отметил, что в комитете высказывались опасения, что разрешение на получение прав землепользования, не связанных с жилой застройкой, для реализации новых проектов развития сельских районов приведёт к резкому росту цен на сельскохозяйственные и другие виды земель. Это может создать множество трудностей для населения и бизнеса, а также для государства в процессе возврата земель и выплаты компенсаций.

Председатель Экономического комитета предложил Правительству пересмотреть и уточнить порядок применения пилотного механизма посредством соглашений о получении права пользования или наличии права пользования сельскохозяйственными и несельскохозяйственными землями (коммерческими и обслуживающими) во избежание злоупотреблений политикой.

Избегайте массового обращения

Заместитель председателя Комитета Национальной ассамблеи по науке, технологиям и окружающей среде Нгуен Фыонг Туан согласился с тем, что резолюция должна быть реализована по всей стране, чтобы обеспечить справедливость на местах, избежать сложностей в регулировании критериев и условий, а также избежать возникновения механизма «запрос-грант». Однако он предложил ведомству-разработчику разработать конкретные правила, чтобы избежать ситуации, когда после вступления постановлений в силу широкомасштабное изменение назначения земель затронет не только социальное обеспечение, но и продовольственную безопасность.

Обзор планов землепользования каждого населенного пункта

Депутат Нгуен Трук Сон (делегация Бенче) отметил, что проект резолюции содержит некоторые положения, отличающиеся от Закона об инвестициях (с поправками), Закона о земле (с поправками) и Закона о жилье (с поправками), недавно принятых Национальной ассамблеей. При реализации пилотного проекта необходимо проанализировать национальное планирование землепользования, планы землепользования, особенно планы землепользования на местном уровне. Будут ли пилотные проекты, не входящие в планы развития жилой и городской территорий, осуществимы?

Г-н ЛЕ ХОАНГ ЧАУ , председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA):

Подробные правила определения направлений инвестирования

HoREA рекомендовал Народному комитету города Хошимин и соответствующим ведомствам прокомментировать решение 83/2024/QD-DT Народного комитета города Хошимин. В связи с этим необходимо рассмотреть и внести поправки в положения пункта 1 статьи 2, чтобы более подробно определить районы, где инвесторам в недвижимость и жилищные проекты разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой частным лицам для строительства собственных домов в коммунах, за исключением городов в пяти районах: Биньчан, Нябе, Хокмон, Кути, Канжио, которые не подлежат аукциону по продаже прав землепользования для инвестирования в жилищное строительство в соответствии с действующими правилами.

Поскольку, согласно пункту 6 статьи 31 Закона о недвижимости 2023 года, инвесторам проектов в сфере недвижимости и инвестиционным проектам жилищного строительства разрешено передавать права землепользования с инженерной инфраструктурой на земельные участки, не расположенные в районах, районах, городах особого класса, а также на городские территории I, II и III классов; не подлежащие аукциону по продаже прав землепользования для инвестиционных проектов жилищного строительства в соответствии с положениями Закона о земле. Для остальных территорий провинциальный народный комитет, исходя из местных условий, определяет территории, на которых инвесторам проектов разрешено передавать права землепользования с инженерной инфраструктурой частным лицам для строительства собственного жилья.

Г-н НГО ДЫК СОН , генеральный директор акционерного общества DRH Holdings:

Создание возможностей для покупателей жилья

До настоящего времени для реализации проектов реализация NƠTM должна была соответствовать следующим условиям: соответствие планированию землепользования на районном уровне; соответствие планированию строительства, градостроительству; соответствие утвержденным местным программам и планам развития жилья. Практика показывает, что дублирование и противоречия между Законом о земле и Законом о жилье увеличиваются, рынки капитала и недвижимости искажаются, а риски как для бизнеса, так и для инвесторов, а также для людей, нуждающихся в жилье, увеличиваются. Предложение правительства о пилотном проекте откроет рынок капитала, поможет стабилизировать и снизить финансовую нагрузку на этапе использования капитала для бизнеса, сократит время и стоимость подготовки к инвестициям в проект; сделает рынок прозрачным и создаст возможности для покупателей жилья получить доступ к предложению жилья по разумным ценам. Если это узкое место будет устранено, это может помочь «спасти» миллионы предприятий, которые ждали много лет.

С.Нхунг записал

Источник: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm