Решение проблемы дефицита предложения недвижимости.

Необходимо расширить условия получения прав на использование земли для коммерческих жилищных проектов.

На 8-й сессии 15-го Национального собрания правительство представило Национальному собранию проект постановления о пилотном внедрении проектов коммерческого жилищного строительства на основе соглашений о правах землепользования (или существующих правах землепользования) с общенациональным применением, с целью устранения правовых трудностей для проектов коммерческого жилищного строительства в масштабах городских территорий (менее 20 гектаров). В случае одобрения Национальным собранием, он будет реализован в течение 5 лет, начиная с 1 января 2025 года.

Распутывание узлов в нескольких проектах

По словам министра природных ресурсов и окружающей среды До Дык Дуя, с 1 июля 2015 года Закон о жилищном строительстве 2014 года предусматривает иные положения по сравнению с Законом о земле. Соответственно, условиями использования земли для реализации проектов социального жилья являются наличие права пользования землей под жилую застройку или под жилую застройку и другие виды земли; в случае передачи права пользования землей, это должна быть земля под жилую застройку.

Данное положение, продолженное в пункте b, подпункте 1 и подпункте 6 статьи 127 Закона о земле 2024 года, сузило круг случаев реализации проектов социального жилья в городских масштабах, особенно в новых районах или районах, где отсутствуют существующие жилые участки.

«Фактически, максимальный лимит отвода земли под жилую застройку для домохозяйств и отдельных лиц на протяжении многих лет составлял 400 м2, а остальная часть в пределах того же участка представляла собой сельскохозяйственные угодья. Поэтому, если инвесторы приобретают права пользования землей в жилых районах, они не могут этого сделать», — заявил министр природных ресурсов и окружающей среды.

Кроме того, большинство проектов в сфере недвижимости реализуются на землях, которые изначально не были предназначены для жилой застройки, а подробные проектные планы включают различные типы земель, такие как жилые участки, транспортные зоны, зеленые насаждения и т. д. Поэтому, согласно положениям пункта b, статьи 127 Закона о земле 2024 года, многие проекты не могут быть реализованы на практике.

Проект постановления был разработан для решения проблем с предложением в сфере недвижимости на фоне роста цен на недвижимость, отчасти из-за ограниченного доступа инвесторов к земле. «Необходимо расширить условия получения прав на пользование землей для реализации проектов коммерческого жилья, что будет способствовать снижению количества жалоб граждан; обеспечит справедливость в доступе к земле для инвесторов и местных властей и поддержит стабильное предложение коммерческого жилья», — заявил министр До Дык Дуй.

Жилой и коммерческий район в 7-м округе города Хошимин. Фото: Хоанг Триеу.

Согласно представленным правительством документам, данное постановление будет применяться по всей стране к проектам в сфере недвижимости в четырех случаях: получение прав на землепользование; существующие права на землепользование; существующие права на землепользование и получение прав на землепользование; и реализация проектов коммерческого жилищного строительства на землях, принадлежащих объектам, которые необходимо перенести из-за загрязнения окружающей среды, или объектам, которые необходимо перенести в соответствии со строительными или градостроительными нормами.

Что касается условий реализации проекта социального жилья на основе соглашения о правах землепользования или существующих прав землепользования, инвесторы, реализующие проекты социального жилья, должны использовать один или несколько из следующих типов земель: сельскохозяйственные земли; несельскохозяйственные земли, за исключением земель под жилую застройку; земли под жилую застройку и другие земли в пределах одного участка в случае наличия соглашения о правах землепользования; и должны соответствовать определенным критериям.

Его следует опробовать в небольших масштабах.

В ходе обсуждения этого вопроса многие депутаты Национального собрания в целом согласились с необходимостью принятия резолюции об устранении трудностей и препятствий в реализации инвестиционных и коммерческих проектов в сфере строительства нового жилья. Депутат Чан Хоанг Нган (от делегации Хошимина) признал, что пилотное внедрение этой политики окажет волновой эффект в поддержку социально-экономического развития страны, особенно в устранении трудностей в строительстве нового жилья, создании благоприятных условий для землепользователей и инвесторов для активной реализации проектов жилищного строительства и городского развития, что будет способствовать решению жилищных проблем населения.

Однако были высказаны и немалые опасения. Представитель До Ван Йен (из провинции Ба Риа-Вунгтау) утверждал, что предложение проекта резолюции о включении очень широкого круга земель для пилотного проекта противоречит Закону о земле. Кроме того, он предложил, чтобы пилотная программа, если она и будет реализована, носила меньший масштаб, сосредоточившись на провинциях и городах, испытывающих острую потребность в жилье, а не распространяясь на всю страну.

Представитель Йен также предложила правительству провести оценку воздействия, чтобы избежать ситуаций «злоупотребления политикой с целью накопления сельскохозяйственных земель» или «легализации нарушений», с целью введения более строгих, разумных и эффективных правил.

Выразив мнение о необходимости переоценки текущего состояния социального жилья во всех населенных пунктах, депутат Национального собрания Нгуен Тхи Тху Ха (делегация провинции Куанг Нинь) подтвердила, что многие проекты и здания социального жилья остаются незанятыми, пустуют или имеют незавершенные юридические процедуры. Предложение и спрос на рынке социального жилья различаются от региона к региону, и «не во всех регионах спрос одинаков».

Представитель Ха предложил провести оценку текущего состояния социального жилья, чтобы понять соотношение спроса и предложения на рынке в населенных пунктах, прежде чем утверждать проект. Правительство и соответствующие ведомства должны провести тщательную оценку; рассмотреть вопрос о том, следует ли выбирать пилотную программу на основе подходящих регионов или населенных пунктов и районов, и уточнить места ее проведения.

«Предложенная в проекте пилотная программа может привести к формированию организаций, отдельных лиц и предприятий в сфере недвижимости, которые будут эксплуатировать покупку, продажу и передачу земли, накапливая и консолидируя земельные участки без их эффективного использования, а затем извлекать прибыль и превращать средства производства в сырье для ожидания реализации проектов социального жилья», — предупредила г-жа Ха.

В отчете о проверке председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань также заявил, что некоторые члены комитета обеспокоены тем, что разрешение соглашений о приобретении прав пользования нежилыми землями для проектов социального жилья приведет к резкому росту цен на сельскохозяйственные земли и другие виды земель. Это может создать множество трудностей для населения и бизнеса, а также для государства в вопросах приобретения земли и компенсации.

Председатель Экономического комитета обратился к правительству с просьбой пересмотреть и уточнить применение пилотного механизма посредством соглашений о приобретении прав на землепользование или существующих прав на землепользование для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных (коммерческих, сервисных) земель во избежание злоупотреблений данной политикой.

Избегайте массового перехода на другую сторону.

Заместитель председателя Комитета по науке, технологиям и окружающей среде Национального собрания Нгуен Фуонг Туан согласился с тем, что резолюцию следует внедрять по всей стране для обеспечения справедливости между населенными пунктами, избежания сложности в регулировании критериев и условий, а также предотвращения возникновения механизма «запрос-и-предоставление». Однако он предложил, чтобы ведомство, занимающееся разработкой резолюции, включило в нее конкретные положения, чтобы предотвратить широкомасштабное изменение целевого использования земель после вступления резолюции в силу, что может повлиять не только на социальное благополучие, но и на продовольственную безопасность.

Ознакомьтесь с планами землепользования каждого населенного пункта.

Представитель Нгуен Трук Сон (делегация Бен Тре) заявил, что проект резолюции имеет некоторые отличия от недавно принятых Национальным собранием Закона об инвестициях (с поправками), Закона о земле (с поправками) и Закона о жилищном строительстве (с поправками). При пилотном внедрении проектов необходимо учитывать национальный план землепользования, планы землепользования и, особенно, местные планы землепользования. Он задался вопросом, будут ли осуществимы пилотные проекты, не включенные в планы жилищного или городского землепользования.

Г-н Ле Хоанг Чау , председатель Ассоциации риелторов города Хошимин (HoREA):

Нормативные акты, подробно описывающие определение инвестиционных зон.

Организация HoREA представила в Народный комитет города Хошимин и соответствующие ведомства предложение для комментариев по Решению 83/2024/QD-DT Народного комитета города Хошимин. В связи с этим предлагается пересмотреть и внести поправки в пункт 1 статьи 2, чтобы более подробно определить районы, где инвесторам в недвижимость и жилищные проекты разрешено передавать права пользования земельными участками с технической инфраструктурой частным лицам для самостоятельного строительства домов в коммунах, за исключением городов в пяти районах Биньчань, Нябе, Хокмон, Кучи и Кангио, и не подлежащих аукционам по продаже прав пользования землей для жилищно-строительных проектов, как это предусмотрено.

В соответствии с пунктом 6 статьи 31 Закона о деятельности в сфере недвижимости от 2023 года, инвестор проекта в сфере недвижимости или жилищного строительства имеет право передавать права пользования земельным участком с технической инфраструктурой, расположенным за пределами кварталов, районов или городов особых, I, II и III типов городской застройки; и не подлежащим аукционной продаже прав пользования земельным участком для жилищного строительства, как это предусмотрено Законом о земле. Для других районов провинциальный народный комитет определит, исходя из местных условий, территории, где инвестор проекта имеет право передавать права пользования земельным участком с технической инфраструктурой физическим лицам для самостоятельного строительства домов.

Г-н НГО ДУК СОН , генеральный директор АО «ДРХ Холдингс»:

Создание возможностей для покупателей жилья.

Исторически сложилось так, что для реализации жилищных проектов требовалось соблюдение таких условий, как: соответствие плану землепользования на районном уровне; соответствие строительному и градостроительному планированию; и соответствие утвержденным местным программам и планам жилищного строительства. На практике, пересекающийся и противоречащий характер Земельного и Жилищного законов усилился, искажая рынки капитала и недвижимости и увеличивая риски как для бизнеса, инвесторов, так и для тех, кто нуждается в жилье. Предлагаемая правительством пилотная программа оживит рынок капитала, стабилизирует и снизит финансовую нагрузку на предприятия, сократит время и стоимость подготовки инвестиций в проекты, повысит прозрачность рынка и предоставит покупателям доступ к доступному жилью. Устранение этого узкого места потенциально может «спасти» миллионы предприятий, которые годами ждали этого.

С. Нхунг написал

Источник: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm