Действительно ли социальное жилье доступно по цене?

VTV.vn - Поскольку цены на многие проекты социального жилья в Ханое достигают почти 30 миллионов донгов/м², мечта о собственном доме остается далекой мечтой для людей со средним и низким уровнем дохода.

Фото: Нгок Хиен

Возможность "раскрыть" себя в сфере владения собственным жильем пока остается далекой перспективой.

Новый механизм, предусмотренный Постановлением 261/2025/ND-CP, значительно расширил критерии для приобретения социального жилья, повысив потолок дохода до 20-40 миллионов донгов в месяц. Эта корректировка рассматривается как «открытие двери» к собственному жилью для работающих граждан. Однако, глядя на реальные цены продажи и условия оплаты в проектах социального жилья в Ханое , многие понимают, что мечта о собственном доме все еще довольно далека от осуществления.

Согласно отчету Департамента строительства Ханоя, с конца 2024 года по настоящее время в Ханое начался ряд проектов социального жилья, однако цены на него имели тенденцию к резкому росту. До 2023 года продажная цена социального жилья в столице колебалась от 13 до 17 миллионов донгов за квадратный метр.

Одна из самых высоких цен на данный момент зафиксирована в проекте социального жилья Тхуонг Тхань (Рисовый город Лонг Чау), цена которого составляет 29,4 миллиона донгов/м² (включая НДС, без учета платы за обслуживание). Продажа началась 1 октября. В зависимости от размера жилья, покупателям придется потратить от 940 миллионов до 2 миллиардов донгов. Предыдущий рекорд принадлежал проекту социального жилья в Ха Динь, коммуна Тан Триеу, район Тхань Три (ранее), с предварительной ценой продажи в 25 миллионов донгов/м².

Визуализация проекта социального жилья «Рисовый город Лонг Чау» по цене 27 миллионов донгов/м². Фото: BIC Vietnam.

29-летняя г-жа Нгуен Тху Транг, бухгалтер торговой компании в районе Кау Гиай, в настоящее время снимающая квартиру в районе Фу Дьен, рассказала: «Я копила деньги более четырех лет, плюс немного денег от родителей, и сейчас у меня всего около 120 миллионов донгов. Я планирую зарегистрироваться для покупки квартиры в социальном жилом комплексе Трунг Ван, площадью 50 м², стоимостью более миллиарда донгов. Но чтобы получить банковский кредит, мне нужно как минимум 20% собственного капитала, то есть около 200 миллионов донгов. А у меня этого недостаточно. Даже несмотря на то, что процентная ставка в 5,4% очень низкая, получить кредит уже сложно».

Г-жа Транг зарабатывает около 18 миллионов донгов в месяц. После вычета арендной платы, расходов на проживание и отправки части денег домой у нее практически не остается значительных излишков. «Я не против взять долгосрочный кредит, если смогу обеспечить себе стабильное жилье. Но при таких ценах мечта о социальном жилье остается недостижимой», — сказала она.

В случае с 29-летним Дуй Анем, техником из Ханоя, он и его жена столкнулись с проблемой: цена превышала их возможности, несмотря на наличие капитала. Он рассказал, что после свадьбы, при поддержке родителей с обеих сторон и собственных сбережений, они накопили около 300 миллионов донгов и планировали оформить покупку квартиры в социальном жилом комплексе в районе Лонгбьен.

«Квартира площадью 55 м² стоит около 1,6 миллиарда донгов. Если мы возьмем в кредит 1,3 миллиарда донгов на 20 лет, нам придется платить около 8 миллионов донгов в месяц, включая основной долг и проценты. Мы с женой зарабатываем более 30 миллионов донгов, чего, казалось бы, достаточно, но после вычета расходов на проживание и содержание двоих детей ничего не остается. Даже с учетом первоначального капитала мы все равно не решаемся подписать договор, потому что боимся, что деньги закончатся», — подсчитал Дуй Ань.

Эти реальные истории показывают, что сегодня самым большим препятствием является не только нехватка первоначального капитала, но и тот факт, что продажная цена социального жилья намного превышает возможности даже людей со стабильным доходом.

По мнению экспертов в сфере недвижимости, нынешний парадокс заключается в том, что, хотя все больше людей получают право на кредиты, фактический уровень доступа к капиталу низок из-за непомерно высоких цен и высоких требований к первоначальному взносу. Это делает «мечту о социальном жилье», хотя и более близкой на бумаге, все еще далекой в ​​реальности.

Чтобы сделать социальное жилье действительно «доступным»

В действительности, политика финансовой поддержки — это лишь «временное обезболивающее». Если затраты на социальное жилье будут продолжать расти, начиная от земли и материалов и заканчивая расходами на управление проектом, то даже если процентные ставки по кредитам снизятся, людям все равно будет трудно позволить себе купить жилье.

Однако эксперты утверждают, что для понимания причин роста цен на социальное жилье необходимо более глубоко изучить факторы, влияющие на цену. По словам архитектора Нго Минь Тама из компании Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, проблема заключается не только в стоимости материалов, земли или рабочей силы, но и в способности инвестора к реализации проекта, а также в слабом механизме ценообразования.

«Невозможно требовать абсолютно дешевого социального жилья, когда все затраты растут, но еще большее беспокойство вызывает ситуация, когда строительство задерживается, возникают дополнительные расходы, и все это затем перекладывается на продажную цену. В этом случае в конечном итоге расходы, связанные с задержками, несут люди», — проанализировал г-н Там.

Эту точку зрения также подчеркнул заместитель министра строительства Нгуен Ван Синх на конференции по обзору прогресса в сфере социального жилья в середине октября: «Нам нужны реальные квартиры, имеющие реальную ценность, чтобы продавать их людям, которые действительно нуждаются в жилье. Цены на социальное жилье в Ханое в настоящее время находятся на рекордно высоком уровне, возможно, из-за слабого инвестиционного потенциала или использования мягкой политики для завышения цен. Городу необходимо незамедлительно проводить проверки и контроль, чтобы гарантировать, что у людей по-прежнему есть возможность приобрести жилье».

Заместитель министра предложил Ханою уделить приоритетное внимание административным процедурам проектов социального жилья, чтобы ускорить прогресс и сократить долгосрочные издержки – одну из причин неоправданно завышенных цен.

Если затраты на строительство социального жилья будут продолжать расти, начиная от земли и материалов и заканчивая расходами на управление проектом, то даже при снижении процентных ставок по кредитам людям все равно будет трудно позволить себе купить жилье. Фото: VGP.

На первом заседании Центрального руководящего комитета по жилищной политике и рынку недвижимости в конце сентября 2025 года премьер-министр Фам Минь Чинь поручил министерствам, ведомствам и местным органам власти регулировать цены на недвижимость и социальное жилье в соответствии с реальными рыночными механизмами и с учетом доходов населения.

Цены на коммерческое жилье должны соответствовать рыночным принципам, экономической ситуации, а также условиям и возможностям населения; цель состоит в том, чтобы обеспечить жильем всех граждан, способствуя улучшению их материальной и духовной жизни.

Таким образом, необходимо всеобъемлющее и комплексное решение; тесное сотрудничество и координация между государством и бизнесом, между центральным и местными органами власти, а также интеграция фискальной и монетарной политики с земельной и другими политиками. Государство должно регулировать цены на землю и недвижимость с помощью финансовых инструментов, особенно налоговой, сборной и иной финансовой политики; иметь механизмы и политику для соответствующего снижения процентных ставок и сроков кредитования; и изучить правила регулирования уровня доходов лиц, имеющих право на приобретение социального жилья, с учетом конкретной ситуации и местных условий.

Несмотря на улучшение политики, разрыв между доходами и ценами на жилье остается «узким местом», которое необходимо устранить. Решение проблемы социального жилья заключается не только в предоставлении льгот или регулировании доходов, но и в контроле цен, чтобы обеспечить их реальную доступность. Только тогда владение собственным домом перестанет быть несбыточной мечтой для работающих людей.

Источник: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm