Действительно ли социальное жилье дешевое?

VTV.vn - В условиях, когда продажная цена многих проектов социального жилья в Ханое достигает почти 30 миллионов донгов/м2, мечта о собственном жилье для людей с низким и средним доходом все еще далека от осуществления.

Фото: Нгок Хиен

«Открытие» возможностей в сфере жилья, но реальность пока далека от реальности

Новый механизм, предусмотренный Указом 261/2025/ND-CP, значительно расширил круг лиц, имеющих право на приобретение социального жилья (NƠXH), повысив максимальный доход до 20–40 миллионов донгов в месяц. Считается, что это изменение «откроет двери» к жилью для работающих. Однако, оценивая реальные цены продажи и условия оплаты в проектах NƠXH в Ханое , многие понимают, что мечта о собственном жилье пока ещё далека от реальности.

Согласно отчёту Департамента строительства Ханоя, с конца 2024 года по настоящее время в Ханое стартовал ряд проектов социального жилья, однако цены на него имели тенденцию к резкому росту. До 2023 года цена продажи социального жилья в столице колебалась в пределах 13–17 миллионов донгов за квадратный метр.

Одной из самых высоких цен на данный момент является социальное жильё в районе Тхыонг Тхань (райс-сити Лонг Чау) с ценой 29,4 млн донгов за м² (включая НДС, без учёта платы за обслуживание). Продажа жилья здесь началась 1 октября. Покупатели должны потратить от 940 млн до 2 млрд донгов, в зависимости от района. Предыдущий рекорд принадлежал проекту социального жилья в Ха Дине, коммуна Тан Чиеу, район Тхань Чи (старый), с предварительной ценой продажи 25 млн донгов за м².

Перспектива проекта социального жилья в районе Райс-Сити Лонг-Чау стоимостью 27 миллионов донгов за м². Фото: BIC Vietnam.

Г-жа Нгуен Ту Транг, 29 лет, бухгалтер в торговой компании в районе Кау Гиай, в настоящее время снимающая комнату в районе Фу Диен, поделилась: «Я копила больше четырёх лет, плюс немного денег от родителей, теперь у меня около 120 миллионов. Я планирую зарегистрироваться для покупки социального жилья в проекте Trung Van, квартира площадью 50 м² стоимостью более 1 миллиарда. Но чтобы взять кредит в банке, мне нужно иметь не менее 20% собственного капитала, что составляет около 200 миллионов. Но мне этого недостаточно. Хотя процентная ставка в 5,4% действительно низкая, сложно добраться до стадии займа».

Госпожа Транг зарабатывает около 18 миллионов донгов в месяц. После вычета арендной платы, расходов на проживание и отправки денег домой, у неё практически не остаётся существенного остатка. «Я не против взять долгосрочный кредит, если у меня будет стабильное жильё. Но с такой ценой мечта о социальном жильё всё ещё недостижима», — сказала она.

В случае с 29-летним г-ном Дуй Анем, техником из Ханоя, пара столкнулась с проблемой: цена продажи превысила их платежеспособность, несмотря на наличие капитала. Он рассказал, что после свадьбы, благодаря поддержке обоих родителей и накопленным ими средствам в размере около 300 миллионов донгов, они планировали зарегистрироваться для покупки квартиры в социальном жилом комплексе в районе Лонгбьен.

«Квартира площадью 55 м² стоит около 1,6 миллиарда донгов. Если мы возьмём в долг 1,3 миллиарда донгов на 20 лет, нам придётся платить около 8 миллионов донгов в месяц, включая основной долг и проценты. Мы с женой зарабатываем больше 30 миллионов донгов, что звучит неплохо, но после вычета расходов на проживание и содержание двоих детей остаётся совсем ничего. Даже несмотря на то, что у нас есть первоначальный капитал, мы всё ещё не решаемся подписать его, опасаясь, что нас «затопят», — подсчитал Зуй Ань.

Приведенные выше реальные истории показывают, что сегодня основным препятствием является не только отсутствие первоначального капитала, но и цена продажи социального жилья, которая значительно превышает возможности даже тех, у кого стабильный доход.

По мнению экспертов по недвижимости, нынешний парадокс заключается в том, что всё больше людей получают право на получение дохода, но фактический доступ к кредитам низок из-за цены продажи, превышающей порог, и высоких требований к капиталу контрагента. Это делает «мечту о социальном жилье» — хотя она и ближе на бумаге — всё ещё далека от реальности.

Сделать социальное жилье действительно «доступным»

На самом деле, политика финансовой поддержки — лишь «временное обезболивающее». Если стоимость ресурсов, необходимых для строительства социального жилья, — от земли и материалов до расходов на управление проектом — продолжит расти, даже если процентные ставки по кредитам снизятся, людям всё равно будет сложно позволить себе покупку.

Однако эксперты утверждают, что для понимания причин роста стоимости социального жилья необходимо глубже изучить факторы, формирующие его стоимость. По словам архитектора Нго Минь Тама из Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, проблема кроется не только в стоимости материалов, земли и рабочей силы, но и в способности инвесторов реализовать проекты и неэффективности механизма ценообразования.

«Невозможно требовать абсолютно дешёвого социального жилья, когда цены на ресурсы растут. Но ещё более тревожно то, что возникает ситуация, когда прогресс затягивается, возникают издержки, которые затем включаются в продажную цену. В итоге именно люди платят за задержку», — проанализировал г-н Там.

Эту точку зрения также подчеркнул заместитель министра строительства Нгуен Ван Синь на конференции, посвящённой развитию социального жилья в середине октября: «Нам нужны реальные квартиры с реальной стоимостью, которые можно продавать людям с реальными потребностями в жилье. Цены на социальное жильё в Ханое рекордно высоки. Причина может быть в слабом инвестиционном потенциале или в использовании политики открытости для завышения цен. Городу необходимо немедленно провести проверки и контроль, чтобы у людей оставалась возможность покупать жильё».

Заместитель министра предложил Ханою взять административные процедуры проектов социального жилья под особый контроль, чтобы ускорить ход работ и сократить длительные расходы — одну из причин необоснованного роста цен.

Если цены на ресурсы для социального жилья продолжат расти, от земли и материалов до расходов на управление проектами, даже если процентные ставки по кредитам снизятся, людям всё равно будет сложно позволить себе покупку. Фото: VGP.

На первом заседании Центрального руководящего комитета по жилищной политике и рынку недвижимости в конце сентября 2025 года премьер-министр Фам Минь Чинь поручил министерствам, ведомствам и местным органам власти регулировать цены на недвижимость и социальное жилье в соответствии с реальными рыночными механизмами, соответствующими доходам населения.

Цены на коммерческое жилье должны соответствовать природе рынка, экономике, а также условиям и возможностям людей; цель состоит в том, чтобы обеспечить жильем каждого, способствуя улучшению материальной и духовной жизни людей.

Соответственно, необходимо комплексное, всеобъемлющее решение; необходимо тесное сотрудничество и координация между государством и предприятиями, между центральным и местным уровнями, проведение фискальной и денежно-кредитной политики, земельной и других видов политики. Государство должно регулировать цены на землю и недвижимость посредством финансовых инструментов, в частности, налоговой, сборной, пошлинной политики и других финансовых мер; иметь механизмы и политику снижения процентных ставок и адекватных условий кредитования; изучать регулирование уровня доходов лиц, имеющих право на приобретение социального жилья, в соответствии с ситуацией и каждым населенным пунктом.

Политика стала более открытой, но разрыв между доходами и ценами на жильё по-прежнему остаётся «узким местом», которое необходимо скорректировать. Решение проблемы социального жилья заключается не только в льготном количестве или регулировании доходов, но и в контроле цен продажи, чтобы сделать его действительно «доступным». К этому времени обустройство жилья перестанет быть несбыточной мечтой для работников.

Источник: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm