Эксперты считают, что для устойчивого восстановления рынка недвижимости необходимо решить проблему доступного жилья и контролировать рост цен, превышающий доходы населения.
Устранение узких мест в цепочке поставок
После нескольких лет стремительного роста рынок недвижимости столкнулся с серьезным парадоксом: при высоком спросе на жилье людям становится все труднее его приобрести. В Хошимине и многих других крупных городах цены на квартиры превысили возможности людей со средним уровнем дохода. Наибольший разрыв в настоящее время наблюдается в сегменте жилья для тех, кто зарабатывает от 20 до 40 миллионов донгов в месяц.
Выступая на семинаре «Рынок недвижимости 2026: Преодоление препятствий, вступление в новый цикл», организованном газетой «Финансы и инвестиции» 12 мая в Хошимине, д-р Кан Ван Лук, главный экономист банка BIDV и член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, заявил, что текущие цены на жилье остаются слишком высокими по сравнению с доходами большинства населения. По его словам, для снижения цен на жилье необходимо в первую очередь увеличить предложение и устранить правовые препятствия.
Это важное наблюдение, поскольку на протяжении многих лет юридические издержки были «скрыты» в ценах на жилье. Проект, на завершение которого уходит от 3 до 5 лет, означает, что предприятиям приходится нести дополнительные капитальные затраты, процентные расходы, упущенную выгоду и множество других сопутствующих издержек. В конечном итоге, расплачивается за все это покупатель жилья.
В первом квартале 2026 года по всей стране насчитывалось более 40 000 квартир, пригодных для продажи, но только около 7 000 из них относились к доступному и социальному жилью.
Генеральный директор компании Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, г-н Нго Куанг Фук, заявил, что, несмотря на очень высокий спрос на доступное жилье, предприятия сталкиваются с трудностями уже на этапе приобретения земли. Застройщики вынуждены перемещаться в пригороды в поисках земли по разумным ценам, но найти участок, подходящий для планирования и отвечающий условиям для реализации проекта, совсем непросто.
Эта реальность наглядно отражает дисбаланс на рынке. В первом квартале 2026 года по всей стране было более 40 000 квартир, пригодных для продажи, но только около 7 000 из них относились к доступному и социальному жилью. Данные, озвученные г-жой Хоанг Тху Ханг, заместителем директора Департамента управления рынком жилья и недвижимости при Министерстве строительства, показывают, что предложение в значительной степени смещено в сторону элитного сегмента.
Между тем, группа населения со средним уровнем дохода находится в «промежуточном положении». Они не имеют права на социальное жилье, но и не могут позволить себе элитные проекты. Доктор Кан Ван Лук предложил активно развивать строительство квартир площадью от 70 до 100 квадратных метров по цене от 3 до 7 миллиардов донгов за единицу в зависимости от района. Этот сегмент считается наиболее подходящим для удовлетворения текущих потребностей в жилье.
Примечательно, что регулирующие органы также начинают осознавать этот пробел. Министерство строительства изучает возможность включения в пересмотренный закон о жилищном строительстве механизма развития доступного коммерческого жилья. В случае всестороннего внедрения это может стать поворотным моментом, помогая рынку сформировать стабильный сегмент жилья среднего ценового диапазона, вместо того чтобы, как в предыдущие годы, сосредотачиваться исключительно на элитном жилье.
Прозрачность для снижения скачков цен.
Рост цен на жилье обусловлен не только затратами на производство, но и спекуляциями, а также отсутствием прозрачности. Эта ситуация существует уже много лет, но до сих пор не была должным образом решена.
Г-жа Хоанг Тху Ханг считает, что одной из причин необоснованного роста цен на недвижимость является феномен «манипулирования ценами», спекуляции и отсутствие прозрачных данных. Когда рынок функционирует на основе слухов и ожиданий роста цен, истинная стоимость недвижимости легко искажается.
Создание национальной базы данных по рынку жилья и недвижимости, которая, как ожидается, начнет полноценно функционировать с 1 июля, считается важнейшим решением для восстановления порядка на рынке. Когда вся юридическая информация о проектах, планировании, сделках и ценах продажи будет обнародована, у людей появится основа для определения истинной стоимости, вместо того чтобы гнаться за искусственно завышенными ценами.
Еще один позитивный признак — постепенная смена кредитной политики в сторону удовлетворения реальных потребностей в жилье. Г-н Нгуен Ле Нам, директор отдела по работе с индивидуальными клиентами в Asia Commercial Bank, отметил, что банк четко различает спекулятивные инвестиции и реальные потребности в жилье для разработки соответствующей кредитной политики. По его словам, процентные ставки становятся естественным «фильтром» на рынке. При увеличении стоимости заимствований краткосрочным спекулянтам придется более тщательно обдумывать свои варианты, в то время как рынок будет отдавать приоритет покупателям, которые намерены проживать в недвижимости.
Это свидетельствует о том, что рынок вступает в период сильной консолидации. Проектам, которые полагаются исключительно на рекламу или ожидания повышения цен, будет трудно выжить в долгосрочной перспективе. Г-жа Тран Дьем Ми, заместитель председателя совета директоров Five Star Group, считает, что сегодня рынку больше всего не хватает не проектов, а доверия. После периода значительной волатильности покупателей больше беспокоят юридические аспекты, возможности контроля и долгосрочная ценность недвижимости.
Для того чтобы вернуть цены на жилье к их истинному значению, рынок не может полагаться на одно решение. Одновременно необходимо устранить правовые препятствия, увеличить предложение жилья среднего ценового сегмента, контролировать спекуляции, обеспечить прозрачность данных и рационально управлять кредитованием. Когда рынок будет функционировать более прозрачно, а предложение будет соответствовать реальным потребностям в жилье, цены на жилье постепенно вернутся к более разумному уровню, соответствующему доходам населения.
Это также является важнейшим условием для здорового и устойчивого восстановления рынка недвижимости, вместо продолжения циклов роста цен, основанных на ожиданиях и спекуляциях, как это было прежде.
Источник: https://vtv.vn/nhieu-giai-phap-dua-gia-nha-ve-gia-tri-that-10026051216535357.htm
Комментарий (0)