Налог на имущество: устранение препятствий, мешающих реформе.

В официальном распоряжении премьер-министра Фам Минь Чиня № 190/CD-TTg от 7 октября, касающемся решительной реализации мер по увеличению предложения, снижению цен на жилье и стабилизации рынка, премьер-министр Фам Минь Чинь поручил Министерству финансов срочно завершить подготовку доклада о налоговой политике в отношении недвижимости, рассматривая ее как одно из ключевых решений для увеличения предложения, приближения цен на жилье к доступности для населения и стабилизации рынка.

Иллюстративное фото: Туан Ань/TTXVN

История реформы налога на недвижимость не нова. Такие шаги предпринимаются, когда рынок демонстрирует признаки перегрева или обвала. В такие моменты предложение о налогообложении недвижимости вновь поднимается как решение для сдерживания спекуляций и создания устойчивого источника доходов для бюджета. Но после каждого раунда обсуждений эта тема затихает, когда рынок охлаждается.

Длительные колебания вызваны опасениями по поводу влияния на население, в то время как средние доходы остаются низкими, а цены на жилье высокими. Ситуация усугубляется давлением со стороны двух противоречащих друг другу групп интересов: владельцев многочисленных объектов недвижимости и рабочего класса, нуждающегося в жилье.

По словам профессора Данг Хун Во, бывшего заместителя министра природных ресурсов и окружающей среды , именно это «противоречие» заставляет управленческие органы проявлять чрезмерную осторожность, в результате чего налоговая реформа остается в основном на стадии теоретических исследований, а не конкретных действий. Однако, если задержка продолжится, рынку будет трудно вернуться к здоровому состоянию, когда инвестиционные решения основываются на реальном денежном потоке, а не на ожидании сохранения земли и роста цен.

На этот раз политическая решимость правительства выглядит более очевидной, поскольку оно рассматривает налогообложение как «эффективное средство» для восстановления рыночного порядка. Цель состоит в том, чтобы приблизить рыночные сегменты к реальному спросу, обуздать спекуляции, приблизить отпускные цены к их истинной стоимости и высвободить капитал для покупателей, действительно нуждающихся в жилье, или для тех, кто инвестирует в производство и бизнес.

Однако для эффективного налогообложения необходима прозрачная база данных. Между тем, на протяжении многих лет система информации о земле и сделках остается фрагментированной и разрозненной по различным ведомствам. Министерства, ведомства и местные органы власти формируют данные по собственным стандартам, без синхронизации, что часто приводит к неточной оценке активов – ключевому фактору при расчете налогов.

По словам Буй Ван Доань, директора Вьетнамского института исследований рынка недвижимости, для разработки жизнеспособной налоговой политики необходимо начать с «очистки» данных: от прав собственности, планирования, местоположения и площади до рыночной стоимости и истории сделок с каждым объектом недвижимости.

Поскольку недостаток данных приведет к повсеместному занижению стоимости активов, что повлечет за собой как потери доходов, так и неравенство между теми, кто соблюдает закон, и теми, кто его обходит. Ярким примером является система «двухуровневого ценообразования» — самое большое препятствие на пути налоговой реформы.

Давно существующей проблемой является практика сделок с «двумя ценами». Фактическая цена и цена, указанная в нотариально заверенном договоре, значительно отличаются. Многие объекты недвижимости покупаются и продаются по ценам в 1,5-2 раза выше договорной цены, чтобы уменьшить налоговые обязательства. По мнению экспертов, это явление не только искажает рынок, но и делает невозможным разработку налоговой политики, основанной на реальной стоимости.

Экономист Ву Динь Ань проанализировал, что для обеспечения справедливого налогового механизма государство должно контролировать фактические цены покупки и продажи. Однако при существующей фрагментированной системе данных регулирующий орган практически не в состоянии в полной мере отслеживать колебания цен, что затрудняет эффективное внедрение новых политик.

Эксперты в целом сходятся во мнении, что сегодня самым большим «узким местом» является не вопрос о том, следует ли вводить налоги, а скорее вопрос о том, как сделать так, чтобы налог действительно работал на практике. Для достижения этой цели крайне необходимы прозрачность данных, стандартизированная информация, проверка истинной стоимости транзакций и четкий план внедрения.

Только после устранения этих барьеров налогообложение станет важным инструментом для стабильного и устойчивого функционирования рынка. И наоборот, если проблема будет и дальше попадать в порочный круг «обсуждается, когда становится жарко, забывается, когда становится прохладнее», рынку недвижимости будет трудно избавиться от дисбаланса спроса и предложения, который сохраняется уже много лет.

Одно из распространенных опасений на рынке заключается в том, что налог напрямую затронет тех, кто владеет второй недвижимостью. Однако, по мнению экспертов, цель этой политики состоит не в том, чтобы охватить всех владельцев нескольких объектов недвижимости, а скорее в том, чтобы воздействовать на тех, кто владеет неиспользуемыми или недостаточно используемыми активами, что приводит к расточительству и ограничению предложения.

Доцент д-р Нгуен Куанг Туен подтвердила необходимость различать людей, владеющих несколькими объектами недвижимости для удовлетворения законных потребностей, и тех, кто накапливает их в ожидании роста цен. Для спекулятивных групп налогообложение необходимо, чтобы заставить их либо использовать свои активы, либо передать их, тем самым увеличивая объем сделок и пополняя налоговые поступления.

Этот эксперт утверждает, что опасения по поводу обвала рынка из-за налогообложения необоснованны. Распродажа произойдет только среди тех, кто использует чрезмерное финансовое плечо или занимается краткосрочными спекуляциями. Те, кто обладает реальными финансовыми возможностями, серьезно не пострадают.

В определенной степени рынок по-прежнему нуждается в спекулятивной активности для создания ликвидности. Но спекуляции должны основываться на прозрачной деловой деятельности, регулируемой налогами, а не на накоплении активов с последующим их простаиванием.

Кроме того, эксперты предупреждают еще об одном риске, затрудняющем реализацию налоговой политики, — это регистрация недвижимости на имя другого лица. Многие люди владеют большим количеством недвижимости, но делят ее между собой, так что родственники или знакомые регистрируют ее на свое имя, чтобы избежать уплаты налогов. Это создает серьезные трудности в определении тех объектов, которые нуждаются в регулировании.

Для предотвращения подобных ситуаций необходимо стандартизировать и интегрировать систему земельного кадастра, записи и карты. При наличии взаимосвязи информации управляющее агентство сможет выявлять необычные сделки, определять истинных владельцев и пресекать уклонение от уплаты налогов.

Источник: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm