Куда направляются кредиты на недвижимость?

По состоянию на конец апреля объем кредитования недвижимости в Хошимине составил более 1,116 трлн донгов, увеличившись на 2,85% по сравнению с концом 2024 года. Парадокс в том, что хотя объем кредитования резко растет, новых проектов не так много, объем сделок на рынке невысок, так куда же уходят деньги?

Новые проекты все еще появляются

В частности, отделение Государственного банка Вьетнама (SBV) в регионе 2 сообщило, что к концу апреля общий объем непогашенных кредитов на недвижимость в городе Хошимин достиг 1 116 трлн донгов, что на 0,34% больше, чем в предыдущем месяце, и на 2,85% больше, чем на конец 2024 года. Масштаб кредитования недвижимости продолжал сохраняться и составил около 28% от общего объема непогашенных кредитов в этом районе. В частности, кредитование недвижимости для группы самостоятельного использования (кредиты на покупку домов, передача прав пользования землей для строительства домов; кредиты на ремонт домов...) по-прежнему составляло большую долю от общего объема непогашенных кредитов на недвижимость, составив 65% и достигнув 727 000 млрд донгов, что на 0,05% больше, чем в предыдущем месяце, и на 0,65% больше, чем на конец 2024 года.

Несмотря на рост кредитования, денежный поток с рынка очень незначителен.

ФОТО: ДИН СОН

Хотя цифры довольно хорошие, в реальности и транзакции, и новые проекты "низкие". Поэтому многие спрашивают, куда делся кредит на недвижимость в размере более миллиона миллиардов донгов?

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, сказал, что хотя цифры роста кредитования недвижимости были очень большими, он не знает, кто выиграл от этого роста. Поскольку, когда предприятия все еще испытывали трудности с обработкой юридических документов и не могли получить доступ к капиталу, не так много людей брали кредиты на покупку недвижимости. В частности, за первые 4 месяца года в городе Хошимин было всего 3 проекта, имеющих право на мобилизацию капитала, с общим количеством 3286 квартир, все из которых были роскошными квартирами. За первые 4 месяца года ни один проект не был передан, поскольку согласно закону проект должен завершить свои финансовые обязательства, прежде чем его можно будет продать другому партнеру.

«По сравнению с 2017 годом, когда рынок взорвался, текущее предложение составляет всего 10%. В действительности предложения по-прежнему не хватает, особенно доступного жилья, особенно социального жилья, а цены на недвижимость по-прежнему неуклонно растут. Общее количество квартир, выставленных на рынок с начала года, очень мало, сделок немного, но рост кредитования, о котором сообщает Государственный банк, очень странный. Не только Хошимин вырос, но и по всей стране, я тоже не понимаю», - поделился г-н Ле Хоанг Чау и добавил, что в настоящее время предприятия по-прежнему испытывают трудности с денежным потоком и капиталом, особенно в контексте того, что предприятиям сложно справиться со сроком погашения корпоративных облигаций примерно в августе-декабре 2025 года. Это заставляет их продолжать бороться, вынужденно договариваясь с клиентами о продлении срока погашения задолженности.

Доктор Динь Те Хиен, директор Института информатики и прикладной экономики , также подтвердил, что в действительности предприятиям по-прежнему не хватает капитала, они испытывают трудности с доступом к капиталу, а объем денег, закачиваемых на рынок, невелик. Поэтому, если кредитование недвижимости увеличится, вполне возможно, что организации и частные лица будут брать кредиты для погашения старых долгов, займы для рефинансирования долгов. Процентные ставки в сочетании с ростом себестоимости запасов приведут к соответствующему увеличению кредитных остатков.

«Проведя опрос около 100 компаний, котирующихся на фондовой бирже, я обнаружил, что рост кредитования в секторах недвижимости и строительства постоянно снижается. Поскольку денежный поток в сфере недвижимости формируется из двух основных источников: денежный поток от бизнеса и финансовый денежный поток. Однако оба этих источника сталкиваются с трудностями, поэтому компании, занимающиеся недвижимостью, по-прежнему сталкиваются со многими трудностями в этом году», - проанализировал д-р Динь Те Хиен.

Сделки между людьми процветают, вторичный рынок кипит

В целом, д-р Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама, прокомментировал: «С Лунного Нового года южный рынок показал признаки роста и работает лучше, чем в 2024 году. Хотя новых проектов не так много, транзакции между людьми также лучше. Согласно статистике, быстрый рост числа транзакций с недвижимостью помог доходам от земли в Хошимине достичь высокого уровня, достигнув 2200 млрд донгов в первом квартале 2025 года, увеличившись более чем на 540 млрд донгов по сравнению с тем же периодом. Кроме того, доходы от услуг по недвижимости также достигли 25 547 млрд донгов в марте, увеличившись на 9% по сравнению с предыдущим месяцем. Накопленный за первые 3 месяца года доход от этой отрасли достиг 72 321 млрд донгов, увеличившись на 16%. Это положительный рост, наглядно продемонстрированный уровнем интереса инвесторов и показывающий восстановление рынка недвижимости.

Поэтому, по словам доктора Нгуена Ван Диня, хотя объем сделок на первичном рынке невелик из-за ограниченного предложения, сделки на вторичном рынке и сделки с недвижимостью среди людей происходят очень активно. Это может быть причиной сильного роста кредитования. Мало того, хотя проектов в Хошимине в последние месяцы было немного, в близлежащих районах, таких как Лонг Ан, Донг Най, Бариа-Вунг Тау, Бинь Дуонг, количество завершенных и открытых проектов очень велико. Между тем, предприятия, «расположенные» в Хошимине, могли занимать в городе, чтобы приносить деньги для инвестиций в провинции. Кроме того, резкий рост цен на недвижимость в последнее время также привел к увеличению стоимости кредитов. «Но одно легко увидеть, на текущем рынке реальный спрос низок, но инвестиции, спекуляции и накопления высоки, поэтому кредитный капитал течет в эти группы больше, чем в проекты», - проанализировал доктор Динь.

Разделяя ту же точку зрения, экономист Хюинь Фуок Нгиа также сказал, что рост кредитования в основном приходится на кредиты на покупку, ремонт и строительство жилья среди людей; в то время как новые проекты «проигрывают», потому что предложение было очень низким с начала года. Это также согласуется с отчетом Государственного банка Вьетнама, в котором говорится, что кредиты на покупку жилья, передачу прав пользования землей для строительства жилья, кредиты на ремонт дома и т. д. по-прежнему составляют большую долю от общего объема непогашенных кредитов на недвижимость. Кроме того, рост кредитования в последнее время связан с реструктуризацией и ипотекой, потому что денежный поток на рынок очень низок. Возможно, что проекты в Хошимине трудно заимствовать из-за правового тупика, но предприятия могут использовать проекты в провинциях и другие продукты для обеспечения кредитов в Хошимине.

Предложение и цены растут

Отчет Министерства строительства о рынке недвижимости в первом квартале 2025 года показывает, что объем сделок с недвижимостью трех типов: квартиры, индивидуальные дома и земельные участки, имеет тенденцию к росту по сравнению с четвертым кварталом 2024 года. Из них в сегменте квартир и индивидуальных домов было 33 585 успешных сделок, что составляет 132% по сравнению с четвертым кварталом 2024 года. В сегменте земельных участков было 101 049 успешных сделок, что составляет 116,4% по сравнению с четвертым кварталом 2024 года. Между тем, за весь квартал было 14 проектов с масштабом около 3 813 завершенных квартир, что составляет 140% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Было 26 новых лицензированных проектов с масштабом около 15 780 квартир, что составляет 144% от четвертого квартала 2024 года и 136% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. По всей стране ведется строительство 994 проектов с масштабом около 399 873 квартир. Между тем, есть 59 проектов, имеющих право на продажу будущего жилья, с масштабом около 19 760 квартир, что составляет 96,7% по сравнению с четвертым кварталом 2024 года и 155,2% по сравнению с тем же периодом 2024 года.

Источник: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm