Куда направляются кредиты на недвижимость?

Объем кредитования недвижимости в Хошимине к концу апреля превысил 1116 триллионов донгов, что на 2,85% больше, чем на конец 2024 года. Парадокс заключается в том, что, несмотря на резкий рост кредитования, новых проектов не так много, а количество сделок на рынке невысоко. Так куда же уходят деньги?

Новые проекты поступают медленно.

В частности, Региональное отделение № 2 Государственного банка Вьетнама (SBV) сообщило, что к концу апреля общий объем непогашенных кредитов на недвижимость в Хошимине достиг 1 116 триллионов донгов, что на 0,34% больше, чем в предыдущем месяце, и на 2,85% больше, чем на конец 2024 года. Объем кредитов на недвижимость оставался на прежнем уровне, составляя приблизительно 28% от общего объема непогашенных кредитов в регионе. Из них кредиты на недвижимость для личного пользования (кредиты на покупку домов, передачу прав пользования землей для строительства домов; кредиты на ремонт домов и т. д.) по-прежнему составляли значительную долю от общего объема непогашенных кредитов на недвижимость, достигнув 727 000 миллиардов донгов, что на 0,05% больше, чем в предыдущем месяце, и на 0,65% больше, чем на конец 2024 года.

Несмотря на рост кредитования, из рынка отток денежных средств очень невелик.

ФОТО: ДИНЬ СОН

Хотя цифры выглядят довольно хорошо, в реальности и количество сделок, и количество новых проектов движутся вяло. Поэтому многие задаются вопросом: куда делись все эти триллионы долларов, вырученные на кредиты в сфере недвижимости?

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина, заявил, что, несмотря на значительный рост кредитования в сфере недвижимости, он не знает, кто именно извлекает выгоду из этого роста. Дело в том, что, хотя предприятия все еще испытывают трудности с оформлением юридических документов и, следовательно, не могут получить доступ к капиталу, количество людей, берущих кредиты на покупку недвижимости, также невелико. В частности, за первые четыре месяца года в Хошимине было всего 3 проекта, имеющих право на привлечение капитала, общей площадью 3286 квартир, все из которых относятся к элитному сегменту. За первые четыре месяца года ни один проект не был передан другому участнику, поскольку, согласно закону, проект должен выполнить свои финансовые обязательства, прежде чем его можно будет продать другому партнеру.

«По сравнению с 2017 годом, годом бурного роста рынка, текущее предложение составляет всего 10%. В действительности, дефицит предложения сохраняется, особенно в сегменте доступного жилья, в частности социального, а цены на землю и дома продолжают неуклонно расти. Общее количество квартир, выставленных на продажу с начала года по настоящее время, очень невелико, и количество сделок невелико, однако рост кредитования, о котором сообщает Государственный банк Вьетнама, выглядит очень странно. Рост наблюдается не только в Хошимине, но и по всей стране; я этого не понимаю», — поделился г-н Ле Хоанг Чау, добавив, что предприятия по-прежнему сталкиваются со значительными трудностями с денежными потоками и капиталом, особенно в связи с тем, что они пытаются уложиться в сроки погашения корпоративных облигаций в августе-декабре 2025 года. Это вынуждает их продолжать бороться и вести переговоры с клиентами о продлении сроков погашения долга.

Д-р Динь Тхе Хиен, директор Института прикладной информатики и экономических исследований, также подтвердил, что предприятиям по-прежнему не хватает капитала, они испытывают трудности с доступом к средствам, а объем денежных средств, вливаемых на рынок, незначителен. Поэтому, если кредитование в сфере недвижимости увеличится, вероятно, организации и частные лица будут брать кредиты для погашения старых долгов или рефинансирования существующих. Процентные ставки в сочетании с ростом стоимости запасов приведут к соответствующему увеличению непогашенных кредитов.

«В ходе исследования около 100 компаний, котирующихся на фондовой бирже, я заметил, что рост кредитования в сфере недвижимости и строительства постоянно снижается. Это связано с тем, что денежный поток в сфере недвижимости поступает из двух основных источников: денежный поток от основной деятельности и денежный поток от финансирования. Однако оба этих источника испытывают трудности, поэтому компании, работающие в сфере недвижимости, в этом году продолжат сталкиваться со многими проблемами», — проанализировал доктор Динь Тхе Хиен.

Количество индивидуальных сделок стремительно растет, а вторичный рынок процветает.

В целом, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости д-р Нгуен Ван Динь отметил: «С момента празднования Нового года по лунному календарю южный рынок демонстрирует признаки роста и лучшие показатели по сравнению с 2024 годом. Хотя новых проектов не так много, количество сделок между частными лицами также увеличилось. Согласно статистике, быстрый рост числа сделок с недвижимостью помог доходам от продажи земли в Хошимине достичь высокого уровня, составив 2200 миллиардов донгов в первом квартале 2025 года, что на более чем 540 миллиардов донгов больше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, доходы от услуг в сфере недвижимости в марте достигли 25 547 миллиардов донгов, что на 9% больше, чем в предыдущем месяце. За первые три месяца года доходы от этого сектора составили 72 321 миллиард донгов, что на 16% больше. Это позитивный рост, наглядно демонстрирующий уровень интереса инвесторов и показывающий восстановление рынка недвижимости».

Таким образом, по словам доктора Нгуен Ван Диня, хотя объем сделок на первичном рынке низок из-за ограниченного предложения, сделки на вторичном рынке, а также купля-продажа земли и домов между частными лицами очень активны. Это может быть причиной сильного роста кредитования. Кроме того, хотя в последние месяцы в Хошимине было реализовано немного проектов, многие проекты были завершены и запущены в окрестных районах, таких как Лонг Ан, Донг Най , Ба Риа-Вунг Тау и Биньзыонг. Поскольку предприятия базируются в Хошимине, они могли брать кредиты в городе для инвестиций в эти провинции. Кроме того, резкий рост цен на недвижимость в последнее время также привел к увеличению объема кредитов. «Однако легко заметить, что на текущем рынке наблюдается низкий реальный спрос и много инвестиций и спекуляций, поэтому кредитный капитал поступает в эти группы больше, чем в проекты», — проанализировал доктор Динь.

Разделяя эту точку зрения, экономист Хуинь Фуок Нгиа также считает, что рост кредитования в значительной степени обусловлен займами на покупку, ремонт и строительство жилья, предоставляемыми физическими лицами; в то время как новые проекты «теряют позиции», поскольку предложение с начала года было очень ограниченным. Это согласуется с отчетом Государственного банка Вьетнама, который указывает на то, что займы на покупку жилья, передачу прав пользования землей для строительства жилья и ремонт жилья по-прежнему составляют значительную долю от общего объема непогашенных кредитов на недвижимость. Кроме того, недавний рост кредитования связан с реструктуризацией и обеспечением залогом, поскольку на рынок поступает очень мало денежных средств. Хотя проекты в Хошимине могут столкнуться с трудностями в получении кредитов из-за юридических препятствий, предприятия могут использовать проекты в других провинциях или другие виды продукции в качестве гарантии по кредитам в Хошимине.

И предложение, и цены растут.

Согласно отчету Министерства строительства о рынке недвижимости за первый квартал 2025 года, объем сделок с недвижимостью в трех категориях — квартиры, дома и земельные участки — имел тенденцию к увеличению по сравнению с четвертым кварталом 2024 года. В частности, в сегменте квартир и домов было совершено 33 585 успешных сделок, что на 132% больше, чем в четвертом квартале 2024 года. В сегменте земельных участков было совершено 101 049 успешных сделок, что на 116,4% больше, чем в четвертом квартале 2024 года. Между тем, в этом квартале было завершено 14 проектов, включающих около 3813 квартир, что на 140% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Было лицензировано 26 новых проектов, в общей сложности около 15 780 единиц жилья, что на 144% больше, чем в четвертом квартале 2024 года, и на 136% больше, чем за аналогичный период 2024 года. В масштабах всей страны в стадии строительства находятся 994 проекта, включающих приблизительно 399 873 единиц. Между тем, 59 проектов, находящихся в стадии строительства, имеют право на продажу жилых единиц, что составляет приблизительно 19 760 единиц, или 96,7% от показателей 4 квартала 2024 года и 155,2% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Источник: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm