Избегайте «рассинхронизации» кредитов

Хотя руководство Государственного банка Вьетнама (ГБВ) подтвердило, что кредитование сектора недвижимости по-прежнему обеспечивает коэффициенты безопасности, структура капитала в этом секторе несет потенциальные риски для рынка и всей банковской системы.

Одним из наиболее очевидных признаков является то, что с начала года объём кредитования бизнеса в сфере недвижимости рос вдвое быстрее, чем средний темп роста кредитования по всей системе. Только за первые 6 месяцев года объём кредитования по всей системе вырос примерно на 10%, из которых объём кредитования бизнеса в сфере недвижимости, по оценкам, вырос на 20%.

Финансовые отчеты за второй квартал 2025 года ряда банков, таких как Techcombank, HDBank, SHB , MB... также показывают, что объем кредитов, выданных этими банками на операции с недвижимостью, увеличился на 20–35% по сравнению с концом прошлого года.

На данный момент объём кредитования недвижимости достиг рекордного уровня (около 3,2 млн млрд донгов). Нетрудно объяснить, почему банки вкладывают капитал в недвижимость. Как заявил управляющий Государственного банка, резкий рост объёмов кредитования недвижимости в первой половине этого года соответствует тенденции к устранению препятствий на рынке недвижимости. Ведь после устранения правовых препятствий потребность в капитале для реализации проекта неизбежно возрастёт.

С независимой точки зрения, аналитики отмечают, что в условиях многочисленных трудностей, с которыми сталкиваются производство и потребление, основными драйверами роста являются инфраструктура и недвижимость. Кроме того, при кредитовании недвижимости реальный уровень убыточности очень низок (благодаря высокой ликвидности залога). Именно поэтому эти два сектора привлекают значительные потоки капитала.

Несмотря на стремительный рост кредитования недвижимости, хорошая новость заключается в том, что, по данным Госбанка, кредитование этого сектора по-прежнему обеспечивает показатели безопасности. Доказательством служит тот факт, что доля краткосрочного капитала, используемого для средне- и долгосрочных кредитов, по-прежнему ниже порогового значения в 30%. Оператор также постоянно направляет кредитным организациям требования по балансировке капитала по срокам, обеспечивая безопасность системы.

Однако в последнее время в структуре кредитования недвижимости и структуре капитала рынка недвижимости наблюдаются некоторые необоснованные моменты.

Во-первых, с точки зрения структуры кредитования, объём непогашенных кредитов на недвижимость увеличился, в то время как кредиты на покупку и ремонт жилья росли медленно, что свидетельствует о том, что банковский капитал в основном направляется инвесторам, в то время как люди не заинтересованы в покупке жилья для проживания. Это также обусловлено дисбалансом рынка, когда предложение доступного и среднего жилья всё больше отсутствует. Новое предложение на рынке представлено в основном квартирами класса люкс, в то время как доступное, среднее и социальное жильё находится в острой нехватке. Это также является причиной того, что кредитный пакет в размере 145 000 миллиардов донгов на социальное жильё, а также кредитные пакеты для лиц моложе 35 лет, выдаются очень медленно.

Во-вторых, что касается структуры капитала рынка недвижимости, ранее долговая структура капитала многих предприятий, занимающихся недвижимостью, в значительной степени опиралась на облигации, достигая 50-60%, но теперь она резко сократилась вдвое. За первые 7 месяцев этого года эмиссия облигаций на всем рынке увеличилась на 63% по сравнению с концом прошлого года, однако эмиссия облигаций, связанных с недвижимостью, увеличилась лишь более чем на 13%.

Фактически, когда условия кредитования ослабевают, процентные ставки по кредитам достигают минимума, а банки более открыты для кредитования недвижимости, многие инвесторы не только не выпускают новые облигации, но и спешат досрочно погасить их, переходя на банковские кредиты. Возросшая зависимость бизнеса от банковских кредитов, особенно в областях, требующих долгосрочного капитала, таких как недвижимость, создаёт множество рисков для банковской системы, в частности, риск дисбаланса сроков погашения.

Хотя в настоящее время кредитование недвижимости по-прежнему безопасно, если оно продолжит стремительно расти и капитал будет направляться в основном в элитные проекты в сфере недвижимости, как это происходит сейчас, рынок неизбежно столкнется с нестабильностью.

Чтобы преодолеть эту ситуацию, нельзя ожидать корректировок от банков, которые во многом зависят от целевых показателей прибыли и интересов акционеров, а необходимо регулирующее вмешательство государства. Соответственно, Госбанк, Министерство строительства и другие министерства и отрасли должны иметь решения для увеличения предложения социального жилья, доступного жилья и направления кредитов в эти сегменты. Кроме того, сокращая кредитный лимит, Госбанк должен также иметь более эффективные инструменты для направления капитала в приоритетные направления.

Долгосрочное решение, как заявил глава Государственного банка, заключается в активном развитии рынка капитала, удовлетворении спроса на средне- и долгосрочный капитал, тем самым снижая нагрузку на краткосрочные источники капитала банковской системы. Секторы, нуждающиеся в крупных средне- и долгосрочных источниках капитала, такие как недвижимость и инфраструктура, должны мобилизовать средства посредством выпуска корпоративных облигаций, местных облигаций или международных займов и т. д., и не могут вечно полагаться на банковские кредиты.

Источник: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html