Избегайте кредитных «несоответствий».

Хотя руководство Государственного банка Вьетнама (SBV) утверждает, что кредитование сектора недвижимости по-прежнему соответствует требованиям безопасности, структура капитала в этом секторе содержит элементы, представляющие потенциальные риски для рынка и всей банковской системы.

Одним из наиболее наглядных показателей является то, что с начала года объем кредитования предприятий, работающих в сфере недвижимости, увеличился вдвое быстрее, чем средний темп роста кредитования по всей системе. Только за первые шесть месяцев объем кредитования по всей системе вырос примерно на 10%, а объем кредитования предприятий, работающих в сфере недвижимости, по оценкам, увеличился на 20%.

Финансовые отчеты ряда банков, таких как Techcombank, HDBank, SHB , MB… за второй квартал 2025 года, также показывают, что объемы кредитования под залог недвижимости этими банками выросли на 20-35% по сравнению с концом прошлого года.

На сегодняшний день объем кредитования под залог недвижимости достиг рекордного уровня (приблизительно 3,2 триллиона донгов). Нетрудно понять, почему банки вливают капитал в этот сектор. Как заявил глава Государственного банка Вьетнама, резкий рост кредитования под залог недвижимости в первом полугодии этого года соответствует направлению решения проблем на рынке недвижимости. Ведь по мере устранения юридических препятствий для реализации проектов спрос на капитал для их осуществления неизбежно возрастает.

С независимой точки зрения аналитики считают, что в условиях трудностей в производстве и потреблении основными драйверами роста являются инфраструктура и недвижимость. Кроме того, при кредитовании под залог недвижимости фактический уровень потерь очень низок (благодаря высокой ликвидности залога). Именно поэтому эти два сектора привлекают значительный капитал.

Несмотря на стремительный рост кредитования в сфере недвижимости, Государственный банк Вьетнама (SBV) с оптимизмом отмечает, что кредитование в этом секторе по-прежнему соответствует показателям безопасности. Об этом свидетельствует тот факт, что доля краткосрочного капитала, используемого для среднесрочных и долгосрочных кредитов, остается ниже 30%. Регулятор также постоянно дает указания кредитным учреждениям балансировать капитал в соответствии со сроками погашения, обеспечивая безопасность системы.

Однако структура кредитования в сфере недвижимости и структура капитала рынка недвижимости в последнее время демонстрируют некоторые несоответствия.

Во-первых, что касается структуры кредитования, то объем непогашенных кредитов на недвижимость значительно вырос, в то время как кредиты на покупку и ремонт жилья растут медленно. Это свидетельствует о том, что банковский капитал в основном поступает к застройщикам, а люди пока не проявляют особого энтузиазма в отношении покупки жилья для личного пользования. Это также связано с рыночным дисбалансом, когда предложение доступного и среднего ценового сегмента жилья становится все более дефицитным. Новое предложение на рынке в основном состоит из элитных квартир, в то время как доступного, среднего ценового сегмента и социального жилья остро не хватает. Это также объясняет, почему кредитный пакет в размере 145 000 миллиардов донгов на социальное жилье, а также кредитные пакеты для лиц моложе 35 лет, выделяются очень медленно.

Во-вторых, что касается структуры капитала на рынке недвижимости, ранее многие компании, работающие в этой сфере, в значительной степени полагались на облигации, иногда на 50-60%, но сейчас эта доля резко сократилась вдвое. За первые семь месяцев текущего года объем выпуска облигаций на всем рынке увеличился на 63% по сравнению с концом прошлого года, но объем выпуска облигаций только в сфере недвижимости вырос чуть более чем на 13%.

В действительности, когда кредитование становится более либеральным, процентные ставки по кредитам достигают рекордно низких значений, а банки становятся более открытыми к кредитованию недвижимости, многие застройщики не только воздерживаются от выпуска новых облигаций, но и активно досрочно погашают существующие облигации, переходя на банковские кредиты. Эта возросшая зависимость бизнеса от банковских кредитов, особенно в секторах, требующих долгосрочного капитала, таких как недвижимость, создает значительные риски для банковской системы, в частности, риск несоответствия сроков погашения.

Хотя в настоящее время кредитование в сфере недвижимости безопасно, если оно продолжит резко расти, а приток капитала, как сейчас, будет преимущественно направляться в элитные проекты, рынок неизбежно столкнется с нестабильностью.

Для исправления этой ситуации мы не можем полагаться на корректировки со стороны банков, которые в значительной степени руководствуются мотивами получения прибыли и интересами акционеров, а должны нуждаться в регулирующем вмешательстве государства. Соответственно, Государственный банк Вьетнама, Министерство строительства и другие министерства и ведомства должны найти решения для увеличения предложения социального жилья и доступного жилья, а также перенаправить кредитные потоки в эти сегменты. Кроме того, когда в будущем будут сняты кредитные лимиты, Государственный банк Вьетнама также должен иметь более эффективные инструменты для направления потоков капитала в приоритетные сектора.

Как заявил глава Государственного банка Вьетнама, долгосрочное решение заключается в активном развитии рынка капитала, эффективном удовлетворении потребностей в среднесрочном и долгосрочном капитале, что позволит снизить нагрузку на краткосрочные источники капитала банковской системы. Секторы, нуждающиеся в больших объемах среднесрочного и долгосрочного капитала, такие как недвижимость и инфраструктура, должны привлекать средства посредством выпуска корпоративных облигаций, облигаций местных органов власти или международных займов… они не могут продолжать полагаться исключительно на банковские кредиты.

Источник: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html