Почему потребовалось внести поправки в Закон о земле 2024 года, который только что вступил в силу?

Закон о земле 2024 года, вступивший в силу 1 августа 2024 года и заменивший Закон о земле 2013 года, должен был стать институциональным стимулом для рынка недвижимости и управления ресурсами. Однако после почти двух лет действия закон будет снова изменен в этом году, и в него будут внесены многочисленные существенные поправки.

«Устарело» ещё до своего появления.

По мнению экспертов, внесение поправок в Закон о земле является неотложной необходимостью, поскольку, несмотря на то, что он вступил в силу совсем недавно, закон больше не соответствует новым условиям, особенно с учетом того, что с 1 июля 2025 года по всей стране будет внедрена двухуровневая модель местного самоуправления, включающая провинциальный и коммунальный/районный уровни, в то время как действующий Закон о земле по-прежнему предусматривает систему планирования и управления землепользованием на трех уровнях: национальном, провинциальном и районном.

Эта несовместимость привела ко многим недостаткам, вызывая дублирование функций и отсутствие синхронизации с другими секторами после упразднения районного уровня.

Национальное собрание внесет всесторонние поправки в Закон о земле на своей сессии в конце года после почти двух лет его действия. (Иллюстративное изображение)

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина, пояснил, что Закон о земле обычно предусматривает цикл внесения поправок примерно в 10 лет. Однако в контексте 2024-2026 годов существуют три основных фактора, требующих более быстрой корректировки закона.

Это относится к переходу структуры местного самоуправления на двухуровневую модель, исключающую районный/окружной уровень. Однако Закон о земле 2024 года по-прежнему разрабатывает планы землепользования на трех уровнях: национальном, провинциальном и районном. Этот дисбаланс на административных уровнях приводит к тому, что многие процедуры остаются без места для выполнения, вызывая заторы во многих процессах.

Кроме того, необходимость институционализации центральных постановлений № 18 и 69 об управлении земельными ресурсами требует дальнейшего уточнения механизмов финансирования землепользования, особенно в части оценки и компенсации.

Наконец, усиливается давление с целью расчистки земель для ключевых инфраструктурных проектов. Без прозрачного и конкретного механизма прогресс будет по-прежнему медленным.

Г-н Чау также подчеркнул, что самым большим препятствием остается вопрос о размере компенсации: « Нынешний прейскурант цен на землю, используемый государством для расчета налогов и арендной платы, является разумным. Но когда происходит рекультивация земель, люди хотят, чтобы компенсация была близка к рыночной цене».

Решение заключается не в выборе одной крайности вместо другой, а в создании независимого механизма оценки компенсаций с четкой методологией, оцифрованными и проверенными данными о сделках, а также оценочным советом, в состав которого входят представители народа. Цель состоит в достижении консенсуса, ограничении затяжных споров и обеспечении финансовой дисциплины в регионе .

Между тем, Министерство сельского хозяйства и окружающей среды пояснило, что, помимо несовместимости с двухуровневой моделью местного самоуправления, планирование землепользования и отраслевое планирование, включающее землепользование, также несовместимы и не синхронизированы.

Кроме того, проекты государственных инвестиций или важные проекты срочного и специфического характера, служащие политическим и внешнеполитическим целям, еще не включены в планы или не соответствуют им.

Современные методы оценки земли остаются сложными и в значительной степени зависят от независимых консультантов, в то время как государственные органы несут как ответственность за оценку, так и юридическую ответственность.

Г-н Фам Ван Хоа (член парламента, представляющий провинцию Донг Тхап)

Упомянутые выше важные проекты также не имеют регулирования в отношении приобретения земли, например, проекты, обслуживающие форум Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества (АТЭС), или проекты в зонах свободной торговли и международных финансовых центрах. Действующее законодательство также не регулирует вопросы приобретения земли в случаях, когда инвесторы не могут достичь соглашения по оставшейся площади (в небольших масштабах), что приводит к задержке проектов, растрате ресурсов и замедлению инвестиционного прогресса.

Закон о земле 2024 года позволил территориям с уже существующей городской и сельской планировкой управлять землепользованием без отдельных планов землепользования, используя вместо этого существующие планы. Однако в реальности охват городской и сельской планировки остается низким. Во многих местах планирование не охватывает всю административную территорию, а это означает, что даже при наличии существующих планов местным властям все равно приходится создавать дополнительные планы землепользования, что приводит к дублированию и неэффективному использованию ресурсов.

В настоящее время распределение и аренда земельных участков в основном осуществляются посредством аукционов прав пользования землей или тендеров для отбора инвесторов. Однако этот процесс зависит от процедур и положений законодательства об аукционах и торгах, поэтому требует значительного времени на подготовку.

Между тем, во многих случаях по-прежнему сложно отобрать инвесторов с достаточными возможностями, что приводит к задержкам в реализации проектов, медленному вводу земель в эксплуатацию и снижает привлекательность инвестиций.

Почему потребовалось внести поправки в Закон о земле 2024 года, который только что вступил в силу? - 3

Устранение ряда препятствий, вызывающих общественное негодование.

Представитель Фам Ван Хоа (Донг Тхап) отметил, что, несмотря на многочисленные изменения в Законе о земле и значительный вклад в социально-экономическое развитие, в действительности по-прежнему существует множество препятствий, особенно на местном уровне, где непосредственно организуется его реализация.

В частности, г-н Хоа заявил, что препятствия, связанные с оценкой земли, ее приобретением и выплатой компенсаций, часто приводят к жалобам и разногласиям среди населения.

«Нынешний метод оценки земли остается сложным и в значительной степени зависит от независимых консультантов, в то время как государственные учреждения несут как ответственность за оценку, так и юридическую ответственность».

«Что касается промышленных земель или земель, предназначенных для производства и бизнеса, плата за пользование землей составляет лишь небольшую часть от общих инвестиций, но предприятия могут терять от 6 до 12 месяцев, просто ожидая определения цены. Это время ожидания увеличивает упущенную выгоду, в то время как разница в стоимости между различными вариантами оценки часто незначительна», — сказал г-н Хоа.

По словам представителя Хоа, препятствия носят не только технический характер, но и связаны с процессом реализации. Ежегодный прейскурант цен на землю составляется таким образом, чтобы точно отражать рыночные цены, как того требует закон, но когда дело доходит до компенсации, люди считают, что она все равно ниже фактической цены сделки.

И наоборот, если будут использоваться только рыночные цены, бюджет будет сложно сбалансировать, и, вероятно, возникнут жалобы на непрозрачность. Разрыв между официальным прейскурантом и рыночными ценами создает дилемму как для правительства, так и для тех, чьи земли экспроприируются.

Кроме того, многие положения новых законов и указов остаются на уровне общих принципов. Например, положение, разрешающее разделение земельных участков и изменение их целевого назначения без необходимости наличия дорожного подъезда, при условии наличия законного подъездного пути, является правильной политикой и соответствует реалиям урбанизации. Однако что представляет собой законный подъездной путь, какова его минимальная ширина и как она устанавливается? Закон пока не уточнил эти детали. В результате многие муниципалитеты выбрали более безопасный вариант временной приостановки рассмотрения заявок.

Нынешняя ситуация, когда имеются только рамочные документы, приводит к тому, что многие документы ожидают дальнейшего рассмотрения. Местные власти находятся в замешательстве, гражданам и предприятиям приходится совершать множество поездок, а неформальные издержки возрастают.

Г-н Хоа привёл в пример политику снижения платы за пользование землёй на 70% для определённых групп населения. Хотя цель гуманна, условия применения частично совпадают, и существуют несоответствия в понимании того, что считается домохозяйством, отдельным лицом или сроками использования земли.

Г-н Хоа предложил перейти от жесткого подхода к управлению к подходу, ориентированному на эффективность и создание ценности. Он также предложил максимально упростить процедуры, повысить прозрачность и, особенно, сделать акцент на более широком использовании экономических инструментов вместо административных мер.

Например, вместо того чтобы пытаться точно определить стоимость земли до последней копейки, можно принять разумную цену в соответствии с прейскурантом и регулировать добавленную стоимость посредством налогов, сборов или других финансовых обязательств. Это снижает нагрузку на систему, гарантируя при этом, что государство по-прежнему будет получать добавленную стоимость.

Ожидается, что проект поправок к Закону о земле, подготовленный Министерством сельского хозяйства и окружающей среды, будет сосредоточен на двух основных группах положений.
Первая группа включает контент, отвечающий требованиям национального развития в новую эпоху и необходимости двузначного экономического роста.
Министерство предлагает внести поправки и дополнения в ряд статей Закона о земле, чтобы включить положения о механизмах и политике, направленных на преодоление трудностей и препятствий в реализации Закона о земле путем кодификации положений резолюций Национального собрания и правительственных постановлений и указов, таких как цены на землю, таблицы цен на землю, коэффициенты корректировки цен на землю; плата за пользование землей, арендная плата за землю; приобретение земли, компенсация, поддержка и переселение;
Регистрация и выдача свидетельств о праве собственности на землю; планирование и разработка планов землепользования; распределение земли, аренда земли, разрешение на изменение целевого использования земли, выбор форм аренды земли, разделение земли на участки, консолидация земель; режимы землепользования для определенных типов земель; земельные информационные системы и разрешение земельных споров.
Одновременно были внесены поправки и дополнения в положения о планировании землепользования и планах на уровне коммун; правах и обязанностях землепользователей, использующих рисовые поля; правах и обязанностях землепользователей, нарушивших земельное законодательство до 1 июля 2014 года; компенсациях в особых случаях; и режиме землепользования для определенных типов земель.
Вторая группа включает в себя положения о децентрализации, делегировании полномочий и разграничении власти в соответствии с двухуровневой моделью местного самоуправления, а также административную реформу в сфере землепользования.
Министерство предлагает внести поправки и дополнения в положения об полномочиях по осуществлению государственного управления земельными ресурсами в соответствии с двухуровневой моделью местного самоуправления, а также добавить новое положение об полномочиях по осуществлению государственного управления земельными ресурсами.
Кроме того, следует пересмотреть и дополнить положения об административных процедурах, касающихся провинциального уровня, и провести их проверку для обеспечения согласованности и единообразия в рамках правовой системы с другими законами и постановлениями.

ФАМ ДУЙ

Источник: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html