Väntar investerare på att reglerna ska ändras?

"Springar i halsbrytande fart" för att slutföra projektet med att bygga minst 1 miljon sociala bostäder.

Nyligen godkände regeringen en plan för att bygga minst 1 miljon sociala bostäder för låginkomsttagare och arbetare i industriområden under perioden 2021-2030.

Projektet är uppdelat i två faser. Fas 1, från 2021 till 2025, syftar till att färdigställa cirka 428 000 enheter. Fas 2, från 2025 till 2030, syftar till att färdigställa cirka 634 200 sociala bostäder.

En rapport från Byggministeriet visar dock att från 2021 till mitten av maj 2023 slutförde hela landet 41 projekt för socialt boende i stadsområden, med uppskattningsvis överlämnade fler än 19 500 lägenheter. Det förväntas att från och med nu och fram till 2025, slutet av projektets fas 1, kommer cirka 294 projekt att slutföras, med nästan 288 500 lägenheter överlämnade.

Om dessa projekt slutförs enligt schemat kommer det totala utbudet av sociala bostäder i fas 1 av projektet att vara cirka 308 000 enheter, motsvarande 30,8 %. Denna siffra täcker inte regeringens avsatta utgifter för fas 1.

I fas 2, från 2015 till 2030, kommer orterna således att behöva arbeta frenetiskt för att färdigställa de återstående 69,2 % av lägenheterna, motsvarande 692 000 enheter. Detta inkluderar inte fall där projekt har försenats eller avsiktligt inte genomförts enligt föreskrifterna, vilket gör genomförandet av uppgifterna i planen allt svårare.

Det finns många hinder för byggandet av sociala bostäder i stadsområden.

Enligt byggnadsministeriet finns det många svårigheter och utmaningar med att genomföra detta projekt, såsom begränsat kapital; brist på tilldelad mark; och mekanismer och strategier för att uppmuntra utvecklingen av sociala bostäder som inte är verkligt attraktiva,...

Det finns dock vissa svårigheter med regeringsdekret 49, utfärdat 2021, gällande kravet att utvecklare av kommersiella bostäder och stadsområden måste avsätta 20 % av sin mark för byggande av sociala bostäder.

Mer specifikt föreskriver dekret 49 att kommersiella bostadsprojekt i särskilda stadsområden med tomter på 2 hektar eller mer måste avsätta 20 % av marken för byggande av sociala bostäder. För mindre stadsområden är det endast stadsutvecklingsprojekt med tomter som överstiger 5 hektar som behöver följa kraven.

Enligt Hanois folkkommitté har staden för närvarande många kommersiella bostadsprojekt med en yta som överstiger 2 hektar i förortsområden, i avlägsna regioner som Ba Vi, Ung Hoa, My Duc, etc. Därför är det olämpligt att utveckla sociala bostäder på mer än 20 % av marken i dessa projekt.

Dessutom måste kommersiella bostadsprojekt större än 2 hektar men med en liten markyta för bostadsbyggande fortfarande avsätta 20 % av den totala markytan där teknisk infrastruktur har utvecklats för byggande av sociala bostäder.

Därför är det olämpligt och fragmenterat att avsätta mark för sociala bostäder i dessa projekt; enligt föreskrifter måste dock beslutet att inte avsätta mark för sociala bostäder i dessa projekt rapporteras till premiärministern.

Samtidigt, enligt folkkommittén i Dong Nai-provinsen, finns det fall där investerare har slutfört kommersiella bostadsprojekt (nivå I-projekt) och nu vill fortsätta investera i sociala bostäder på den 20 % marktilldelning som ingår i det kommersiella bostadsprojektet (nivå II-projekt). Investeraren får dock inte separera den 20 % marktilldelningen till ett separat socialt bostadsprojekt; istället måste de justera investeringsplanen och förlänga projektets tidslinje.

I många fall är det dock inte genomförbart att överväga att förlänga projektets tidslinje för nivå I-projekt eftersom vissa nivå I-projekt har överskridit sin investeringsperiod med mer än 24 månader.

Långsamma framsteg med att bygga sociala bostäder på över 20 % av stadsmarken.

För närvarande skjuter många byggherrar medvetet upp byggandet av sociala bostäder på mer än 20 % av stadsmarken i syfte att vänta på regeländringar och kringgå reglerna. Detta gäller särskilt i större städer som Hanoi eller Ho Chi Minh-staden, där markpriserna är mycket höga och få byggherrar följer dessa regler.

Tidigare, i slutet av 2022, föreslog byggnadsministeriet att det obligatoriska kravet för byggherrar av kommersiella bostäder och stadsområden att avsätta 20 % av sin mark för byggande av sociala bostäder skulle avskaffas. Istället begärde byggnadsministeriet att en förordning skulle läggas till som anger att tilldelningen av mark för byggande av sociala bostäder är de provinsiella folkkommittéernas ansvar.

I ett samtal med en reporter från Newspaper & Public Opinion sa Nguyen Trung Tuan, fastighetsexpert: På grund av detta förslag finns det ett fenomen där byggherrar avsiktligt "dröjer" för att vänta på policyförändringar.

”I särskilda stadsområden är 20 % av en 2 hektar stor tomt extremt värdefull. Därför är det slösaktigt för vissa byggherrar att bygga sociala bostäder på denna mark. Detta beror på att sociala bostadsprojekt är föremål för vinstgränser. Samtidigt, när mekanismen ändras och denna reglering tas bort, kan de bygga andra kommersiella bostadsprojekt med högre vinstmarginaler”, sa Tuan.

På liknande sätt konstaterade Ho Chi Minh-stadens folkkommitté: Inom staden finns det många stadsutvecklings- och kommersiella bostadsprojekt med stora markytor som överstiger 2 hektar, och vissa till och med överstiger 10 hektar. Dessa projekt har avsatt 20 % av sin mark för byggande av sociala bostäder, men projektutvecklarna har varit långsamma med att genomföra markkompensation och röjning eller har ännu inte investerat i byggandet av teknisk infrastruktur, vilket förhindrar att byggandet av sociala bostäder har påbörjats.

Som svar på denna situation kommer Ho Chi Minh-stadens folkkommitté att granska och strikt tillämpa förordningen som kräver att 20 % av markfonden med färdigställd infrastruktur i kommersiella bostadsprojekt och stadsområden ska avsättas för utveckling av sociala bostäder, i enlighet med bostadslagen.

Ho Chi Minh-stadens folkkommitté kommer att stärka inspektion, tillsyn och hantering av lagöverträdelser vid utvecklingen av sociala bostäder och arbetarbostäder i staden, inklusive tilldelning av mark för sociala bostäder i kommersiella bostadsprojekt och stadsområden.

Samtidigt uppmana investerare i kommersiella bostadsprojekt och stadsområden att genomföra byggandet av sociala bostäder på den 20 % marktilldelning som ingår i dessa projekt enligt den godkända tidsplanen.

"Om investeraren misslyckas med att genomföra projektet kommer Ho Chi Minh-stadens folkkommitté att överväga att återkalla marktilldelningen på 20 % för att välja ut och tilldela den till andra investerare", betonade stadsledaren.

Byggminister Nguyen Thanh Nghi uppmanade nyligen stora fastighetsföretag och företag att, utöver att utveckla stads- och bostadsprojekt, ägna mer uppmärksamhet åt att investera i sociala bostäder för låginkomsttagare och arbetare i industriområden på orter, i syfte att säkerställa social välfärd och uppnå projektets mål.

Vidare uppmanar byggnadsministeriet företag att på allvar ta sitt ansvar att investera i sociala bostäder på 20 % av marktilldelningen inom kommersiella bostadsprojekt och stadsområden där företagen är investerare.

Under den kommande perioden kommer byggnadsministeriet och lokala myndigheter att stärka inspektion, tillsyn och hantering av lagöverträdelser vid utvecklingen av sociala bostäder och arbetarbostäder i sina respektive områden.

Mer specifikt kommer de regler som kräver att 20 % av markfonden med färdigställd infrastruktur i kommersiella bostadsprojekt och stadsområden ska avsättas för utveckling av sociala bostäder, i enlighet med bostadslagstiftningen, att ses över och strikt tillämpas.

"Byggministern betonade att investerare i kommersiella bostadsprojekt är skyldiga att investera i och bygga sociala bostäder på denna mark enligt den godkända tidsplanen."

Dinh Tran

Källa: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html