Det är nödvändigt att harmonisera alla parters intressen.

Utvecklare kämpar för att bära kostnaderna och betala av räntorna på lånen.

Reporter (NĐT): Medan miljontals låg- och medelinkomsttagare längtar efter att äga ett hem är tillgången på prisvärda bostäder och sociala bostäder nästan slut. Vad tror du är orsakerna till denna situation?

Herr Vo Hong Thang - chef för konsulttjänster och projektutveckling, DKRA Group: Problemet med otillräckligt utbud av prisvärda bostäder och sociala bostäder för att möta behoven hos låg- och medelinkomsttagare har förekommit och bestått i många år.

Det finns många bidragande faktorer, men två huvudsakliga påverkar direkt utbudet i detta segment.

För det första har insatskostnaderna ökat. Även om fastighetspriserna har visat tecken på att minska under de senaste två åren måste det erkännas att den föregående fastighetsutvecklingscykeln från ungefär 2014-2020 höll fastighetspriserna på en hög nivå.

Detta leder till extremt höga investerings- och byggkostnader för fastighetsprojektutvecklare. Med tanke på att markköp, råvaror, arbetskraftskostnader etc. ökar dramatiskt är det mycket svårt att sänka priset på färdiga fastigheter.

Herr Vo Hong Thang - chef för konsulttjänster och projektutveckling, DKRA Group.

För det andra är den juridiska statusen för fastighetsprojekt ofta lång och tar mycket lång tid att lösa. Redan från markägarstadiet måste utvecklare fortfarande få godkännanden från olika myndighetsnivåer, för att inte tala om att utveckla kompensations- och omplaceringsplaner ... vilket gör att slutförandet av ett projekts juridiska förfaranden drar ut på tiden i många år.

Speciellt för specialiserade verksamheter som fastigheter, som oftast använder hög finansiell belåning, är lån från obligations- och bankkanaler betydande. Även om projekt försenas på grund av ofullständiga juridiska förfaranden måste företagen fortfarande bära de enorma räntebetalningarna från dessa lån. Alla dessa tillhörande kostnader kommer i slutändan att vägas in i slutpriset på produkten vid färdigställandet.

Därför är det mycket svårt för företag att sänka produktpriserna till en nivå som är "överkomlig" vilket önskas av majoriteten av människor, särskilt i rådande läge där kostnaderna redan är mycket höga.

Investerare: Detta illustrerar hur fastighetsutvecklare kämpar med kostnadsproblemet. Kan du utveckla några av de kostnader som fastighetsföretag för närvarande belastas med, och hur detta påverkar minskningen av huspriserna?

Herr Vo Hong Thang: Insatskostnader såsom markanvändningsavgifter, ersättning för markröjning, räntor på banklån, arbetskraftskostnader och inköp av byggmaterial... har alla ökat kraftigt, till och med flera gånger på senare tid.

Ett projekt, från den inledande planeringsfasen till slutförandet av de juridiska förfarandena, förväntas ta endast cirka 3 år i genomsnitt. I verkligheten kan dock företag lägga upp till ett decennium eller mer på pappersarbete för att officiellt påbörja byggandet, vilket resulterar i slöseri med resurser.

För att äga mark måste företag ådra sig en rad kostnader relaterade till ersättning och markröjning genom överföring av markanvändningsrättigheter, betalning av markanvändningsavgifter, markhyra och avgifter för att skydda rismark till staten.

Därefter ökar byggkostnaderna, inklusive arbetskraft och material, stadigt över tid. För flerbostadshusprojekt står byggkostnaderna för cirka 50 %, cirka 30 % för radhus och 20 % för villor.

För att inte tala om den ekonomiska bördan när företag måste betala tillbaka amortering och ränta på lån. Ju längre tid projektet tar att slutföra, desto högre kommer dessa finansiella kostnader att ackumuleras. Och i slutändan är alla dessa kostnader inräknade i försäljningspriset som kunderna måste betala när de köper ett hus.

Det är omöjligt att förvänta sig att företag ska acceptera förluster bara för att bli av med lager.

I en trög fastighetsmarknad som de senaste två åren försöker många byggherrar erbjuda attraktiva incitament till husköpare och förlänga betalningsvillkoren för att stimulera efterfrågan.

I verkligheten är det en policy som skadar investerarnas vinster, men de accepterar den fortfarande i ett försök att skapa likviditet. Nu när kostnaderna är för höga kan företag bara sänka produktpriserna för att balansera både köpares och säljares intressen i rimlig utsträckning.

Det är mycket svårt att tvinga fastighetsföretag att sänka huspriserna till en "överkomlig" nivå eftersom företag måste vara lönsamma, och det är omöjligt att förvänta sig att de ska acceptera förluster bara för att sälja sitt lager.

Tidigare siktade många byggherrar på vinster på tiotals procent innan de påbörjade ett projekt. Nu strävar de dock efter att gå i noll, eller till och med gå med förluster i vissa inledande skeden. Det högsta målet för byggherrar idag är att erbjuda lägsta möjliga försäljningspris och få in betalningar så snabbt som möjligt för att generera kassaflöde, vilket redan är det bästa alternativet för kunder som vill äga fastigheter.

Förväntningar om ökat bostadsutbud på grund av policyförändringar.

Investerare: Verkligheten är att även i den generellt dystra kontexten på fastighetsmarknaden 2023 har segmentet för prisvärda bostäder alltid fått särskild uppmärksamhet från kunderna, och projekt inom detta segment har konsekvent upprätthållit stabila transaktionsvolymer.

Investerare verkar dock vara särskilt angelägna om att utveckla lyxiga radhus och exklusiva lägenheter. Varför finns denna paradox?

Herr Vo Hong Thang: De juridiska flaskhalsar som uppstår samtidigt i tusentals projekt över hela landet har resulterat i att ett mycket litet antal projekt har varit berättigade till lansering under senare år, koncentrerade endast till ett fåtal specifika segment.

På grund av det begränsade antalet projekt och deras rimliga priser kommer försäljningen garanterat att gå mycket snabbt, och de livliga transaktionerna får oss lätt att felaktigt tro att endast lågprisprojekt lockar allmänhetens intresse.

Det är dock också viktigt att erkänna att det för projekt belägna i "hotspots" som Hanoi och Ho Chi Minh-staden nästan inte finns några lägenheter prissatta under 50 miljoner VND/m2. Dessa projekt har vanligtvis priser som varierar från 70-80 miljoner VND/m2, eller till och med 100 miljoner VND/m2, vilket betraktas som lyxfastigheter.

Med alla dessa projekt belägna på så bra lägen är det mycket svårt för utvecklare att sänka produktpriserna. Dessutom har antalet lyxprojekt som är berättigade till lansering varit mycket begränsat på senare tid, vilket också har resulterat i låga transaktionsvolymer i detta segment.

Därför är det omöjligt att titta på antalet transaktioner på marknaden för att dra slutsatsen att segmentet lyxfastigheter är mindre populärt än segmenten för prisvärda eller sociala bostäder.

Om kostnaderna kan minskas kommer priset på fastighetsprodukter omedelbart att minska.

Dessutom har vissa utvecklare positionerat sig från början för att utveckla radhus och högvärdiga fastigheter, och har en långsiktig strategi för att utveckla detta segment. Därför, även om de vill utveckla segment med lägre värde för att möta marknadens efterfrågan, måste de fortfarande acceptera att fortsätta sin ursprungliga inriktning.

Dessutom har vissa projekt lämnats oavslutade med mycket höga kapitalinvesteringar, vilket gör det svårt för investerare att enkelt byta till andra fastighetssegment.

Investerare: Så, enligt din åsikt, vilka lösningar behövs för att åtgärda bristen på prisvärda bostäder? Den ändrade marklagen har antagits och kommer snart att implementeras. Hur bedömer du effekten av detta på utbudet på fastighetsmarknaden?

Herr Vo Hong Thang: Baserat på statens övergripande politik kan vi förvänta oss att utbudet av sociala bostäder och prisvärda bostäder kommer att öka dramatiskt under de kommande 3–5 åren, vilket kompenserar för den bostadsbrist som den stora majoriteten av befolkningen har upplevt på senare tid.

För att uppnå detta är statens roll fortfarande av största vikt, med det ledande ansvaret för att hantera och vägleda marknadsutvecklingen genom politik, institutioner och regleringar.

Det viktigaste är att lösa alla juridiska frågor kring projektet och förkorta de administrativa förfarandena så att företagen snabbt kan påbörja byggnationen. I synnerhet kommer de nyligen ändrade och kompletterade lagarna säkerligen att ha en omedelbar positiv inverkan på marknadsutbudet efter att de officiellt har implementerats.

För det andra behöver markanvändningskostnaderna ses över, och det bör finnas fler skattestödsprogram för företag som utvecklar prisvärda bostäder och sociala bostäder.

För det tredje bör Vietnam överväga att inrätta fler bostadsutvecklingsfonder för förstagångsköpare, i likhet med Singapore.

Slutligen, i vårt land borde vi skapa fler fonder för ren mark och auktionera ut dem så att företag lätt kan få tillgång till mark.

Ur ett affärsperspektiv är det grundläggande förhållandet fortfarande ett mellan utbud och efterfrågan. Om insatskostnaderna ökar kommer försäljningspriserna att stiga, och omvänt, om kostnaderna sänks, kommer priset på fastighetsprodukter omedelbart att minska. För att kontrollera dessa kostnader spelar staten fortfarande en avgörande roll för att bestämma de uppåtgående och nedåtgående trenderna på fastighetsmarknaden .

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html