Behov av att harmonisera alla parters intressen

Investerare kämpar för att "bära" kostnader och betala ränta på lån

Nguoi Dua Tin (NDT): Medan miljontals låg- och medelinkomsttagare längtar efter att äga ett hem är tillgången på prisvärda bostäder och sociala bostäder nästan slut. Vad tror du är orsaken till denna situation?

Herr Vo Hong Thang - chef för konsulttjänster och projektutveckling, DKRA Group: Problemet med bristen på prisvärda bostäder och sociala bostäder för att möta behoven hos låg- och medelinkomsttagare har förekommit och varat i många år.

Det finns många faktorer som påverkar detta segment, men det finns två huvudfaktorer som direkt påverkar utbudet av detta segment.

För det första stiger insatskostnaderna. Även om fastighetspriserna har visat tecken på att minska under de senaste två åren måste man medge att den föregående fastighetsutvecklingscykeln från omkring 2014-2020 höll bostadspriserna på en hög nivå.

Detta leder till extremt dyra investerings- och byggkostnader för investerare i fastighetsprojekt. Från markköp, råvaror, arbetskraft etc., som alla ökar vertikalt, är det mycket svårt att sänka priset på färdiga fastigheter.

Herr Vo Hong Thang - chef för konsulttjänster och projektutveckling, DKRA Group.

För det andra förlängs den juridiska statusen för fastighetsprojekt och tar lång tid att lösa. Redan från markägarstadiet måste investerare också ansöka om godkännandedokument från olika myndighetsnivåer, för att inte tala om att göra upp planer för kompensation och markröjning... vilket gör att det juridiska slutförandet av ett projekt kan ta många år.

Speciellt för specifika verksamheter som fastigheter använder de flesta hög finansiell belåning, och lånen från obligationskanaler och banker är mycket omfattande. Även om projektet är försenat på grund av ofullständiga juridiska dokument måste företaget fortfarande "bära" en enorm mängd ränta från lånet. Alla ovanstående bilagor kommer att inkluderas i produktens pris efter färdigställandet.

Därför är det mycket svårt för företag att sänka produktpriserna till en låg nivå eller att uppfylla konceptet "överkomlighet" som önskas av majoriteten av människor, särskilt i rådande läge när kostnaderna redan är mycket höga.

Investerare: Att säga det visar att fastighetsinvesterare har "huvudvärk" med kostnadsproblemet. Kan ni vänligen tydligare dela med er av några av de kostnader som fastighetsföretag måste bära, hur påverkar detta minskningen av huspriserna, sir?

Herr Vo Hong Thang: Insatskostnader som markavgifter, ersättning för röjning av mark, räntor på banklån, arbetskraftskostnader, inköp av byggmaterial... har alla ökat kraftigt, till och med flera gånger på senare tid.

Ett projekt tar i genomsnitt bara cirka 3 år, från tidpunkten för byggpolicy till lagligt färdigställande som planerat, men i verkligheten kan företag som officiellt vill starta byggnation lägga upp till tio år på pappersarbete, vilket slösar resurser.

För att äga mark måste företag betala en rad ersättningar och kostnader för röjning av mark genom att ta emot överföringar av markanvändningsrättigheter, betala markanvändningsavgifter, markarrende och avgifter för skydd av risfält till staten.

Därefter ökar byggkostnaderna för arbetskraft, material etc. över tid. För lägenhetsprojekt står byggkostnaderna för cirka 50 %, cirka 30 % för radhus och 20 % för villor.

För att inte tala om den ekonomiska bördan när företag måste betala amorteringar och räntor på lån. Ju längre tid projektet tar att slutföra, desto högre blir denna finansiella kostnad. Och slutligen ingår denna kostnad i försäljningspriset som kunderna måste betala när de köper ett hus.

Det är omöjligt för företag att acceptera förluster bara för att sälja sina produkter.

Mot bakgrund av den dystra fastighetsmarknaden de senaste två åren har många investerare försökt erbjuda attraktiva incitament till bostadsköpare och förlänga betalningsperioderna för att stimulera efterfrågan.

Faktum är att detta är en policy som skadar investerarnas vinster, men de accepterar den fortfarande för att försöka skapa likviditet. Nu när kostnaden är för hög kan företag bara sänka priset på sina produkter för att harmonisera både köpares och säljares intressen på en måttlig nivå.

Det är mycket svårt att tvinga fastighetsföretag att sänka huspriserna till en "överkomlig" nivå eftersom företagen behöver göra vinst. Det är omöjligt att förvänta sig att företag ska acceptera förluster bara för att sälja sina produkter.

Tidigare förväntade sig många investerare vinster på upp till tiotals procent innan de gjorde någonting, men nu är de fast beslutna att gå i noll, till och med förlora pengar i vissa tidiga skeden. Investerares högsta mål idag är lägsta möjliga försäljningspris, att samla in pengar så snabbt som möjligt för att skapa kassaflöde, vilket är det bästa alternativet för kunder som vill äga fastigheter.

Förväntningar om ökat bostadsutbud tack vare politiken

Investerare: Faktum är att även i den allmänt dystra kontexten på fastighetsmarknaden år 2023 får segmentet för prisvärda bostäder fortfarande särskild uppmärksamhet från kunder och projekt inom detta segment har alltid en stabil transaktionsvolym.

Investerare verkar dock vara intresserade av att utveckla lyxiga radhus och exklusiva lägenheter.... Varför tror du att denna paradox finns?

Herr Vo Hong Thang: Det rättsliga dödläget som uppstod samtidigt i tusentals projekt över hela landet har lett till att antalet projekt som är berättigade att lanseras under senare år har varit mycket litet, endast inom vissa segment.

På grund av det lilla antalet projekt med rimliga priser kommer försäljningshastigheten säkerligen att vara mycket snabb, och de livliga transaktionerna får oss lätt att felaktigt tro att endast lågkostnadsprojekt är av intresse för människor.

Det är dock också nödvändigt att se på verkligheten att för projekt belägna i "hotspots" som Hanoi och Ho Chi Minh-staden är antalet lägenheter prissatta under 50 miljoner VND/m2 nästan obefintligt. Ovanstående projekt kommer alla att ha priser på 70-80 miljoner VND/m2, till och med 100 miljoner VND/m2, även känt som lyxfastigheter.

Alla ovanstående projekt är belägna i så bra lägen att det är mycket svårt för investerare att sänka produktpriserna. Och särskilt på senare tid har antalet lyxprojekt som är berättigade till försäljning varit mycket begränsat, vilket också har gjort transaktionsvolymen i detta segment låg.

Därför är det omöjligt att titta på antalet transaktioner på marknaden för att bekräfta att segmentet lyxfastigheter är mindre intresserat än segmentet för prisvärda eller sociala bostäder.

Om kostnaderna minskar kommer även fastighetspriserna att sjunka omedelbart.

Dessutom har vissa investerare från början positionerat sig för att utveckla segmentet radhus och högvärdiga hus och har en långsiktig strategi för att utveckla detta segment, så även om de verkligen vill utveckla segment med lägre värde för att möta marknadens efterfrågan, måste de fortfarande acceptera att fortsätta den ursprungliga inriktningen.

Dessutom har vissa projekt genomförts oavslutade med mycket höga kapitalinvesteringar, så det är svårt för investerare att enkelt byta till andra fastighetssegment.

Investerare: Så, enligt din åsikt, vilka lösningar bör implementeras för att lösa problemet med bristen på prisvärda bostäder? Den reviderade marklagen har antagits och kommer att tillämpas i praktiken. Hur bedömer du att detta kommer att påverka utbudet på fastighetsmarknaden?

Herr Vo Hong Thang: Baserat på statens övergripande politik kan vi förvänta oss att utbudet av sociala bostäder och prisvärda bostäder kommer att öka dramatiskt under de kommande 3–5 åren, vilket kommer att kompensera för bostadsbristen hos majoriteten av människor på senare tid.

För att göra detta är statens roll fortfarande den viktigaste, med den viktigaste uppgiften att driva och styra marknadens utveckling genom politik, institutioner och strategier...

Det viktigaste är att lösa alla juridiska frågor för projektet, förkorta den administrativa handläggningstiden så att företagen snabbt kan starta byggnation. I synnerhet kommer de nyligen ändrade och kompletterade lagarna säkerligen att ha en omedelbar positiv inverkan på utbudet på marknaden efter att de officiellt har implementerats.

För det andra är det nödvändigt att se över kostnaderna för markanvändning och det bör finnas fler skattestödsprogram för företag som utvecklar prisvärda bostäder och sociala bostadssegment.

För det tredje bör Vietnam överväga att inrätta ytterligare bostadsutvecklingsfonder för förstagångsköpare, precis som Singapore.

Och slutligen borde vårt land skapa fler fonder för ren mark och auktionera ut dem så att företag lätt kan få tillgång till mark.

När det gäller företag är karaktären fortfarande förhållandet mellan utbud och efterfrågan. Om insatskostnaderna ökar kommer försäljningspriset att öka och vice versa. Om kostnaderna minskar kommer priset på färdiga fastighetsprodukter också omedelbart att minska. För att kontrollera ovanstående kostnader spelar staten fortfarande en viktig roll i att besluta om ökning och minskning av fastighetsmarknaden .

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html