Var försiktig när du investerar i mark utan en röd bok.

Den reviderade marklagen 2024 har just godkänts av nationalförsamlingen och träder i kraft den 1 augusti. En av de punkter som många är intresserade av är förordningen om beviljande av markanvändningsrättigheter (allmänt kända som röda böcker) för mark utan markanvändningsrättsdokument.

Förebyggande jakt

Mer specifikt föreskriver artikel 138 i den reviderade marklagen att hushåll och individer som använder mark utan dokument men inte bryter mot marklagar och inte befinner sig i fall där mark tilldelades utan vederbörlig behörighet före den 1 juli 2014 kommer att beaktas för beviljande av markanvändningsrättigheter. Denna lag beskriver också många fall som beaktas för beviljande av markanvändningsrättigheter.

Många åsikter säger att när ovanstående förordning träder i kraft kommer den att lösa problemet med att bevilja markanvändningsrättigheter för fall av markanvändning med ursprung från förfäder som används på ett stabilt sätt. Dessa är fortfarande vanliga fall, särskilt på landsbygden.

Mot bakgrund av den tröga fastighetsmarknaden är de flesta investeringskanaler oattraktiva, och vissa har tagit risken att köpa mark utan röda böcker på landsbygden i förväntningen att när marklagen träder i kraft kommer marken att beviljas röda böcker och försäljningspriset kommer att öka mångfalt.

Många människor vill köpa mark utan en röd bok i Quang Khe-kommunen, Dak G'long-distriktet, Dak Nong- provinsen.

I ett samtal med en reporter från tidningen Nguoi Lao Dong sa Bui Cong, en fastighetsmäklare i Dak Nong-provinsen, att han under de senaste månaderna har fått "order" från många kunder som ber om att köpa jordbruksmark utan en röd bok. Enligt Cong efterfrågar kunderna främst mark med en grön bok (skogsmark), mark utan en röd bok men som ägs av långvariga invånare, eller mark med ett utdrag (markgränser har mätts och markerats). "Jag har just förmedlat försäljningen av två tomter till två kunder i Ho Chi Minh-staden och Hanoi. De köpte jordbruksmark utan bok, och efter köpet stackade de ut gränsen omedelbart. De sa att de köpte den för att vänta på boken när den nya lagen tillämpas från och med den 1 augusti", sa Cong.

Enligt Mr. Cong är skogsmark och jordbruksmark utan röda böcker för närvarande mycket billiga, endast 400–500 miljoner VND/ha (10 000 m2). Samtidigt är mark med röda böcker 2–3 gånger dyrare.

"Förr i tiden, när man pratade om jordbruksmark utan certifikat, var alla rädda för att de inte skulle kunna få pappersarbetet gjort. Bara lokalbefolkningen köpte och sålde det till varandra för jordbruk. På senare tid har många människor kommit för att jaga och beställa åt mig att hitta det. Kanske vet de att den nya lagen tillåter utfärdande av certifikat och att priset på den här typen av mark är för lågt, så de vill köpa så mycket", betonade Cong.

På liknande sätt sa Kim – anställd på ett fastighetsmäklarföretag i Binh Phuoc och Tay Ninh – att många nyligen har kontaktat dem för att få köpa stora markområden för jordbruksändamål, vissa personer har till och med bett om att få köpa mark utan rödbok så länge priset är bra. ”Förra veckan konsulterade och avslutade mitt företag en tomt på mer än 12 hektar som odlar durian och några andra fruktträd i Loc Ninh-distriktet, Binh Phuoc-provinsen, prissatt till mer än 7 miljarder VND. Av dessa 12 hektar har endast 3 hektar en rödbok, resten har ännu inte registrerats”, sa Kim.

En riskabel trend

Advokat Nguyen Phuong Lien, SENLAW Law Firm, sa att den nya marklagen, som snart träder i kraft, kommer att underlätta utfärdandet av certifikat till privatpersoner. Att köpa mark utan certifikat är dock en riskabel och äventyrlig investeringsform. Både privatpersoner och investerare måste överväga för- och nackdelar när de köper eller säljer mark i takt med att denna trend följer. "Mark utan juridiska dokument är ofta mycket billigare än mark med statligt erkända rättigheter. Men det medför många risker, till exempel att när man köper mark utan juridiska dokument är det svårt för köparen att verifiera markens ursprung, information om tomten och planeringsstatus. Dessutom, eftersom det inte finns något nyttjanderättscertifikat, är det svårt för köparen att säkerställa att marken inte är omtvistad eller intrångstagande, om det finns en situation med överlappande markförsäljningar och konflikter om äganderätt. Vid den tidpunkten är köparen beroende av säljarens ärlighet. Eller så kommer köparens grundläggande rättigheter som markanvändare att begränsas eftersom de inte kan överföra, donera, ärva, inteckning, ändra markanvändningsändamål, arrendera ut... Om de vill bygga på marken måste de också vänta på att förfarandena för att ansöka om omvandling av markanvändningsändamål och utfärdande av nyttjanderättscertifikat är slutförda..." - analyserade advokat Lien.

Som person inom fastighetssektorn sa Dr. Pham Anh Khoi, generaldirektör för Real Estate Financial Services Company (FINA), att det först efter den 1 augusti som lagarna gällande fastighets- och markhandel träder i kraft och tillämpas kan vi bedöma effektiviteten i vissa människors beslut att "ta genvägar" för att köpa mark utan en röd bok.

"Alla vet att jordbruksmark, särskilt mark utan certifikat, är mycket billig. Om den beviljas ett certifikat kommer priset att öka mångfaldigt. Men ingen är säker på om den marken utan certifikat är föremål för någon planering, är omtvistad eller kommer att beaktas för ett certifikat eller inte?"

Jordbruksmark, om den används för odling, investeringar i högteknologi för jordbruksproduktion, ökad ekonomisk effektivitet, har stor potential. För dem som köper jordbruksmark, mark utan certifikat för att senare ändra användningsändamål, dela upp marken i tomter och sälja den, kommer det att vara svårt och inte uppmuntras i marklagen och andra lagar relaterade till fastigheter" - kommenterade denna expert.

Faktum är att fastighets- och finansexperter upprepade gånger har rekommenderat att personer med lediga pengar och fastighetsinvesterare noggrant överväger innan de investerar i fastigheter i avlägsna och perifera provinser. Innan man investerar är det nödvändigt att beakta ekonomisk effektivitet, exploateringskapacitet, potentiella fördelar, kassaflöde, lönsamhet, likviditet etc., särskilt förutsebara risker.

Källa: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm