Den senaste rapporten från byggnadsministeriet uppgav att under årets första nio månader, lägenhetens försäljningspris I Hanoi och Ho Chi Minh-staden förblev priserna höga och tenderade att öka jämfört med samma period förra året.
Mer specifikt ligger det genomsnittliga primära försäljningspriset för lägenheter i Hanoi under tredje kvartalet 2025 på 70–80 miljoner VND/m², en ökning med 5,6 % jämfört med första kvartalet 2025 och en ökning med 33 % jämfört med samma period 2024. I synnerhet noterade vissa lyxlägenhetsprojekt i Hanoi försäljningspriser på 150–300 miljoner VND/m².
I Ho Chi Minh-staden har det genomsnittliga primära försäljningspriset för lägenheter under de senaste 9 månaderna varit cirka 75 miljoner VND/m², oförändrat från årets första kvartal men upp 36 % jämfört med samma period 2024. Vissa exklusiva projekt har försäljningspriser från 150 miljoner VND/m² eller mer.
Savills senaste rapport visar också att varje kvadratmeter av nylanserade lägenheter i Hanoi nådde i genomsnitt 91 miljoner VND/kvadratmeter under andra kvartalet. Detta pris förväntas inte minska, åtminstone inte i år, eftersom de flesta projekt som är redo att lanseras under resten av året har ett förväntat pris på över 90 miljoner VND/kvadratmeter.
Byggministeriets rapport betonade också att fastighetspriserna ökar stadigt varje år men inte återspeglar deras verkliga värde och fortfarande är höga jämfört med de flesta människors genomsnittsinkomst.
Enligt byggnadsministeriet förekommer det fortfarande fenomen som hamstring, prisökningar och spekulation. Detta ökar fastighetsprisnivån, vilket orsakar en obalans mellan utbud och efterfrågan och överstiger de flestas överkomliga möjligheter.
Samtidigt, enligt fastighetsexperter, är majoriteten av köparna i det dyrare segmentet av marknaden idag investerare som hoppas på hög vinstpotential. Tvärtom, trots hög efterfrågan, är möjligheten att få tillgång till bostäder för majoriteten av människor, särskilt unga, mycket låg på grund av dyra bostadspriser.
Herr Nguyen Van Dinh, ordförande för Fastighetsmäklarföreningen, analyserade: När det gäller bostadsköpare visar verkligheten att endast en liten grupp är förstagångsköpare och köper med verkliga bostadsbehov. Majoriteten är investerare, vissa köper för kortsiktiga "surfing"-ändamål, vissa köper för att behålla tillgångar i samband med starka fluktuationer i andra investeringskanaler.
Enligt en undersökning från marknadsundersökningsföretaget DKRA Vietnam står investerande köpare faktiskt för en större andel än köpare med verkliga bostadsbehov, och står för 70–80 % av försäljningen. De flesta av dessa kunder äger redan minst två fastigheter och använder lediga pengar istället för att låna. De fokuserar på lönsamhet, tydlig juridisk status, uthyrningskapacitet och likviditet.
En undersökning av Property Guru Vietnam Company visar att upp till 60 % av de senaste transaktionerna på lägenhetsmarknaden är koncentrerade till investeringskundgruppen. Investerare med inneboende risktolerans är alla villiga att använda finansiell hävstång för att köpa in sig i tron att lägenhetspriserna kommer att fortsätta öka inom en snar framtid.
Förutom gruppen investerare som köper med vinst, pekade Pham Thi Mien, biträdande direktör för Vietnams institut för forskning och utvärdering av fastighetsmarknaden (VARS IRE), ut en annan grupp människor som är villiga att köpa lägenheter till ett pris av 100 miljoner VND/m², vilka är personer med god ekonomisk potential.
Fru Mien hänvisade till att investerare trots det höga försäljningspriset fortfarande sålde sina produkter. Mer specifikt uppgick absorptionsgraden på nytt utbud fortfarande till 62 %. I synnerhet låg de flesta av de "stängda" lägenheterna i high-end- och lyxsegmentet.
" Nyöppnade projekt har högt pris men fortfarande väl absorberat eftersom bostadsefterfrågan från gruppen människor med god ekonomisk kapacitet – inklusive vietnameser och utlänningar – är fortsatt hög. Dessutom har investeringsefterfrågan också ökat eftersom kunderna utnyttjar det "förmånliga" kassaflödet med förväntningen att priserna kommer att fortsätta öka, sa Ms. Mien.
Experten sa också att de flesta transaktionerna på primärmarknaden kommer från efterfrågan från personer som äger många fastigheter.
En representant för ett fastighetsbolag i Hanoi avslöjade att med projekt i bästa lägen, prissatta till hundratals miljoner VND/m², är majoriteten av köparna förmögna personer med verkliga bostadsbehov. Dessa kan vara kunder i åldersgrupperna 8X och 9X som letar efter en bostadsyta med alla bekvämligheter och ett civiliserat samhälle.
" Projekt med prisintervallet 100–150 miljoner VND/m² är lättast att sälja, medan lägenheter över 200 miljoner VND/m² kommer att vara mer selektiva ", sa han.
Att investera på topp är riskabelt.
Nguyen Quoc Hung, vice ordförande och generalsekreterare för Vietnams bankförening, varnade en gång för att investerare som "innehar" många dyra lägenheter, väntar på att priserna ska gå upp och sedan säljer kommer att möta många risker från och med 2025. Enligt Hung fortsätter bankerna själva att låna ut pengar, investerare fortsätter att köpa hus, och senare har köpare en prisskillnad med andra köpare i förväntan om prishöjningar. Men när priserna sjunker eller inte längre kan säljas kommer de slutliga köparna att drabbas av konsekvenserna.
Herr Hung tror att fastighetsmarknaden kommer att återgå till sin sanna natur inom en snar framtid, när regeringen genomför projektet "1 miljon sociala lägenheter".
Tillsammans med det kommer kapitalet på mer än 145 000 miljarder VND som väntar på investerare i sociala bostäder också att tyda på en god riktning för fastighetsmarknaden.
Herr Nguyen Quang Huy, VD för fakulteten för finans och bank (Nguyen Trai-universitetet), sa också att investeringar i lägenheter värda hundratals miljoner dong kommer att innebära höga risker.
Mer specifikt är detta ett segment med begränsad likviditet, då kundbasen är liten blir det svårt att sälja vidare snabbt. Hyresavkastningen för dessa hundra miljoner/m² lägenheter är också ganska blygsam, med en direktavkastning på endast cirka 3-5 %/år, vilket är mycket lägre än andra kanaler.
Samtidigt medför investeringar i dessa lägenheter en hög risk för prisjusteringar eller oförändrad tillväxt. Om priset ligger långt över överkomligheten och det faktiska exploateringsvärdet kan marknaden uppleva en avmattning.
Slutligen, enligt herr Huy, innebär det att man missar möjligheten att diversifiera investeringarna till andra områden om man investerar allt kapital i en lyxlägenhet.
Pham Duc Toan, generaldirektör för EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, sa också att investerare bara bör spendera pengar på att köpa billiga lägenheter i nuläget.
Enligt Mr. Toan var lägenheter för ungefär 2-3 år sedan sällan en attraktiv investeringsportfölj på grund av mentaliteten att de var förbrukningsvaror och förlorade i värde med tiden. Men när det nya utbudet i Hanoi gradvis blev begränsat, blev denna produkt återigen intresserad av många investerare med en säker smak. På grund av det månatliga hyresflödet i kombination med prisökningstakten ger investeringar i lägenheter bättre vinster än nuvarande sparande.
De nuvarande lägenhetspriserna är dock så höga att köpare lätt kommer att "köpa högst upp", vilket leder till stora risker. Till exempel kostar en lägenhet 4-5 miljarder VND men hyran är bara cirka 10 miljoner VND/månad, medan en lägenhet kostar 2-3 miljarder VND, är hyran också motsvarande. Därför, enligt Mr. Toan, bör investerare endast investera i produkter med rimliga priser.
Herr Nguyen Quoc Anh - biträdande generaldirektör för PropertyGuru Vietnam - anser också att man bara bör köpa eller investera i billiga och rimliga produkter. Han påpekade också att köptillfället inte är lika viktigt som att förbereda en solid ekonomisk situation. Köpare bör ha minst 30-40 % av husets värde i egna pengar. Det är nödvändigt att säkerställa ett stabilt kassaflöde under de kommande 3-5 åren för att undvika ekonomisk press när man lånar för att köpa ett hus.
Källa: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html
Kommentar (0)