Markpriserna är uppblåsta, vilket gör drömmen om att äga ett hem alltmer avlägsen.

VTV.vn - Bara under de senaste 5 åren har Hanoi lett landet i fastighetsprisökningar med 112 %; Hai Phong ökade med 71 %, medan Da Nang och Ho Chi Minh City ökade med nästan 1,5 gånger.

Markpriserna blåsas upp orimligt.

Markpriser är alltid ett stort bekymmer för många människor, inklusive investerare och de som vill köpa mark för bostäder eller bygga hus. Under många år har dock markpriserna varit orimligt höga, vilket har påverkat samhället negativt, snedvrängt resursallokeringen och utgjort en risk för makroekonomisk instabilitet... Detta är en av de fyra konsekvenserna av att prissätta mark enligt marknadskrafterna.

Bara under de senaste fem åren har Hanoi lett landet i fastighetsprisökningar med 112 %; Hai Phong ökade med 71 %, medan Da Nang och Ho Chi Minh City nästan fördubblade sina priser. Denna onormala prisökning drivs inte av genuin efterfrågan, utan snarare av spekulation, hamstring och särskilt av markvärdering baserad på jämförelser med auktionsaffärer eller "heta" projekt i omgivningarna. Detta skapar en ond cirkel av okontrollerade prisökningar, där efterföljande priser alltid följer på föregående.

I Dong Anh-kommunen i Hanoi säger fastighetsmäklare att detta område för närvarande är den mest attraktiva investeringsplatsen i huvudstaden... För två år sedan var priset per kvadratmeter här mindre än 50 miljoner VND, men nu, på grund av en rad lyxbostadsprojekt som utvecklas i närheten, har markpriserna fyrdubblats. Mer än 3 km bort, även om det är längre från de exklusiva bostadsprojekten, stiger markpriserna också i linje med det centrala området.

Under många år har markpriserna på många platser, särskilt i Hanoi, inte återspeglat sitt verkliga värde utan drivits av organiserade prismanipulationssystem. Ett typiskt exempel är att använda högsta auktionspriser som riktmärke, och samtidigt höja de omgivande priserna. Även om vägen framåt är oklar, fluktuerar markpriserna här för närvarande runt 140 miljoner VND/m2. Anmärkningsvärt är att markpriserna här för ungefär två år sedan bara låg runt 30 miljoner VND/m2. Markpriserna stiger och faller inte bara på grund av marknadskrafter utan bestäms också av en lokal fastighetsbransch.

En av de främsta orsakerna till den orimliga inflationen av markpriser är hur lokala myndigheter fastställer markpristabeller och justeringskoefficienter. Nuvarande markpristabeller som utfärdas av lokala myndigheter är ofta betydligt lägre än marknadspriserna för transaktioner. Vid beräkning av markanvändningsavgifter, ekonomiska skyldigheter och ersättning för markröjning tillämpas dock justeringskoefficienter. Dessa koefficienter baseras ofta på tidigare uppblåsta referenstransaktioner.

Herr Nguyen Chi Thanh, vice ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening, sa: "I ledande utvecklade länder som USA och Australien innehåller lagfartsbeviset information om försäljningspriset, vilket de använder för att fastställa skatter, och detta pris fluktuerar. Om Vietnam vill erkännas som en marknadsekonomi kan vi inte ha en oskriven lag där priserna bara går upp och aldrig ner."

Herr Nguyen Quoc Hiep, ordförande för Vietnams byggentreprenörsförening, delade: "Markvärderingsmetoden i 2024 års marklag använder en konsultenhet. Denna konsultenhet är en organisation som bestämmer alla markpriser. Jag anser att detta är en felaktig metod."

För närvarande anses ett lägenhetspris på 100 miljoner VND/m² vara normalt i Hanoi.

Drömmen om att äga ett hus håller på att blekna.

För närvarande anses ett lägenhetspris på 100 miljoner VND/m² vara normalt i Hanoi. På vissa platser når det till och med 300 miljoner VND/m². Detta till synes orimliga pris är faktiskt verkligt. Jämfört med för 10 år sedan är det 5 till 10 gånger högre. Vid den tiden låg det genomsnittliga lägenhetspriset i Hanoi runt 20 miljoner VND/m². I år har priset stigit till nästan 80 miljoner VND/m², exklusive exklusiva projekt. Spekulanter utnyttjar ofta marklagens marknadsbaserade markvärderingssystem för att blåsa upp markpriserna, vilket skapar en artificiell bubbla och gör drömmen om att äga ett hem alltmer avlägsen för många familjer.

Enligt experter står markkostnaderna ofta för upp till 40 % av priset på en fastighetsprodukt. Detta trots att andra faktorer som markanvändningsavgifter (som redan betalades enligt den gamla marklagen), byggmaterial och arbetskraftskostnader inte ökar nämnvärt. Spekulanter använder dock ofta marklagens marknadsbaserade markvärderingsmetod som ett rättfärdigande för att blåsa upp markpriserna, driva upp bostadspriserna och skapa artificiella prisökningar.

Herr Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening, sa: "I Hanoi och Ho Chi Minh- staden har hus- och fastighetspriserna ökat kraftigt. Den grundläggande orsaken till detta är utbud och efterfrågan. Efterfrågan är mycket hög i olika former: efterfrågan på bostäder, investeringsefterfrågan, bostäder för många sektorer, särskilt bostäder för arbetare, tjänstemän och produktionsarbetare, vilket är en bristvara. Denna brist leder till kaos på marknaden."

I år, av mer än 40 000 nya lägenheter som lanserats på de två största marknaderna, Hanoi och Ho Chi Minh City, ligger över 95 % i high-end-segmentet, med priser från 76–80 miljoner VND/m2. Det finns inte längre mellanklasslägenheter med priser från 35–40 miljoner VND/m2 som var fallet för några år sedan. Höga markpriser kommer att öka kostnaden för att köpa, hyra eller använda mark, vilket leder till högre totala investeringskostnader för varje projekt och därmed minskar potentiella vinster… Detta är en viktig faktor som påverkar utländska investerare som deltar i den vietnamesiska fastighetsmarknaden.

Michael Piro, VD för Indochina Capital, kommenterade: ”När marknaden visar tecken på stark spekulation, med markpriser som vida överstiger deras verkliga ekonomiska värde, brukar vi sakta ner lite och stå tillbaka för att observera istället för att jaga ’febern’.”

Herr Koen Soenens, chef för Deep C Industrial Park i Hai Phong, kommenterade: "Verkligheten är att inom samma projekt har fas 1 ett annat pris, medan fas 2 av projektet har ett högre markpris baserat på marknadsvärdet."

4,1 miljoner miljarder VND är det kapitalbelopp som kreditinstitut har lånat ut till fastighetssektorn.

Höga markpriser skapar skillnader i resursallokeringen.

4,1 miljoner miljarder VND är det kapitalbelopp som kreditinstitut har lånat ut till fastighetssektorn. Denna siffra är fyra gånger högre än det totala offentliga investeringskapitalet i hela landet i år och representerar en kredittillväxt på nästan 17 % jämfört med slutet av förra året. Hur effektivt är dock detta kapitalflöde för ekonomin, och kommer hög kredittillväxt inom fastighetssektorn att orsaka en upprepning av riskerna med en fastighetsbubbla och skulder för banksystemet, som hände för många år sedan?

Varje dag kommer herr och fru Lieu för att sköta familjens grönsaksträdgårdar. Ironiskt nog är marken där de odlar grönsaker faktiskt tomtmarken för mångmiljardvillor som för närvarande står overksamma. En enorm mängd samhällsresurser slösas bort på övergivna, obebodda projekt.

Enligt uppskattningar bidrar fastighetssektorn för närvarande endast direkt med cirka 3,5 % av BNP, men den attraherar nästan en fjärdedel av det totala kapitalet i hela ekonomin. Detta visar att kapitalproduktiviteten från fastighetssektorn är mycket låg.

Hundratals villor stod en gång tomma, med bara en handfull familjer som bodde där. Hundratals miljarder dong står overksamma i dessa fastigheter. Ju mer centralt läge, desto större stad och ju dyrare mark, desto mer obebodda blir fastigheterna. Drömmen om att bli rik genom fastighetsspekulation har nu blivit en börda för många investerare och banker, vilket snedvrider landets tillväxtpotential.

I verkligheten cirkulerar kapital som flödar till fastigheter cykliskt: Banker lånar ut till fastighetsutvecklare för att bygga hus - Banker lånar också ut till fastighetsinvesterare för att köpa hus - Fastighetsutvecklare använder pengarna som de får från fastighetsinvesterare för att investera i nya projekt och bygga fler hus. Enligt ekonomiska experter strider detta i viss mån mot den normala ekonomiska principen att krediter ska flöda till produktiva sektorer av ekonomin.

Mac Quoc Anh, vice ordförande för Hanois små- och medelstora företagsförening, kommenterade: "Överdriven kreditinjektion i fastigheter kommer direkt att påverka tillverknings-, handel- och servicebranscherna. Detta beror på att det är dessa sektorer som skapar många jobb."

Enligt uppskattningar har markpriserna ökat 3,12 gånger under de senaste 10 åren. Det är också därför fastigheter lockar till sig mycket kapital från enskilda investerare, inhemska företag, utländska direktinvesteringar och till och med kreditinstitut…

Herr Tran Duc Anh, chef för makroekonomi och marknadsstrategi på KB Securities Vietnam, sa: "Räntorna på utlåning är vanligtvis högre än vanliga räntor för produktion och affärsverksamhet. Ännu viktigare är att utlåning till fastigheter kräver säkerhet."

Dr. Pham Thi Hoang Anh – biträdande direktör för Banking Academy, sa: ”Säkerhetstillgångar kommer huvudsakligen från fastighetsmarknaden. Om fastighetsmarknaden går igenom en bubbelfas och in i en recession kommer det därför att skapa potentiella risker, vilka kan betraktas som risker för bank- och finanssystemet, särskilt relaterade till osäkra fordringar.”

Under denna session i nationalförsamlingen har regeringen utvecklat och lagt fram en rad förslag om mekanismer och strategier för att undanröja svårigheter och hinder i genomförandet av marklagar... Detta ses som en positiv signal för att lösa problem och bidra till att skapa en sund marknad för både medborgare och företag. Först när markpriserna strikt styrs av staten, offentligt och transparent, kommer spekulation, manipulation och prisinflation att utrotas, och medborgarnas och företagens intressen harmoniskt säkerställas.

Källa: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm