Hur kan vi lösa de svårigheter som fastighetsmarknaden står inför?

* Reporter: Dr. Tran Du Lich , många lösningar för att stödja fastighetsmarknaden har föreslagits, men varför fortsätter företag att rapportera svårigheter och behöver "räddning" både vad gäller kapital och juridiska frågor?

- Dr. Tran Du Lich: Jag håller inte med om termen "räddning". En heltäckande lösning är nödvändig, men det borde inte vara en "räddning".

Inte bara nyligen, utan under de senaste decennierna, har den vietnamesiska fastighetsmarknaden utvecklats mycket snabbt och starkt, men på ett ohälsosamt sätt, vilket framgår av överdriven spekulation. Naturligtvis förekommer spekulation i alla sektorer i en marknadsekonomi , men när spekulationen blir överdriven leder det till snedvridningar i utbud och efterfrågan samt priser.

Till exempel, under perioden 2009-2011 frös fastighetsmarknaden endast i den exklusiva produktgruppen, oavslutade projekt, markuppdelning för försäljning eller projekt där grunden färdigställdes men sedan övergavs... Samtidigt fortsatte färdiga produkter i mellan- och lågprissegmenten att handlas normalt, och det rådde till och med brist på dem.

År 2022, tillsammans med den entusiastiska ekonomiska återhämtningen efter att covid-19-pandemin fick kontroll, upplevde fastighetsmarknaden också en massiv tillväxt inom många produktsegment, med en våg av investeringar och spekulationer som blev ganska vanliga. Många fastighetsbolag samarbetade med kommersiella banker och åtog sig att ge lån för att stimulera spekulation istället för att underlätta bostadsköp för människor med verkliga behov.

Medan semesterbostäder och lägenheter blomstrar finns det inte mycket bostäder i stadsområden. Till exempel har det i Ho Chi Minh-staden inte funnits några nya projekt eller produkter inom bostadssegmentet för medel- och låginkomsttagare de senaste åren.

* Om fastighetsmarknaden behöver räddas, vad skulle prioriteringsordningen vara?

– Alla vet att fastighetsverksamhet är en verksamhet som bedrivs med andra människors pengar, inklusive kreditlån, obligationsemissioner, kundförskott och en del av företagets eget kapital.

Fastighetsmarknaden behöver tillåtas att självreglera och självsanera, tillsammans med ett omfattande reformprogram från regeringen, istället för att fokusera på omedelbara räddningspaket. (Foto: HOANG TRIEU)

I en volatil finansmarknad, när alla fyra kapitalkällor för fastighetsmarknaden, särskilt företagsobligationer, upphör att existera, är kapitalbrist oundviklig. Dessutom hämmas en rad projekt som var redo för vidareutveckling och implementering av processuella och juridiska hinder, vilket förhindrar ytterligare tillgång. Detta skapar en ond cirkel: projekt under utveckling saknar det nödvändiga kapitalet för att fortsätta, medan nya projekt möter juridiska hinder.

Med tanke på denna situation anser jag att regeringens största mål inte bara är att ta itu med de omedelbara problemen på fastighetsmarknaden, utan snarare att utveckla en relativt välstrukturerad plan för att återuppliva marknaden på medellång till lång sikt.

* Vilka är de specifika lösningarna, herrn?

– Det finns en mycket nära koppling mellan finansmarknaden och fastighetsmarknaden. Därför måste lösningar för att förbättra fastighetsmarknadens hälsa synkroniseras med att ta itu med problem på finansmarknaden genom en omfattande handlingsplan.

Institutionellt sett är det nödvändigt att se över alla rättsliga regleringar relaterade till fastighetsmarknaden från projektets start till dess drift och utveckling, inklusive: regleringar om kreditsystemet, regleringar i lagen om fastighetsverksamhet, bostadslagen, marklagen, bygglagen etc. Därifrån bör justeringar göras för att åtgärda brister i hela rättssystemet, snarare än att bara lösa problem i en eller två lagar.

Med tanke på de rättsliga flaskhalsarna är det möjligt att föreslå att arbetsgruppen för att lösa svårigheter och hinder för fastighetsprojekt väljer ut ett fåtal exempelfall för lösning, vilket skapar en rättslig grund för andra områden att följa och kopiera lösningen.

Observera att finansiella verktyg bör användas för att kontrollera och begränsa fastighetsspekulation. Prioritet bör ges till bostadsprojekt med genuin marknadsefterfrågan, med fokus på att ge ekonomiskt stöd till både husköpare och byggherrar, i syfte att öka ett rimligt utbud till marknaden. I verkligheten finns det många övergivna stadsområden med stora mängder kapital bundna där.

Så varifrån kommer pengarna för att finansiera bostadsprojekt som verkligen är nödvändiga för människor i nöd? Denna situation liknar den på andrahandsmarknaden. Nyckeln är att låta marknaden självreglera och självlösa sig, för hur kan vi rädda den, och vem kan?

Det rekommenderas att stora fastighetsbolag proaktivt omstrukturerar för att minska den finansiella pressen. Investerare kan omstrukturera sig själva genom att sälja av projekt som orsakar dem skuldproblem eller projekt som är alltför sammanflätade med flera sektorer.

Investerare behöver ett riskhanteringssystem; de kan inte agera urskillningslöst eller överanvända finansiella instrument. Statsbanken nämnde nyligen exemplet med ett fastighetsbolag som utvecklar dussintals projekt samtidigt över hela landet – hur kan de räddas? Ur bankernas perspektiv kan de välja att inte omklassificera skulden, utan istället omstrukturera, förlänga eller skjuta upp skulder för företag i denna kategori.

Det viktigaste är att börja omedelbart; ju längre du väntar, desto svårare blir det!

(Fortsättning följer)

Källa: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm