Är sociala bostäder verkligen överkomliga?

VTV.vn - Med försäljningspriserna för många sociala bostadsprojekt i Hanoi som når nästan 30 miljoner VND/m2, är drömmen om att äga ett hem fortfarande avlägsen för medel- och låginkomsttagare.

Foto: Ngoc Hien

Att "frigöra" möjligheter till bostadsägande är fortfarande en avlägsen verklighet.

Den nya mekanismen enligt dekret 261/2025/ND-CP har avsevärt utökat behörighetskriterierna för att köpa sociala bostäder genom att höja inkomsttaket till 20–40 miljoner VND/månad. Denna justering ses som att "öppna dörren" för bostadsägande för arbetare. Men när man tittar på de faktiska försäljningspriserna och betalningsvillkoren i sociala bostadsprojekt i Hanoi inser många att drömmen om att äga ett hem fortfarande är ganska långt borta.

Enligt en rapport från Hanois byggdepartement har en rad sociala bostadsprojekt påbörjats i Hanoi från slutet av 2024 till idag, men försäljningspriserna har tenderat att öka kraftigt. Före 2023 låg försäljningspriset för sociala bostäder i huvudstaden mellan 13 och 17 miljoner VND/m2.

Ett av de högsta priserna just nu är för det sociala bostadsprojektet Thuong Thanh (Rice City Long Chau), prissatt till 29,4 miljoner VND/m2 (inklusive moms, exklusive underhållsavgifter), som började säljas den 1 oktober. Köpare måste spendera mellan 940 miljoner och 2 miljarder VND, beroende på storlek, för att äga en bostad där. Det tidigare rekordet tillhörde ett socialt bostadsprojekt i Ha Dinh, Tan Trieu kommun, Thanh Tri-distriktet (tidigare), med ett preliminärt försäljningspris på 25 miljoner VND/m2.

Rendering av Rice City Long Chau-projektet för socialt boende med ett pris på 27 miljoner VND/m2. Foto: BIC Vietnam.

Fru Nguyen Thu Trang, 29 år gammal, revisor på ett handelsföretag i Cau Giay-distriktet, som för närvarande hyr en lägenhet i Phu Dien-distriktet, berättade: ”Jag har sparat i över fyra år, plus lite pengar från mina föräldrar, och nu har jag bara cirka 120 miljoner VND. Jag planerar att registrera mig för att köpa en socialbostad i Trung Van-projektet, en lägenhet på 50 m2 till ett pris av över en miljard VND. Men för att få ett banklån behöver jag minst 20 % av mitt eget kapital, vilket är cirka 200 miljoner VND. Och jag har inte tillräckligt. Även om räntan på 5,4 % är riktigt låg är det redan svårt att få ett lån.”

Fru Trang tjänar cirka 18 miljoner dong per månad. Efter avdrag för hyra, levnadskostnader och att hon skickat hem lite pengar har hon nästan inget större överskott. "Jag har inget emot att ta ett långfristigt lån, så länge jag kan ha ett stabilt boende. Men med sådana priser förblir drömmen om sociala bostäder utom räckhåll", sa hon.

När det gäller Duy Anh, 29, en tekniker i Hanoi, hade han och hans fru problem med att priset översteg deras tillgångar, trots att de hade tillgängligt kapital. Han berättade att de sedan de gifte sig, med stöd från båda föräldrarna och sina besparingar, hade samlat på sig cirka 300 miljoner VND och planerat att registrera sig för att köpa en lägenhet i ett socialt bostadskomplex i Long Bien-distriktet.

”En lägenhet på 55 kvadratmeter kostar cirka 1,6 miljarder VND. Om vi ​​lånar 1,3 miljarder VND under 20 år skulle vi behöva betala cirka 8 miljoner VND per månad, inklusive både amortering och ränta. Min fru och jag tjänar över 30 miljoner VND, vilket verkar tillräckligt, men efter avdrag för levnadskostnader och utgifter för våra två barn finns det ingenting kvar. Även med startkapitalet vågar vi fortfarande inte skriva på kontraktet eftersom vi är rädda för att få slut på pengar”, beräknade Duy Anh.

Dessa verkliga berättelser visar att det största hindret idag inte bara är bristen på startkapital, utan också det faktum att försäljningspriset för sociala bostäder är långt över vad även de med stabila inkomster har råd med.

Enligt fastighetsexperter är den nuvarande paradoxen att medan fler och fler människor kvalificerar sig för lån, är den faktiska tillgången till kapital låg på grund av orimliga priser och höga krav på kontantinsats. Detta gör "drömmen om sociala bostäder" – även om den är närmare på pappret – fortfarande avlägsen i verkligheten.

För att göra sociala bostäder verkligt "överkomliga"

I verkligheten är ekonomiskt stöd bara ett "tillfälligt smärtstillande medel". Om insatskostnaderna för sociala bostäder fortsätter att stiga, från mark och material till projektledningskostnader, kommer människor fortfarande att ha svårt att ha råd att köpa, även om låneräntorna minskar.

Experter menar dock att för att förstå varför sociala bostäder blir allt dyrare behövs en djupare granskning av de faktorer som utgör priset. Enligt arkitekten Ngo Minh Tam från Covic Consulting & Construction Joint Stock Company ligger problemet inte bara i kostnaden för material, mark eller arbetskraft, utan också i investerarens genomförandeförmåga och den slappa prisstyrningsmekanismen.

"Det är omöjligt att kräva absolut billiga sociala bostäder när insatskostnaderna ökar, men det som är mer oroande är situationen där byggandet försenas, extra kostnader uppstår och allt detta sedan förs över på försäljningspriset. I så fall är det i slutändan människorna som bär kostnaden för förseningarna", analyserade Tam.

Denna uppfattning betonades också av biträdande byggnadsminister Nguyen Van Sinh vid konferensen om utvecklingen av sociala bostäder i mitten av oktober: ”Vi behöver riktiga lägenheter med verkligt värde att sälja till människor som verkligen behöver bostäder. Priserna på sociala bostäder i Hanoi är för närvarande rekordhöga, möjligen på grund av svag investerarkapacitet eller utnyttjande av milda åtgärder för att blåsa upp priserna. Staden måste genomföra omedelbara inspektioner, kontroller och kontroller för att säkerställa att människor fortfarande har möjlighet att köpa ett hem.”

Biträdande ministern föreslog att Hanoi borde prioritera de administrativa förfarandena för sociala bostadsprojekt, både för att påskynda framstegen och minska långvariga kostnader – en av anledningarna till orimligt uppblåsta priser.

Om insatskostnaderna för sociala bostäder fortsätter att stiga, från mark och material till projektledningskostnader, kommer människor fortfarande att ha svårt att ha råd att köpa, även om låneräntorna sjunker. Foto: VGP.

Vid det första mötet med den centrala styrkommittén för bostadspolitik och fastighetsmarknaden i slutet av september 2025 begärde premiärminister Pham Minh Chinh att ministerier, sektorer och kommuner skulle reglera priserna på fastigheter och sociala bostäder enligt de verkliga marknadsmekanismerna, i linje med människors inkomster.

Priserna på kommersiella bostäder måste vara i linje med marknadsprinciper, ekonomin och människors villkor och möjligheter; målet är att säkerställa att alla medborgare har bostäder, vilket bidrar till att förbättra deras materiella och andliga välbefinnande.

Följaktligen behövs en heltäckande och omfattande lösning; nära samarbete och samordning mellan staten och företagen, mellan centrala och lokala myndigheter, och integration av finans- och penningpolitik med markpolitik och annan politik. Staten måste reglera mark- och fastighetspriser genom finansiella instrument, särskilt skatter, avgifter och annan finanspolitik; etablera mekanismer och policyer för att sänka räntor och lånevillkor på lämpligt sätt; och studera regleringar av inkomstnivåer för dem som är berättigade att köpa sociala bostäder, anpassade till de specifika omständigheterna och lokala förhållandena.

Även om politiken har ökat, är skillnaden mellan inkomst och bostadspriser fortfarande en "flaskhals" som måste åtgärdas. Att lösa problemet med sociala bostäder ligger inte bara i förmånliga priser eller inkomstregleringar, utan också i att kontrollera priserna för att säkerställa att de verkligen är överkomliga. Först då kommer det att inte längre vara en avlägsen dröm för arbetande människor att äga ett hem.

Källa: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm