Vart går fastighetskrediten?

Fastighetskrediten i Ho Chi Minh-staden uppgick i slutet av april till mer än 1 116 biljoner VND, en ökning med 2,85 % jämfört med slutet av 2024. Paradoxen är att medan krediten ökar kraftigt, finns det inte många nya projekt, transaktionerna på marknaden är inte höga, så vart tar pengarna vägen?

Nya projekt sipprar fortfarande in

Mer specifikt uppgav State Bank of Vietnam (SBV) Regional Branch 2 att det totala utestående fastighetskreditsaldot i Ho Chi Minh-staden i slutet av april nådde 1 116 biljoner VND, en ökning med 0,34 % jämfört med föregående månad och en ökning med 2,85 % jämfört med slutet av 2024. Omfattningen av fastighetskrediter fortsätter att bibehållas och står för cirka 28 % av det totala utestående kreditsaldot i området. I synnerhet står fastighetskrediter för egenanvändningsgruppen (lån för att köpa hus, överföring av markanvändningsrättigheter för att bygga hus; lån för att reparera hus...) fortfarande för en hög andel av det totala utestående fastighetskreditsaldot, och står för 65 % och når 727 000 miljarder VND, en ökning med 0,05 % jämfört med föregående månad och en ökning med 0,65 % jämfört med slutet av 2024.

Trots kredittillväxten är kassaflödet ut från marknaden mycket litet.

FOTO: DINH SON

Även om siffrorna är ganska bra, går både transaktioner och nya projekt i verkligheten "långsamt". Därför frågar sig många, vart fastighetskrediten på över en miljon miljarder dong tog vägen?

Herr Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, sa att även om tillväxtsiffrorna för fastighetskrediter var mycket höga, visste han inte vem som gynnades av denna tillväxt. För när företag fortfarande kämpade med att behandla juridiska dokument och inte kunde få tillgång till kapital, lånade inte många människor för att köpa fastigheter. Mer specifikt hade Ho Chi Minh City under årets första fyra månader endast tre projekt som var berättigade att mobilisera kapital, med totalt 3 286 lägenheter, varav alla var lyxlägenheter. Under årets första fyra månader överfördes inget projekt eftersom projektet enligt lagen måste fullgöra sina ekonomiska skyldigheter innan det kan säljas till en annan partner.

"Jämfört med 2017, året då marknaden blomstrade, är det nuvarande utbudet bara 10 %. I verkligheten råder det fortfarande brist på utbud, särskilt prisvärda bostäder, särskilt sociala bostäder, och fastighetspriserna ökar fortfarande stadigt. Det totala antalet lägenheter som lagts ut på marknaden sedan början av året är mycket litet, transaktionerna är inte många, men kredittillväxten som rapporterats av statsbanken är mycket märklig. Inte bara Ho Chi Minh-staden utan hela landet ökar, jag förstår inte heller", delade Le Hoang Chau och tillade att företag för närvarande fortfarande har svårigheter med kassaflöde och kapital, särskilt i samband med att företag kämpar med att hantera förfallodagen för företagsobligationer runt augusti - december 2025. Detta gör att de fortsätter att kämpa och måste förhandla med kunderna om att förlänga skuldbetalningarna.

Dr. Dinh The Hien, chef för Institutet för informatik och tillämpad ekonomi , bekräftade också att företag i verkligheten fortfarande saknar kapital, har svårt att få tillgång till kapital och att mängden pengar som pumpas in på marknaden inte är stor. Om fastighetskrediten ökar är det därför möjligt att organisationer och individer kommer att låna för att betala av gamla skulder, låna för att förlänga skulder. Räntorna i kombination med ökningen av inköpspriset för varor kommer att leda till att kreditsaldon ökar i motsvarande grad.

"Genom en undersökning av cirka 100 börsnoterade företag fann jag att kredittillväxten inom fastighets- och byggbranschen kontinuerligt har minskat. Kassaflödet inom fastigheter kommer från två huvudkällor: affärsmässigt kassaflöde och finansiellt kassaflöde. Båda dessa källor har dock svårigheter, så fastighetsbolag står fortfarande inför många svårigheter i år", analyserade Dr. Dinh The Hien.

Transaktioner mellan människor blomstrar, andrahandsmarknaden är livlig

Sammantaget kommenterade Dr. Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening: Sedan det kinesiska nyåret har den södra marknaden visat tecken på tillväxt och fungerar bättre än under 2024. Även om det inte finns många nya projekt, är transaktionerna mellan människor också bättre. Enligt statistik har den snabba ökningen av antalet fastighetstransaktioner bidragit till att markintäkterna i Ho Chi Minh-staden har nått en hög nivå och nått 2 200 miljarder VND under första kvartalet 2025, en ökning med mer än 540 miljarder VND under samma period. Dessutom nådde intäkterna från fastighetsmäklartjänster också 25 547 miljarder VND i mars, en ökning med 9 % jämfört med föregående månad. Under årets första tre månader nådde intäkterna från denna bransch 72 321 miljarder VND, en ökning med 16 %. Detta är en positiv ökning, vilket tydligt framgår av investerarnas intresse och visar återhämtningen på fastighetsmarknaden.

Enligt Dr. Nguyen Van Dinh sker därför transaktioner på primärmarknaden och fastighetstransaktioner mellan människor mycket aktivt, även om volymen av primärmarknadstransaktioner är låg på grund av begränsat utbud. Detta kan vara orsaken till den starka kredittillväxten. Inte bara det, även om projekten i Ho Chi Minh-staden de senaste månaderna är få, är antalet färdigställda och öppnade projekt mycket stort i omgivande områden som Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau och Binh Duong. Samtidigt kan företag "belägna" i Ho Chi Minh-staden ha lånat i staden för att investera i provinserna. Dessutom har den kraftiga ökningen av fastighetspriserna på senare tid också orsakat att värdet på lånen har ökat. "Men en sak är lätt att se, den nuvarande marknaden har liten reell efterfrågan men mycket investeringar och spekulation, så kreditkapital flödar mer till dessa grupper än flödar till projekt", analyserade Dr. Dinh.

Ekonomiexperten Huynh Phuoc Nghia delar samma uppfattning och säger att kredittillväxten främst sker i lån för bostadsköp, reparationer och byggnation bland människor, medan nya projekt "förlorar" eftersom utbudet har varit mycket lågt sedan början av året. Detta överensstämmer också med rapporten från statsbanken där den säger att lån för bostadsköp, överföring av markrättigheter för att bygga hus, lån för husreparationer... fortfarande står för en hög andel av den totala utestående fastighetskrediten. Dessutom är kredittillväxten på senare tid relaterad till omstrukturering och bolån eftersom kassaflödet till marknaden är mycket lågt. Det kan vara svårt för projekt i Ho Chi Minh-staden att låna på grund av juridiska dödlägen, men företag kan använda projekt i provinsen och andra produkter för att garantera lån i Ho Chi Minh-staden.

Både utbud och priser ökar

Byggministeriets rapport om fastighetsmarknaden under första kvartalet 2025 visar att volymen av fastighetstransaktioner inom tre typer av lägenheter, enfamiljshus och tomter tenderar att öka jämfört med fjärde kvartalet 2024. Av dessa har lägenhets- och enfamiljshussegmentet 33 585 framgångsrika transaktioner, vilket motsvarar 132 % jämfört med fjärde kvartalet 2024. Tomtsegmentet har 101 049 framgångsrika transaktioner, vilket motsvarar 116,4 % jämfört med fjärde kvartalet 2024. Under hela kvartalet genomfördes 14 projekt, med en omfattning på cirka 3 813 färdigställda lägenheter, vilket motsvarar 140 % jämfört med samma period 2024. Det fanns 26 nylicensierade projekt med en omfattning på cirka 15 780 lägenheter, vilket motsvarar 144 % av det fjärde kvartalet 2024 och 136 % jämfört med samma period 2024. Hela landet har... 994 projekt under uppbyggnad med en skala på cirka 399 873 lägenheter. Samtidigt finns det 59 projekt som är berättigade att sälja framtida bostäder, med en skala på cirka 19 760 lägenheter, vilket motsvarar 96,7 % jämfört med fjärde kvartalet 2024 och 155,2 % jämfört med samma period 2024.

Källa: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm