Fastighetsobligationer hamnar i en ny "flaskhals".

Enligt uppskattningar från MB Securities (MBS) kommer företagsobligationer till ett värde av cirka 58 500 miljarder VND att förfalla under andra kvartalet 2026, en ökning med 140 % jämfört med samma period förra året och 3,3 gånger högre än första kvartalet 2026. Detta är en dramatisk ökning som återspeglar återkomsten av finansiell press efter en period av relativ lugn i slutet av 2025.

Pressen från låneåterbetalningar ökar på fastighetsföretag.

Det är värt att notera att majoriteten av förfallotrycket fortfarande är koncentrerat till fastighetssektorn. Bara i maj och juni 2026 uppgick det totala värdet av obligationer som förföll till cirka 30 500 miljarder VND, varav fastighetssektorn stod för 75,6 %, vilket motsvarar cirka 23 000 miljarder VND. Detta indikerar att kapitalstrukturen hos många fastighetsbolag fortfarande är starkt beroende av obligationsmarknaden, medan försäljningsintäkterna ännu inte har återhämtat sig tillräckligt.

Enligt många analysorganisationer var perioden 2020 till 2022 en tid då fastighetsbolag intensifierade obligationsutgivningen för att utöka markreserver, genomföra fusioner och förvärv (M&A) av projekt och komplettera rörelsekapitalet. Efter 3–5 år går majoriteten av dessa obligationer in i sin förfallocykel vid en tidpunkt då fastighetsmarknaden ännu inte har återhämtat sig helt. Därför handlar det nuvarande trycket inte bara om skuldåterbetalning, utan också ett test av företagens verkliga ekonomiska hälsa.

Fastighetsobligationer hamnar i en ny

Mitt i ökande förfallotryck har även obligationsemissionerna blivit mer livliga. Bara i april 2026 uppgick det totala värdet av emitterade företagsobligationer till cirka 51 700 miljarder VND, en ökning med 60 % jämfört med föregående månad. Av detta kom nästan 59 % av emissionen från fastighetssektorn, totalt cirka 30 400 miljarder VND, en ökning med 110,8 % jämfört med föregående år och den högsta nivån under de senaste sex månaderna.

Fastighetsbolag med betydande emissionsvolymer under denna period inkluderar Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company och många andra projektutvecklingsföretag. Det är värt att notera att Vingroup framgångsrikt emitterade en internationell obligationsemission värd 350 miljoner USD, med ett nominellt värde på 200 000 USD per obligation och en 5-årig löptid, vilket visar att stora företag fortfarande har tillgång till utländskt kapital.

Kumulativt från årets början till dags dato har det totala värdet av emitterade företagsobligationer uppgått till cirka 93 300 miljarder VND, en ökning med 26,3 % jämfört med samma period föregående år. Av detta fortsätter fastigheter att vara den ledande sektorn med ett totalt emissionsvärde på cirka 54 400 miljarder VND, en betydande ökning med 278 % och en andel på 58,3 % av hela marknaden. De största emittenterna sedan årets början inkluderar Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup och T&T New Era Joint Stock Company.

Fastighetsobligationer hamnar i en ny

Enligt VIS Ratings bedömning förfaller fastighetsobligationer till ett värde av cirka 99 biljoner VND under 2026. Det innebär att en betydande del av det nyligen anskaffade kapitalet faktiskt används för skuldrefinansiering, likviditetsminskning eller omstrukturering av finansiella förpliktelser, snarare än för expansionsinvesteringar.

Om kassaflödet från kärnverksamheten inte har förbättrats, kan kontinuerlig utgivning av nya obligationer för att betala av gammal skuld leda till större ackumulerad risk i framtiden.

Företagen "svälter fortfarande efter kapital" på grund av åtstramad kreditgivning.

Marknaden fortsätter att registrera fall av försenade betalningar av amorteringar och räntor på obligationer. I april 2026 konstaterades ytterligare fyra obligationskoder vara försenade i betalningar, med ett totalt värde på nästan 2 900 miljarder VND. I slutet av april uppskattades det ackumulerade värdet av obligationer med försenade betalningar till cirka 31 500 miljarder VND, vilket motsvarar cirka 2,3 % av den totala utestående företagsobligationsskulden på marknaden.

Även om denna siffra är lägre än under krisens toppperiod 2022–2023, visar den fortfarande att kreditrisken inte har försvunnit. Många företag står för närvarande inför tre stora påfrestningar samtidigt: försvagat kassaflöde från försäljning, hög kapitalkostnad och kortfristiga löptider.

Om fastighetsmarknaden återhämtar sig långsammare än väntat finns det risk för ökad skuldsanering eller förlängda återbetalningstider för obligationer.

En av de viktigaste orsakerna är att marknaden fortfarande saknar en tillräckligt stark medel- och långfristig kapitalkanal för att ersätta bankkredit. Under många år har det vietnamesiska finansiella systemet varit starkt beroende av bankkredit. För fastigheter har banker varit nästan den primära finansieringskällan för både byggherrar och husköpare.

Fastighetsobligationer hamnar i en ny

Efter en period av snabb kredittillväxt under 2025, särskilt inom fastighetssektorn, började dock Vietnams statsbank skärpa kontrollen över kredittillväxten för att begränsa makroekonomiska risker. Detta gjorde det svårt för många fastighetsföretag att få tillgång till nya lån, vilket tvingade dem att återvända till obligationsmarknaden som en alternativ kapitalanskaffningskanal.

Enligt Tran Van Hieu, generaldirektör för OBCHolding, står marknaden för närvarande inför en stor paradox: många bostadsprojekt som tillgodoser verkliga bostadsbehov kämpar fortfarande med att få tillgång till kapital eftersom de är föremål för samma kreditmekanismer som spekulativa eller exklusiva fastighetssegment.

Hieu menade att det nuvarande kredithanteringssystemet, som baseras på en allmän marknadsränta, tvingar företag som utvecklar prisvärda bostäder att bära kapitalkostnader liknande de som gäller för resort- eller spekulationsprojekt med mycket högre risker. Detta ökar inte bara den ekonomiska pressen på företagen utan driver också upp produktpriserna.

"Utvecklare av prisvärda bostäder 'fångas' i samma räntemiljö som spekulativa segment. Detta ökar kapitalkostnaderna och driver därmed bostadspriserna i motsatt riktning mot sociala välfärdsmål", sa Hieu.

Baserat på denna verklighet föreslår OBCHolding att Vietnams statsbank bör utveckla en mekanism för att klassificera kredit enligt varje fastighetssegment istället för att tillämpa den enhetligt som för närvarande. Följaktligen bör prisvärda bostadsprojekt, bostäder som tillgodoser verkliga levnadsbehov eller de med god likviditet ha tillgång till kapital till mer rimliga kostnader jämfört med exklusiva eller resortsegment.

Enligt många experter kan marknaden stå inför en brist på reellt bostadsutbud om kapitalet fortsätter att vara "hårt begränsat" inom alla segment, samtidigt som spekulativa projekt inte granskas effektivt. Detta skulle också försvåra målet att sänka huspriserna och uppnå en hållbar marknadsåterhämtning.

Den största utmaningen är att återställa marknadens förtroende.

Företagens perspektiv tyder på att nuvarande kreditpolicyer fortfarande tillämpas lika i alla fastighetssegment, medan risknivån och kapitalabsorptionsförmågan för varje fastighetstyp varierar kraftigt.

Många experter anser att om målet är att både kontrollera kreditrisken och stödja en sund återhämtning på marknaden, måste tillsynsmyndigheterna snabbt utveckla en mekanism för att klassificera kredit per segment istället för att strama åt den enhetligt. Följaktligen bör sociala bostadsprojekt, prisvärda bostadsprojekt eller projekt som tillgodoser verkliga bostadsbehov prioriteras för att få tillgång till kapital till mer rimliga kostnader.

På lång sikt anser experter att Vietnams fastighetsmarknad behöver gå från en bankberoende modell till ett mer balanserat och mångfacetterat kapitalekosystem.

Fastighetsobligationer hamnar i en ny

Herr Nguyen Duc Thuan, rådgivare till HASCO Holdings styrelse, anser att kopplingen mellan finans- och fastighetsmarknaderna under den kommande perioden behöver byggas på fyra pelare: bankkredit, företagsobligationer, investeringsfonder och internationella kapitalflöden.

Beträffande bankkredit anser Thuan att finansieringen inte bör baseras enbart på säkerheter utan att man bör göra en omfattande bedömning av projektets juridiska status, genomförandekapacitet, försäljningsplan, kassaflöde och företagets faktiska förmåga att återbetala skulden.

"Banker bör inte bara spela en roll i att tillhandahålla finansiering utan också bli enheter som övervakar kassaflödet, kontrollerar kapitalanvändningen och stöder skuldomstrukturering som passar projektets livscykel", betonade Thuan.

När det gäller företagsobligationer anser denna expert att de bör bli en sund medel- och långsiktig kapitalkanal för marknaden, samtidigt som de sätter press på företag att förbättra transparensen i den finansiella förvaltningen. Enligt honom kan obligationsmarknaden bara utvecklas hållbart när den åtföljs av högre standarder för kreditvärdighet, informationslämnande, transparens i kassaflödet och övervakning av kapitalutnyttjandet.

Dessutom behöver fastighetsinvesteringsfonder, såsom REITs, främjas för att skapa mer långsiktiga, professionella och transparenta kapitalkällor för marknaden. Dessutom förväntas utländska kapitalflöden genom aktiemarknaden och fusioner och förvärv spela en större roll under den kommande perioden.

I verkligheten ligger den största risken idag inte i själva obligationerna, utan i kvaliteten på det emitterande företaget och investerarnas förtroende.

Efter en period av snabb tillväxt och en tidigare förtroendekris är investerare nu mycket mer försiktiga. Detta tvingar företag som vill anskaffa kapital för att visa sin finansiella kapacitet, projektframsteg och förmåga att generera ett reellt kassaflöde.

Andra kvartalet 2026 kommer därför att bli en avgörande period för marknaden för fastighetsobligationer. Företag med starka finansiella grunder, tillgångar av hög kvalitet och stabila försäljningsmöjligheter kommer att ha möjlighet att övervinna förfallopress. Omvänt kan företag som är alltför beroende av finansiell skuldsättning och skuldrefinansiering fortsätta att möta långvariga likviditetsrisker.

Källa: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm