Tạo thuận lợi cho nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất

Tăng cơ hội tiếp cận đất đai theo nguyên tắc thị trường

Với mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai; giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai; bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung nhiều quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, luật đã hoàn thiện quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước (cá nhân trong nước).

Cùng với đó, luật cũng bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền cho thuê đất. Theo đó, người sử dụng đất đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại. Trường hợp đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Luật cũng quy định, đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật; đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận và đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Một trong những điểm mới đáng chú ý là luật đã bổ sung quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức giao đất, trường hợp quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế, phải có phương án sử dụng đất trồng lúa và phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt. Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận.

Nhấn mạnh về những điểm mới của Luật Đất đai 2024, trong đó có quy định mới về đất nông nghiệp, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu cho rằng, những thay đổi của luật làm gia tăng cơ hội tiếp cận đầu tư theo nguyên tắc thị trường. “Quan trọng nhất là trả lại đúng giá trị của đất nông nghiệp, giúp sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích” – ông Hiếu nói.

Hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có quyền sử dụng đất và doanh nghiệp

Không chỉ sửa đổi, bổ sung những quy định để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất nông nghiệp, Điểm c Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 cho phép sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của luật này (Điều 79 quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng – PV) nhưng nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương Nguyễn Anh Hoa cho rằng, quy định này của Luật Đất đai năm 2024 là rất “linh hoạt”, tôn trọng nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, bảo đảm nguyên tắc thị trường, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có quyền sử dụng đất và doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất. Qua đó tạo cơ hội, thuận lợi cho các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư mà không phải thực hiện theo hình thức thu hồi đất; bảo đảm an ninh, trật tự xã hội.

Về xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư. Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 (Khoản 3 Điều 142, Khoản 16 Điều 260), doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 61/2020/QH14 đang thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhưng đến ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chưa hoàn thành các thủ tục về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án nhận chuyển nhượng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai của bên chuyển nhượng dự án.

Theo Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương Nguyễn Anh Hoa, quy định của Luật Đất đai năm 2024 đã tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc đối với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư.

Tuy nhiên, liên quan giải quyết thủ tục đất đai và nghĩa vụ tài chính đối với các dự án đầu tư do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, ông Nguyễn Anh Hoa đề nghị, khi xây dựng nghị định, với các trường hợp này cần hướng dẫn cụ thể việc đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Xem xét quy định điều khoản chuyển tiếp đối với các dự án đã và đang thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, được thực hiện theo quy định pháp luật đất đai năm 2024.