7 ประเด็นใหม่ที่น่าสนใจในกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติม

[โฆษณา_1]

อสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่มีลักษณะเฉพาะและอ่อนไหวอย่างมาก ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงและทันทีจากการเปลี่ยนแปลงกฎหมายและนโยบายที่ดิน

ตามคำกล่าวของนายเหงียน ทันห์ ฮา ทนายความจากสมาคมทนายความ ฮานอย กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขมีบทบัญญัติหลายประการที่ปรับปรุงเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของประชาชนให้มากที่สุด

ต่อไปนี้เป็นประเด็นใหม่ที่น่าสนใจบางประการระหว่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติมกับกฎหมายที่ดินปี 2013 ตามที่เขาได้ชี้ให้เห็น

การปฏิรูปกฎระเบียบเกี่ยวกับการวางแผนและการจัดทำแผนผังการใช้ที่ดิน

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้ปรับปรุงระเบียบเกี่ยวกับการวางแผนและการจัดทำแผนการใช้ที่ดินให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้น โดยมุ่งไปสู่การสร้างสรรค์นวัตกรรมในกระบวนการ เนื้อหา และวิธีการจัดทำแผนและแผนการใช้ที่ดิน

ซึ่งรวมถึงการเพิ่มความเปิดเผย ความโปร่งใส และการมีส่วนร่วมของประชาชนในการวางแผนการใช้ที่ดินผ่านการปรึกหารือ และการเสริมและปรับปรุงกฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินในพื้นที่ที่วางแผนไว้

หากแผนการใช้ที่ดินได้รับการเผยแพร่แล้ว แต่ไม่มีแผนการใช้ที่ดินรายปีในระดับอำเภอ ผู้ใช้ที่ดินยังคงสามารถใช้ที่ดินและใช้สิทธิการใช้ที่ดินของตนต่อไปได้ หน่วยงานท้องถิ่นมีอำนาจกระจายอำนาจในการกำหนดเป้าหมายการวางแผน เพื่อให้สามารถพัฒนา เศรษฐกิจและสังคมของตน ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

การพัฒนานวัตกรรมในกฎระเบียบการวางแผนการใช้ที่ดินจะเป็นรากฐานสำหรับการใช้ทรัพยากรที่ดินเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการบริหารจัดการและการใช้ที่ดินจะได้รับการพัฒนาให้ดียิ่งขึ้น สร้างแรงผลักดันให้เวียดนามก้าวสู่การเป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูงตามวิสัยทัศน์ของพรรคและรัฐบาล

กฎระเบียบเฉพาะที่ระบุถึงสถานการณ์ที่สามารถถมที่ดินเพื่อการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมได้

ในส่วนของการจัดหาที่ดิน การชดเชย และการสนับสนุนการตั้งถิ่นฐานใหม่ กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนถึงกรณีที่รัฐจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของชาติและสาธารณะ

กรณีเหล่านี้จะต้องเป็นโครงการ (1) การก่อสร้างงานสาธารณะ (2) การก่อสร้างสำนักงานใหญ่หน่วยงานของรัฐ สิ่งอำนวยความสะดวกด้านบริการสาธารณะ (3) กรณีอื่นๆ รวมถึงเกณฑ์หลายกลุ่ม เช่น ที่อยู่อาศัย พื้นที่การผลิต การพัฒนาที่ดิน แร่ธาตุ งานใต้ดิน และกรณีที่รัฐเรียกคืนที่ดินเพื่อการประมูลหรือการเสนอราคาเพื่อเพิ่มรายได้งบประมาณ

นอกจากนี้ กฎหมายยังได้กำหนดขั้นตอนการเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่เป็นประโยชน์ต่อชาติและสาธารณะไว้อย่างชัดเจน โดยมีข้อกำหนดใหม่หลายประการ เพื่อให้มั่นใจถึงความเป็นประชาธิปไตย ความเป็นกลาง ความยุติธรรม ความเปิดเผย ความโปร่งใส ความทันท่วงที และการปฏิบัติตามกฎหมาย

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 1 — อาคารอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ Linh dam (ภาพ: Trần Kháng)

นี่เป็นไปเพื่อประโยชน์ส่วนรวมของชุมชน และเพื่อการพัฒนาที่ยั่งยืน มีอารยธรรม และทันสมัยของชุมชนและพื้นที่ โดยคำนึงถึงผู้รับประโยชน์จากนโยบายทางสังคมและผู้ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิต ทางการเกษตร ด้วย

นอกจากนี้ยังรวมถึงขั้นตอนต่างๆ สำหรับการชดเชย การสนับสนุน การย้ายถิ่นฐาน และการเวนคืนที่ดิน โดยยึดหลักการมีส่วนร่วมของประชาชนในทุกขั้นตอน และรับรองว่าผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินจะได้รับการชดเชยและย้ายถิ่นฐานก่อนที่จะมีการเวนคืนที่ดิน

การจัดซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

การเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เป็นหนึ่งในกรณีการเวนคืนที่ดินที่ระบุไว้ในวรรค 27 มาตรา 79 ของกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติมว่าด้วยการเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของชาติและสาธารณะ

กฎหมายระบุว่า รัฐอาจเวนคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โครงการที่อยู่อาศัยแบบผสมผสาน และโครงการเชิงพาณิชย์/บริการ แต่เฉพาะในกรณีของ "โครงการลงทุนเพื่อการพัฒนาเมือง" เท่านั้น

กฎหมายฉบับนี้ยังชี้แจงถึงลักษณะของโครงการพัฒนาเมืองที่อยู่ระหว่างการพิจารณาเพิกถอนว่าเป็น "โครงการลงทุนเพื่อการก่อสร้างพื้นที่เมืองที่มีการใช้งานแบบผสมผสาน มีระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมแบบบูรณาการ พร้อมที่อยู่อาศัยตามที่กฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างกำหนด"

ในการดำเนินการถมทะเลในกรณีที่ระบุไว้ในมาตรา 79 จะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่ระบุไว้ในมาตรา 80 เรื่อง "หลักเกณฑ์และเงื่อนไขสำหรับการถมทะเลเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันและความมั่นคงของชาติ การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของชาติและสาธารณชน"

ระเบียบข้างต้นได้รับการออกแบบให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 เพื่อให้มั่นใจได้ว่ามีระเบียบข้อบังคับที่เข้มงวดและชัดเจนเกี่ยวกับเงื่อนไขและเกณฑ์ในการจัดซื้อที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ระเบียบนี้ ซึ่งรับรองขั้นตอนการเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่เข้มงวดมากขึ้นในกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ถือเป็นก้าวสำคัญในการปกป้องสิทธิของประชาชนและป้องกันการเวนคืนที่ดินโดยมิชอบ

กรณีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ต้องมีการประมูลหรือการเสนอราคา

ในส่วนของการจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดิน และการขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติมได้กำหนดกรณีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ต้องมีการประมูลหรือการเสนอราคา และกรณีที่ต้องมีการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหรือการเสนอราคาเพื่อคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน นอกจากนี้ยังระบุถึงกรณีการให้เช่าที่ดินโดยชำระเงินครั้งเดียวสำหรับตลอดระยะเวลาการเช่า ตามเจตนารมณ์ของมติที่ 18 ของคณะกรรมการกลางด้วย

กฎหมายได้กำหนดเงื่อนไขและอำนาจในการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน โดยกระจายอำนาจทั้งหมดในการอนุมัติการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินจากที่ดินนาข้าว ที่ดินป่าสงวน ที่ดินป่าเพื่อการใช้ประโยชน์พิเศษ และที่ดินป่าเพื่อการผลิตตามธรรมชาติ ไปให้แก่สภาประชาชนจังหวัด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระเบียบดังกล่าวระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งประสงค์จะเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเกษตรกรรมภายในพื้นที่อยู่อาศัย ที่ดินเกษตรกรรมภายในแปลงเดียวกันกับที่อยู่อาศัยให้เป็นที่อยู่อาศัย หรือเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมนอกเหนือจากที่อยู่อาศัยให้เป็นที่อยู่อาศัย จะต้องขออนุญาตโดยอิงตามแผนการใช้ที่ดินระดับอำเภอที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ไม่ใช่แผนการใช้ที่ดินประจำปีระดับอำเภอ

ออกกฎระเบียบเพื่อลดบทบาทของคนกลางในการจัดสรรและให้เช่าที่ดิน

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขส่งเสริมการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจในการใช้สิทธิของประชาชนในการเป็นเจ้าของที่ดิน โดยรวมการบริหารจัดการในลักษณะที่เพิ่มความรับผิดชอบของท้องถิ่นและรับประกันการตรวจสอบ กำกับดูแล และควบคุมอย่างเข้มงวดโดยรัฐบาลกลาง ลดจำนวนหน่วยงานและตัวกลาง ซึ่งเชื่อมโยงกับการปฏิรูปการบริหาร ลดความไม่สะดวกและการทุจริต

จำนวนตัวกลางที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรและการให้เช่าที่ดินในเขตเศรษฐกิจพิเศษ เขตเทคโนโลยีขั้นสูง และสนามบินได้ลดลงแล้ว ขั้นตอนการบริหารได้รับการปฏิรูป ลดความซับซ้อน และทำให้โปร่งใสมากขึ้น เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ประชาชน

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 2 — บ้านพักร้างในเขตเมือง (ภาพ: ตรัน คัง)

รายการราคาที่ดินจะได้รับการปรับปรุงทุกปี

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติมกำหนดให้มีการออกบัญชีราคาที่ดินประจำปี เพื่อให้สะท้อนถึงการพัฒนาของตลาดที่แท้จริง และเพื่อขยายขอบเขตการบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินให้กว้างขึ้น

กฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมยังกำหนดให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่เสนอต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินที่จะประกาศใช้และบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป หรือปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมภายในปีนั้น และมอบหมายให้รัฐบาลจัดทำระเบียบข้อบังคับโดยละเอียดเพื่อให้มั่นใจว่าบัญชีราคาที่ดินจะได้รับการปรับปรุงให้สะท้อนความเป็นจริง

ระเบียบข้อบังคับที่ระบุเกี่ยวกับการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีที่ใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารประกอบ

หลักเกณฑ์นี้ใช้กับครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารสิทธิ์การใช้ที่ดิน ตราบใดที่พวกเขาไม่ได้ละเมิดกฎหมายที่ดิน และที่ดินนั้นไม่ได้ถูกจัดสรรโดยปราศจากอำนาจที่ถูกต้อง

ดังนั้น ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินก่อนวันที่ 18 ธันวาคม 1980 และสิทธิการใช้ที่ดินได้รับการยืนยันจากเทศบาลแล้วว่าปราศจากข้อพิพาท จะได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ดังต่อไปนี้:

สำหรับที่ดินที่มีบ้าน บ้านเรือน และสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ในชีวิตประจำวัน หากพื้นที่ของที่ดินนั้นเท่ากับหรือมากกว่าพื้นที่ที่ได้รับการรับรองว่าเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในวรรค 5 มาตรา 141 แห่งพระราชบัญญัตินี้ พื้นที่ที่ได้รับการรับรองว่าเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยนั้นจะเท่ากับพื้นที่ที่ได้รับการรับรองว่าเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย และไม่ต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

สำหรับที่ดินที่มีบ้าน บ้านเรือน และสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ในชีวิตประจำวัน หากพื้นที่ของที่ดินนั้นเล็กกว่าพื้นที่ที่จัดว่าเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในวรรค 5 มาตรา 141 แห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้ถือว่าพื้นที่ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยนั้นเป็นพื้นที่ทั้งหมด และไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

สำหรับที่ดินที่ใช้เพื่อการผลิตที่ไม่ใช่เกษตรกรรม ธุรกิจ การค้า และบริการ ที่ดินนั้นจะได้รับการยอมรับว่าเป็นที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและธุรกิจโดยพิจารณาจากพื้นที่ที่ใช้จริง รูปแบบการใช้ที่ดินได้รับการยอมรับว่าเป็นการจัดสรรที่ดินโดยมีการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และระยะเวลาการใช้ที่ดินมีความมั่นคงและระยะยาว

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา