7 ประเด็นใหม่ที่น่าสนใจในกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข

อสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมพิเศษและละเอียดอ่อนมาก ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงและทันทีจากการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายและนโยบายที่ดิน

ตามที่ทนายความ Nguyen Thanh Ha จากสมาคมทนายความ ฮานอย กล่าว กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่มีการปรับบทบัญญัติหลายประการเพื่อปกป้องผลประโยชน์สูงสุดของประชาชน

ต่อไปนี้เป็นประเด็นใหม่ที่น่าสนใจบางประการระหว่างกฎหมายที่ดินที่แก้ไขและกฎหมายที่ดินปี 2013 ที่เขาได้ทบทวน

นวัตกรรมด้านกฎระเบียบการวางผังเมืองและการใช้ที่ดิน

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการวางผังและแผนผังการใช้ที่ดินให้ครบถ้วนสมบูรณ์ เพื่อมุ่งสู่การปรับปรุงกระบวนการ เนื้อหา และวิธีการจัดทำผังและแผนผังการใช้ที่ดิน

ซึ่งรวมถึงการเพิ่มการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส และการมีส่วนร่วมของประชาชนในการวางแผนการใช้ที่ดิน โดยการจัดการปรึกษาหารือ การเสริมและปรับปรุงระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการดำเนินการตามสิทธิของผู้ใช้ที่ดินในพื้นที่วางแผน

หากมีการประกาศแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว แต่ยังไม่มีแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินระดับอำเภอประจำปี ผู้ใช้ที่ดินยังคงสามารถใช้ที่ดินและใช้สิทธิของตนได้ ท้องถิ่นมีการกระจายอำนาจในการกำหนดเป้าหมายการวางแผน เพื่อให้ท้องถิ่นสามารถพัฒนา เศรษฐกิจและสังคมของตน ได้อย่างเชิงรุก

นวัตกรรมด้านกฎระเบียบเกี่ยวกับการวางแผนและการใช้ที่ดินจะเป็นรากฐานสำหรับการใช้ทรัพยากรที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดินจะได้รับการพัฒนา ก่อให้เกิดแรงผลักดันในการพัฒนาประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง ตามนโยบายของพรรคและรัฐ

กฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

ในส่วนของการฟื้นฟูที่ดิน การชดเชย และการสนับสนุนการตั้งถิ่นฐานใหม่ กฎหมายที่ดินที่แก้ไขเพิ่มเติมได้กำหนดไว้โดยเฉพาะกรณีที่รัฐฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่เป็นประโยชน์ต่อชาติและสาธารณะ

กรณีดังกล่าวต้องเป็นโครงการ (1) ก่อสร้างสาธารณูปโภค; (2) ก่อสร้างที่ทำการส่วนราชการและสาธารณูปโภค; (3) กรณีอื่นๆ ที่มีหลักเกณฑ์หลายกลุ่ม เช่น ที่อยู่อาศัย พื้นที่ผลิต การพัฒนากองทุนที่ดิน แร่ธาตุ งานใต้ดิน และกรณีที่รัฐทวงคืนที่ดินเพื่อขายทอดตลาดประกวดราคาเพื่อเพิ่มรายได้งบประมาณ

นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดลำดับขั้นตอนการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยเฉพาะเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะ โดยมีประเด็นใหม่ๆ มากมาย เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นประชาธิปไตย ความเป็นกลาง ความยุติธรรม การประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส ความทันเวลา และการปฏิบัติตามกฎหมาย

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 1 — อาคารอพาร์ทเมนท์ในย่านลินห์ดัม (ภาพ: Tran Khang)

ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของชุมชนและเพื่อการพัฒนาอย่างยั่งยืน มีอารยธรรม และทันสมัยของชุมชนและท้องถิ่น โดยใส่ใจต่อประเด็นนโยบายสังคมและประเด็นที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิต ทางการเกษตร

พร้อมทั้งมีขั้นตอนในการดำเนินการชดเชย การสนับสนุน การตั้งถิ่นฐานใหม่ และการฟื้นฟูที่ดิน ที่จะรับประกันหลักการการมีส่วนร่วมของประชาชนในทุกขั้นตอน โดยรับประกันหลักการที่ว่าประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนจะได้รับการชดเชยและฟื้นฟูที่ดินก่อนที่จะได้รับที่ดินคืน

การจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

การเวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ เป็นกรณีเวนคืนที่ดินกรณีหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 79 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่ดินแก้ไขเพิ่มเติมว่าด้วยการเวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ

กฎหมายกำหนดให้รัฐสามารถเรียกคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านจัดสรร และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการได้ แต่เฉพาะกรณี "โครงการลงทุนก่อสร้างในเขตเมือง" เท่านั้น

กฎหมายดังกล่าวยังชี้แจงลักษณะของโครงการในเขตเมืองที่ต้องพิจารณาเพิกถอนเป็น "โครงการลงทุนก่อสร้างเขตเมืองที่มีฟังก์ชั่นผสมผสาน ระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแบบซิงโครนัส โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมพร้อมที่อยู่อาศัย ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง"

ในการดำเนินการคืนที่ดินในกรณีตามที่กำหนดในมาตรา 79 จะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขตามที่กำหนดในมาตรา 80 ว่าด้วย “หลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการคืนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ”

ระเบียบการออกแบบดังกล่าวข้างต้นได้รับการสืบทอดมาจากบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2013 เพื่อให้แน่ใจว่ามีระเบียบข้อบังคับที่เข้มงวดเกี่ยวกับเงื่อนไขและเกณฑ์ในการฟื้นฟูที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

กฎระเบียบนี้ทำให้การคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีความเข้มงวดมากขึ้นในกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ซึ่งถือเป็นก้าวสำคัญในการรับรองสิทธิของประชาชนและหลีกเลี่ยงการละเมิดการคืนที่ดิน

กรณีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ผ่านการประมูล

ส่วนเรื่องการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน กฎหมายที่ดินที่แก้ไขเพิ่มเติมได้กำหนดกรณีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ผ่านการประมูลหรือประกวดราคา และกรณีที่ต้องผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน การประกวดราคาคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการที่ใช้ที่ดิน และกำหนดกรณีการเช่าที่ดินแบบจ่ายครั้งเดียวตลอดอายุการเช่าโดยเฉพาะ ตามเจตนารมณ์ของมติคณะกรรมการกลางฉบับที่ 18

กฎหมายได้กำหนดเงื่อนไขและอำนาจในการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินไว้โดยเฉพาะ โดยอำนาจทั้งหมดในการอนุมัติการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อปลูกข้าว ที่ดินป่าอนุรักษ์ ที่ดินป่าเพื่อการใช้ประโยชน์พิเศษ และที่ดินป่าเพื่อการผลิตที่เป็นป่าธรรมชาติ จะถูกมอบให้แก่สภาประชาชนในระดับจังหวัด

โดยได้กำหนดไว้ชัดเจนว่าครัวเรือนและบุคคลธรรมดาที่มีการใช้ที่ดินและมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินทำกินในเขตที่อยู่อาศัย ที่ดินทำกินในแปลงเดียวกันกับที่ดินทำกินเป็นที่ดินทำกิน หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ทำกินเป็นที่อยู่อาศัย ให้ผังเมืองระดับอำเภอที่ได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานผู้รับผิดชอบ มีสิทธิเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้โดยไม่ต้องอ้างอิงผังเมืองประจำปีระดับอำเภอ

เสนอแนวทางการลดคนกลางในการจัดสรรและให้เช่าที่ดิน

กฎหมายที่ดินที่แก้ไขส่งเสริมการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจในการดำเนินการตามสิทธิในการเป็นตัวแทนของประชาชนในการเป็นเจ้าของที่ดินทั้งหมด การรวมการจัดการในทิศทางของการเสริมสร้างความรับผิดชอบในท้องถิ่น และการตรวจสอบ การกำกับดูแล และการควบคุมอย่างเข้มงวดจากรัฐบาลกลาง ลดจุดศูนย์กลางและคนกลางที่เกี่ยวข้องกับการปฏิรูปการบริหาร ลดความยุ่งยากและความคิดด้านลบ

หน่วยงานตัวกลางในการจัดสรรและให้เช่าที่ดินในเขตเศรษฐกิจ เขตไฮเทค และสนามบินลดลง กระบวนการบริหารมุ่งเน้นการปฏิรูป การลดความซับซ้อน และความโปร่งใส เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนในการดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 2 — วิลล่าร้างในเขตเมือง (ภาพถ่าย: Tran Khang)

รายการราคาที่ดินมีการปรับปรุงเป็นประจำทุกปี

กฎหมายที่ดินแก้ไขกำหนดให้มีการออกบัญชีราคาที่ดินประจำปีเพื่อให้สอดคล้องกับพัฒนาการของตลาดจริงและขยายขอบเขตการใช้บัญชีราคาที่ดิน

กฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมยังกำหนดให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่เสนอต่อสภาประชาชนเพื่อพิจารณาปรับปรุง เปลี่ยนแปลง เพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดิน เพื่อประกาศใช้และบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป หรือปรับปรุง เปลี่ยนแปลง เพิ่มเติมภายในปีนั้น และมอบหมายให้รัฐบาลจัดทำระเบียบปฏิบัติโดยละเอียด เพื่อให้บัญชีราคาที่ดินได้รับการปรับปรุงให้สอดคล้องกับความเป็นจริง

หลักเกณฑ์เฉพาะในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินกรณีการใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสาร

กรณีครัวเรือนหรือบุคคลใดใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่ฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน และไม่เป็นกรณีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง

ทั้งนี้ ครัวเรือนและบุคคลธรรมดาที่ใช้ที่ดินก่อนวันที่ 18 ธันวาคม พ.ศ. 2523 และได้รับการยืนยันจากเทศบาลว่าไม่มีข้อพิพาท จะได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ดังนี้

สำหรับที่ดินที่มีบ้านเรือนและสิ่งปลูกสร้างที่พักอาศัย หากพื้นที่แปลงที่ดินมีขนาดเท่ากับหรือมากกว่าขอบเขตที่ดินที่กำหนดในมาตรา 141 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัตินี้ พื้นที่ที่ดินที่พักอาศัยที่รับรองจะเท่ากับขอบเขตที่ดินที่กำหนดในกฎหมายนี้ และไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

สำหรับที่ดินที่มีบ้านเรือนและสิ่งปลูกสร้างที่พักอาศัย หากพื้นที่แปลงที่ดินมีขนาดเล็กกว่าขอบเขตที่ดินที่กำหนดในมาตรา 141 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้กำหนดพื้นที่ที่ดินที่อยู่อาศัยเป็นพื้นที่ทั้งหมดของแปลงที่ดินนั้น โดยไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

สำหรับที่ดินที่ใช้เพื่อการผลิตที่ไม่ใช่ทางการเกษตร ธุรกิจ การค้าและการบริการ ที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่ทางการเกษตรและธุรกิจจะรับรู้ตามพื้นที่ที่ใช้จริง รูปแบบการใช้ที่ดินจะรับรู้เป็นรูปแบบการจัดสรรที่ดินพร้อมการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และระยะเวลาการใช้ที่ดินจะมีเสถียรภาพและยาวนาน

แหล่งที่มา