อสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมพิเศษและละเอียดอ่อนมาก ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงและทันทีจากการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายและนโยบายที่ดิน
ตามที่ทนายความ Nguyen Thanh Ha จากสมาคมทนายความ ฮานอย กล่าว กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่มีการปรับบทบัญญัติหลายประการเพื่อปกป้องผลประโยชน์สูงสุดของประชาชน
ต่อไปนี้เป็นประเด็นใหม่ที่น่าสนใจบางประการระหว่างกฎหมายที่ดินที่แก้ไขและกฎหมายที่ดินปี 2013 ที่เขาได้ทบทวน
นวัตกรรมด้านกฎระเบียบการวางผังเมืองและการใช้ที่ดิน
กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการวางผังและแผนผังการใช้ที่ดินให้ครบถ้วนสมบูรณ์ เพื่อมุ่งสู่การปรับปรุงกระบวนการ เนื้อหา และวิธีการจัดทำแผนผังและการวางผังการใช้ที่ดิน
ซึ่งรวมถึงการเพิ่มการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส และการมีส่วนร่วมของประชาชนในการวางแผนการใช้ที่ดิน โดยการจัดการปรึกษาหารือ การเสริมและปรับปรุงระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการดำเนินการตามสิทธิของผู้ใช้ที่ดินในพื้นที่วางแผน
หากมีการประกาศแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว แต่ยังไม่มีแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ ผู้ใช้ที่ดินยังคงสามารถใช้ที่ดินและใช้สิทธิในฐานะผู้ใช้ที่ดินได้ ท้องถิ่นมีการกระจายอำนาจในการกำหนดเป้าหมายการวางแผน เพื่อให้ท้องถิ่นสามารถพัฒนา เศรษฐกิจและสังคมของตน ได้อย่างเชิงรุก
นวัตกรรมด้านกฎระเบียบเกี่ยวกับการวางแผนและการใช้ที่ดินจะเป็นรากฐานสำหรับการใช้ทรัพยากรที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดินจะได้รับการพัฒนา ก่อให้เกิดแรงผลักดันในการพัฒนาประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง ตามนโยบายของพรรคและรัฐ
กฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม
ในส่วนของการฟื้นฟูที่ดิน การชดเชย และการสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน กฎหมายที่ดินที่แก้ไขได้กำหนดกรณีที่รัฐฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่เป็นประโยชน์ต่อชาติและสาธารณะโดยเฉพาะ
กรณีดังกล่าวต้องเป็นโครงการ (1) ก่อสร้างสาธารณูปโภค; (2) ก่อสร้างที่ทำการส่วนราชการและสาธารณูปโภค; (3) กรณีอื่นๆ ที่มีหลักเกณฑ์หลายกลุ่ม เช่น ที่อยู่อาศัย พื้นที่ผลิต การพัฒนากองทุนที่ดิน แร่ธาตุ งานใต้ดิน และกรณีที่รัฐทวงคืนที่ดินเพื่อขายทอดตลาดประกวดราคาเพื่อเพิ่มรายได้งบประมาณ
นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดลำดับขั้นตอนการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะไว้โดยเฉพาะ โดยมีประเด็นใหม่ๆ มากมาย เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นประชาธิปไตย ความเป็นกลาง ความยุติธรรม การประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส ความทันเวลา และการปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย
อาคารอพาร์ทเมนท์ในย่านลินห์ดัม (ภาพ: Tran Khang)
ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของชุมชนและเพื่อการพัฒนาอย่างยั่งยืน มีอารยธรรม และทันสมัยของชุมชนและท้องถิ่น โดยใส่ใจต่อประเด็นนโยบายสังคมและประเด็นที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิต ทางการเกษตร
พร้อมทั้งมีขั้นตอนในการดำเนินการชดเชย การสนับสนุน การตั้งถิ่นฐานใหม่ และการฟื้นฟูที่ดิน โดยยึดหลักการมีส่วนร่วมของประชาชนในทุกขั้นตอน และยึดหลักว่าประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนจะได้รับการชดเชยและฟื้นฟูที่ดินก่อนการฟื้นฟูที่ดิน
การจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์
การเวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เป็นกรณีเวนคืนที่ดินกรณีหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 79 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่ดินแก้ไขเพิ่มเติมว่าด้วยการเวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ
กฎหมายกำหนดให้รัฐมีสิทธิเรียกคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านจัดสรร และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการ แต่เฉพาะกรณี "โครงการลงทุนก่อสร้างในเขตเมือง" เท่านั้น
กฎหมายดังกล่าวยังชี้แจงลักษณะของโครงการในเขตเมืองที่อาจถูกพิจารณาเพิกถอนเป็น "โครงการลงทุนก่อสร้างเขตเมืองที่มีการใช้งานแบบผสมผสาน การประสานระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมกับที่อยู่อาศัย ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง"
ในการดำเนินการคืนที่ดินในกรณีตามที่กำหนดในมาตรา 79 จะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขตามที่กำหนดในมาตรา 80 ว่าด้วย “หลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการคืนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ”
ข้อบังคับการออกแบบดังกล่าวข้างต้นสืบทอดบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2013 เพื่อให้มีข้อบังคับที่เข้มงวดเกี่ยวกับเงื่อนไขและเกณฑ์ในการฟื้นฟูที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
กฎระเบียบนี้ทำให้การคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีความเข้มงวดมากขึ้นในกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ซึ่งถือเป็นก้าวสำคัญในการรับรองสิทธิของประชาชนและหลีกเลี่ยงการละเมิดการคืนที่ดิน
กรณีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ผ่านการประมูล
ส่วนการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน กฎหมายที่ดินที่แก้ไขได้กำหนดกรณีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ผ่านการประมูลหรือการเสนอราคา และกรณีที่ต้องผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน การเสนอราคาเพื่อคัดเลือกนักลงทุนในการดำเนินโครงการที่ใช้ที่ดิน และกำหนดกรณีการเช่าที่ดินโดยชำระครั้งเดียวตลอดอายุการเช่าโดยเฉพาะ ตามเจตนารมณ์ของมติคณะกรรมการกลางฉบับที่ 18
กฎหมายได้กำหนดเงื่อนไขและอำนาจในการอนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินไว้โดยเฉพาะ โดยอำนาจทั้งหมดในการอนุมัติเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับปลูกข้าว ที่ดินป่าอนุรักษ์ ที่ดินป่าเพื่อการใช้ประโยชน์พิเศษ และที่ดินป่าเพื่อการผลิตที่เป็นป่าธรรมชาติ จะถูกมอบให้แก่สภาประชาชนในระดับจังหวัด
โดยได้กำหนดไว้ชัดเจนว่าครัวเรือนและบุคคลธรรมดาที่มีการใช้ที่ดินและมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินทำกินในเขตที่อยู่อาศัย ที่ดินทำกินในแปลงเดียวกันกับที่ดินทำกินเป็นที่ดินทำกิน หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ทำกินเป็นที่ดินทำกิน ให้ยึดถือผังเมืองระดับอำเภอที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานผู้รับผิดชอบ เพื่อให้สามารถเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้ โดยไม่ต้องอ้างอิงผังเมืองระดับอำเภอประจำปี
เสนอแนวทางการลดคนกลางในการจัดสรรและให้เช่าที่ดิน
กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ส่งเสริมการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจในการดำเนินการตามสิทธิในการเป็นตัวแทนของประชาชนในการเป็นเจ้าของที่ดินทั้งหมด การรวมการจัดการในทิศทางของการเสริมสร้างความรับผิดชอบในท้องถิ่น และการตรวจสอบ การกำกับดูแล และการควบคุมอย่างเข้มงวดจากรัฐบาลกลาง ลดจุดศูนย์กลางและคนกลางที่เกี่ยวข้องกับการปฏิรูปการบริหาร ลดความยุ่งยากและความคิดด้านลบ
หน่วยงานตัวกลางในการจัดสรรและให้เช่าที่ดินในเขตเศรษฐกิจ เขตไฮเทค และสนามบินลดลง กระบวนการบริหารมุ่งเน้นการปฏิรูป การลดความซับซ้อน และความโปร่งใส เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนในการดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ
วิลล่าร้างในเขตเมือง (ภาพถ่าย: Tran Khang)
รายการราคาที่ดินปรับปรุงเป็นประจำทุกปี
กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขกำหนดให้มีการออกบัญชีราคาที่ดินประจำปีเพื่อให้สอดคล้องกับพัฒนาการของตลาดจริงและขยายขอบเขตการใช้บัญชีราคาที่ดิน
กฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมยังกำหนดให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่เสนอต่อสภาประชาชนเพื่อพิจารณาปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดิน เพื่อประกาศใช้และนำไปใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป หรือปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมภายในปีนั้น และมอบหมายให้รัฐบาลกำหนดรายละเอียดเพื่อให้บัญชีราคาที่ดินได้รับการปรับปรุงให้สอดคล้องกับความเป็นจริง
หลักเกณฑ์เฉพาะในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินกรณีการใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสาร
กรณีครัวเรือนหรือบุคคลใดใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่ฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน และไม่ใช่เป็นกรณีจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง
ทั้งนี้ ครัวเรือนและบุคคลธรรมดาที่ใช้ที่ดินก่อนวันที่ 18 ธันวาคม พ.ศ. 2523 และได้รับการยืนยันจากเทศบาลว่าไม่มีข้อพิพาท จะได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและความเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ดังนี้
สำหรับที่ดินที่มีบ้านเรือนและสิ่งปลูกสร้างที่พักอาศัย หากพื้นที่แปลงที่ดินมีขนาดเท่ากับหรือมากกว่าขอบเขตที่ดินที่กำหนดในมาตรา 141 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัตินี้ พื้นที่ที่ดินที่พักอาศัยจะเท่ากับขอบเขตที่ดินที่กำหนดในมาตรา 141 แห่งพระราชบัญญัตินี้ และไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน
สำหรับที่ดินที่มีบ้านเรือนและสิ่งปลูกสร้างที่พักอาศัย หากพื้นที่แปลงที่ดินมีขนาดเล็กกว่าขอบเขตที่กำหนดในกฎหมายฉบับนี้ มาตรา 141 วรรค 5 ให้กำหนดพื้นที่ดินที่อยู่อาศัยเป็นพื้นที่ทั้งหมดของแปลงที่ดินนั้น โดยไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน
สำหรับที่ดินที่ใช้เพื่อการผลิตที่ไม่ใช่ทางการเกษตร ธุรกิจ การค้าและการบริการ ที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่ทางการเกษตรและธุรกิจจะรับรู้ตามพื้นที่ที่ใช้จริง รูปแบบการใช้ที่ดินจะรับรู้เป็นรูปแบบการจัดสรรที่ดินพร้อมการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และระยะเวลาการใช้ที่ดินจะคงที่และยาวนาน
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)