อสังหาริมทรัพย์ในบริบทใหม่

กฎหมายพื้นฐานเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งยวด ซึ่งจะช่วยปรับเปลี่ยนกรอบกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน รัฐบาล ได้พยายามอย่างต่อเนื่องเพื่อขจัดอุปสรรคและสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม นอกจากนโยบายสนับสนุนแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญกับความผันผวนของ เศรษฐกิจ มหภาค ตลาดการเงินและตลาดเงินตราทั้งในประเทศและต่างประเทศ ซึ่งสร้างบริบทใหม่ให้กับกิจกรรมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ฉากการอภิปราย (ภาพ: HNV)

ความคิดเห็นเหล่านี้ได้รับการชี้แจงในงานสัมมนา “จุดเน้นการลงทุน: อสังหาริมทรัพย์ในบริบทใหม่” ซึ่งจัดโดย TheLEADER ในช่วงบ่ายของวันที่ 30 กรกฎาคม ณ กรุงฮานอย

ฟอรัมดังกล่าวดึงดูดผู้เชี่ยวชาญ ทนายความ และผู้บริหารจำนวนมาก โดยวิเคราะห์ผลกระทบของกฎหมายใหม่ต่อกิจกรรมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และหารือถึงสิ่งที่ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องทำเพื่อปรับตัวให้เข้ากับกรอบกฎหมายใหม่ ตลอดจนวิเคราะห์โอกาสการลงทุนที่มีศักยภาพและพื้นที่การลงทุนเชิงกลยุทธ์ในบริบทใหม่

ในการสัมมนา ตัวแทนจากสมาคมธุรกิจ บริษัทที่ปรึกษาและลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ได้หารือเกี่ยวกับผลกระทบของกฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมสามฉบับต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาทางกฎหมายที่ได้รับการแก้ไข และประเด็นปัญหาที่ยังค้างอยู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เริ่มต้นวัฏจักรใหม่แล้วหรือยัง? พัฒนาการของราคาอสังหาริมทรัพย์ ขอบเขตการลงทุนที่มีศักยภาพ ความน่าสนใจของภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยกระแสเงินสดจากการลงทุน กลยุทธ์ทางธุรกิจในการปรับตัวให้เข้ากับกฎหมายใหม่ การเปลี่ยนแปลงของตลาด และความต้องการของลูกค้า กระแสสินเชื่อที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์และแรงกดดันต่อพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์

คุณเหงียน ฮว่าย อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE เวียดนาม กล่าวในงานสัมมนา (ภาพ: PV)

แนวโน้มเชิงบวกต่ออสังหาริมทรัพย์

คุณเหงียน ฮว่า อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE เวียดนาม กล่าวในงานสัมมนาว่า ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจของเวียดนามในช่วงที่ผ่านมา ได้แก่ กระแสเงินทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 เวียดนามยังคงเป็นหนึ่งในประเทศชั้นนำที่ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภูมิภาค (ทั้งในแง่ของการจดทะเบียนและการเบิกจ่าย) เงินทุนจำนวนนี้มีส่วนช่วยสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวมและส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรม คุณอันกล่าวว่า ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตอีกประการหนึ่งคือการฟื้นตัวของการนำเข้าและส่งออกในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 ที่ 14.5% ซึ่งส่งผลให้ GDP ของประเทศฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ การฟื้นตัวของดุลการนำเข้าและส่งออกนี้เป็นผลมาจากการฟื้นตัวของอุปสงค์ทั่วโลก นอกจากนี้ ยังต้องกล่าวถึงจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางกลับเวียดนามที่เพิ่มขึ้น หลังจากที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 เป็นเวลานาน คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางกลับเวียดนามอาจสูงถึง 18-19 ล้านคน นอกจากนี้ จำเป็นต้องกล่าวถึงว่าจำนวนนักท่องเที่ยวภายในประเทศเป็นและยังคงเป็นแรงผลักดันเชิงบวกต่ออุตสาหกรรมการท่องเที่ยวโดยรวมและโดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว นอกจากนี้ เวียดนามยังเผชิญกับความท้าทายมากมาย ตัวอย่างเช่น อัตราเงินเฟ้อได้ส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้การใช้จ่ายของประชาชนตึงตัว และโดยเฉพาะอย่างยิ่งส่งผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ย ในอดีตอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับปานกลางถึงต่ำ ซึ่งเป็นแรงผลักดันให้เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตในช่วงที่ผ่านมา

ทนายความ Pham Thanh Tuan จากสมาคมทนายความฮานอย กล่าวในงานสัมมนา (ภาพ: PV)

ปรมาจารย์ Pham Thanh Tuan ทนายความจากสมาคมเนติบัณฑิตยสภากรุงฮานอย ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ได้แบ่งปันเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากโอกาสและการเอาชนะความท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กฎหมายใหม่ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ โดยระบุว่า กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 เป็นต้นไป กฎหมายทั้ง 3 ฉบับข้างต้นที่มีผลบังคับใช้พร้อมกันนี้ จะช่วยขจัดอุปสรรคและความซ้ำซ้อนบางประการที่สร้างความยากลำบากให้กับธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ นอกจากประเด็นใหม่ๆ ที่มีผลกระทบเชิงบวกต่อธุรกิจแล้ว กฎหมายทั้ง 3 ฉบับข้างต้นยังมีประเด็นปัญหาอีกหลายประการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขหรือจำเป็นต้องศึกษาเพิ่มเติมเพื่อให้แล้วเสร็จ กล่าวคือ ผู้ชนะการประมูลอาจถูกยกเลิกการประมูลหากล่าช้าในการเบิกจ่ายเงินชดเชยเพื่อสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน “วิสาหกิจที่เป็นนักลงทุนในโครงการที่ใช้ที่ดินจำเป็นต้องคาดการณ์สถานการณ์ทางกฎหมาย (ที่เกิดขึ้นใหม่) ที่เกี่ยวข้องกับผลทางกฎหมายในกรณีที่เกิดความล่าช้าในการจัดหาเงินทุนสำหรับการชดเชยและการสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน โดยเตรียมทรัพยากรทางการเงินอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงของการยกเลิกการเสนอราคา” – ทนายความ Pham Thanh Tuan แนะนำ

ทนายความตวน กล่าวว่า ข้อบกพร่องอื่นๆ ได้แก่ การไม่ใช้แบบฟอร์มการอนุมัติของนักลงทุนกับโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและชนบท โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในรูปแบบการอนุมัตินโยบายการลงทุนที่ไม่มี "ที่ดินอยู่อาศัย" ยังคง "ติดขัด" การกำหนด "ขอบเขต" เมื่อโอนส่วนหนึ่งของโครงการด้วยการโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้กับองค์กร กฎระเบียบใหม่ในการกำหนดราคาที่ดินยังคงเป็น "ความเสี่ยงที่ไม่รู้จัก" สำหรับธุรกิจ กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลบังคับใช้จะนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างตลาดและขนาดธุรกิจ

ดร. เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (ภาพ: PV)

เชื่อมั่นในผลทางกฎหมายใหม่ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ได้กล่าวเปิดงานสัมมนานี้โดยตรง โดยได้ชี้ให้เห็นถึงประเด็นใหม่ๆ เกี่ยวกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น รายการราคาที่ดินก่อนการออกกฎหมายทุก 5 ปี ซึ่งกำหนดโดยรัฐบาลกลาง อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน รายการราคาที่ดินได้รับการปรับปรุงเป็นประจำทุกปี และกระจายไปยังพื้นที่ต่างๆ ข้อมูลราคาที่ดินมีความเข้มงวดและชัดเจน เพื่อให้เกิดความยุติธรรมและเท่าเทียมกันมากขึ้น นอกจากนี้ กฎระเบียบด้านการลงทุน ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การขายบ้านให้ชาวต่างชาติ ฯลฯ ถือเป็นกฎระเบียบใหม่ที่จะนำไปสู่การพัฒนาที่ดีขึ้นและน่าสนใจยิ่งขึ้นในอนาคต

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน ฮวง นาม กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ G-Home กล่าวว่า ด้วยการผ่อนปรนกฎหมายที่เข้มงวด ฉันคาดหวังว่าประกาศฉบับใหม่จะช่วยขจัดความยากลำบากทั้งหมด เพื่อให้นักลงทุนรู้สึกมั่นใจในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

นาย เหงียน ก๊วก คานห์ ประธานกลุ่มบริษัท DTJ Group ได้แสดงความชื่นชมต่อภาคอุตสาหกรรมเป็นอย่างมาก โดยกล่าวว่า แม้ว่าเศรษฐกิจของเวียดนามจะได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจโลกโดยรวม แต่เวียดนามก็มีศักยภาพในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศได้เป็นอย่างดี และถือเป็น “จุดแข็ง” ที่สำคัญ นอกจากนี้ โครงสร้างพื้นฐานและท่าเรือในเวียดนามก็ได้รับการพัฒนาขึ้นอย่างมาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมที่พัฒนาแล้ว เช่น หุ่งเอียนและห่านาม มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สะดวก ดึงดูดนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศจำนวนมาก นอกจากนี้ นโยบายของรัฐบาลในช่วงที่ผ่านมายังสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎหมายใหม่ที่อนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมได้โดยมีขั้นตอนทางกฎหมายที่ครบถ้วน อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังต้องเผชิญกับความท้าทายต่างๆ นอกเหนือจากความต้องการเงินทุนจำนวนมาก ระยะเวลาการจัดเก็บที่ยาวนาน กำไรปานกลาง และสภาพคล่องที่ไม่รวดเร็วเกินไป รัฐบาลมีเป้าหมายที่จะพัฒนาอุตสาหกรรมสีเขียวโดยเน้นองค์ประกอบสีเขียวเป็นหลัก

ในการประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณเล ฮอง คัง ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์และจัดอันดับเครดิตของ FiinRatings กล่าวว่า แนวโน้มตลาดในช่วง 1-2 ปีข้างหน้าจะยังคงฟื้นตัวอย่างช้าๆ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกจากกฎหมายหรือนโยบายต่างๆ ต้องใช้เวลาในการพิจารณา

คุณ Tran Quang Trung ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท One Housing (ภาพ: PV)

นายทราน กวาง จุง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท วัน เฮาส์ซิ่ง คาดการณ์ว่าตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปี ตลาดฮานอยจะยังคงมีสถานการณ์ปัจจุบัน และอุปทานอพาร์ตเมนต์จะดีขึ้นหลังปี 2568 ส่วนตลาดอื่นๆ เช่น คอนโดมิเนียมแนวราบ ก็มีแนวโน้มเติบโตอย่างแข็งแกร่งในช่วงปลายปีนี้และต้นปีหน้าเช่นกัน

ที่มา: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html