อสังหาริมทรัพย์ในบริบทใหม่

นี่คือกฎหมายพื้นฐานที่สำคัญซึ่งปรับเปลี่ยนกรอบกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ รัฐบาล ยังได้พยายามอย่างต่อเนื่องในการขจัดอุปสรรคและสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากนโยบายสนับสนุนแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญกับความผันผวนในตลาด เศรษฐกิจมหภาค และตลาดการเงินทั้งในประเทศและต่างประเทศ ซึ่งสร้างบริบทใหม่สำหรับกิจกรรมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ภาพบรรยากาศจากงานสัมมนา (ภาพ: HNV)

ประเด็นเหล่านี้ได้รับการชี้แจงอย่างชัดเจนในการสัมมนา "การลงทุนที่มุ่งเน้น: อสังหาริมทรัพย์ในบริบทใหม่" ซึ่งจัดโดย TheLEADER ในช่วงบ่ายของวันที่ 30 กรกฎาคม ณ กรุงฮานอย

การสัมมนาครั้งนี้ดึงดูดผู้เชี่ยวชาญ ทนายความ และผู้จัดการจำนวนมาก โดยได้วิเคราะห์ผลกระทบของกฎระเบียบทางกฎหมายใหม่ต่อกิจกรรมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ หารือเกี่ยวกับสิ่งที่ธุรกิจต้องทำเพื่อปรับตัวให้เข้ากับกรอบกฎหมายใหม่ และวิเคราะห์โอกาสการลงทุนที่มีศักยภาพและพื้นที่การลงทุนเชิงกลยุทธ์ในบริบทใหม่

ในการสัมมนา ตัวแทนจากสมาคมธุรกิจ บริษัทลงทุนและให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ และผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ได้หารือเกี่ยวกับผลกระทบของกฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมทั้งสามฉบับต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อุปสรรคทางกฎหมายที่ถูกขจัดออกไป ประเด็นที่ยังคงอยู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เริ่มต้นวัฏจักรใหม่หรือไม่ แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ พื้นที่การลงทุนที่มีศักยภาพ ความน่าดึงดูดใจของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทต่อเงินทุนเพื่อการลงทุน กลยุทธ์ทางธุรกิจเพื่อปรับตัวให้เข้ากับกฎระเบียบทางกฎหมายใหม่ การเปลี่ยนแปลงของตลาด และความต้องการของลูกค้า กระแสสินเชื่อเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ และแรงกดดันต่อพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์

คุณเหงียน ฮว่าไอ อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE เวียดนาม ได้นำเสนอมุมมองของเธอในงานสัมมนา (ภาพ: PV)

แนวโน้มเชิงบวกสำหรับอสังหาริมทรัพย์

นางสาวเหงียน ฮว่าย อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE เวียดนาม กล่าวในการสัมมนาว่า ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจของเวียดนามในช่วงที่ผ่านมามีหลายประการ รวมถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในช่วงหกเดือนแรกของปี 2024 เวียดนามยังคงเป็นหนึ่งในประเทศชั้นนำในการดึงดูด FDI (ทั้งที่จดทะเบียนและเบิกจ่ายแล้ว) ในภูมิภาค เงินทุนนี้มีส่วนช่วยในการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวมและกระตุ้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม นางสาวอันกล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตอีกประการหนึ่งคือการฟื้นตัวของการส่งออกและนำเข้าในช่วงหกเดือนแรกของปี 2024 ซึ่งแตะระดับ 14.5% มีส่วนสำคัญต่อการฟื้นตัวของ GDP ของประเทศ การฟื้นตัวของดุลการค้าเป็นผลมาจากการฟื้นตัวของอุปสงค์ทั่วโลก นอกจากนี้ ยังควรกล่าวถึงการเพิ่มขึ้นของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางกลับเวียดนามหลังจากได้รับผลกระทบจากโรคระบาดโควิด-19 เป็นเวลานาน โดยคาดการณ์ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเยือนเวียดนามอาจสูงถึง 18-19 ล้านคน นอกจากนี้ จำนวนนักท่องเที่ยวภายในประเทศยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนเชิงบวกสำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวโดยทั่วไป และโดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว อย่างไรก็ตาม เวียดนามยังเผชิญกับความท้าทายมากมาย ตัวอย่างเช่น อัตราเงินเฟ้ออาจส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้การใช้จ่ายของผู้บริโภคลดลง และโดยเฉพาะอย่างยิ่งส่งผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ย ก่อนหน้านี้ อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับปานกลางถึงต่ำ ซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญเบื้องหลังการเติบโตทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์

ทนายความฟาม ทันห์ ตวน จากสมาคมทนายความฮานอย ได้นำเสนอความคิดเห็นในงานสัมมนา (ภาพ: PV)

นายฟาม ทันห์ ตวน ทนายความและปริญญาโทด้านกฎหมายจากสมาคมทนายความฮานอย ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ได้แบ่งปันข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการคว้าโอกาสและเอาชนะความท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในบริบทของกฎระเบียบทางกฎหมายใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้ โดยระบุว่า กฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2566 กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายว่าด้วยที่ดิน พ.ศ. 2567 จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 กฎระเบียบใหม่ของกฎหมายทั้งสามฉบับนี้ ซึ่งมีผลบังคับใช้พร้อมกัน จะช่วยแก้ไขอุปสรรคและความซ้ำซ้อนบางประการที่ก่อให้เกิดความยากลำบากมากมายแก่ธุรกิจที่ดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ นอกจากประเด็นใหม่ที่ส่งผลดีต่อธุรกิจแล้ว กฎหมายทั้งสามฉบับนี้ยังมีประเด็นบางประการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขหรือต้องการการวิจัยเพิ่มเติมเพื่อปรับปรุง เช่น ธุรกิจที่ชนะการประมูลอาจถูกยกเลิกสัญญาหากจ่ายเงินชดเชยและค่าสนับสนุนการย้ายถิ่นฐานล่าช้า ทนายความ ฟาม ทันห์ ตวน แนะนำว่า "ธุรกิจที่ลงทุนในโครงการใช้ที่ดินจำเป็นต้องคาดการณ์สถานการณ์ทางกฎหมาย (ที่เกิดขึ้นใหม่) ที่เกี่ยวข้องกับผลทางกฎหมายของการล่าช้าในการจัดสรรเงินชดเชยและสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน ดังนั้นจึงควรเตรียมความพร้อมด้านทรัพยากรทางการเงินอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการยกเลิกการประมูล"

ตามที่ทนายความตวนกล่าว ข้อบกพร่องอื่นๆ ได้แก่ การขาดการอนุมัติจากนักลงทุนสำหรับโครงการพื้นที่อยู่อาศัยในเมืองและชนบท โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับอนุมัติภายใต้แบบฟอร์มนโยบายการลงทุนแต่ไม่มี "ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย" ยังคง "ติดขัด" ความแตกต่างระหว่างการโอนส่วนหนึ่งของโครงการและการโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่ภายในโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้กับองค์กร กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดินยังคงเป็น "ความไม่แน่นอนที่มีความเสี่ยง" สำหรับธุรกิจ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อมีผลบังคับใช้แล้ว จะนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตลาดและขนาดธุรกิจ

ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (ภาพ: PV)

เชื่อมั่นว่ากรอบกฎหมายใหม่จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ระหว่างการอภิปรายโดยตรงในงานสัมมนา ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ได้ชี้ให้เห็นถึงแง่มุมใหม่ ๆ ของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายประการ ตัวอย่างเช่น รายการราคาที่ดิน ซึ่งก่อนหน้านี้มีการควบคุมทุก ๆ ห้าปีและตัดสินโดยรัฐบาลกลาง ปัจจุบันมีการปรับปรุงเป็นรายปี โดยกระจายอำนาจไปยังระดับท้องถิ่น ข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินมีความเข้มงวดและชัดเจนมากขึ้น ทำให้เกิดสนามแข่งขันที่เป็นธรรมและเท่าเทียมกันมากขึ้น นอกจากนี้ กฎระเบียบเกี่ยวกับการลงทุน ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และการขายบ้านให้กับชาวต่างชาติ เป็นข้อกำหนดใหม่ที่จะสร้างสนามแข่งขันที่น่าสนใจและดึงดูดใจมากขึ้นในอนาคต

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน ฮว่าง นาม กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ G-Home กล่าวว่า ด้วยการผ่อนปรนข้อจำกัดทางกฎหมายอย่างมีนัยสำคัญ เขาหวังว่าหนังสือเวียนฉบับใหม่นี้จะช่วยขจัดอุปสรรคทั้งหมด เพื่อให้นักลงทุนสามารถสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้อย่างมั่นใจ

นาย เหงียน กว็อก คานห์ ประธานกลุ่มบริษัทดีทีเจ กล่าวว่า แม้เศรษฐกิจเวียดนามจะได้รับผลกระทบจากปัญหาทั่วไปของเศรษฐกิจโลก แต่ศักยภาพในการดึงดูดการผลิตภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามนั้นดีมาก และถือเป็น "จุดสนใจ" ในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ นอกจากนี้ โครงสร้างพื้นฐานและท่าเรือในเวียดนามได้รับการพัฒนาอย่างมาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม เช่น จังหวัดฮุงเยนและฮานัม มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่เอื้ออำนวย ดึงดูดนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศจำนวนมาก ยิ่งไปกว่านั้น นโยบายของรัฐบาลในปัจจุบันยังให้การสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะกฎหมายใหม่ที่อนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ซึ่งได้เติมเต็มกรอบกฎหมายแล้ว อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังคงเผชิญกับความท้าทายนอกเหนือจากเงินทุนจำนวนมาก ระยะเวลาการชำระคืนที่ยาวนาน ผลกำไรปานกลาง และสภาพคล่องที่ช้า รัฐบาลกำลังมุ่งมั่นที่จะพัฒนาอุตสาหกรรมสีเขียวโดยเน้นองค์ประกอบที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม

ในการประเมินภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายเลอ ฮง คัง ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์และจัดอันดับเครดิตของ FiinRatings เชื่อว่าแนวโน้มตลาดในช่วง 1-2 ปีข้างหน้าจะยังคงเป็นการฟื้นตัวอย่างช้าๆ การเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกจากกรอบกฎหมายหรือนโยบายต่างๆ จะต้องใช้เวลาในการเห็นผล

คุณ Tran Quang Trung ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจของ One Housing (ภาพ: PV)

คุณ Tran Quang Trung ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจของ One Housing คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยจะยังคงอยู่ในสภาพปัจจุบันจนถึงสิ้นปี และอุปทานของห้องชุดจะดีขึ้นหลังจากปี 2025 เท่านั้น ส่วนตลาดอื่นๆ เช่น อาคารเตี้ย ก็จะได้รับแรงหนุนอย่างมากในช่วงปลายปีนี้และต้นปีหน้าเช่นกัน

ที่มา: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html