“จับชีพจร” ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอย

เมื่อกล่าวถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงช่วงปลายปี ผู้สังเกตการณ์กล่าวว่า อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นกลุ่มตลาดที่สร้างกระแสเงินสดได้มากที่สุด นอกจากนี้ การลงทุนประเภทอื่นๆ เช่น ที่ดิน จะกลับมาฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

กลุ่มที่มีความต้องการจริงยังร้อนแรง

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com ระบุว่า ในช่วงที่ผ่านมา อพาร์ตเมนต์เป็น “คลื่น” สำคัญในช่วงที่ตลาดฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงทรงตัว อพาร์ตเมนต์จะต้องเสียตำแหน่ง “ดาวเด่น” ให้กับกลุ่มตลาดอื่นๆ

“ในรอบก่อนหน้านี้ เมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงพัฒนาที่มั่นคง โดยลงทุน 100 ดอง อพาร์ตเมนต์จะทำกำไรได้เพียง 136 ดอง แต่หากรวมที่ดิน จะทำรายได้สูงถึง 300 ดอง” คุณ Quoc Anh กล่าว

ภาพด้านบนแสดงให้เห็นว่าในแต่ละช่วงของตลาด อพาร์ตเมนต์แม้จะมีอัตรากำไรที่ดี แต่ก็ไม่ใช่ประเภทการลงทุนที่น่าสนใจที่สุด หากตลาดปัจจุบันดำเนินไปตามกฎเกณฑ์ของวงจรความผันผวนก่อนหน้า หลังจากภาวะร้อนแรงเกินไป อพาร์ตเมนต์จะเคลื่อนไหวในแนวราบและเติบโตช้ากว่าตลาดอื่นๆ

อสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดใกล้เคียงของฮานอยกำลังร้อนแรงขึ้น

ไม่เพียงแต่ในเขตชานเมือง ของฮานอย เท่านั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดโดยรอบกรุงฮานอยก็กำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมากเช่นกัน คุณเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes ชี้แจงถึงเหตุผลว่า เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในตัวเมืองชั้นในค่อนข้างสูง นักลงทุนจำนวนมากจึงหันไปลงทุนในจังหวัดและเมืองใกล้เคียงแทน

ตลาดในจังหวัดรอบฮานอยกำลังแสดงสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก โดยหลายพื้นที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงกว่าระดับราคาเดิม ปัจจุบัน นักลงทุนกำลังจับตามองอสังหาริมทรัพย์ในสองพื้นที่เศรษฐกิจ ได้แก่ พื้นที่บั๊กนิญ - บั๊กซาง - วิงฟุก และ พื้นที่หุ่งเอียน - ไฮเซือง - ไฮฟอง - กวางนิญ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่ดี และอยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรม” คุณชุงกล่าว

คุณก๊วก อันห์ คาดการณ์ว่าในปีหน้า อพาร์ตเมนต์จะยังคงเป็นตลาดที่คึกคัก ขณะที่ตลาดอื่นๆ เช่น บ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์จะคึกคักมากขึ้นตั้งแต่ต้นปีหน้า ส่วนกลุ่มที่เน้นการลงทุนจะมีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่กลางปี 2568 เป็นต้นไป

นายเหงียน ถัก เกือง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท มาย เวียด แลนด์ จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังขายได้ในราคาที่สูงมาก และไม่มีทีท่าว่าจะชะลอตัวลงในเร็วๆ นี้ นับตั้งแต่วันนี้ไปจนถึงครึ่งปีแรกของปีหน้า กลุ่มธุรกิจที่ใช้ประโยชน์จากกระแสเงินสด เช่น อพาร์ตเมนต์และวิลล่าใจกลางเมือง จะยังคงเป็นผู้นำในการฟื้นตัวของตลาดต่อไป

ในทำนองเดียวกัน นายเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท SGO Homes ให้ความเห็นว่า ตั้งแต่นี้ไปจนถึงปี 2568 ราคาบ้านและอพาร์ตเมนต์ส่วนตัวจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป แต่เป็นอัตราที่พอเหมาะ แทนที่จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงต้นปี 2567

อีกมุมมองหนึ่ง คุณฟาน เล แถ่ง ลอง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม AFA และผู้ร่วมก่อตั้งสมาคมที่ปรึกษาทางการเงินแห่งเวียดนาม (VWA) วิเคราะห์ว่าระดับราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะถูกปรับให้สมดุลกับรายได้ของประชาชนมากขึ้น อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้จะเกิดขึ้นได้จริงก็ต่อเมื่อโครงการบ้านจัดสรรในเมืองหลวงมีจำนวนเพียงพอต่อความต้องการของประชาชนภายใน 5 ปีข้างหน้า

คำเตือนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง

จากสถานการณ์ในรอบที่ผ่านมา ยังไม่ถึงเวลาของการซื้อที่ดินเปล่า แต่ความจริงกลับสะท้อนให้เห็นในทางตรงกันข้าม เมื่อตลาดที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ครึ่งปีแรก หลายพื้นที่มีราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่าง "เกินจะจินตนาการ"

คุณเล ดิ่ง ชุง อธิบายปรากฏการณ์นี้ว่า นี่เป็นเพียงกระแสความคลั่งไคล้ของคนในท้องถิ่น นักลงทุนที่ไม่สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้เนื่องจากไม่มีโครงการใหม่ จึงหันไปหาที่ดิน นอกจากนี้ สาเหตุยังมาจากการที่หน่วยงานท้องถิ่นหลายแห่งกำหนดราคาเริ่มต้นในการประมูลที่ดินไว้ไม่สูงนัก

“การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองเมื่อเร็วๆ นี้ได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นอย่างมาก เนื่องจากราคาเริ่มต้นและเงินมัดจำที่ต้องจ่ายค่อนข้างต่ำ (หลายแปลงราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 10 ล้านดอง/ตร.ม.) นี่จึงเป็นช่องโหว่สำหรับนักลงทุนเก็งกำไร ส่งผลให้เกิดผลกระทบเชิงลบ ส่งผลให้ราคาที่ดินในตลาดสูงเกินไป” คุณชุง กล่าวถึงสถานการณ์ล่าสุดในตลาดที่ดิน

นายทีเอ็น ผู้เคยเข้าร่วมประมูลที่ดินในเขตแถ่งโอยและฮว่ายดึ๊ก ระบุว่า ในอนาคต กลุ่ม "ล่าที่ดิน" จะไม่กล้าประมูลราคาสูงเหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป เพราะหากตั้งราคาสูงเกินไปจนชนะการประมูล ที่ดินแปลงนี้จะขายได้ยาก

กรณีการริบเงินมัดจำที่ดิน 55/68 แปลงในตำบลถั่นเคา (อำเภอถั่นโอย) ถือเป็นการลงทุนที่ล้มเหลวของกลุ่มเหล่านี้ เนื่องจากประเมินตลาดผิดพลาด ราคาที่ดินสูงเกินไป ทำให้นายหน้าขายที่ดินได้ยากขึ้น จนสุดท้ายต้องริบเงินมัดจำ กล่าวได้ว่าสูญเสียเงินทุนจากการซื้อขายที่ดินที่ถั่นโอย” นายทีเอ็น ยืนยัน

คุณทีเอ็น ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองฮานอยมีมูลค่าสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงหลายเท่า มีบ้านเรือนในตรอกซอกซอยในตำบลเตี่ยนเยน (เขตหว่ายดึ๊ก) ซึ่งเป็นสถานที่จัดประมูล ที่ดินผืนนี้มีราคาขายอยู่ที่ 133 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ราคากลับถูกปรับขึ้นเป็น 60-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งแพงพอๆ กับอพาร์ตเมนต์ในตัวเมือง

“อสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองไม่ใช่ที่สำหรับนักลงทุนมือใหม่ หากตลาดตกต่ำ บ้าน/ที่ดินในเขตเมืองชั้นในอาจต้องลดการขาดทุนลงเพียง 30% เพื่อหาผู้ซื้อ แต่ในเขตชานเมือง แม้นักลงทุนจะลดราคาลง 50% ก็ยังขายได้ยาก” นายทีเอ็นเตือน

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ ก็มีความเห็นในทำนองเดียวกัน เขามองว่าการลงทุนในหมวดที่ดิน แม้ว่าราคาอาจเพิ่มขึ้น 2-3 เท่าหลังจากผ่านไปไม่กี่ปี แต่สภาพคล่องค่อนข้างจำกัด และราคาอาจปรับตัวลดลงในระยะยาวเมื่อตลาดชะลอตัว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html