"การวิเคราะห์" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอย

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยช่วงปลายปี ผู้สังเกตการณ์เชื่อว่าอพาร์ทเมนต์จะยังคงเป็นกลุ่มการลงทุนที่ได้รับความนิยมมากที่สุด นอกจากนี้ สินทรัพย์ที่เน้นการลงทุน เช่น ที่ดินเปล่า ก็คาดว่าจะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

ตลาดที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงยังคงคึกคัก

นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com กล่าวว่า ในอดีต อพาร์ตเมนต์เป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมสูงสุดในช่วงที่ตลาดฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงที่มั่นคง อพาร์ตเมนต์จะต้องเสียตำแหน่ง "ดาวเด่น" ให้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น

นายกว็อก อัญ กล่าวว่า "เมื่อพิจารณาจากวัฏจักรที่ผ่านมา เมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงการพัฒนาที่มั่นคง การลงทุน 100 ดองในอพาร์ทเมนต์จะให้ผลตอบแทนเพียง 136 ดอง แต่ที่ดินเปล่าจะให้ผลตอบแทนสูงถึง 300 ดอง"

ตัวอย่างเปรียบเทียบนี้แสดงให้เห็นว่า ในช่วงเวลาต่างๆ ของตลาด อพาร์ตเมนต์แม้จะให้ผลตอบแทนที่ดี แต่ก็ไม่ใช่ประเภทการลงทุนที่น่าดึงดูดที่สุด หากตลาดปัจจุบันดำเนินไปตามรูปแบบของวัฏจักรที่ผ่านมา หลังจากช่วงเวลาของการเติบโตอย่างรวดเร็ว อพาร์ตเมนต์ก็มีแนวโน้มที่จะทรงตัวและมีการเติบโตที่ช้าลงเมื่อเทียบกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดใกล้เคียงกับฮานอยกำลังคึกคักขึ้น

ไม่เพียงแต่เขตชานเมือง ของฮานอย เท่านั้น แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดต่างๆ รอบเมืองหลวงก็ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนจำนวนมากเช่นกัน คุณเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ SGO Homes ชี้ให้เห็นถึงสาเหตุว่า ด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงในใจกลางเมือง ทำให้นักลงทุนจำนวนมากโยกย้ายเงินทุนไปยังจังหวัดและเมืองใกล้เคียง

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดรอบฮานอยกำลังแสดงสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก โดยหลายพื้นที่ราคาพุ่งสูงกว่าระดับก่อนหน้า ปัจจุบัน นักลงทุนกำลังเล็งเป้าหมายไปที่อสังหาริมทรัพย์ในสองแกน เศรษฐกิจ หลัก ได้แก่ แกนบั๊กนิญ-บั๊กเกียง-วิญฟุก และแกนฮุงเยน-ไฮเดือง-ไฮฟอง-กวางนิญ ซึ่งล้วนเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่ดี และเชื่อมโยงกับเขตอุตสาหกรรมอย่างใกล้ชิด” นายชุงกล่าว

คุณกว็อก อานห์ คาดการณ์ว่าภายในปีหน้า อพาร์ทเมนต์จะยังคงเป็นจุดเด่นของตลาด ในขณะที่ตลาดอื่นๆ เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ จะได้รับความนิยมมากขึ้นตั้งแต่ต้นปีหน้าเป็นต้นไป ส่วนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะมีการซื้อขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่กลางปี ​​2025 เป็นต้นไป

คุณเหงียน แทค เกือง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัท ไมเวียดแลนด์ เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังขายได้ในราคาสูงมาก และไม่มีทีท่าว่าจะชะลอตัวลงในอนาคตอันใกล้ ตั้งแต่นี้ไปจนถึงครึ่งแรกของปีหน้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสดสูง เช่น อพาร์ตเมนต์และวิลล่าในใจกลางเมือง จะยังคงเป็นผู้นำในการฟื้นตัวของตลาดต่อไป

ในทำนองเดียวกัน นายเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ SGO Homes คาดการณ์ว่านับจากนี้ไปจนถึงปี 2025 ราคาบ้านเดี่ยวและอพาร์ตเมนต์จะยังคงปรับตัวสูงขึ้น แต่ในอัตราที่พอเหมาะ ไม่เหมือนกับที่พุ่งสูงขึ้นอย่างฉับพลันในช่วงต้นปี 2024

จากอีกมุมมองหนึ่ง นายฟาน เล ทันห์ ลอง ซีอีโอของกลุ่มบริษัทเอเอฟเอ และผู้ร่วมก่อตั้งสมาคมที่ปรึกษาทางการเงินแห่งเวียดนาม (VWA) วิเคราะห์ว่า ระดับราคาทั่วไปของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะถูกปรับให้สมดุลกับระดับรายได้ของประชาชนมากขึ้น อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้จะเกิดขึ้นได้จริงก็ต่อเมื่อ ในอีกห้าปีข้างหน้า จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเมืองหลวงมีเพียงพอต่อความต้องการของประชาชน

ข้อควรระวังเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง

จากแนวโน้มในรอบก่อนๆ ดูเหมือนว่าช่วงเวลานี้ยังไม่เหมาะสมสำหรับการซื้อที่ดินเปล่า อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม โดยที่ดินเปล่าเพื่อการอยู่อาศัยมีความต้องการสูงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ครึ่งแรกของปีนี้ หลายพื้นที่ราคาเพิ่มขึ้นอย่าง "เหนือความคาดหมาย"

นายเลอ ดินห์ ชุง อธิบายปรากฏการณ์นี้ว่า เป็นเพียงการพุ่งขึ้นของราคาในบางพื้นที่เท่านั้น โดยนักลงทุนที่ไม่สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้เนื่องจากโครงการใหม่ขาดแคลน จึงหันไปซื้อที่ดินแทน นอกจากนี้ยังเป็นผลมาจากการที่หน่วยงานท้องถิ่นหลายแห่งกำหนดราคาเริ่มต้นในการประมูลที่ดินไว้ค่อนข้างต่ำ

“การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองเมื่อเร็ว ๆ นี้ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนเป็นอย่างมาก เนื่องจากราคาเริ่มต้นค่อนข้างต่ำและเงินมัดจำที่ต้องการน้อย (ราคาเริ่มต้นสำหรับที่ดินหลายแปลงต่ำกว่า 10 ล้านดง/ตารางเมตร) ซึ่งทำให้เกิดช่องโหว่สำหรับนักลงทุนเก็งกำไร ส่งผลเสียและทำให้ราคาที่ดินในตลาดสูงเกินจริง” นายชุงกล่าวถึงสถานการณ์ล่าสุดในตลาดที่ดิน

จากข้อมูลของ TN ซึ่งเป็นอดีตผู้เข้าร่วมประมูลที่ดินในเขต Thanh Oai และ Hoai Duc ระบุว่า ในอนาคตอันใกล้ กลุ่มผู้แสวงหาที่ดินจะไม่กล้าเสนอราคาสูงเหมือนแต่ก่อน เพราะหากพวกเขาตั้งราคาสูงเกินไปอย่างไม่ยั้งคิดเพื่อเอาชนะการประมูล ที่ดินเหล่านั้นจะขายได้ยากมาก

“กรณีการละทิ้งเงินมัดจำสำหรับที่ดิน 55 แปลงจากทั้งหมด 68 แปลงในตำบลแทงเกา (อำเภอแทงโอ๊ย) เป็นการลงทุนที่ล้มเหลวของกลุ่มเหล่านี้ เนื่องจากประเมินตลาดผิดพลาด ราคาประมูลที่สูงทำให้โบรกเกอร์ขายต่อได้กำไรยาก ส่งผลให้พวกเขาต้องละทิ้งเงินมัดจำ กล่าวได้ว่าพวกเขาขาดทุนในธุรกรรมแทงโอ๊ยครั้งนี้” นายทีเอ็นกล่าวเน้นย้ำ

ตามที่นายทีเอ็นกล่าว อสังหาริมทรัพย์ในชานเมืองฮานอยมีราคาสูงเกินมูลค่าที่แท้จริงหลายเท่า มีบ้านในซอยเล็กๆ ในตำบลเทียนเยน (อำเภอฮว่าดึ๊ก) ซึ่งเป็นสถานที่จัดการประมูล โดยที่ดินมีราคาประเมินไว้ที่ 133 ล้านดง/ตารางเมตร แต่ราคาได้ถูกปั่นขึ้นไปเป็น 60-70 ล้านดง/ตารางเมตร แพงพอๆ กับอพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองเลยทีเดียว

"อสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองไม่เหมาะสำหรับนักลงทุนมือใหม่ ในกรณีที่ตลาดตกต่ำ บ้าน/ที่ดินในใจกลางเมืองสามารถขายได้โดยขาดทุนเพียงประมาณ 30% แต่ในเขตชานเมือง แม้ว่านักลงทุนจะลดราคาลง 50% ก็ยังขายได้ยาก" TN เตือน

คุณเหงียน กว็อก อานห์ ก็มีความเห็นคล้ายกัน โดยเขากล่าวว่า ในกลุ่มสินทรัพย์ที่เน้นการลงทุน เช่น ที่ดิน แม้ว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้นเป็นสองหรือสามเท่าในเวลาไม่กี่ปี แต่ก็มีสภาพคล่องค่อนข้างจำกัด และราคาอาจทรงตัวเป็นเวลานานเมื่อตลาดชะลอตัว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html