หยุดสถานการณ์ราคา 2%

ผู้เชี่ยวชาญหลายรายยืนยันว่าการออกรายการราคาที่ดินรายปีจะช่วยจำกัดสถานการณ์ที่มีสองราคา

ขจัดปัญหาที่ดินสองราคา

ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 บัญชีราคาที่ดินจะมีการควบคุมทุก 5 ปี และต้องมีการปรับปรุงและเพิ่มเติมในกรณีที่ราคาที่ดินในตลาดมีความผันผวน

อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ได้ยกเลิกบทบัญญัตินี้ไปแล้ว และคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะประกาศบทบัญญัติดังกล่าวเป็นประจำทุกปีในช่วงต้นปีแทน

ดร. Tran Quang Huy จากมหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ ฮานอย เห็นด้วยกับเนื้อหาใหม่นี้ โดยประเมินว่าหลักการประเมินราคาที่ดินจะต้องสอดคล้องกับหลักการตลาด กล่าวคือ ราคาที่ดินจะต้องมีความยืดหยุ่น เป็นปัจจุบันสูง ใกล้เคียงกับราคาตลาด และมีผลกระทบในระยะเวลาอันสั้น

“ หากราคาที่ดินมีอายุ 5 ปี ตามวาระของสภาเทศบาลจังหวัดในปัจจุบัน แม้จะปรับราคาขึ้น 20% หรือลง 20% ก็ยังเป็นราคาบังคับมาก ขาดการคำนึงถึงตลาด ไม่ทันสมัย และล้าสมัย ดังนั้น การกำหนดในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ว่าด้วยการก่อสร้าง ประกาศ และบังคับใช้เป็นประจำทุกปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีใดปีหนึ่ง จึงมีความยืดหยุ่นและปรับเปลี่ยนตามกลไกตลาด” นายฮุยประเมิน

กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะกำจัดที่ดินที่มีราคาสองราคา (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

นายเกียง อันห์ ตวน กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท ตวน อันห์ เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า “เมื่อมีระยะเวลาปรับ 5 ปี ราคาที่ดินจะไม่แม่นยำอีกต่อไป

“ ความจริงในช่วงนี้มีหลายพื้นที่ที่ราคาที่ดินผันผวนหลายร้อยเปอร์เซ็นต์ในหนึ่งปี ไม่ใช่ห้าปี ดังนั้น ตารางราคาที่ดินห้าปีจึงล้าสมัยและไม่ตรงตามข้อกำหนดของการจัดการที่ดินของรัฐ ” นายตวนกล่าว

นอกจากนี้ นายตวน กล่าวอีกว่า ปัจจุบันบัญชีราคาที่ดินยังนำมาใช้ในการคำนวณภาษีเงินได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินด้วย ปัจจุบันราคาที่ดินสำหรับการจัดเก็บภาษีเงินได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะเป็นราคาตามที่ระบุในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ หากราคาสูงกว่าบัญชีราคาที่ดินจะใช้ราคาตามที่ระบุในสัญญา มิฉะนั้นจะใช้ราคาตามบัญชีราคาที่ดิน

จึงทำให้เกิดสถานการณ์ที่ราคาซื้อจริงสูงมากแต่ราคาที่ระบุในสัญญากลับต่ำกว่าบัญชีราคาที่ดินเพื่อคำนวณภาษีตามบัญชีราคาที่ดิน ส่งผลให้เกิดการสูญเสียงบประมาณ และที่สำคัญกว่านั้นคือรัฐไม่มีข้อมูลราคาที่ดินที่ถูกต้องในการดำเนินการขั้นตอนต่อไปในการประเมินมูลค่าที่ดินโดยเฉพาะ

ดังนั้นการออกหุ้นกู้รายปีจึงเพื่อให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด และเพื่อให้ประชาชนตระหนักถึงการปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง

“ เมื่อทำธุรกรรม จะมีการลงจำนวนเงินที่แน่นอนสำหรับการซื้อและขาย นอกจากจะรักษาเสถียรภาพของรายได้ภาษีแล้ว สิทธิของประชาชนยังได้รับการคุ้มครองผ่านการรับรองเอกสารอย่างสมบูรณ์ และรัฐมีฐานข้อมูลราคาที่ดินในตลาดเพื่อใช้ในการสร้างฐานข้อมูลราคาที่ดิน สร้างราคาที่ดิน และกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง ” นายตวนวิเคราะห์

เป็นประโยชน์ต่องบประมาณแผ่นดิน

นาย Tran Duc Phuong ทนายความจากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กล่าวด้วยว่า รายการราคาที่ดินประจำปีที่ประกาศเมื่อต้นปีนี้จะมีราคาใกล้เคียงกับราคาที่ดินในตลาด เพราะรายการราคาที่ดินในปัจจุบันนั้นต่ำกว่าราคาตลาดมาก

การแก้ไขกฎหมายราคาที่ดินรายปีทำให้รัฐไม่สูญเสียรายได้จากภาษี (ภาพประกอบ)

และเมื่อมีการปรับรายการราคาที่ดินตามความผันผวนของตลาดประจำปี ทนายความฟองเชื่อว่าจะเป็นประโยชน์ต่องบประมาณของรัฐ เพราะบัญชีราคาที่ดินเป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษีเงินได้...

“ จังหวัดและเมืองต่างๆ ปรับและออกบัญชีราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้นเพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ในเวลานั้น ประชาชนจะต้องประกาศราคาโอนอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงตามราคาตลาด ซึ่งจะช่วยให้รัฐหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้งบประมาณ เช่นเดียวกับสถานการณ์ปัจจุบันที่ต้องประกาศ “สองราคา” เมื่อซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ ” ทนายความฟองวิเคราะห์

กรรมการบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในกรุงฮานอยซึ่งมีมุมมองเดียวกันยังแสดงความคิดเห็นด้วยว่า ในปัจจุบัน รายการราคาที่ดินที่ควบคุมโดยท้องถิ่นนั้นมีกำหนดเวลาไว้ที่ 5 ปี ซึ่งถือว่านานเกินไป มีความล่าช้ามาก และไม่ติดตามความผันผวนของราคาในตลาดอย่างใกล้ชิด

เพื่อให้ข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส จำเป็นต้องมีแผนกที่เชี่ยวชาญด้านการนำเข้าราคาที่ดิน ในทางกลับกันข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องชำระผ่านธนาคาร

“ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือความโปร่งใส เมื่อนั้นเราจึงจะหลีกเลี่ยงการขาดทุนทางภาษีได้ ” เขากล่าว

นอกจากนี้ การลบกรอบราคาที่ดินออกไปก็มีความจำเป็น ซึ่งจะช่วยเปลี่ยนความคิดในทางพื้นฐาน เนื่องจากประชาชนสามารถเข้าถึงราคาตลาดที่แท้จริงได้ ในทางกลับกัน ยังจำกัดชุดของปัญหาที่นำไปสู่การร้องเรียนและการฟ้องร้องที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในปัจจุบันอีกด้วย

ตามกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องจัดทำบัญชีราคาที่ดินชุดแรกและเสนอต่อสภาประชาชนระดับเดียวกันเพื่อตัดสินใจ โดยจะประกาศและบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 ทุกปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะมีหน้าที่ในการเสนอต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อตัดสินใจปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดิน เพื่อประกาศและบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป กรณีมีความจำเป็นต้องปรับปรุง แก้ไข หรือเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินระหว่างปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้รับผิดชอบส่งบัญชีดังกล่าวให้สภาประชาชนจังหวัดพิจารณาตัดสินใจ
นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะ กรรมการเศรษฐกิจ กล่าวว่า การกำหนดตารางราคาที่ดินรายปีเป็นเนื้อหาที่หน่วยงานต่างๆ ได้ค้นคว้ามาอย่างรอบคอบและส่งไปยังรัฐสภาเพื่อพิจารณาหลายครั้งในระหว่างขั้นตอนการอธิบาย รับ และแก้ไขร่างกฎหมาย

เจา อันห์

แหล่งที่มา