หยุดสถานการณ์ราคาคู่ขนาน

ผู้เชี่ยวชาญหลายรายยืนยันว่าการออกบัญชีราคาที่ดินรายปีจะช่วยจำกัดสถานการณ์ที่มีราคาสองระดับ

กำจัดที่ดินสองราคา

ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 บัญชีราคาที่ดินจะถูกควบคุมทุก 5 ปี และต้องมีการปรับปรุงและเพิ่มเติมในกรณีที่ราคาที่ดินตลาดมีความผันผวน

อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ได้ยกเลิกบทบัญญัตินี้ไปแล้ว และคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะประกาศใช้เป็นประจำทุกปีในช่วงต้นปีแทน

เห็นด้วยกับเนื้อหาใหม่นี้ ดร. Tran Quang Huy จากมหาวิทยาลัยกฎหมาย ฮานอย ประเมินว่าหลักการประเมินราคาที่ดินจะต้องสอดคล้องกับหลักการตลาด กล่าวคือ ราคาที่ดินจะต้องมีความยืดหยุ่น ทันสมัย ใกล้เคียงกับราคาตลาด และมีผลกระทบในระยะเวลาอันสั้น

“ หากรายการราคาที่ดินมีอายุ 5 ปี ตามวาระของสภาประชาชนจังหวัดในปัจจุบัน แม้จะปรับราคาขึ้นหรือลงร้อยละ 20 ก็ยังถือเป็นราคาที่ถูกบังคับมากเกินไป ขาดความชัดเจน ไม่ทันสมัย และล้าสมัย ดังนั้น ระเบียบในร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ว่าด้วยการก่อสร้าง ประกาศ และบังคับใช้ประจำปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 จึงมีความยืดหยุ่นและปรับเปลี่ยนตามกลไกตลาด” นายฮุยกล่าว

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะยกเลิกที่ดินสองราคา (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

นายเกียง อันห์ ตวน กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท ตวน อันห์ เรียลเอสเตท แสดงความเห็นว่า “เมื่อผ่านช่วงปรับราคาที่ดินไปแล้ว 5 ปี ราคาที่ดินจะไม่เที่ยงตรงอีกต่อไป”

“ ที่จริงแล้ว ช่วงหลังมานี้ มีหลายพื้นที่ที่ราคาที่ดินผันผวนหลายร้อยเปอร์เซ็นต์ภายในปีเดียว ไม่ใช่ห้าปี ดังนั้น รายการราคาที่ดินห้าปีจึงล้าสมัยและไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของกรมที่ดิน ” นายตวนกล่าว

นอกจากนี้ นายตวน กล่าวว่า ปัจจุบันบัญชีราคาที่ดินยังใช้ในการคำนวณภาษีเงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย โดยล่าสุด หลักเกณฑ์การจัดเก็บภาษีเงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คือ ราคาที่ระบุไว้ในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ หากราคาสูงกว่าบัญชีราคาที่ดิน จะใช้ราคาที่ระบุไว้ในสัญญา หากไม่มีราคาตามบัญชีราคาที่ดิน ให้ใช้ราคาที่ระบุไว้ในสัญญา

ส่งผลให้เกิดสถานการณ์ที่ราคาซื้อจริงสูงมาก แต่ราคาตามสัญญากลับต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินตามบัญชีราคาที่ดิน ส่งผลให้งบประมาณขาดดุล และที่สำคัญกว่านั้นคือ รัฐไม่มีข้อมูลราคาที่ดินที่ถูกต้องสำหรับการประเมินราคาที่ดินในขั้นตอนต่อไป

ดังนั้นการออกพันธบัตรรายปีจึงเพื่อให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดและเพื่อให้ประชาชนตระหนักถึงการปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง

“ ในการทำธุรกรรม จะมีการบันทึกจำนวนเงินที่แน่นอนสำหรับการซื้อขาย นอกจากการรักษาเสถียรภาพรายได้จากภาษีแล้ว สิทธิของประชาชนยังได้รับการคุ้มครองผ่านการรับรองเอกสารอย่างสมบูรณ์ และรัฐมีฐานข้อมูลราคาที่ดินในตลาดเพื่อใช้ในการจัดทำฐานข้อมูลราคาที่ดิน ก่อสร้างราคาที่ดิน และกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง ” นายตวน วิเคราะห์

เป็นประโยชน์ต่องบประมาณแผ่นดิน

นาย Tran Duc Phuong ทนายความจากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า รายการราคาที่ดินประจำปีที่ประกาศเมื่อต้นปีจะใกล้เคียงกับราคาที่ดินในตลาด เพราะรายการราคาที่ดินในปัจจุบันต่ำกว่าราคาตลาดมาก

การแก้ไขกฎเกณฑ์ราคาที่ดินรายปีจะช่วยให้รัฐหลีกเลี่ยงการขาดทุนทางภาษี (ภาพประกอบ)

และเมื่อรายการราคาที่ดินมีการปรับเปลี่ยนตามความผันผวนของตลาดในแต่ละปี ทนายความฟองเชื่อว่าจะเป็นประโยชน์ต่องบประมาณแผ่นดิน เนื่องจากรายการราคาที่ดินเป็นพื้นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษีเงินได้ และอื่นๆ

“ จังหวัดและเมืองต่างๆ ปรับปรุงและออกบัญชีราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น เพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ในขณะนั้น ประชาชนต้องแสดงราคาโอนอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงตามราคาตลาด ซึ่งจะช่วยให้รัฐหลีกเลี่ยงการสูญเสียงบประมาณ เช่นเดียวกับสถานการณ์ปัจจุบันที่ต้องประกาศ “สองราคา” เมื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ” ทนายความ Phuong วิเคราะห์

กรรมการบริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยซึ่งมีมุมมองเดียวกันยังแสดงความคิดเห็นอีกว่า ในปัจจุบัน รายการราคาที่ดินที่ควบคุมโดยท้องถิ่นมีกำหนดเวลา 5 ปี ซึ่งถือว่านานเกินไป มีความล่าช้ามาก และไม่สอดคล้องกับความผันผวนของราคาตลาดอย่างใกล้ชิด

เพื่อให้ข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส จำเป็นต้องมีหน่วยงานที่เชี่ยวชาญด้านการนำเข้าราคาที่ดิน ในทางกลับกัน ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องชำระผ่านธนาคาร

“ สิ่งสำคัญที่สุดคือความโปร่งใส เราจึงจะหลีกเลี่ยงการขาดทุนทางภาษีได้ ” เขากล่าว

นอกจากนี้ การยกเลิกกรอบราคาที่ดินยังเป็นสิ่งจำเป็น ซึ่งจะช่วยเปลี่ยนทัศนคติของประชาชนได้อย่างแท้จริง เพราะประชาชนสามารถเข้าถึงราคาตลาดที่แท้จริงได้ ในทางกลับกัน การยกเลิกกรอบราคาที่ดินยังช่วยจำกัดปัญหาต่างๆ ที่นำไปสู่การร้องเรียนและคดีความที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในปัจจุบันอีกด้วย

ตามกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกและเสนอต่อสภาประชาชนระดับเดียวกันเพื่อพิจารณาอนุมัติ โดยจะประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป ทุกปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้รับผิดชอบในการเสนอต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาอนุมัติปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินที่จะประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป ในกรณีที่จำเป็นต้องมีการปรับปรุง แก้ไข หรือเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินในระหว่างปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้รับผิดชอบในการเสนอต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาอนุมัติ
นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะ กรรมการเศรษฐกิจ กล่าวว่า กฎระเบียบตารางราคาที่ดินรายปีเป็นเนื้อหาที่หน่วยงานต่างๆ ได้ศึกษาค้นคว้ามาอย่างรอบคอบ และนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อหารือหลายครั้งในระหว่างขั้นตอนการอธิบาย รับ และแก้ไขร่างกฎหมาย

เฉา อันห์

แหล่งที่มา