ยกเลิกระบบราคาแบบสองระดับ

VTC News•29/01/2024

[โฆษณา_1]

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวว่า การออกบัญชีราคาที่ดินประจำปีจะช่วยยับยั้งการกำหนดราคาที่ดินสองระดับที่แตกต่างกันได้

ขจัดปัญหาที่ดินมีราคาแตกต่างกันสองแบบ

ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ตารางราคาที่ดินจะต้องกำหนดขึ้นทุก ๆ ห้าปี และจะต้องมีการปรับปรุงและเพิ่มเติมในกรณีที่ราคาที่ดินในตลาดผันผวน

อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้ยกเลิกบทบัญญัตินี้แล้ว และกำหนดให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดประกาศเรื่องนี้เป็นประจำทุกปีในช่วงต้นปีแทน

ดร. ตรัน กวาง ฮุย จากมหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ ฮานอย เห็นด้วยกับเนื้อหาใหม่นี้ โดยประเมินว่าหลักการประเมินราคาที่ดินต้องยึดหลักการตลาด ซึ่งหมายความว่าราคาที่ดินต้องมีความยืดหยุ่น ทันสมัย ใกล้เคียงกับราคาตลาด และมีผลกระทบเฉพาะในช่วงเวลาสั้นๆ เท่านั้น

นายฮุยกล่าวว่า " หากคงตารางราคาที่ดินไว้เป็นเวลาห้าปี ซึ่งตรงกับวาระของสภาประชาชนจังหวัดดังเช่นในปัจจุบัน แม้จะมีการปรับเปลี่ยน เช่น เพิ่มขึ้นหรือลดลง 20% ราคาเหล่านั้นก็ยังคงเป็นราคาที่ไม่เป็นธรรมชาติ ขาดการมุ่งเน้นตลาด ล้าสมัย และไม่ยืดหยุ่น ดังนั้น บทบัญญัติในร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) เกี่ยวกับการจัดทำตารางราคาประจำปี การประกาศต่อสาธารณะ และการบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของทุกปี จึงแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและการปรับปรุงให้สอดคล้องกับกลไกตลาด"

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะยกเลิกการกำหนดราคาที่ดินสองราคา (ภาพประกอบ: Cong Hieu)

นาย Giang Anh Tuan กรรมการบริษัท Tuan Anh Real Estate แสดงความคิดเห็นว่า "เนื่องจากราคาที่ดินมีการปรับเพียงครั้งเดียวทุก 5 ปี ราคาจึงไม่ถูกต้องอีกต่อไป"

“ ในความเป็นจริง มีหลายพื้นที่ที่ราคาที่ดินผันผวนหลายร้อยเปอร์เซ็นต์ภายในปีเดียว ไม่ใช่แค่ห้าปี ดังนั้น รายชื่อราคาที่ดินห้าปีจึงล้าสมัยและไม่ตรงตามข้อกำหนดของการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ ” นายตวนกล่าว

นอกจากนี้ นายตวนยังกล่าวอีกว่า ปัจจุบันบัญชีราคาที่ดินยังถูกนำมาใช้ในการคำนวณภาษีเงินได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินด้วย ล่าสุดระเบียบการจัดเก็บภาษีเงินได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้ยึดตามราคาที่ระบุไว้ในสัญญาโอน หากราคาสูงกว่าบัญชีราคาที่ดิน จะใช้ราคาที่ระบุไว้ในสัญญา แต่หากราคาต่ำกว่าบัญชีราคาที่ดิน จะใช้ราคาในบัญชีราคาที่ดิน

สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ราคาซื้อขายจริงสูงมาก แต่ราคาที่บันทึกไว้ในสัญญาต่ำกว่าราคาที่ดินอย่างเป็นทางการที่ใช้ในการคำนวณภาษี ซึ่งส่งผลให้รัฐบาลสูญเสียรายได้ และที่สำคัญกว่านั้นคือ รัฐขาดข้อมูลราคาที่ดินที่ถูกต้องแม่นยำในการดำเนินการขั้นตอนต่อไปเพื่อกำหนดมูลค่าที่ดินที่แน่นอน

ดังนั้น จุดประสงค์ของการประกาศราคาเหล่านี้เป็นประจำทุกปี คือเพื่อให้แน่ใจว่าราคาเหล่านั้นสะท้อนราคาตลาดอย่างใกล้เคียง และเพื่อสร้างความตระหนักรู้แก่สาธารณชนเกี่ยวกับการปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง

นายตวนวิเคราะห์ว่า " เมื่อมีการทำธุรกรรม จำนวนเงินที่ซื้อและขายจะถูกบันทึกไว้อย่างแน่นอน นอกจากจะช่วยรักษาเสถียรภาพรายได้ภาษีแล้ว สิทธิของประชาชนยังได้รับการคุ้มครองผ่านการรับรองโดยสมบูรณ์ และรัฐยังได้รับฐานข้อมูลราคาที่ดินในตลาดเพื่อใช้ในการสร้างฐานข้อมูลราคาที่ดิน การกำหนดราคาที่ดิน และการระบุราคาที่ดินที่เฉพาะ เจาะจง"

เป็นประโยชน์ต่องบประมาณของรัฐ

ทนายความ ตรัน ดึ๊ก ฟอง จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ เชื่อเช่นกันว่า รายการราคาที่ดินประจำปีที่เผยแพร่เมื่อต้นปี จะใกล้เคียงกับราคาที่ดินในตลาดมากขึ้น เพราะรายการราคาที่ดินในปัจจุบันต่ำกว่าราคาในตลาดมาก

โดยการแก้ไขระเบียบราคาที่ดินประจำปี รัฐจะสามารถหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้จากภาษีได้ (ภาพประกอบ)

และเมื่อมีการปรับตารางราคาที่ดินประจำปีตามความผันผวนของตลาด ทนายความฟองเชื่อว่าจะเป็นประโยชน์ต่องบประมาณของรัฐ เนื่องจากตารางราคาที่ดินเป็นพื้นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษีเงินได้ ฯลฯ

ทนายความฟองวิเคราะห์ว่า “จังหวัดและเมืองต่างๆ ควรปรับปรุงและออกรายการราคาที่ดินที่สะท้อนราคาตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้ประชาชนต้องแจ้งราคาตลาดที่แท้จริงของการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ของตน วิธีนี้จะช่วยให้รัฐหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้ ต่างจากสถานการณ์ปัจจุบันที่ต้องแจ้ง ‘สองราคา’ ในการซื้อขายที่ดินและบ้าน ”

ผู้อำนวยการบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในฮานอยก็แสดงความคิดเห็นในทำนองเดียวกันว่า รายการราคาที่ดินปัจจุบันที่กำหนดโดยหน่วยงานท้องถิ่น ซึ่งมีระยะเวลา 5 ปีนั้นยาวเกินไป มีความล่าช้าอย่างมาก และไม่สอดคล้องกับราคาที่ผันผวนของตลาดอย่างใกล้ชิด

เพื่อให้เกิดความโปร่งใสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีหน่วยงานเฉพาะที่ทำหน้าที่บันทึกราคาที่ดิน นอกจากนี้ ข้อมูลเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ควรดำเนินการผ่านธนาคาร

“ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือความโปร่งใส มีเพียงความโปร่งใสเท่านั้นที่เราจะสามารถหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้จากภาษีได้ ” เขากล่าว

นอกจากนี้ การยกเลิกกรอบราคาที่ดินเป็นสิ่งจำเป็น เพราะเป็นการเปลี่ยนแปลงทัศนคติอย่างพื้นฐานโดยเปิดโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงราคาตลาดที่แท้จริงได้ ในทางกลับกัน การยกเลิกกรอบราคาที่ดินยังช่วยลดความยุ่งยากซับซ้อนที่นำไปสู่การร้องเรียนและฟ้องร้องเกี่ยวกับที่ดินอย่างที่เป็นอยู่ในปัจจุบันอีกด้วย

ตามกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติม คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องจัดทำและเสนอต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อขออนุมัติบัญชีราคาที่ดินฉบับแรก ซึ่งจะประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป ในแต่ละปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่เสนอต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาการปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดิน ซึ่งจะประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป หากบัญชีราคาที่ดินจำเป็นต้องมีการปรับปรุง แก้ไข หรือเพิ่มเติมภายในปีนั้น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่เสนอมติดังกล่าวต่อสภาประชาชนจังหวัด
ตามที่นายหวู่ ฮง ถั่น ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ กล่าว การควบคุมตารางราคาที่ดินประจำปีเป็นเรื่องที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้ทำการวิจัยอย่างละเอียดถี่ถ้วน และนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อพิจารณาหลายครั้งในระหว่างกระบวนการชี้แจง รับฟังความคิดเห็น และแก้ไขร่างกฎหมาย

เชาอันห์

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา