 |
| ธนาคารพาณิชย์จะควบคุมการปล่อยสินเชื่อให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวด เนื่องจากมีสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อในภาคนี้ค่อนข้างมาก ภาพ : ดึ๊ก ทันห์ |
สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมาก
จากข้อมูลของธนาคารกลางเวียดนาม ณ สิ้นเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2568 สินเชื่อโดยรวมในระบบทั้งหมดเพิ่มขึ้นมากกว่า 11% ขณะเดียวกัน ข้อมูลจากหนังสือพิมพ์การลงทุนระบุว่า สินเชื่อเพื่อการซื้อและปรับปรุงบ้านของบุคคลทั่วไปเติบโตอย่างช้าๆ ในขณะที่สินเชื่อเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเกือบ 30% ซึ่งสูงกว่าอัตราการเติบโตของสินเชื่อในระบบโดยรวมถึงประมาณสามเท่า
ในการประชุมกับธนาคารกลางเวียดนามเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว รอง นายกรัฐมนตรี โฮ ดึ๊ก ฟอก ได้ขอให้มีการจัดสรรสินเชื่อไปยังภาคส่วนที่มีความสำคัญลำดับต้นๆ พร้อมทั้งควบคุมกระแสเงินสดของธนาคารพาณิชย์อย่างเข้มงวด โดยเฉพาะสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีสัดส่วนสูงในระบบเศรษฐกิจ
เมื่อพิจารณาโครงสร้างเงินทุนแล้ว เห็นได้ชัดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงพึ่งพาเงินกู้จากธนาคารเป็นอย่างมาก ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น สัญญาณการฟื้นตัวของตลาด และการผ่อนปรนวงเงินสินเชื่อของธนาคารกลางเวียดนาม ทำให้ธนาคารต่าง ๆ ปล่อยสินเชื่อให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างคึกคัก
ในขณะเดียวกัน ช่องทางการระดมทุนระยะกลางและระยะยาวอื่นๆ ยังไม่แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่ชัดเจน ตั้งแต่ต้นปีจนถึงสิ้นเดือนสิงหาคม 2568 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกพันธบัตรประมาณ 61,000 ล้านดอง คิดเป็น 17% ของพันธบัตรที่ออกทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้ยังไม่เพียงพอที่จะชดเชยพันธบัตรที่ครบกำหนดไถ่ถอนตั้งแต่ต้นปี
“พันธบัตรองค์กร ซึ่งคาดว่าจะเป็นช่องทางการระดมทุนที่สำคัญที่สุดสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ กำลังฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในขณะที่แรงกดดันในการครบกำหนดไถ่ถอนอยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ จุดสว่างคือช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดได้ผ่านพ้นไปแล้ว (ช่วงเวลาครบกำหนดไถ่ถอนสูงสุดอยู่ในเดือนสิงหาคม 2568) หากตลาดฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ธุรกิจต่างๆ จะหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการล้มละลายจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาที่จะมาถึง ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องกระจายแหล่งเงินทุน หลีกเลี่ยงการลงทุนที่กระจัดกระจาย และควบคุมหนี้ค้างชำระ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารจำเป็นต้องควบคุมการไหลเวียนของเงินทุนไปยังกลุ่มธุรกิจที่แข็งแกร่งและยั่งยืนกว่า” ดร. แคน แวน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายของนายกรัฐมนตรีกล่าวแนะนำ
ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ในช่วงปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณการฟื้นตัว โดยหลายภาคส่วนมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่สภาพคล่องยังคงอ่อนแอมาก สาเหตุหลักมาจากการไหลเวียนของเงินทุนเอนเอียงไปทางด้านอุปทาน โดยกระจุกตัวอยู่ในโครงการระดับไฮเอนด์เป็นจำนวนมาก ความไม่สมดุลในตลาดส่วนนี้ทำให้การเติบโตของความต้องการสินเชื่อบ้านชะลอตัวลง ราคาบ้านที่สูงเกินกว่ากำลังซื้อ แม้จะมีอัตราดอกเบี้ยจำนองที่เหมาะสม ก็ยังทำให้ผู้ซื้อที่แท้จริงลังเลใจ
“ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงอยู่ แต่บรรดานายหน้ากลับบ่นเรื่องยอดขายที่ซบเซา ยกเว้นอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางที่มีมูลค่าหลายพันล้านดอง ส่วนใหญ่ขายยาก และสภาพคล่องในตลาดอ่อนแอมาก” นายฟาน ดุง คานห์ ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาการลงทุนของธนาคารเมย์แบงก์ อินเวสต์เมนต์ แบงก์ กล่าว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เก็งกำไรกำลังเผชิญกับความยากลำบาก
คุณข่านห์เชื่อว่าการกระทำล่าสุดของรัฐบาลบ่งชี้ว่าในอนาคตอันใกล้นี้ รัฐบาลจะเข้มงวดการควบคุมการไหลเวียนของเงินทุนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เก็งกำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในขณะเดียวกัน ก็มีการศึกษาและแก้ไขร่างกฎหมายหลายฉบับเพื่อจำกัดการเก็งกำไรและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืน ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อการเติบโต ทางเศรษฐกิจ
เกี่ยวกับมุมมองที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังแสดงสัญญาณของภาวะฟองสบู่ โดยราคาบ้านถูกผลักดันให้สูงเกินไป นายเหงียน กวาง ฮุย ซีอีโอ คณะการเงินและการธนาคาร (มหาวิทยาลัยเหงียนไตร) เชื่อว่าการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างรวดเร็วส่วนใหญ่เกิดจากความไม่สมดุลของโครงสร้างอุปสงค์และอุปทาน และไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว
นายฮุยวิเคราะห์ว่า "กระบวนการทางกฎหมายที่ล่าช้าสำหรับโครงการต่างๆ ทำให้เกิดภาวะขาดแคลนอุปทาน ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัย นิคมอุตสาหกรรม และโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์นั้นสูงมาก ราคาบ้านที่สูงเป็นผลมาจากปัญหาคอขวดด้านอุปทาน ไม่ใช่ฟองสบู่เก็งกำไรแต่อย่างใด"
จากการคำนวณของ ดร. คาน วัน ลุก พบว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ในเวียดนามในปัจจุบันเทียบเท่ากับรายได้เฉลี่ยของครอบครัวหนึ่งประมาณ 26 ปี ในขณะที่ค่าเฉลี่ย ทั่วโลก อยู่ที่ประมาณ 15 ปีเท่านั้น การที่รายได้ของประชาชนไม่ทันกับอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นปัญหาที่ยาก และการลดราคาที่อยู่อาศัยจึงเป็นความท้าทายอย่างยิ่ง
ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่า แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันจะอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งช่วยรักษากำลังซื้อของตลาด แต่หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นอีกครั้ง ผู้กู้จำนวนมากจะสูญเสียความสามารถในการบริหารการเงินของตนเอง ส่งผลให้ตลาดเกิดความไม่มั่นคง ในความเป็นจริง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหลักยังคงขายดี แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง (ซื้อแล้วขายต่อ) มีสภาพคล่องต่ำ ก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมากสำหรับผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง
ดร.แคน แวน ลุก เตือนว่า "เพื่อให้บรรลุเป้าหมายการเติบโตทางเศรษฐกิจในระดับเลขสองหลัก ทั้งตลาดการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องมีเสถียรภาพ หากตลาดใดตลาดหนึ่งมีปัญหา ความเสี่ยงที่จะเกิดวิกฤตเช่นเดียวกับจีน ซึ่งประสบปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์มานานถึงสี่ปี ก็ชัดเจนมาก"
ในส่วนของหน่วยงานภาครัฐ นายหว่อง ดุย ดุง รองผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงการก่อสร้าง) กล่าวว่า ปัจจุบันอุปทานอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีจำกัด ต่ำกว่าความต้องการอย่างมาก รัฐบาลกำลังมุ่งเน้นไปที่การขจัดอุปสรรค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขั้นตอนการลงทุน การก่อสร้าง และการวางแผน เมื่อต้นทุนด้านขั้นตอนและการปฏิบัติตามกฎระเบียบลดลง อุปทานก็จะเพิ่มขึ้น
นายดุงกล่าวว่า "ในส่วนของราคาที่อยู่อาศัย แม้ว่าโครงสร้างตลาดจะได้รับการปรับปรุงแล้ว แต่ก็ยังคงมีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับผู้มีรายได้น้อยอย่างรุนแรง ในอนาคต รัฐบาลจะออกแนวทางแก้ไขเพิ่มเติมเพื่อส่งเสริมการพัฒนาในกลุ่มเหล่านี้ พร้อมทั้งดำเนินนโยบายลดต้นทุนการผลิตสำหรับธุรกิจ โดยเฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน"
การประชุมสุดยอดที่ปรึกษาทางการเงินแห่งเวียดนามครั้งที่ 3 ประจำปี 2025 (VWAS 2025) ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์การเงินและการลงทุน จะจัดขึ้นในวันพฤหัสบดีที่ 25 กันยายน 2025 ณ โรงแรมพูลแมน (ฮานอย) โดยจะรวบรวมผู้เชี่ยวชาญชั้นนำทั้งในและต่างประเทศมาหารือเชิงลึกเกี่ยวกับผลกระทบของกรอบสถาบันใหม่และปัจจัยขับเคลื่อนใหม่ต่อเศรษฐกิจและตลาดการเงิน ฟอรัมนี้ยังจะวิเคราะห์อย่างละเอียดถึงจุดเติบโตที่สำคัญของสินทรัพย์การลงทุนแบบดั้งเดิม ตลอดจนโอกาสในสินทรัพย์ดิจิทัลอีกด้วย
ฟอรัมนี้ประกอบด้วยกิจกรรมดังต่อไปนี้:
การประชุมหลักประกอบด้วยการนำเสนอและการอภิปรายสองช่วงในหัวข้อ "การสนับสนุนความยืดหยุ่นของตลาด" และ "การค้นหาแนวทางใหม่สำหรับประเภทสินทรัพย์"
เพื่อเป็นการยกย่องผลิตภัณฑ์/บริการทางการเงินที่โดดเด่นในปี 2025 ในภาคส่วนต่างๆ ได้แก่ ธนาคาร ประกันภัย อสังหาริมทรัพย์ การจัดการกองทุน หลักทรัพย์ และเทคโนโลยีทางการเงิน (Fintech)
สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติม กรุณาเข้าชมเว็บไซต์: www.vir.com.vn
ที่มา: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html
การแสดงความคิดเห็น (0)