“เบรก” กระแสเงินทุนเก็งกำไรไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ แต่สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับเพิ่มขึ้นเกือบ 30% เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้ รัฐบาลได้สั่งการให้ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ควบคุมเงินทุนจากธนาคารพาณิชย์อย่างเข้มงวด โดยเฉพาะธนาคารที่ให้สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

ธนาคารพาณิชย์จะควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อย่างเข้มงวด ภาพ : ดึ๊ก ถั่น

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

จากข้อมูลของธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม ณ สิ้นเดือนสิงหาคม 2568 สินเชื่อรวมในระบบเพิ่มขึ้นมากกว่า 11% ขณะเดียวกัน หนังสือพิมพ์ Dau Tu รายงานว่าสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านและซ่อมแซมบ้านส่วนบุคคลเติบโตอย่างช้าๆ ขณะที่สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวเพิ่มขึ้นเกือบ 30% หรือประมาณ 3 เท่าของอัตราการเติบโตของสินเชื่อทั้งระบบ

เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว รอง นายกรัฐมนตรี โฮ ดึ๊ก โฟก ได้ทำงานร่วมกับธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม โดยเรียกร้องให้มีการปล่อยสินเชื่อไปยังพื้นที่ที่มีความสำคัญ ขณะเดียวกันก็ควบคุมกระแสเงินสดของธนาคารพาณิชย์อย่างเข้มงวด โดยเฉพาะสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีสัดส่วนสูง

เมื่อพิจารณาโครงสร้างเงินทุน จะเห็นได้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารเป็นหลัก ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูง สัญญาณการฟื้นตัวของตลาด และธนาคารกลางที่ผ่อนคลายเงื่อนไขสินเชื่อ ส่งผลให้ธนาคารต่างๆ ปล่อยกู้ให้กับนักลงทุนจำนวนมาก

ขณะเดียวกัน ช่องทางการระดมทุนระยะกลางและระยะยาวอื่นๆ ยังไม่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน ตั้งแต่ต้นปีจนถึงสิ้นเดือนสิงหาคม 2568 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้ออกพันธบัตรประมาณ 61,000 พันล้านดอง คิดเป็น 17% ของพันธบัตรทั้งหมดที่ออก อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวยังไม่เพียงพอที่จะชดเชยจำนวนพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระตั้งแต่ต้นปี

“พันธบัตรบริษัท ซึ่งคาดว่าจะเป็นช่องทางระดมทุนที่สำคัญที่สุดสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ กลับฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในขณะที่แรงกดดันด้านอายุพันธบัตรอยู่ในระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ จุดเด่นคือช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดได้ผ่านพ้นไปแล้ว (อายุพันธบัตรสูงสุดจะตรงกับเดือนสิงหาคม 2568) หากตลาดยังคงฟื้นตัว ธุรกิจต่างๆ จะหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการล้มละลายหมู่ได้ อย่างไรก็ตาม ในอนาคต ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องกระจายแหล่งเงินทุน หลีกเลี่ยงการกระจายการลงทุน และควบคุมหนี้ค้างชำระ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารต่างๆ จำเป็นต้องควบคุมการไหลเวียนของเงินทุนไปยังกลุ่มธุรกิจที่แข็งแรงและยั่งยืนมากขึ้น” ดร. คาน วัน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายของนายกรัฐมนตรี แนะนำ

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ในช่วงปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณการฟื้นตัว โดยหลายกลุ่มมีการปรับราคาขึ้นอย่างมาก แต่สภาพคล่องยังคงอ่อนแอมาก สาเหตุหลักมาจากกระแสเงินทุนที่ไหลเข้าและออกค่อนข้างมาก โดยส่วนใหญ่อยู่ในโครงการระดับไฮเอนด์ ความไม่สมเหตุสมผลของกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้ความต้องการสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงเกินกว่าระดับที่ผู้ซื้อจะซื้อได้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะอยู่ในระดับที่เหมาะสม ก็ยังทำให้ผู้ซื้อยังคงลังเล

“ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูง แต่นายหน้ากลับบ่นว่ายอดขายซบเซา ยกเว้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางมูลค่าหลายพันล้านดองที่ยังคงขายได้ สินค้าส่วนใหญ่ขายยาก และสภาพคล่องในตลาดก็อ่อนแอมาก” คุณฟาน ดุง คานห์ ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาการลงทุน ธนาคารเพื่อการลงทุนเมย์แบงก์ กล่าว

อสังหาริมทรัพย์เก็งกำไรเผชิญความยากลำบาก

นายข่านห์ กล่าวว่า มาตรการใหม่ของรัฐบาลนี้แสดงให้เห็นว่าในอนาคตอันใกล้นี้ กระแสเงินทุนไหลเข้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไร การซื้อขายจะตึงตัวมากขึ้น ขณะเดียวกัน ร่างกฎหมายหลายฉบับกำลังอยู่ระหว่างการศึกษาและแก้ไข เพื่อจำกัดการเก็งกำไร ผลักดันให้ตลาดเติบโตอย่างยั่งยืน เพื่อรองรับการเติบโต ทางเศรษฐกิจ

เกี่ยวกับมุมมองที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณของฟองสบู่ เมื่อราคาที่อยู่อาศัยถูกดันสูงเกินไป นายเหงียน กวาง ฮุย ผู้อำนวยการคณะการเงินและการธนาคาร (มหาวิทยาลัยเหงียน ไตร) กล่าวว่า การที่ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วนั้น ส่วนใหญ่เกิดจากความไม่สมดุลในโครงสร้างอุปสงค์และอุปทาน ไม่ใช่เกิดจากการเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว

“ความล่าช้าของกฎหมายโครงการทำให้เกิดการขาดแคลนอุปทาน ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัย นิคมอุตสาหกรรม และโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์มีสูง ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงเป็นผลมาจากภาวะคอขวดของอุปทาน ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นภาวะฟองสบู่เก็งกำไร” คุณฮุยวิเคราะห์

จากการคำนวณของดร. คาน วัน ลุค พบว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในเวียดนามในปัจจุบันเทียบเท่ากับรายได้เฉลี่ยของครอบครัวเกือบ 26 ปี ขณะที่ค่าเฉลี่ย ทั่วโลก อยู่ที่ประมาณ 15 ปีเท่านั้น รายได้ของประชาชนที่ปรับตัวตามอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นปัญหาที่ยาก และการลดราคาที่อยู่อาศัยจึงเป็นความท้าทายที่ยิ่งใหญ่

ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่าแม้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในปัจจุบันจะอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งช่วยพยุงตลาดให้คงกำลังซื้อไว้ได้ แต่หากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้ง ผู้กู้จำนวนมากจะสูญเสียความสามารถในการรักษาสมดุลทางการเงิน นำไปสู่ความไม่แน่นอนของตลาด อันที่จริง อสังหาริมทรัพย์หลักยังคงมีขายอยู่ แต่อสังหาริมทรัพย์รอง (การซื้อขาย) กลับไม่มีสภาพคล่อง ก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมากต่อผู้ที่ถือครองสินค้าราคาแพง

“การจะบรรลุเป้าหมายการเติบโตทางเศรษฐกิจสองหลัก ตลาดการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีเสถียรภาพ หากตลาดใดตลาดหนึ่งประสบปัญหา ความเสี่ยงที่จะเกิดวิกฤตการณ์อย่างจีน ซึ่งต้องดิ้นรนมาสี่ปีเพราะปัญหาอสังหาริมทรัพย์นั้นชัดเจนมาก” ดร. แคน วัน ลุค เตือน

นายหว่อง ดุย ซุง รองผู้อำนวยการกรมการเคหะและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวถึงหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐว่า อุปทานอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีจำกัด ต่ำกว่าความต้องการมาก รัฐบาลกำลังมุ่งเน้นการขจัดอุปสรรค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขั้นตอนการลงทุน การก่อสร้าง และการวางแผน เมื่อต้นทุนด้านกระบวนการและการปฏิบัติตามกฎระเบียบลดลง อุปทานก็จะเพิ่มขึ้น

“ในส่วนของราคาที่อยู่อาศัย แม้จะมีการปรับโครงสร้างตลาดแล้ว แต่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยยังคงขาดแคลนอย่างมาก ในอนาคต รัฐบาลจะออกมาตรการเพิ่มเติมเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเหล่านี้ ควบคู่ไปกับนโยบายลดต้นทุนการผลิตของภาคธุรกิจ โดยเฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน” นายซุงกล่าว

VWAS Forum 2025: “ยุคใหม่ ความยืดหยุ่นใหม่”

การประชุมสุดยอดที่ปรึกษาทางการเงินเวียดนาม ครั้งที่ 3 ปี 2025 (VWAS 2025) ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์การเงินและการลงทุน ในวันพฤหัสบดีที่ 25 กันยายน 2025 ที่โรงแรมพูลแมน (ฮานอย) จะรวบรวมผู้เชี่ยวชาญชั้นนำทั้งในและต่างประเทศ โดยมุ่งเน้นไปที่การหารือเชิงลึกเกี่ยวกับผลกระทบของสถาบันใหม่ๆ และพลวัตใหม่ๆ ที่มีต่อเศรษฐกิจและตลาดการเงิน นอกจากนี้ ฟอรัมยังจะวิเคราะห์รายละเอียดเกี่ยวกับจุดเติบโตที่โดดเด่นของสินทรัพย์การลงทุนแบบดั้งเดิม รวมถึงโอกาสต่างๆ ของสินทรัพย์คริปโต

ภายในฟอรั่มประกอบไปด้วยกิจกรรมต่างๆ ดังนี้:

เวิร์คช็อปหลัก 2 ช่วงที่นำเสนอและอภิปรายหัวข้อ "การสนับสนุนความยืดหยุ่นของตลาด" และ "การค้นหาความก้าวหน้าสำหรับประเภทสินทรัพย์"

ยกย่องผลิตภัณฑ์/บริการทางการเงินที่เป็นมาตรฐานในปี 2568 ในด้านธนาคาร ประกันภัย อสังหาริมทรัพย์ การจัดการกองทุน หลักทรัพย์ และเทคโนโลยีทางการเงิน

รายละเอียด: wwa.vir.com.vn

ที่มา: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html