การเปิดใช้งานพื้นที่ใหม่สำหรับอสังหาริมทรัพย์

ในบริบทของเวียดนามที่ส่งเสริมการปรับปรุงกลไกและเพิ่มประสิทธิภาพทรัพยากรการพัฒนา นโยบายการควบรวมหน่วยงานบริหารระดับจังหวัดกำลังดึงดูดความสนใจจากนักลงทุน โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์

Tạp chí Doanh Nghiệp•23/06/2025

คำบรรยายภาพ — อาคารอพาร์ตเมนต์ริมทางรถไฟสาย 1 และถนนหวอเหงียนซาป เมืองถุยึ๋ง ภาพ: ฮ่องดัต/VNA

นี่ไม่เพียงเป็นการปฏิรูปเขตแดนเพียงอย่างเดียว แต่ยังเปิดโอกาสเชิงกลยุทธ์ในการสร้างเขต เศรษฐกิจ ขนาดใหญ่ สร้าง "แรงผลักดัน" ที่แข็งแกร่งให้กับอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่อาศัยและอุตสาหกรรม

บริษัทหลักทรัพย์เวียดคอมแบงก์ จำกัด (VCBS) ระบุว่า การควบรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ จะก่อให้เกิดผลดีอย่างชัดเจนในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การขยายขนาดเศรษฐกิจควบคู่ไปกับกลไกการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น และงบประมาณที่รวมศูนย์มากขึ้น จะช่วยให้จังหวัดที่ควบรวมสามารถวางแผน พัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และกำหนดทิศทางของภาคส่วนเศรษฐกิจสำคัญๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

จังหวัดและเมืองต่างๆ มากมายหลังจากการรวมกันจะมีทั้งท้องทะเล ที่ราบ และภูเขาในเวลาเดียวกัน ซึ่งสร้างเงื่อนไขที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาที่ครอบคลุมตั้งแต่การค้า อุตสาหกรรม ไปจนถึง การท่องเที่ยว

โดยทั่วไป การควบรวมกิจการระหว่างนครโฮจิมินห์กับจังหวัดบิ่ญเซืองและ จังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า จะสร้างภูมิภาคเศรษฐกิจที่มีพลวัตในภาคใต้ โดยมีจุดแข็งร่วมกันของเขตเมือง อุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และการท่องเที่ยว

ภาคเหนือ การควบรวมกิจการระหว่างฮานาม-นามดิ่ญ-นิญบิ่ญ จะกลายเป็นเสาหลักการพัฒนาใหม่ที่มีสามเสาหลัก ได้แก่ อุตสาหกรรม-การท่องเที่ยว-เมือง ขณะเดียวกัน ดานัง-กวางนาม จะขยายพื้นที่พัฒนาสำหรับเขตเมืองใจกลางดานัง โดยใช้ประโยชน์จากกลไกพิเศษและความสามารถในการจัดตั้งเขตการค้าเสรี

ทันทีหลังจากที่มีการประกาศข้อมูลเกี่ยวกับแผนการควบรวมกิจการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ก็เริ่มคึกคัก โดยเฉพาะในกลุ่มที่ดิน ซึ่งเป็นประเภทที่อ่อนไหวต่อความคาดหวังด้านการลงทุนและการเก็งกำไร

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลของ VCBS พบว่าคลื่นดังกล่าวได้สงบลงอย่างรวดเร็วในบางพื้นที่ แสดงให้เห็นว่านักลงทุนระมัดระวังมากขึ้น และไม่ติดตามความคาดหวังในระยะสั้นด้วยอารมณ์อีกต่อไป

ในระยะยาว มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นอย่างแท้จริงก็ต่อเมื่อโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภค ความต้องการที่อยู่อาศัย และกิจกรรมทางเศรษฐกิจได้รับการพัฒนาไปพร้อมๆ กัน VCBS ระบุว่าความแตกต่างเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ หลังจากการควบรวมกิจการ จังหวัดต่างๆ อาจไม่ได้รับประโยชน์เท่าเทียมกันทั้งหมด แต่ขึ้นอยู่กับศักยภาพโดยธรรมชาติ ความสามารถในการประสานงานงบประมาณ และความเร็วในการปรับใช้โครงสร้างพื้นฐานด้วย

ที่น่าสังเกตคือ จังหวัดที่มีรากฐานที่อ่อนแอจะได้รับประโยชน์จากแนวโน้มการควบรวมกิจการมากกว่า เนื่องจากสามารถเข้าถึงแหล่งงบประมาณที่ใหญ่ขึ้น กระแสเงินทุนการลงทุน และประสบการณ์การบริหารจัดการจากจังหวัดที่มีความแข็งแกร่งกว่า

ในขณะเดียวกัน เนื่องจากจังหวัดต่างๆ มีศักยภาพเท่าเทียมกัน พื้นที่ที่ถูกเลือกเป็นศูนย์กลางการปกครองจึงถือเป็นพื้นที่สำคัญในการลงทุน ซึ่งจะทำให้ได้เปรียบในด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน

ไม่เพียงแต่ตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมก็เป็นภาคส่วนที่ได้รับประโยชน์อย่างชัดเจนจากนโยบายนี้ VCBS ระบุว่า หลังจากการควบรวมกิจการ ดัชนีนิคมอุตสาหกรรมจะถูกคำนวณครอบคลุมทั้งภูมิภาค ช่วยสร้างพื้นที่ที่ยืดหยุ่นสำหรับการขยายหรือปรับโครงสร้างนิคมอุตสาหกรรมตามความต้องการที่แท้จริง สิ่งนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับพื้นที่ที่ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จำนวนมาก เช่น นครโฮจิมินห์ หรือบิ่ญเซือง ซึ่งนักลงทุนต่างชาติต้องการความสม่ำเสมอ ความโปร่งใส และโครงสร้างพื้นฐานที่ดีอยู่เสมอ

จุดเด่นประการหนึ่งคือความเป็นไปได้ในการจัดตั้งมหานครและเขตอุตสาหกรรม ประการแรก เมื่อไม่มีการแข่งขันเพื่อดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ระหว่างจังหวัดใกล้เคียงอีกต่อไป การวางแผนพัฒนาอุตสาหกรรมจะสอดคล้องกันและหลีกเลี่ยงการทับซ้อน ประการที่สอง การควบรวมกิจการจะช่วยปรับปรุงการประสานงานโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเชื่อมโยงการจราจร โลจิสติกส์ และท่าเรือ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในห่วงโซ่อุปทานสมัยใหม่

นายโทมัส รูนีย์ รองผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาอุตสาหกรรม Savills ฮานอย ประเมินว่า การควบรวมกิจการนี้ หากมาพร้อมกับการลงทุนแบบพร้อมกันในระบบโครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาค เช่น ถนนวงแหวน ท่าเรือ สนามบิน และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล จะช่วยให้นิคมอุตสาหกรรมหลุดพ้นจากข้อจำกัดทางการบริหารได้

นายโทมัส รูนีย์ กล่าวว่า การดำเนินการดังกล่าวจะช่วยให้ธุรกิจต่างๆ สามารถเข้าถึงแรงงานได้หลากหลายมากขึ้น เพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนการดำเนินงาน และส่งเสริมแนวโน้มการหลีกหนีจากตลาดอุตสาหกรรมแบบเดิมที่จำกัดด้วยกองทุนที่ดินและต้นทุนการลงทุนที่สูง

นายโทมัส รูนีย์ กล่าวว่า พื้นที่ใหม่ที่มีที่ดินราคาถูกและอุดมสมบูรณ์ รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุง จะมีโอกาสกลายเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมแห่งใหม่ของประเทศ อย่างไรก็ตาม นายโทมัส รูนีย์ เน้นย้ำว่าช่วงเวลาเปลี่ยนผ่าน ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาประมาณสองถึงสามปี จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเข้าถึงข้อมูลเชิงรุก สร้างความสัมพันธ์กับรัฐบาลชุดใหม่ และปรับเปลี่ยนแผนการใช้ที่ดินอย่างยืดหยุ่น

สำหรับหน่วยงานกำกับดูแล สิ่งสำคัญคือการสื่อสารที่โปร่งใส การสนทนาอย่างเปิดเผย และการจัดตั้งกลไกสนับสนุนที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม

จากมุมมองทางการตลาด คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า แผนการจัดแบ่งเขตการบริหารได้ส่งผลกระทบต่อความรู้สึกของนักลงทุนอย่างชัดเจนนับตั้งแต่ต้นปี 2568 คุณเหงียน ก๊วก อันห์ กล่าวว่า ความคาดหวังในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ต้นทุนการบริหารจัดการที่เหมาะสมที่สุด และนโยบายการเชื่อมต่อระดับภูมิภาค จะสร้างแรงผลักดันใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่เกี่ยวข้อง

“นักลงทุนจำเป็นต้องหลีกเลี่ยงทัศนคติแบบ “เล่นเซิร์ฟ” ในระยะสั้น แต่ควรอาศัยการวิเคราะห์ข้อมูล การประเมินศักยภาพการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม และโครงสร้างพื้นฐานที่แท้จริง เพื่อลดความเสี่ยง” นาย Quoc Anh แนะนำ

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ข้อมูลเกี่ยวกับข้อเสนอการจัดสรรจังหวัดและเมืองต่างๆ สามารถกระตุ้นสภาพคล่องในบางพื้นที่ได้ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานที่ชัดเจน อย่างไรก็ตาม VARS ยังได้ชี้ให้เห็นถึงปรากฏการณ์ "การตามกระแสตลาด" ในเชิงอารมณ์ของนักลงทุนจำนวนมาก ซึ่งอาศัยหลักจิตวิทยา FOMO (กลัวพลาดโอกาส) มากกว่าการวิเคราะห์เชิงปฏิบัติ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การปรับราคาที่ดินควบคู่ไปกับการคาดการณ์การปรับขึ้นราคาที่ดินอย่าง “ชัดเจน” ได้ส่งผลให้ราคาที่ดินบางพื้นที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง ขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญเน้นย้ำว่า เฉพาะพื้นที่ที่มีรากฐานการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การวางแผน และเศรษฐกิจและสังคมไปพร้อมๆ กันเท่านั้นที่มีศักยภาพในการขึ้นราคาอย่างยั่งยืน

การจัดแบ่งเขตการปกครอง หากดำเนินการอย่างเป็นระบบและเชื่อมโยงกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน จะเปิดพื้นที่การพัฒนาใหม่ๆ ให้กับอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ทั้งในภาคอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม โอกาสมักมาคู่กับความเสี่ยงเสมอ เมื่อตลาดถูก "กระตุ้น" ด้วยความคาดหวัง ความระมัดระวัง การวิเคราะห์ข้อมูล และวิสัยทัศน์ระยะยาว ถือเป็น "กุญแจสำคัญ" สำหรับนักลงทุน ไม่เพียงแต่เพื่อคาดการณ์แนวโน้มเท่านั้น แต่ยังเพื่อรักษาการเติบโตอย่างยั่งยืนอีกด้วย

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/kich-hoat-khong-gian-moi-cho-bat-dong-san/20250623091217878