เปิดโอกาสใหม่ๆ ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์

ในบริบทที่เวียดนามกำลังพยายามปรับปรุงโครงสร้างการบริหารและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากรเพื่อการพัฒนา นโยบายการควบรวมหน่วยงานบริหารระดับจังหวัดกำลังดึงดูดความสนใจจากนักลงทุน โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์

อาคารอพาร์ตเมนต์ริมรถไฟฟ้าสาย 1 และถนนโว เหงียน เจียป ในเมืองทูเดือก ภาพถ่าย: ฮง ดัต/TTXVN

นี่ไม่ใช่เพียงแค่การปฏิรูปเขตแดนเท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสเชิงกลยุทธ์ในการจัดตั้งเขต เศรษฐกิจ ขนาดใหญ่ ซึ่งจะสร้างแรงกระตุ้นอย่างมากให้กับทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยและอุตสาหกรรม

บริษัทหลักทรัพย์ธนาคารการค้าต่างประเทศเวียดนาม จำกัด (VCBS) ระบุว่า การรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ เข้าด้วยกันนั้นส่งผลดีในระยะยาวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ขนาดเศรษฐกิจที่ขยายตัวควบคู่ไปกับกลไกการบริหารที่คล่องตัวขึ้นและงบประมาณที่รวมศูนย์มากขึ้น จะช่วยให้จังหวัดที่รวมกันแล้วมีความกระตือรือร้นมากขึ้นในการวางแผน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และการกำหนดทิศทางภาคเศรษฐกิจที่สำคัญ

หลังจากควบรวมแล้ว หลายจังหวัดและเมืองจะมีทั้งพื้นที่ชายฝั่ง ที่ราบ และภูเขาไปพร้อมๆ กัน ซึ่งจะสร้างเงื่อนไขที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาอย่างครอบคลุม ตั้งแต่การค้าและอุตสาหกรรมไปจนถึง การท่องเที่ยว

ตัวอย่างเช่น การรวมนครโฮจิมินห์เข้ากับจังหวัด บิ่ญเดือง และบ่าเรีย-หวุงเต่า จะสร้างเขตเศรษฐกิจที่มีพลวัตในภาคใต้ ซึ่งมีจุดแข็งที่ผสมผสานการพัฒนาเมือง อุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และการท่องเที่ยวเข้าด้วยกัน

ทางภาคเหนือ การรวมตัวของจังหวัดฮานัม นามดินห์ และนิงบิงห์ จะสร้างศูนย์กลางการพัฒนาแห่งใหม่ที่มีสามเสาหลัก ได้แก่ อุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และการพัฒนาเมือง ในขณะเดียวกัน จังหวัดดานังและกวางนามจะขยายพื้นที่การพัฒนาสำหรับเขตเมืองชั้นในของดานัง โดยใช้ประโยชน์จากกลไกที่เป็นเอกลักษณ์และศักยภาพในการจัดตั้งเขตการค้าเสรี

ทันทีหลังจากมีการประกาศแผนการควบรวมกิจการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ก็มีความคึกคักมากขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของที่ดินเปล่า ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อ่อนไหวต่อความคาดหวังด้านการลงทุนและการเก็งกำไร

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลของ VCBS พบว่ากระแสความนิยมดังกล่าวลดลงอย่างรวดเร็วในบางพื้นที่ ซึ่งบ่งชี้ว่านักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้นและไม่ได้ไล่ตามความคาดหวังระยะสั้นด้วยอารมณ์อีกต่อไป

ในระยะยาว มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นอย่างแท้จริงก็ต่อเมื่อโครงสร้างพื้นฐาน สิ่งอำนวยความสะดวก ความต้องการของประชากร และกิจกรรมทางเศรษฐกิจพัฒนาไปพร้อมกัน VCBS ระบุว่าความแตกต่างเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่ใช่ทุกจังหวัดจะได้รับประโยชน์เท่าเทียมกันหลังจากการควบรวมกิจการ ขึ้นอยู่กับทรัพยากรเงินทุนที่มีอยู่ ความสามารถในการจัดสรรงบประมาณ และความเร็วในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้วย

ที่น่าสังเกตคือ จังหวัดที่มีรากฐานอ่อนแอมีแนวโน้มที่จะได้รับประโยชน์มากกว่าจากแนวโน้มการควบรวมกิจการ เนื่องจากสามารถเข้าถึงงบประมาณที่มากกว่า กระแสการลงทุน และความเชี่ยวชาญด้านการบริหารจัดการจากจังหวัดที่แข็งแกร่งกว่า

ในขณะเดียวกัน เนื่องจากจังหวัดต่างๆ มีศักยภาพใกล้เคียงกัน พื้นที่ที่ได้รับเลือกให้เป็นศูนย์กลางการบริหารจะได้รับความสำคัญในการลงทุน ซึ่งจะสร้างข้อได้เปรียบที่ชัดเจนในด้านอสังหาริมทรัพย์

นิคมอุตสาหกรรมวิงห์ล็อก 2 (อำเภอเบ็นลุก จังหวัดลองอัน) ติดกับอำเภอบิ่ญจั๊ญ นครโฮจิมินห์ จังหวัดลองอันเป็นจังหวัดที่ดึงดูดการลงทุนด้านอุตสาหกรรมมากที่สุดในภูมิภาคสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง ภาพ: ฮง ดัต/TTXVN

ไม่เพียงแต่ตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมก็เป็นอีกภาคส่วนที่ได้รับประโยชน์จากนโยบายนี้อย่างชัดเจน จากข้อมูลของ VCBS หลังจากการควบรวมกิจการ โควตาของนิคมอุตสาหกรรมจะถูกคำนวณรวมกันทั่วทั้งภูมิภาค ทำให้เกิดความยืดหยุ่นในการขยายหรือปรับโครงสร้างนิคมอุตสาหกรรมตามความต้องการที่แท้จริง ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับพื้นที่ที่ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จำนวนมาก เช่น นครโฮจิมินห์ หรือจังหวัดบิ่ญเดือง ที่นักลงทุนต่างชาติมักต้องการความสม่ำเสมอ ความโปร่งใส และโครงสร้างพื้นฐานที่ดี

ประเด็นสำคัญประการหนึ่งคือศักยภาพในการก่อตัวของเมืองขนาดใหญ่และเขตอุตสาหกรรม ประการแรก การขจัดปัญหาการแข่งขันด้านการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศระหว่างจังหวัดใกล้เคียงจะนำไปสู่การวางแผนพัฒนาอุตสาหกรรมที่สอดคล้องกันและไม่ทับซ้อนกันมากขึ้น ประการที่สอง การรวมตัวกันจะช่วยปรับปรุงการประสานงานด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการเชื่อมต่อการขนส่ง โลจิสติกส์ และท่าเรือ ซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญในห่วงโซ่อุปทานสมัยใหม่

โทมัส รูนีย์ รองผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาด้านอุตสาหกรรมของซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า การรวมกิจการควบคู่กับการลงทุนที่ประสานงานกันในโครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาค เช่น ถนนวงแหวน ท่าเรือ สนามบิน และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล จะช่วยให้เขตอุตสาหกรรมก้าวข้ามขอบเขตการปกครองได้

โทมัส รูนีย์ กล่าวว่า สิ่งนี้จะช่วยให้ธุรกิจต่างๆ สามารถเข้าถึงแรงงานได้มากขึ้น ปรับต้นทุนการดำเนินงานให้เหมาะสม และเร่งแนวโน้มการเปลี่ยนผ่านออกจากตลาดอุตสาหกรรมแบบดั้งเดิมที่ถูกจำกัดด้วยพื้นที่ดินที่มีจำกัดและต้นทุนการลงทุนที่สูงขึ้น

ตามที่โทมัส รูนีย์กล่าวไว้ พื้นที่ใหม่ที่มีที่ดินอุดมสมบูรณ์ ราคาถูก และมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีขึ้น จะมีโอกาสกลายเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมแห่งใหม่ของประเทศ อย่างไรก็ตาม นายรูนีย์เน้นย้ำว่าช่วงเปลี่ยนผ่าน ซึ่งคาดว่าจะกินเวลาสองถึงสามปีนั้น จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องเข้าถึงข้อมูลอย่างกระตือรือร้น สร้างความสัมพันธ์กับหน่วยงานใหม่ และปรับแผนการใช้ที่ดินของตนให้ยืดหยุ่น

สำหรับหน่วยงานกำกับดูแล สิ่งที่จำเป็นคือการสื่อสารที่โปร่งใส การเปิดการสนทนา และการจัดตั้งกลไกสนับสนุนที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับวิสาหกิจขนาดเล็กและขนาดกลาง

พื้นที่อยู่อาศัยดงออย ในตำบลนิงห์มี เมืองฮวาหลู จังหวัดนิงบิงห์ ซึ่งสิทธิการใช้ที่ดินถูกประมูลไปเมื่อปลายปี 2024 กำลังมีการซื้อขายที่ดินจำนวนมากเกิดขึ้นในขณะนี้ ภาพ: ดึ๊กฟอง/TTXVN

จากมุมมองของตลาด นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn เชื่อว่าแผนการปรับโครงสร้างเขตการปกครองได้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนอย่างชัดเจนตั้งแต่ต้นปี 2025 จนถึงปัจจุบัน ตามที่นายเหงียน กว็อก อัญ กล่าว ความคาดหวังเกี่ยวกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ต้นทุนการบริหารจัดการที่เหมาะสม และนโยบายการเชื่อมโยงภูมิภาค จะสร้างแรงผลักดันใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่เกี่ยวข้อง

นายกว็อก อานห์ แนะนำว่า "นักลงทุนควรหลีกเลี่ยงการซื้อขายเก็งกำไรระยะสั้น และควรหันมาพึ่งพาการวิเคราะห์ข้อมูลและการประเมินศักยภาพการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคม รวมถึงโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อลดความเสี่ยง"

ตามข้อมูลของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) ข้อมูลเกี่ยวกับการปรับโครงสร้างจังหวัดและเมืองที่เสนออาจช่วยเพิ่มสภาพคล่องในบางพื้นที่ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานที่ชัดเจน อย่างไรก็ตาม VARS ยังชี้ให้เห็นถึงปรากฏการณ์ที่นักลงทุนจำนวนมาก "แห่ตามกระแสตลาด" โดยอาศัยอารมณ์และความกลัวที่จะพลาดโอกาส (FOMO) มากกว่าการวิเคราะห์อย่างเป็นจริง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การปรับตารางราคาที่ดิน ประกอบกับความคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่าง "ชัดเจน" ส่งผลให้บางพื้นที่ประสบกับราคาที่สูงเกินจริงเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญเน้นย้ำว่า เฉพาะพื้นที่ที่มีรากฐานด้านโครงสร้างพื้นฐาน การวางแผน และการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมที่ครอบคลุมเท่านั้น ที่มีศักยภาพในการเพิ่มราคาอย่างยั่งยืน

การปรับโครงสร้างเขตการปกครอง หากดำเนินการอย่างเป็นระบบและเชื่อมโยงกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน จะเปิดโอกาสใหม่ๆ ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ทั้งภาคอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม โอกาสย่อมมาพร้อมกับความเสี่ยงเสมอ เนื่องจากตลาดกำลังถูก "กระตุ้น" ด้วยความคาดหวัง ความระมัดระวัง การวิเคราะห์ข้อมูล และวิสัยทัศน์ระยะยาวจึงเป็นกุญแจสำคัญสำหรับนักลงทุนในการคาดการณ์แนวโน้มและรักษาการเติบโตอย่างยั่งยืน

ตามรายงานของ VNA

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/kich-hoat-khong-gian-moi-cho-bat-dong-san/20250623091217878