การเปิดพื้นที่ใหม่สำหรับอสังหาฯ

ในบริบทของเวียดนามที่ส่งเสริมการปรับปรุงกระบวนการและเพิ่มประสิทธิภาพทรัพยากรการพัฒนา นโยบายการควบรวมหน่วยงานบริหารระดับจังหวัดกำลังดึงดูดความสนใจจากนักลงทุน โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์

อาคารอพาร์ทเมนต์ริมถนนสาย 1 และถนน Vo Nguyen Giap เมือง Thu Duc ภาพโดย: Hong Dat/VNA

นี่ไม่เพียงเป็นการปฏิรูปเขตแดนเท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสเชิงกลยุทธ์ในการสร้างเขต เศรษฐกิจ ขนาดใหญ่อีกด้วย ซึ่งจะก่อให้เกิด "แรงผลักดัน" ที่แข็งแกร่งต่ออสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่อาศัยและอุตสาหกรรม

บริษัทหลักทรัพย์เวียดคอมแบงก์ (VCBS) ระบุว่าการควบรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ จะส่งผลดีอย่างชัดเจนในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขยายขนาดเศรษฐกิจควบคู่ไปกับเครื่องมือบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพและงบประมาณที่รวมศูนย์มากขึ้น จะช่วยให้จังหวัดที่ควบรวมเข้าด้วยกันมีความกระตือรือร้นมากขึ้นในการวางแผน พัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และกำหนดทิศทางของภาคส่วนเศรษฐกิจหลัก

จังหวัดและเมืองต่างๆ จำนวนมากหลังจากการควบรวมกิจการ จะมีทั้งท้องทะเล ที่ราบ และภูเขาในเวลาเดียวกัน ซึ่งสร้างเงื่อนไขที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาที่ครอบคลุมตั้งแต่การค้า อุตสาหกรรม ไปจนถึง การท่องเที่ยว

โดยทั่วไป การควบรวมกิจการระหว่างนครโฮจิมินห์กับจังหวัดบิ่ญเซืองและ จังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า จะสร้างภูมิภาคเศรษฐกิจที่มีพลวัตในภาคใต้ โดยมีจุดแข็งร่วมกันทั้งด้านเมือง อุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และการท่องเที่ยว

ทางภาคเหนือ การรวมตัวของฮานาม-นามดิ่ญ-นิญบิ่ญ จะกลายเป็นเสาหลักแห่งการพัฒนาใหม่ที่มี 3 เสาหลัก คือ อุตสาหกรรม-การท่องเที่ยว-เมือง ในขณะเดียวกัน ดานัง-กวางนาม จะขยายพื้นที่พัฒนาสำหรับพื้นที่ใจกลางเมืองดานัง โดยใช้ประโยชน์จากกลไกพิเศษและความสามารถในการจัดตั้งเขตการค้าเสรี

ทันทีหลังจากที่มีการประกาศข้อมูลเกี่ยวกับแผนการควบรวมกิจการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ก็เริ่มมีความคึกคัก โดยเฉพาะในกลุ่มที่ดิน ซึ่งเป็นประเภทที่อ่อนไหวต่อการลงทุนและการคาดหวังเชิงเก็งกำไร

อย่างไรก็ตาม ตามรายงานของ VCBS คลื่นดังกล่าวได้สงบลงอย่างรวดเร็วในบางพื้นที่ แสดงให้เห็นว่านักลงทุนระมัดระวังมากขึ้น และไม่ไล่ตามความคาดหวังในระยะสั้นด้วยอารมณ์อีกต่อไป

ในระยะยาว มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นอย่างแท้จริงก็ต่อเมื่อโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภค ความต้องการที่อยู่อาศัย และกิจกรรมทางเศรษฐกิจพัฒนาไปพร้อมๆ กัน VCBS ระบุว่าความแตกต่างนั้นหลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่ใช่ว่าจังหวัดทั้งหมดจะได้รับประโยชน์เท่าเทียมกันหลังจากการควบรวมกิจการ แต่ยังขึ้นอยู่กับศักยภาพโดยธรรมชาติ ความสามารถในการประสานงานงบประมาณ และความเร็วในการปรับใช้โครงสร้างพื้นฐานด้วย

ที่น่าสังเกตคือ จังหวัดที่มีรากฐานที่อ่อนแอจะได้รับประโยชน์จากแนวโน้มการควบรวมกิจการมากกว่า เนื่องจากสามารถเข้าถึงแหล่งงบประมาณที่ใหญ่กว่า กระแสเงินทุนการลงทุน และประสบการณ์การบริหารจัดการจากจังหวัดที่มีความแข็งแกร่งกว่า

ขณะเดียวกัน เนื่องจากจังหวัดต่างๆ มีศักยภาพเท่าเทียมกัน พื้นที่ที่ถูกเลือกเป็นศูนย์กลางการปกครองจึงได้รับความสำคัญในการลงทุนเป็นลำดับแรก ซึ่งจะทำให้ได้เปรียบในด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน

นิคมอุตสาหกรรม Vinh Loc 2 (เขต Ben Luc จังหวัด Long An) ตั้งอยู่ติดกับเขต Binh Chanh นครโฮจิมินห์ Long An เป็นจังหวัดที่ดึงดูดการลงทุนด้านอุตสาหกรรมมากที่สุดในสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง ภาพ: Hong Dat/VNA

ไม่เพียงแต่ตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมก็เป็นภาคส่วนที่ได้รับประโยชน์อย่างชัดเจนจากนโยบายนี้ ตามข้อมูลของ VCBS หลังจากการควบรวมกิจการ ดัชนีนิคมอุตสาหกรรมจะถูกคำนวณสำหรับทั้งภูมิภาค ซึ่งจะช่วยสร้างพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นสำหรับการขยายหรือปรับโครงสร้างนิคมอุตสาหกรรมตามความต้องการที่แท้จริง ซึ่งมีความสำคัญโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับพื้นที่ที่ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จำนวนมาก เช่น นครโฮจิมินห์หรือบิ่ญเซือง ซึ่งนักลงทุนต่างชาติมักเรียกร้องความสม่ำเสมอ ความโปร่งใส และโครงสร้างพื้นฐานที่ดี

จุดเด่นประการหนึ่งคือความเป็นไปได้ในการจัดตั้งมหานครและเขตอุตสาหกรรม ประการแรก เมื่อไม่มีการแข่งขันเพื่อดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศระหว่างจังหวัดใกล้เคียงอีกต่อไป การวางแผนการพัฒนาอุตสาหกรรมจะสอดคล้องกันและหลีกเลี่ยงการทับซ้อน ประการที่สอง การควบรวมกิจการจะช่วยปรับปรุงการประสานงานโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะการเชื่อมโยงการจราจร โลจิสติกส์ และท่าเรือ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในห่วงโซ่อุปทานสมัยใหม่

นายโทมัส รูนี่ย์ รองผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาด้านอุตสาหกรรม Savills Hanoi ประเมินว่าการควบรวมกิจการ หากมาพร้อมกับการลงทุนแบบซิงโครนัสในระบบโครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาค เช่น ถนนสายหลัก ท่าเรือ สนามบิน และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล จะช่วยให้เขตอุตสาหกรรมหลีกหนีจากขอบเขตการบริหารได้

นายโทมัส รูนี่ย์ เปิดเผยว่า การดำเนินการดังกล่าวจะช่วยให้ธุรกิจสามารถเข้าถึงแรงงานได้มากขึ้น เพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนการดำเนินงาน และส่งเสริมแนวโน้มการหลีกหนีจากตลาดอุตสาหกรรมแบบดั้งเดิมที่ถูกจำกัดด้วยกองทุนที่ดินและต้นทุนการลงทุนที่สูง

นายโทมัส รูนีย์ กล่าวว่า พื้นที่ใหม่ที่มีที่ดินราคาถูกและอุดมสมบูรณ์ รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุงจะมีโอกาสที่จะกลายเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมแห่งใหม่ของประเทศ อย่างไรก็ตาม นายโทมัส รูนีย์เน้นย้ำว่าช่วงเวลาเปลี่ยนผ่าน ซึ่งคาดว่าจะกินเวลานาน 2-3 ปี จะเป็นช่วงเวลาที่สำคัญมาก องค์กรต่างๆ จำเป็นต้องเข้าถึงข้อมูลอย่างเป็นเชิงรุก สร้างความสัมพันธ์กับรัฐบาลใหม่ และปรับแผนการใช้ที่ดินอย่างยืดหยุ่น

สำหรับหน่วยงานกำกับดูแล การสื่อสารที่โปร่งใส การสนทนาอย่างเปิดเผย และการจัดตั้งกลไกสนับสนุนที่เหมาะสมถือเป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม

เขตที่อยู่อาศัยด่งโอย เขตนิงห์มี เมืองฮวาลือ (นิงห์บิ่ญ) เพิ่งมีการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในช่วงปลายปี 2567 และปัจจุบันมีการซื้อขายที่ดินจำนวนมาก ภาพ: Duc Phuong/VNA

จากมุมมองของตลาด คุณ Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าแผนการจัดเขตการบริหารได้ส่งผลกระทบต่อความรู้สึกของนักลงทุนอย่างชัดเจนตั้งแต่ต้นปี 2568 ตามที่คุณ Nguyen Quoc Anh กล่าว ความคาดหวังในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ต้นทุนการจัดการที่เหมาะสมที่สุด และนโยบายการเชื่อมต่อระดับภูมิภาค จะสร้างแรงผลักดันใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่เกี่ยวข้อง

“นักลงทุนจำเป็นต้องหลีกเลี่ยงทัศนคติแบบ “เล่นเซิร์ฟ” ในระยะสั้น แต่ควรพึ่งพาการวิเคราะห์ข้อมูล การประเมินศักยภาพการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม และโครงสร้างพื้นฐานที่แท้จริงเพื่อลดความเสี่ยง” นาย Quoc Anh แนะนำ

ตามข้อมูลของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ข้อมูลเกี่ยวกับข้อเสนอการจัดการจังหวัดและเมืองต่างๆ สามารถกระตุ้นสภาพคล่องในพื้นที่บางแห่งได้ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานที่ชัดเจน อย่างไรก็ตาม VARS ยังได้ชี้ให้เห็นถึงปรากฏการณ์ "การตามกระแสตลาด" ในเชิงอารมณ์ของนักลงทุนจำนวนมาก โดยอิงจากจิตวิทยา FOMO (กลัวพลาด) มากกว่าการวิเคราะห์เชิงปฏิบัติ

โดยเฉพาะการปรับราคาที่ดินควบคู่ไปกับการคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ทำให้บางพื้นที่มีราคาสูงเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญเน้นย้ำว่าเฉพาะพื้นที่ที่มีพื้นฐานการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การวางแผน และเศรษฐกิจสังคมควบคู่กันไปเท่านั้นที่มีศักยภาพที่จะปรับราคาขึ้นอย่างยั่งยืน

การจัดแบ่งเขตการบริหาร หากดำเนินการอย่างเป็นระบบและเชื่อมโยงกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน จะเปิดพื้นที่การพัฒนาใหม่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ทั้งในภาคอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม โอกาสมักจะมาคู่กับความเสี่ยง เมื่อตลาดถูก "กระตุ้น" ด้วยความคาดหวัง ความระมัดระวัง การวิเคราะห์ข้อมูล และวิสัยทัศน์ระยะยาวคือ "กุญแจ" สำหรับนักลงทุน ไม่เพียงแต่เพื่อคาดการณ์แนวโน้มเท่านั้น แต่ยังรักษาการเติบโตอย่างยั่งยืนอีกด้วย

ตามรายงานของ VNA

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/kich-hoat-khong-gian-moi-cho-bat-dong-san/20250623091217878