ประเด็นใหม่บางประการในร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม)

แม้ว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 จะมีผลบังคับใช้มานานกว่าหนึ่งปีแล้ว แต่ข้อบกพร่องที่มีมาอย่างยาวนานในกลไกการกำหนดราคาที่ดินและภาระผูกพันทางการเงิน รวมถึงความไม่สอดคล้องกันในการดำเนินนโยบายที่ดิน กำลังสร้างความจำเป็นเร่งด่วนในการแก้ไข

ร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) กำลังอยู่ในระหว่างการจัดทำและเปิดให้ประชาชนแสดงความคิดเห็น โดยกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม โดยมีเป้าหมายเพื่อให้เกิดความโปร่งใสและขจัดอุปสรรคทางกฎหมายที่ขัดขวางการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคม

ภาพประกอบ: Tuan Anh/TTXVN

หนึ่งในข้อเสนอที่สำคัญในร่างกฎหมายฉบับนี้คือ การยกเลิกข้อบังคับเกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมย้อนหลังสำหรับช่วงเวลาที่ยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดิน ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่เป็นปัญหามายาวนานสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) กล่าวว่า นี่เป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญที่อาจขจัดอุปสรรคใหญ่ที่สุดประการหนึ่งที่ขัดขวางการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก่อนหน้านี้ ความล่าช้าในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน บางครั้งนานถึง 10, 20 หรือแม้กระทั่ง 30 ปี ทำให้ธุรกิจจำนวนมากต้องเผชิญกับการชำระเงินเพิ่มเติมที่สูงกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเดิมมาก แม้ว่าความผิดจะไม่ได้มาจากนักลงทุนก็ตาม

ค่าธรรมเนียมนี้ไม่เพียงแต่สร้างแรงกดดันทางการเงินเท่านั้น แต่ยังทำให้ราคาสินค้าสูงขึ้น ส่งผลกระทบในเชิงลบต่อตลาด และผลักภาระไปให้กับผู้ซื้อบ้าน การเสนอให้ยกเลิกกฎระเบียบดังกล่าว ตามที่ระบุไว้ในข้อ d วรรค 2 มาตรา 257 ของร่างกฎหมายนั้น ได้รับการชื่นชมอย่างมากจากภาคธุรกิจ และถูกมองว่าเป็นสัญญาณว่ารัฐกำลังรับฟังความเป็นจริงและทำงานร่วมกับภาคธุรกิจเพื่อเอาชนะความยากลำบาก

นอกจากนี้ ร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินยังเสนอการปรับเปลี่ยนกลไกการกำหนดราคาที่ดินอย่างครอบคลุม โดยเน้นการยกเลิก "หลักการตลาด" เพื่อให้รัฐยังคงมีบทบาทนำในการประเมินราคาที่ดินในตลาดหลัก

ตามข้อมูลจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กลไกการประเมินมูลค่าในปัจจุบันพึ่งพาบริษัทที่ปรึกษาและราคาในตลาดรองเป็นอย่างมาก ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงเกินจริงหรือราคาที่ไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง ซึ่งก่อให้เกิดปัญหามากมายในการจัดหาที่ดิน การชดเชย การกำหนดราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน และการกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ ราคาที่ดินในร่างกฎหมายจึงกำหนดโดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์การใช้งาน ระยะเวลาการใช้งาน และข้อมูลที่เกี่ยวข้อง รวมถึงฐานข้อมูลระดับชาติและข้อมูลตลาดในช่วง 24 เดือนที่ผ่านมา วิธีการประเมินราคาเป็นไปตามที่ รัฐบาล กำหนดและใช้เป็นเพียงข้อมูลอ้างอิงเท่านั้น การตัดสินใจเรื่องราคาสุดท้ายจะขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของรัฐ

ร่างแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 159 เสนอสองทางเลือกสำหรับการกำหนดตารางราคาที่ดิน โดยปรับให้เหมาะสมกับลักษณะเฉพาะของแต่ละท้องที่ ดังนั้น ทางเลือกแรกกำหนดให้มีตารางราคาที่ดินโดยละเอียดตามพื้นที่ สถานที่ตั้ง และแม้กระทั่งแปลงที่ดินแต่ละแปลงหากมีข้อมูลเพียงพอ ตารางราคาที่ดินใช้ในกรณีต่างๆ เช่น การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียม และการกำหนดราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูล... คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะกำหนดตารางราคาทุกๆ ห้าปี และสามารถปรับเปลี่ยนได้ในระหว่างนั้นหากจำเป็น

ตัวเลือกที่สองเสนอให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) แทนรายการราคาที่ดินเฉพาะ โดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะออกค่าสัมประสิทธิ์นี้เป็นรายปี เริ่มตั้งแต่ปีที่สองของวงจรรายการราคาที่ดิน 5 ปี ค่าสัมประสิทธิ์นี้สะท้อนอัตราการผันผวนของราคาที่ดินระหว่างพื้นที่ ทำให้ท้องถิ่นมีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนโดยไม่ต้องสร้างรายการราคาที่ดินโดยละเอียดขึ้นใหม่

เพื่อให้มั่นใจในคุณภาพและความเป็นกลางในกระบวนการจัดทำตารางราคาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจึงเสนอให้จัดตั้งสภาประเมินตารางราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาในระดับจังหวัด โดยสภาดังกล่าวจะประกอบด้วยผู้แทนจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัด หน่วยงานเฉพาะทาง องค์กรที่ปรึกษาอิสระ และผู้เชี่ยวชาญ

ตามร่างกฎหมาย ท้องถิ่นมีหน้าที่รับผิดชอบในการออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2568 โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 อย่างไรก็ตาม กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเตือนว่า การเปลี่ยนแปลงบัญชีราคาที่ดินและกลไกการประเมินราคาอาจทำให้เกิดความผันผวนอย่างมากเนื่องจากความแตกต่างระหว่างท้องถิ่น ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และกิจกรรมดึงดูดการลงทุน

จากสถานการณ์ดังกล่าว กระทรวงจึงได้ส่งเอกสารไปยังจังหวัดและเมืองที่อยู่ภายใต้การปกครองส่วนกลาง เพื่อขอให้ทำการประเมินผลกระทบอย่างละเอียดถี่ถ้วนและพิจารณาสภาพเศรษฐกิจและสังคมก่อนที่จะตัดสินใจกำหนดราคาที่เฉพาะเจาะจง เพื่อให้มั่นใจถึงเสถียรภาพและความสอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาในท้องถิ่น

การแก้ไขกฎหมายที่ดินมีเป้าหมายไม่เพียงแต่เพื่อแก้ไขปัญหาทางเทคนิคและกฎหมาย หรือปรับปรุงขั้นตอนการบริหารให้คล่องตัวขึ้นเท่านั้น แต่ยังเป็นโอกาสสำคัญในการฟื้นฟูระบบตลาดและปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นทรัพยากรเชิงยุทธศาสตร์ของชาติอีกด้วย

ที่มา: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html