หลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม

ในการประชุมสมัยที่ 5 สภานิติบัญญัติแห่งชาติชุด ที่ 15 ได้หารือเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ในส่วนของเนื้อหาร่างกฎหมายนั้น เหวียน ดัว ติน ได้สัมภาษณ์นายกวน มินห์ เกือง รองสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หัวหน้าคณะผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติจังหวัด ด่งนาย

นักลงทุน: เรียนท่านผู้แทนทุกท่าน สภานิติบัญญัติแห่งชาติชุดที่ 15 ได้หารือเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ซึ่ง กฎหมายดังกล่าวได้กำหนดสิทธิและหน้าที่ของบุคคลและองค์กรที่สร้างบ้านและมีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไว้อย่างชัดเจน ท่านมีความกังวลอย่างไรเกี่ยวกับร่างกฎหมายฉบับนี้บ้าง

นายกวนมินห์เกื่อง สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ กล่าวว่า ถือได้ว่า กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ได้กำหนดสิทธิและหน้าที่ของบุคคลและองค์กรในการสร้างบ้าน การมีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการประสานความสัมพันธ์ระหว่างรัฐ ประชาชน และวิสาหกิจไว้อย่างชัดเจน

เนื่องจากกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการลงทุน และโดยเฉพาะอย่างยิ่งร่างกฎหมายที่ดินแก้ไข มีความทับซ้อนกัน... ผมจึงขอเสนอเนื้อหาบางส่วนดังนี้

เกี่ยวกับเงื่อนไขเงินทุนสำหรับองค์กรที่เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ข้อ c ข้อ 1 มาตรา 10 ของกฎหมายกำหนดว่า นอกจากเงื่อนไขเกี่ยวกับทุนของผู้ถือหุ้นต่อเงินลงทุนทั้งหมดแล้ว ยังกำหนดเงื่อนไขว่า "ต้องมั่นใจว่าสามารถระดมทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนได้ "

อสังหาฯ - แก้ไขกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ : ต้องไม่สิ้นเปลืองระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม — ผู้แทนสภาแห่งชาติ Quan Minh Cuong พูดคุยกับ Nguoi Dua Tin (ภาพ: Hoang Bich)

อย่างไรก็ตาม ตามบทบัญญัติของกฎหมายการลงทุนและกฎหมายการประมูล มีบทบัญญัติที่ชัดเจนเกี่ยวกับผู้ลงทุนที่ต้องประกันความสามารถทางการเงิน ในระหว่างกระบวนการประเมินเอกสารโครงการลงทุน เอกสารการประมูล และการอนุมัตินโยบายการลงทุน ได้มีการตรวจสอบการแสดงความสามารถทางการเงินของผู้ลงทุน ดังนั้น บทบัญญัติเพิ่มเติมในกฎหมายฉบับนี้จึงไม่จำเป็นและอาจทำให้ต้องมีขั้นตอนการบริหารเพิ่มเติม

นอกจากนี้ มาตรา 10 วรรค 1 ยังได้เพิ่มข้อ d โดยกำหนดว่า “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องรักษาอัตราส่วนสินเชื่อคงค้างและหนี้พันธบัตรของบริษัทคงค้างต่อทุนของตนเองให้เป็นไปตามระเบียบข้อบังคับ ของรัฐบาล ”

ปัจจุบันรัฐบาลยังไม่มีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนเกี่ยวกับอัตราส่วนของสินเชื่อคงค้างและพันธบัตรของบริษัทคงค้างต่อเงินทุนของบริษัท ( ปัจจุบันมีเพียงกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องในภาคธนาคารเท่านั้น)

ดังนั้น ผมจึงเสนอให้หน่วยงานจัดทำร่างศึกษาและไม่รวมเนื้อหานี้ไว้ในร่างหรือมีร่างพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลในเรื่องนี้ เพื่อให้ผู้แทนสามารถแสดงความคิดเห็นได้

นักลงทุน: ในความคิดเห็นของคุณ ความรับผิดชอบของนักลงทุนในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรดำเนินการอย่างไรเพื่อแก้ไขปัญหา?

ไทย ผู้แทนรัฐสภา Quan Minh Cuong: เกี่ยวกับความรับผิดชอบของนักลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 18 ข้อ 7 กำหนดว่านักลงทุน "จะได้รับอนุญาตให้ส่งมอบบ้านให้แก่ลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อได้ดำเนินการก่อสร้างบ้านและโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมตามความคืบหน้าที่บันทึกไว้ในโครงการที่ได้รับอนุมัติแล้วเท่านั้น"

ในความคิดของฉัน โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมเป็นแนวคิดที่กว้างมาก โดยหมายถึงงานสาธารณูปโภคเชิงพาณิชย์ สาธารณะ การศึกษา การแพทย์ ฯลฯ

ในความเป็นจริง ในโครงการต่างๆ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์และแผนธุรกิจของผู้ลงทุน อาจมีการเปิดขายหลายครั้ง ดังนั้นจำนวนผู้อยู่อาศัยที่ย้ายเข้ามาอยู่ในโครงการจึงขึ้นอยู่กับความคืบหน้าของการขาย ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงมักสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นไว้ล่วงหน้าเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัย (เช่น สวนสาธารณะ ต้นไม้ พื้นที่ส่วนกลาง ที่จอดรถ พื้นที่บันเทิง ฯลฯ)

โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่เหลืออยู่ เช่น โรงเรียน ซูเปอร์มาร์เก็ต และศูนย์การค้า โดยทั่วไปจะได้รับการดำเนินการโดยนักลงทุนรองเมื่อโครงการมีผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก

ในกรณีที่ผู้ลงทุนจำเป็นต้องสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมทั้งหมดของโครงการในขณะที่ความหนาแน่นของประชากรไม่สูงก็จะทำให้เกิดการสิ้นเปลือง

อสังหาฯ - แก้ไขกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ : ต้องหลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม (รูปที่ 2) — จำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ชัดเจนเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่จำเป็น (ภาพ: Pham Tung)

ในทางกลับกัน ในความเป็นจริง ผู้ให้บริการในด้านการศึกษา พาณิชยกรรม และซูเปอร์มาร์เก็ต จะดำเนินการนำไปปฏิบัติก็ต่อเมื่อมีประชากรจำนวนหนึ่งในแต่ละโครงการเท่านั้น (ยกเว้นนักลงทุนที่มีระบบนิเวศทั้งอสังหาริมทรัพย์ การแพทย์ การศึกษา และบริการเชิงพาณิชย์ ซึ่งจะดำเนินการลงทุนและดำเนินธุรกิจเอง... อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ นักลงทุนบางราย เมื่อลงทุนในหลายสาขา กลับทำให้เกิดความไม่สมดุลทางการเงินหรือธุรกิจไม่มีประสิทธิภาพ)

ข้อบังคับ “ก่อสร้างแล้วเสร็จ…” หมายความว่างานต่างๆ จะต้องเสร็จสมบูรณ์ ตัวอย่างเช่น ในกรณีของโครงการที่มีหลายรายการ รวมถึงโครงการโรงเรียนแยกต่างหากที่เสร็จสมบูรณ์แล้วและอยู่ระหว่างขั้นตอนการดำเนินการให้แล้วเสร็จ แต่ยังไม่ได้รับการยืนยัน ตามบทบัญญัติของร่างกฎหมาย ผู้ลงทุนไม่มีสิทธิ์ส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า

ในความเป็นจริง การส่งมอบบ้านระหว่างนักลงทุนและลูกค้าจะดำเนินการตามสัญญาซื้อขายบ้าน/อพาร์ทเมนท์ และร่างยังมีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับระยะเวลาการส่งมอบและการชำระเงินเมื่อมีการส่งมอบบ้านอีกด้วย

พร้อมกันนี้ ข้อ ข. วรรค 1 มาตรา 31 ยังกำหนดด้วยว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิใช้ที่ดินที่ได้ลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและนำไปดำเนินกิจการ จะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดที่ว่า “การลงทุนก่อสร้างงานบริการ งานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่จำเป็นให้เสร็จสมบูรณ์ตามการออกแบบ แผนการก่อสร้างรายละเอียด 1/500 หรือแผนแม่บทที่ได้รับอนุมัติและเนื้อหาของโครงการ” แต่ยังไม่ได้ระบุว่างานบริการที่จำเป็นประกอบด้วยอะไรบ้าง

ดังนั้น ผมคิดว่าควรมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่สำคัญ และกำหนดให้นักลงทุนต้องดำเนินการ “โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่สำคัญให้เสร็จสมบูรณ์ตามความคืบหน้าที่บันทึกไว้ในโครงการที่ได้รับอนุมัติ” เท่านั้น จึงจะมีสิทธิ์ส่งมอบบ้านหรือโอนสิทธิการใช้ที่ดินให้กับลูกค้า ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาและเหมาะสมกับการปฏิบัติ

นักลงทุน : ขอบคุณมากครับ !

แหล่งที่มา