ส่วนที่ดินทำการเกษตรยังคงเงียบ

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 อนุญาตให้บุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิต ทางการเกษตร ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินปลูกข้าว นี่เป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มีศักยภาพ แต่ “เรื่องง่ายๆ” นี้ไม่ใช่เรื่องง่ายเลย

หากในอดีตอนุญาตให้เฉพาะผู้ที่เกี่ยวข้องกับการผลิตทางการเกษตรโดยตรงเท่านั้นที่ได้รับสิทธิใช้ที่ดินทำนา แต่ด้วยกฎระเบียบใหม่ในปัจจุบัน บุคคลที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการผลิตทางการเกษตรโดยตรง หากมีเงื่อนไขและความสามารถในการปลูกข้าว ก็สามารถรับสิทธิในการโอนที่ดินเพื่อลงทุนในการผลิตได้เช่นกัน

ในงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ คุณเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน ( กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ) กล่าวว่า เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ ส่วนนี้จะมีการพัฒนาอย่างเข้มแข็ง

อันที่จริง ในช่วงปี พ.ศ. 2563-2565 สถานการณ์การซื้อขายที่ดินเพื่อการเกษตรค่อนข้างร้อนแรง ผู้ประกอบการและบุคคลจำนวนมากซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรเพื่อนำมาแปลงขาย ทำให้เกิดกระแสฮือฮาในช่วงเวลานั้น

แม้ว่าตลาดคาดว่าจะคึกคักมากขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่ดินป่าไม้เป็นที่สนใจของนักลงทุนรายใหญ่ที่มีการจัดการอย่างเป็นระบบ เช่น บริษัทต่างๆ เท่านั้น เนื่องจากกฎระเบียบใหม่นี้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อเกษตรกรและเหมาะสมกับบริษัทที่ลงทุนในภาคเกษตรกรรมเท่านั้น ในขณะที่กิจกรรมการรวบรวมและซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและรอการแปลงสภาพ การแบ่งแปลง และการขายที่ดินให้กับนักลงทุนรายย่อยนั้นทำได้ยากมาก

คุณฮา เกียน นายหน้าและนักลงทุนที่ดินในหลายภาคส่วนในฮานอย ฮวาบิ่ญ และไทเหงียน เล่าว่าปัจจุบันภาคส่วนที่ดินเกษตรกรรมยังคง “เงียบเหงา” เนื่องจากภาษีและค่าธรรมเนียมการแปลงสภาพที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินป่าไม้ค่อนข้างสูง ทำให้นักลงทุนรายย่อยไม่ลงทุนในภาคส่วนนี้ ในทางกลับกัน “นักลงทุนรายใหญ่” ที่ต้องการลงทุนในที่ดินนาข้าวและที่ดินป่าไม้หลายสิบเฮกตาร์ เพื่อนำไปพัฒนาเป็นที่ดินเพื่อการบริการ การท่องเที่ยว การค้า และโครงการที่อยู่อาศัย... กลับรู้สึกตื่นเต้นที่จะเข้ามามีส่วนร่วม

ผู้บริหารบริษัทอสังหาฯ แห่งหนึ่งในฮานอยเปิดเผยว่า บริษัทของเขามีแผนที่จะ "ล่า" ป่าและพื้นที่เกษตรกรรมขนาดใหญ่ในหว่าบิ่ญและไทเหงียน และแม้กระทั่ง "ตกปลาไกลจากชายฝั่ง" โดยไปที่บริเวณที่สูงตอนกลางเพื่อซื้อที่ดิน

สำหรับการแปลงที่ดินเพื่อการเกษตร นายเล วัน บิ่ญ ระบุว่า จำเป็นต้องปฏิบัติตามแผนและเป้าหมายในการปลูกข้าวให้ได้มากกว่า 3 ล้านเฮกตาร์ เพื่อให้เกิดความมั่นคงทางอาหารของประเทศ ดังนั้น นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นต้องระมัดระวังและทำความเข้าใจบทบัญญัติของกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงการลงทุนที่ไม่มีประสิทธิภาพ การซื้อในราคาสูง และปัญหาการชำระบัญชี

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดที่ดินปรับตัวดีขึ้น ทั้งจากการขายทอดตลาดและที่ดินแบ่งย่อย ขณะเดียวกัน ที่ดินโครงการและที่ดินเพื่อการเกษตรและป่าไม้ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัว สภาพคล่องซบเซาและการซื้อขายล่าช้า แม้แต่นักลงทุนจำนวนมากที่ถือครองที่ดินเพื่อการเกษตรก็ต้องการขายที่ดินของตนในเวลานี้ แต่เป็นเรื่องยาก

ผู้อำนวยการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งวิเคราะห์ว่าอัตรากำไรจากการลงทุนของกลุ่มนี้อยู่ที่ประมาณ 25-30% ต่อปี หากสามารถแปลงเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ อัตรากำไรจะสูงถึง 35-40% ต่อปี โอกาสที่ราคาที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะเพิ่มขึ้นในช่วงทศวรรษข้างหน้าอาจสูงถึง 3-5 เท่า หรืออาจสูงกว่านั้น อย่างไรก็ตาม จากราคาที่ดินที่คาดการณ์ไว้ การเตรียมเอกสารเพื่อแปลงที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ต้นทุนจะเพิ่มขึ้นถึง 9 เท่าเมื่อเทียบกับปัจจุบัน

ยกตัวอย่างเช่น หากนักลงทุนต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและแบ่งแยกที่ดินเกษตรกรรมขนาด 1,000 ตารางเมตรในด่งอันห์ (ฮานอย) ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันอยู่ที่ 6.6 พันล้านดอง แต่หากคำนวณตามราคาในร่างราคาที่ดินฉบับใหม่ จำนวนเงินนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 6.18 หมื่นล้านดอง ดังนั้น เฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100 ตารางเมตรก็มากกว่า 6 พันล้านดองแล้ว ในราคานี้ ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่มีอยู่จะถูกกว่าภาษีที่ต้องจ่ายเมื่อแปลงที่ดินเกษตรกรรม

นอกจากนี้ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังกำหนดว่าที่ดินเกษตรกรรมที่ถูกปล่อยทิ้งร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างต่อเนื่องเป็นเวลา 12-24 เดือน จะต้องรับโทษทางปกครองและอาจถูกเพิกถอนได้ ดังนั้น นักลงทุนที่ถือครองที่ดินเกษตรกรรมจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนอย่างรวดเร็วเพื่อปรับเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยหรือทำการเกษตร หากไม่ต้องการสูญเสียทุกสิ่งทุกอย่าง

หากคุณซื้อที่ดินเพื่อรองรับกระแสการลงทุนตามแผน แต่แผนระดับภูมิภาคถูกระงับ ดำเนินการล่าช้า หรือปรับปรุงล่าช้า นักลงทุนอาจเผชิญกับสถานการณ์เลวร้ายที่ไม่มีใครซื้อ นอกจากนี้ การซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยเฉพาะแปลงที่ดินที่ไม่สามารถแปลงได้ ก็อาจมีความเสี่ยงที่จะล้มละลายได้เช่นกัน หากใช้เงินกู้” นักลงทุนท่านหนึ่งกล่าวถึงความเสี่ยงของการถือครองที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในวันนี้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html