ระเบียบดังกล่าวได้กำหนดข้อกำหนดเรื่องเงินมัดจำไว้อย่างชัดเจนเพื่อคุ้มครองประชาชน

Báo Thanh niên•02/11/2023

[โฆษณา_1]

เพิ่มมูลค่าเงินฝากขึ้น 20-30%

ตามมาตรา 23 ของร่างพระราชบัญญัติว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณาของ รัฐสภา หน่วยงานที่ร่างกฎหมายได้เสนอทางเลือกสองทางเกี่ยวกับหลักการซื้อขายโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างที่อยู่ระหว่างดำเนินการ ดังนี้ ทางเลือกที่ 1: ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยหรือโครงการก่อสร้างนั้นได้ดำเนินการตามเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการประกอบธุรกิจ และการทำธุรกรรมเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ ทางเลือกที่ 2: ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามที่ตกลงกับลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อแบบแปลนขั้นพื้นฐานของโครงการได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และผู้พัฒนาโครงการมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งที่พิสูจน์สิทธิการใช้ที่ดิน โดยจำนวนเงินมัดจำสูงสุดต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำเพื่อคุ้มครองประชาชนเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

ทนายความ เหงียน ดัง ตู จากสำนักงานกฎหมายทริลอว์ ได้วิเคราะห์ทางเลือกที่ 1 โดยระบุว่า ลักษณะของการวางเงินประกันภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งคือการค้ำประกันการปฏิบัติตามพันธะทางแพ่ง ดังนั้น ฝ่ายหนึ่ง (ผู้วางเงินประกัน) จะมอบเงินหรือทรัพย์สินให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง (ผู้รับเงินประกัน) ภายในระยะเวลาที่กำหนด เพื่อยืนยันข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาและเพื่อให้มั่นใจได้ว่าสัญญาทางแพ่งจะเสร็จสมบูรณ์หรือมีการปฏิบับตามนั้น สำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เงินประกันมีจุดประสงค์เพื่อค้ำประกันการลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากกฎระเบียบเป็นไปตามที่ระบุไว้ในทางเลือกที่ 1 การวางเงินประกันก็ไม่จำเป็น เพราะเมื่อโครงการพร้อมดำเนินการแล้ว คู่สัญญาสามารถลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องมีเงินประกัน ดังนั้น ทางเลือกที่ 1 จึงมีจุดมุ่งหมายเพื่อจำกัดความเสี่ยงสำหรับลูกค้า เพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุน และคัดกรองนักลงทุนที่ไม่มีความสามารถทางการเงิน แต่การนำไปใช้กับเงินประกันนั้นไม่จำเป็น เงื่อนไขสำหรับโครงการที่จะมีสิทธิ์ดำเนินการทางธุรกิจควรใช้เฉพาะกับการลงนามในสัญญาซื้อขายเท่านั้น

ตัวเลือกที่ 2 ค่อนข้าง "เปิดกว้าง" ให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการทำธุรกรรมวางเงินมัดจำ อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นการปกป้องสิทธิของลูกค้า ร่างกฎหมายควรเพิ่มข้อกำหนดที่จำกัดเงินมัดจำไว้ในระดับที่เหมาะสม (ประมาณ 20-30%) ปัจจุบัน ประมวลกฎหมายแพ่งไม่ได้กำหนดจำนวนเงินมัดจำขั้นต่ำหรือขั้นสูงสุดสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนำไปสู่สถานการณ์ที่วุ่นวายเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำในตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ ผู้พัฒนาบางรายกำหนดให้ลูกค้าวางเงินมัดจำสูงถึง 95% ของมูลค่าทรัพย์สินเพื่อระดมทุนภายใต้ข้ออ้างของระบบการวางเงินมัดจำ อย่างไรก็ตาม เมื่อเกิดข้อพิพาท ผู้พัฒนาไม่สามารถชดเชยเงินมัดจำให้กับลูกค้าได้และยังล่าช้าในการคืนเงิน ลูกค้าจำนวนมากได้รับความเดือดร้อนอย่างมากในการพยายามกู้คืนเงินต้นของตนเอง ไม่ต้องพูดถึงการเรียกร้องค่าชดเชยจากผู้พัฒนา ตัวอย่างเช่น ในหลายกรณี ผู้พัฒนาระดมทุนเพื่อขายที่ดินโดยรับเงินมัดจำสูงถึง 95% ของมูลค่าแม้กระทั่งก่อนที่ขั้นตอนทางกฎหมายจะเสร็จสมบูรณ์ อย่างไรก็ตาม พวกเขาไม่สามารถลงนามในสัญญาได้ทันเวลาและไม่สามารถคืนเงินได้ ทำให้เกิดการร้องเรียนจากผู้อยู่อาศัย การดำเนินคดีกับผู้พัฒนา และการสูญเสียเงินของผู้ซื้อ นอกจากนี้ ยังมีหลายกรณีที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยอมรับเงินมัดจำ 10% แต่เมื่อราคาที่ดินและบ้านสูงขึ้น ผู้พัฒนาหลายรายก็ยินดีที่จะริบเงินมัดจำโดยไม่ดำเนินการตามสัญญาซื้อขายต่อ และยังมีกรณีที่ยอมรับเงินมัดจำจำนวนน้อย แต่เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะงักงันและราคาตกต่ำ ลูกค้าก็ยินดีที่จะทิ้งเงินมัดจำของตน ทนายความ Tư เสนอแนะว่า "ร่างสัญญาควรมีข้อกำหนดให้ผู้พัฒนาต้องจัดหาหนังสือค้ำประกันจากธนาคารเพื่อคืนเงินมัดจำให้แก่ลูกค้าหากผู้พัฒนาละเมิดข้อตกลง ข้อเสนอนี้จะช่วยให้ผู้พัฒนาสามารถระดมทุนได้ง่ายขึ้น และยังช่วยปกป้องสิทธิของลูกค้าเมื่อผู้พัฒนาละเมิดข้อผูกพัน"

จะรับเงินมัดจำเฉพาะเมื่อโครงการนั้นตรงตามข้อกำหนดคุณสมบัติทางธุรกิจเท่านั้น

ตามที่นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวไว้ ภายใต้ตัวเลือกที่ 1 วัตถุประสงค์ของการวางเงินประกันคือเพื่อรับประกันการปฏิบัติตามสัญญา ในความเป็นจริงแล้ว หลังจากทำสัญญาเสร็จสิ้นแล้ว กรณีที่ผู้วางเงินประกันถูกผู้รับผลประโยชน์ฉ้อโกงนั้นเกิดขึ้นได้น้อยมาก เนื่องจากโดยปกติแล้วการทำสัญญาจะได้รับการตรวจสอบอย่างรอบคอบจากทั้งสองฝ่ายและดำเนินการตามกฎหมาย เมื่อมีการปฏิบัติตามสัญญา เงินประกันมักจะถูกหักออกจากงวดแรกของการทำธุรกรรม ตัวเลือกที่ 2 มีจุดมุ่งหมายเพื่อประกันการทำสัญญา ในความเป็นจริงแล้ว ก่อนที่สัญญาจะเสร็จสิ้นนั่นเองที่ผู้วางเงินประกันมักถูกผู้รับผลประโยชน์ฉ้อโกงและสัญญาไม่ได้รับการปฏิบัติตาม ทำให้ผู้วางเงินประกันได้รับความเสียหาย ปัจจุบันทั้งตัวเลือกที่ 1 และ 2 ถูกต้อง ดังนั้นจึงจำเป็นต้องรวมทั้งสองตัวเลือกเข้าไว้ในกฎระเบียบเดียวเกี่ยวกับการวางเงินประกันเพื่อประกันการทำสัญญาหรือการวางเงินประกันเพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญา เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมายของลูกค้าที่ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นของที่มีอยู่แล้วหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ด้วยเหตุนี้ นายชอว์จึงเสนอให้รวมสองทางเลือกเข้าด้วยกันดังนี้: "นักลงทุนโครงการอาจเรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อโครงการที่อยู่อาศัยหรือก่อสร้างเป็นไปตามเงื่อนไขสำหรับการดำเนินธุรกิจ และการทำธุรกรรมได้ดำเนินการตามระเบียบข้อบังคับ เพื่อเป็นการรับประกันการปฏิบัติตามสัญญา หรือนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์อาจเรียกเก็บเงินมัดจำเพื่อเป็นหลักประกันการทำสัญญาตามที่ตกลงกับลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการมีแบบร่างขั้นพื้นฐานที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐ และนักลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่ระบุไว้ในวรรค 2 มาตรา 24 ของกฎหมายฉบับนี้ ข้อตกลงเงินมัดจำต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของโครงการที่อยู่อาศัยหรือก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดเป็นไปตามที่ รัฐบาล กำหนด แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์"

“กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2549 และ 2557 ไม่ได้กำหนดว่าต้องมีการวางเงินมัดจำก่อนที่โครงการอสังหาริมทรัพย์จะเข้าเงื่อนไขสำหรับการทำสัญญาหรือระดมทุนผ่านการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยเฉพาะที่ดินเปล่า ดังนั้น นักเก็งกำไรที่ดิน นายหน้า และธุรกิจที่ไร้จรรยาบรรณจึงใช้ประโยชน์จากวรรค 1 มาตรา 328 ของประมวลกฎหมายแพ่งปี 2558 ซึ่งไม่ได้ระบุถึงมูลค่าหรือเปอร์เซ็นต์ของเงินมัดจำ เพื่อรับเงินมัดจำจำนวนมากจากลูกค้า ในบางกรณีสูงถึง 90-95% ของมูลค่าการทำธุรกรรม ยิ่งไปกว่านั้น นักเก็งกำไรที่ดิน นายหน้า และธุรกิจที่ไร้จรรยาบรรณเหล่านี้ยังได้สร้างโครงการ ‘ผี’ ที่ไม่มีพื้นฐานทางกฎหมายเพื่อจุดประสงค์ในการฉ้อโกง ทำให้ลูกค้าได้รับความเสียหายอย่างมากและก่อกวนความสงบเรียบร้อยในสังคม ตัวอย่างที่สำคัญคือกรณีฉ้อโกงของบริษัทอาลีบาบา” นายเลอ ฮว่าง เชา กล่าว

ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เชื่อว่าร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีข้อกำหนดที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องระยะเวลาในการวางเงินมัดจำ เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใช้ช่องโหว่ทางกฎหมายในการระดมทุนอย่างผิดกฎหมาย “เราได้ศึกษาแนวทางการวางเงินมัดจำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศทั่ว โลก และทุกประเทศอนุญาตให้วางเงินมัดจำได้ อย่างไรก็ตาม เงินมัดจำจะถูกโอนไปยังบัญชีกลางที่บริหารจัดการและกำกับดูแลโดยบุคคลที่สาม เช่น ธนาคาร หากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ปฏิบัติตามข้อผูกพัน เช่น ไม่ก่อสร้างโครงการ หรือไม่สามารถลงนามในสัญญาได้ตามที่กฎหมายกำหนด ลูกค้าก็มีสิทธิ์ได้รับเงินคืน” นายดินห์กล่าว

ลูกค้าสามารถรับดอกเบี้ยจากเงินฝากในขณะที่เงินอยู่ในธนาคารได้ ดังนั้นจึงไม่ต้องกังวลเรื่องการสูญเสียเงิน จำนวนเงินฝากต้องไม่เกิน 20% ของมูลค่าสัญญา เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้พัฒนาโครงการระดมเงินจำนวนมากจากลูกค้าโดยไม่มีการทำงานใดๆ มาก่อน ซึ่งเป็นการ "กอบโกยผลกำไรมหาศาล"

ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

[โฆษณา_2]
ลิงก์แหล่งที่มา