ควบคุมเงินฝากให้ชัดเจนเพื่อปกป้องประชาชน

เพิ่มมูลค่าเงินฝาก 20 - 30%

ตามมาตรา 23 แห่งร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ซึ่งกำลังนำเสนอต่อ รัฐสภา เพื่อรับฟังความคิดเห็น หน่วยงานร่างกฎหมายได้เสนอทางเลือกสองทางเกี่ยวกับหลักการของธุรกิจที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคต ทางเลือกที่ 1 นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการดำเนินกิจการและได้ดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้แล้วเท่านั้น ทางเลือกที่ 2 นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการมีการประเมินแบบร่างขั้นพื้นฐานจากหน่วยงานของรัฐ และนักลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง จำนวนเงินมัดจำสูงสุดต้องไม่เกิน 10% ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — เงินฝากต้องได้รับการควบคุมอย่างชัดเจนเพื่อคุ้มครองผู้คนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

ทนายความเหงียน ดัง ตู จากบริษัท Trilaw LLC วิเคราะห์ว่าสำหรับตัวเลือกที่ 1 ลักษณะของการวางเงินมัดจำตามประมวลกฎหมายแพ่งคือเพื่อประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางแพ่ง ดังนั้น ฝ่ายหนึ่ง (ผู้ฝากเงิน) จะต้องโอนเงินหรือทรัพย์สินจำนวนหนึ่งให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง (ผู้รับเงิน) ภายในระยะเวลาที่กำหนด เพื่อยืนยันข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาและเพื่อให้มั่นใจว่ามีการสรุปหรือปฏิบัติตามสัญญาทางแพ่ง สำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การวางเงินมัดจำมีไว้เพื่อประกันการลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากกฎระเบียบเป็นไปตามตัวเลือกที่ 1 ข้างต้น ก็ไม่จำเป็นอีกต่อไป เพราะเมื่อโครงการมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะดำเนินธุรกิจ คู่สัญญาสามารถลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ทันทีโดยไม่ต้องวางเงินมัดจำ ดังนั้น ตัวเลือกที่ 1 จึงมีจุดมุ่งหมายเพื่อจำกัดความเสี่ยงสำหรับลูกค้า เพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุน และคัดกรองนักลงทุนที่ไม่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอออกไป แต่ไม่จำเป็นต้องนำมาพิจารณากับการวางเงินมัดจำ เงื่อนไขที่ว่าโครงการมีสิทธิ์ดำเนินการเชิงพาณิชย์ได้นั้นควรใช้เฉพาะกับการลงนามในสัญญาซื้อขายเท่านั้น

ทางเลือกที่ 2 เปิดโอกาสให้นักลงทุนทำธุรกรรมฝากเงินได้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม เพื่อปกป้องสิทธิของลูกค้า ร่างกฎหมายฉบับนี้ควรเพิ่มเนื้อหาเพื่อจำกัดเงินฝากให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม (ประมาณ 20-30%) เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งฉบับปัจจุบันไม่ได้กำหนดจำนวนเงินขั้นต่ำหรือสูงสุดสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดความวุ่นวายในตลาดเงินฝากอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ นักลงทุนบางรายกำหนดให้ลูกค้าวางเงินมัดจำสูงสุด 95% ของมูลค่าทรัพย์สินเพื่อระดมทุนภายใต้เงื่อนไขการวางเงินมัดจำ อย่างไรก็ตาม เมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น นักลงทุนไม่สามารถชำระเงินมัดจำให้กับลูกค้าได้ และเกิดความล่าช้าในการคืนเงินให้กับลูกค้า ลูกค้าหลายรายประสบปัญหาในการได้รับเงินต้นคืน นับประสาอะไรกับการขอให้นักลงทุนชำระเงินมัดจำ โดยทั่วไปแล้ว ในหลายกรณีของการระดมทุนเพื่อซื้อและขายที่ดิน กระบวนการทางกฎหมายยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แต่ได้รับเงินมัดจำสูงสุด 95% ของมูลค่า แต่สัญญาไม่ได้ลงนามตรงเวลา ทำให้ไม่สามารถขอคืนเงินได้อีกต่อไป ประชาชนจึงออกมาประณาม นักลงทุนถูกดำเนินคดี และประชาชนสูญเสียเงิน มีหลายกรณีที่นักลงทุนได้รับเงินมัดจำ 10% แต่เมื่อราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น นักลงทุนหลายรายก็ยินดีคืนเงินมัดจำโดยไม่เซ็นสัญญาซื้อขายต่อ นอกจากนี้ยังมีกรณีที่เงินมัดจำต่ำ เมื่ออสังหาริมทรัพย์ถูกระงับและราคาลดลง ลูกค้าก็ยินดีที่จะริบเงินมัดจำเช่นกัน “ร่างกฎหมายควรกำหนดว่าในการลงนามในสัญญาเงินมัดจำ นักลงทุนต้องแสดงหนังสือค้ำประกันจากธนาคารเพื่อยืนยันการคืนเงินมัดจำให้กับลูกค้าเมื่อนักลงทุนละเมิดข้อตกลง ข้อเสนอนี้จะสร้างเงื่อนไขเพิ่มเติมสำหรับนักลงทุนในการระดมทุน และยังรับรองสิทธิของลูกค้าเมื่อนักลงทุนละเมิดข้อผูกพัน” ทนายความตูกล่าว

เงินมัดจำจะได้รับการยอมรับเฉพาะเมื่อโครงการมีสิทธิ์ดำเนินการเท่านั้น

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในทางเลือกที่ 1 วัตถุประสงค์ของการวางเงินมัดจำคือเพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญา แต่ในความเป็นจริง หลังจากลงนามในสัญญาแล้ว แทบจะไม่มีกรณีที่ผู้รับเงินมัดจำฉ้อโกงผู้ฝากเงิน เหตุผลก็คือ สัญญามักถูกตรวจสอบอย่างเข้มงวดโดยคู่สัญญาและปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย เมื่อมีการทำสัญญา เงินมัดจำมักจะถูกหักออกจากการชำระเงินงวดแรก ทางเลือกที่ 2 มีวัตถุประสงค์เพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญา ในความเป็นจริง ก่อนการลงนามในสัญญา มักมีกรณีที่ผู้รับเงินมัดจำฉ้อโกงผู้ฝากเงินและไม่ปฏิบัติตามสัญญา ทำให้ผู้ฝากเงินได้รับความเสียหาย ปัจจุบัน ทางเลือกที่ 1 และ 2 ถูกต้อง จึงจำเป็นต้องรวมทั้งสองทางเลือกเข้าด้วยกันเป็นข้อบังคับเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำ เพื่อให้มั่นใจว่าการลงนามในสัญญาหรือการวางเงินมัดจำเพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญา เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้าที่ซื้อ เช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย หรือที่อยู่อาศัยที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ดังนั้น คุณเชาจึงเสนอให้รวมสองทางเลือกเป็นหนึ่งเดียวในทิศทางที่ว่า “ผู้ลงทุนโครงการได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อบ้านและงานก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะเปิดดำเนินการและได้ดำเนินการตามระเบียบข้อบังคับเพื่อให้มั่นใจว่าสัญญาจะมีผลบังคับใช้ หรือผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำเพื่อรับรองการลงนามในสัญญากับลูกค้าได้เฉพาะเมื่อโครงการมีแบบร่างพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่ระบุไว้ในข้อ 2 มาตรา 24 แห่งกฎหมายนี้ สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับ ของรัฐบาล แต่ไม่เกิน 10% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์”

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2549 และ 2557 ไม่ได้ควบคุมเงินฝากที่เกิดขึ้นก่อนเวลาที่โครงการอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิ์ทำสัญญาหรือระดมทุนเพื่อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยเฉพาะที่ดิน ดังนั้นจึงมีกรณีที่นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่สุจริตได้ฉวยโอกาสจากมาตรา 328 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ซึ่งไม่ได้ควบคุมมูลค่าและอัตราเงินฝาก จึงได้รับเงินฝากจากลูกค้าที่มีมูลค่าสูง ในบางกรณีสูงถึง 90-95% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ทำธุรกรรม นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่สุจริตได้จัดตั้งโครงการ "ผี" โดยไม่มีฐานทางกฎหมายเพื่อวัตถุประสงค์ในการฉ้อโกง ก่อให้เกิดความสูญเสียมหาศาลแก่ลูกค้าและก่อความวุ่นวายในสังคม ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือคดีฉ้อโกงของบริษัทอาลีบาบา" นายเล ฮวง เชา กล่าว

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปรับปรุงใหม่ จำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับเงินฝาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องระยะเวลาการฝากเงิน เพื่อป้องกันไม่ให้นักลงทุนใช้ช่องโหว่นี้ในการระดมทุนอย่างผิดกฎหมาย “เราได้ศึกษาเงินฝากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศทั่ว โลก ซึ่งทุกประเทศอนุญาตให้มีการฝากเงินได้ แต่เงินฝากจะถูกโอนเข้าบัญชีร่วมให้บุคคลที่สาม เช่น ธนาคาร บริหารจัดการและกำกับดูแล หากนักลงทุนไม่ปฏิบัติตามพันธกรณี เช่น ไม่ก่อสร้าง หรือไม่สามารถลงนามในสัญญาได้ตามกฎหมาย ลูกค้าก็จะได้รับเงินคืนเต็มจำนวน” คุณดิงห์ กล่าว

ลูกค้าจะได้รับดอกเบี้ยจากยอดเงินฝากในระหว่างที่ฝากเงินเข้าธนาคาร โดยไม่ต้องกังวลว่าจะสูญเสียเงิน ยอดเงินฝากไม่เกิน 20% ของมูลค่าสัญญา วิธีนี้จะช่วยจำกัดสถานการณ์ที่นักลงทุนไม่ได้ทำอะไรเลย นอกจากระดมเงินจำนวนมากจากลูกค้าแบบ "จับโจรด้วยมือเปล่า"

ดร. เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

ลิงค์ที่มา