ควบคุมเงินฝากให้ชัดเจนเพื่อปกป้องประชาชน

เพิ่มมูลค่าเงินฝาก 20 - 30%

ตามมาตรา 23 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ซึ่งกำลังนำเสนอต่อ รัฐสภา เพื่อรับฟังความคิดเห็น หน่วยงานร่างกฎหมายได้เสนอทางเลือกสองทางเกี่ยวกับหลักการซื้อขายงานที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างที่จะจัดตั้งขึ้นในอนาคต ทางเลือกที่ 1 ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่องานที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการดำเนินธุรกิจและได้ดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้แล้ว ทางเลือกที่ 2 ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการมีการประเมินแบบร่างขั้นพื้นฐานจากหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง จำนวนเงินมัดจำสูงสุดต้องไม่เกิน 10% ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — เงินฝากต้องได้รับการควบคุมอย่างชัดเจนเพื่อคุ้มครองผู้คนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

ทนายความเหงียน ดัง ตู จากบริษัท Trilaw LLC วิเคราะห์ว่าสำหรับตัวเลือกที่ 1 ลักษณะของการวางเงินมัดจำตามประมวลกฎหมายแพ่งคือเพื่อประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางแพ่ง ดังนั้น ฝ่ายหนึ่ง (ผู้ฝากเงิน) จะต้องโอนเงินหรือทรัพย์สินจำนวนหนึ่งให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง (ผู้รับเงิน) ภายในระยะเวลาที่กำหนด เพื่อยืนยันข้อตกลงของคู่สัญญาและเพื่อให้มั่นใจว่ามีการสรุปหรือปฏิบัติตามสัญญาทางแพ่ง สำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การวางเงินมัดจำมีไว้เพื่อประกันการลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากกฎระเบียบเป็นไปตามตัวเลือกที่ 1 ข้างต้น ก็ไม่จำเป็นอีกต่อไป เพราะเมื่อโครงการมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะดำเนินธุรกิจ คู่สัญญาสามารถลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ทันทีโดยไม่ต้องวางเงินมัดจำ ดังนั้น ตัวเลือกที่ 1 นี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อจำกัดความเสี่ยงสำหรับลูกค้า เพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุน และคัดกรองนักลงทุนที่ไม่มีศักยภาพทางการเงิน แต่การนำมาใช้กับการวางเงินมัดจำนั้นไม่จำเป็น เงื่อนไขสำหรับโครงการที่จะสามารถดำเนินการเชิงพาณิชย์ได้ควรใช้เฉพาะกับการลงนามในสัญญาซื้อขายเท่านั้น

ทางเลือกที่ 2 ค่อนข้าง “เปิดกว้าง” ให้นักลงทุนทำธุรกรรมฝากเงินได้มากกว่า อย่างไรก็ตาม เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของลูกค้า ร่างกฎหมายฉบับนี้ควรเพิ่มเนื้อหาเพื่อจำกัดเงินฝากให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม (ประมาณ 20-30%) เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งฉบับปัจจุบันไม่ได้กำหนดจำนวนเงินขั้นต่ำหรือสูงสุดสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดความวุ่นวายในตลาดเงินฝากอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ นักลงทุนบางรายกำหนดให้ลูกค้าฝากเงินสูงสุด 95% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อระดมทุนโดยแอบแฝง อย่างไรก็ตาม เมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น นักลงทุนไม่สามารถชำระเงินมัดจำให้กับลูกค้าได้ และล่าช้าในการคืนเงินให้กับลูกค้า ลูกค้าหลายรายยังประสบปัญหาในการได้รับเงินต้นคืน รวมถึงต้องขอให้นักลงทุนชำระเงินมัดจำด้วย โดยทั่วไปแล้ว ในหลายกรณีของการระดมทุนเพื่อซื้อและขายที่ดิน กระบวนการทางกฎหมายยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แต่เงินมัดจำสูงถึง 95% ของมูลค่า แต่สัญญาไม่ได้ลงนามตรงเวลา ทำให้ไม่สามารถขอคืนเงินได้อีกต่อไป ประชาชนจึงออกมาประณาม นักลงทุนถูกดำเนินคดี และประชาชนสูญเสียเงิน มีหลายกรณีที่นักลงทุนยอมรับเงินมัดจำ 10% แต่เมื่อราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น นักลงทุนจำนวนมากก็ยินดีคืนเงินมัดจำโดยไม่เซ็นสัญญาซื้อขายต่อ นอกจากนี้ยังมีกรณีที่เงินมัดจำต่ำ เมื่ออสังหาริมทรัพย์ถูกระงับและราคาลดลง ลูกค้าก็ยินดีที่จะริบเงินมัดจำเช่นกัน “ร่างกฎหมายควรกำหนดว่าในการลงนามในสัญญามัดจำ นักลงทุนต้องแสดงหนังสือค้ำประกันจากธนาคารเพื่อยืนยันการคืนเงินมัดจำให้กับลูกค้าเมื่อนักลงทุนละเมิดข้อตกลง ข้อเสนอนี้จะสร้างเงื่อนไขเพิ่มเติมสำหรับนักลงทุนในการระดมทุน และยังรับรองสิทธิของลูกค้าเมื่อนักลงทุนละเมิดข้อผูกพัน” ทนายความตูกล่าว

เงินมัดจำจะได้รับการยอมรับเมื่อโครงการมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการดำเนินธุรกิจเท่านั้น

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ระบุว่า ทางเลือกที่ 1 มีวัตถุประสงค์เพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญา แต่ในความเป็นจริง หลังจากลงนามในสัญญาแล้ว แทบจะไม่มีกรณีที่ผู้ฝากเงินถูกหลอกลวงโดยผู้รับเงินมัดจำ เหตุผลก็คือ สัญญามักถูกตรวจสอบอย่างใกล้ชิดโดยคู่สัญญาและปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย เมื่อทำสัญญา เงินมัดจำมักจะถูกหักออกจากการชำระเงินงวดแรก ทางเลือกที่ 2 มีวัตถุประสงค์เพื่อประกันการลงนามในสัญญา ในความเป็นจริง ก่อนลงนามในสัญญา มักมีกรณีที่ผู้ฝากเงินถูกหลอกลวงโดยผู้รับเงินมัดจำและไม่ปฏิบัติตามสัญญา ทำให้ผู้ฝากเงินได้รับความเสียหาย ปัจจุบันตัวเลือกที่ 1 และ 2 ถูกต้องทั้งคู่ จึงจำเป็นต้องรวมทั้งสองตัวเลือกเข้าเป็นหนึ่งระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการฝากเงินเพื่อให้แน่ใจว่าการลงนามในสัญญาหรือการฝากเงินเพื่อให้แน่ใจว่ามีการปฏิบัติตามสัญญา เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้าที่ซื้อ เช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ หรือที่อยู่อาศัยที่จะสร้างขึ้นในอนาคต

ดังนั้น คุณเชาจึงเสนอให้รวมสองทางเลือกเป็นหนึ่งเดียว โดยมีแนวทางดังนี้ “ผู้ลงทุนโครงการได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการเริ่มดำเนินการและได้ดำเนินการตามระเบียบข้อบังคับเพื่อให้มั่นใจว่าสัญญาจะมีผลบังคับใช้ หรือผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำเพื่อรับรองการลงนามในสัญญากับลูกค้าได้เฉพาะเมื่อโครงการมีแบบร่างพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 24 วรรค 2 แห่งกฎหมายฉบับนี้ สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับ ของรัฐบาล แต่ไม่เกิน 10% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์”

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2549 และ 2557 ไม่ได้ควบคุมเงินฝากที่เกิดขึ้นก่อนเวลาที่โครงการอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิ์ทำสัญญาหรือระดมทุนเพื่อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยเฉพาะที่ดิน ดังนั้นจึงมีกรณีที่นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่สุจริตได้ฉวยโอกาสจากมาตรา 328 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ซึ่งไม่ได้ควบคุมมูลค่าและอัตราเงินฝาก จึงได้รับเงินฝากจากลูกค้าที่มีมูลค่าสูง ในบางกรณีสูงถึง 90-95% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ทำธุรกรรม นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่สุจริตได้จัดตั้งโครงการ "ผี" โดยไม่มีฐานทางกฎหมายเพื่อวัตถุประสงค์ในการฉ้อโกง ก่อให้เกิดความสูญเสียมหาศาลแก่ลูกค้าและก่อความวุ่นวายในสังคม ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือคดีฉ้อโกงที่เกิดขึ้นในบริษัทอาลีบาบา" นายเล ฮวง เชา กล่าว

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปรับปรุงใหม่ จำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับเงินฝาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องระยะเวลาการฝากเงิน เพื่อป้องกันไม่ให้นักลงทุนใช้ช่องโหว่นี้ในการระดมเงินทุนอย่างผิดกฎหมาย “เราได้ศึกษาเงินฝากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศทั่ว โลก ซึ่งทุกประเทศอนุญาตให้มีการฝากเงินได้ แต่เงินฝากจะถูกโอนเข้าบัญชีร่วมให้บุคคลที่สาม เช่น ธนาคาร บริหารจัดการและกำกับดูแล หากนักลงทุนไม่ปฏิบัติตามพันธสัญญา เช่น ไม่ก่อสร้าง หรือไม่สามารถลงนามในสัญญาได้ตามกฎหมาย ลูกค้าก็สามารถรับเงินคืนได้ทั้งหมด” คุณดิงห์ กล่าว

ลูกค้าจะได้รับดอกเบี้ยจากยอดเงินฝากในระหว่างที่ฝากเงินเข้าธนาคาร โดยไม่ต้องกังวลว่าจะสูญเสียเงิน ยอดเงินฝากไม่เกิน 20% ของมูลค่าสัญญา วิธีนี้จะช่วยจำกัดสถานการณ์ที่นักลงทุนไม่ได้ทำอะไรเลย นอกจากระดมเงินจำนวนมากจากลูกค้าแบบ "จับโจรด้วยมือเปล่า"

ดร. เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

ลิงค์ที่มา