โครงการใหม่ ๆ ยังคงทยอยเข้ามา
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) สาขาเขต 2 ระบุว่า ณ สิ้นเดือนเมษายน ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างในนครโฮจิมินห์มีมูลค่า 1,116 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 0.34% จากเดือนก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 2.85% จากสิ้นปี 2567 สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ยังคงรักษาสัดส่วนไว้ได้และคิดเป็นประมาณ 28% ของยอดสินเชื่อคงค้างทั้งหมดในพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ (สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน สินเชื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อสร้างบ้าน สินเชื่อเพื่อซ่อมแซมบ้าน ฯลฯ) ยังคงมีสัดส่วนสูง คิดเป็น 65% ของยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 727,000 ล้านดอง เพิ่มขึ้น 0.05% จากเดือนก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 0.65% จากสิ้นปี 2567
แม้ว่าสินเชื่อจะเติบโตขึ้น แต่กระแสเงินสดที่ไหลออกจากตลาดกลับมีน้อยมาก
ภาพถ่าย: ดินห์ ซอน
แม้ตัวเลขจะค่อนข้างดี แต่ในความเป็นจริงแล้ว ทั้งธุรกรรมและโครงการใหม่กลับ "ต่ำ" ดังนั้น หลายคนจึงถามว่า สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มูลค่ากว่าล้านล้านดองหายไปไหน?
นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า แม้ตัวเลขการเติบโตของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะสูงมาก แต่เขาไม่ทราบว่าใครได้รับประโยชน์จากการเติบโตนี้ เนื่องจากในขณะที่ธุรกิจยังคงประสบปัญหาในการดำเนินการด้านเอกสารทางกฎหมายและไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนได้ มีผู้กู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่มากนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 4 เดือนแรกของปี นครโฮจิมินห์มีโครงการที่มีสิทธิ์ระดมทุนเพียง 3 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์รวม 3,286 ยูนิต ซึ่งทั้งหมดเป็นอพาร์ตเมนต์ระดับหรู ในช่วง 4 เดือนแรกของปี ไม่มีการโอนโครงการใดๆ เนื่องจากตามกฎหมาย โครงการจะต้องดำเนินการให้เสร็จสิ้นตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนจึงจะสามารถขายให้กับพันธมิตรรายอื่นได้
"เมื่อเทียบกับปี 2560 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดเติบโตอย่างรวดเร็ว อุปทานในปัจจุบันมีเพียง 10% เท่านั้น ในความเป็นจริงแล้ว อุปทานยังคงขาดแคลน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาประหยัด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่วางจำหน่ายในตลาดตั้งแต่ต้นปีมีน้อยมาก ธุรกรรมไม่มาก แต่การเติบโตของสินเชื่อตามที่ธนาคารกลางรายงานนั้นแปลกประหลาดมาก ไม่เพียงแต่นครโฮจิมินห์เท่านั้นที่เพิ่มขึ้น แต่ยังรวมถึงทั่วประเทศด้วย ผมเองก็ไม่เข้าใจเหมือนกัน" คุณเล ฮวง เชา เล่าและเสริมว่า ปัจจุบันธุรกิจต่างๆ ยังคงประสบปัญหาด้านกระแสเงินสดและเงินทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ธุรกิจต่างๆ กำลังดิ้นรนเพื่อรับมือกับการครบกำหนดชำระหนี้ของพันธบัตรภาคเอกชนในช่วงเดือนสิงหาคม-ธันวาคม 2568 ซึ่งทำให้ธุรกิจเหล่านี้ยังคงประสบปัญหา ต้องเจรจากับลูกค้าเพื่อขอขยายระยะเวลาการชำระหนี้
ดร. ดินห์ เดอะ เฮียน ผู้อำนวยการสถาบันสารสนเทศและ เศรษฐศาสตร์ ประยุกต์ ยืนยันว่า ในความเป็นจริงแล้ว วิสาหกิจต่างๆ ยังคงขาดแคลนเงินทุน ประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุน และปริมาณเงินที่อัดฉีดเข้าสู่ตลาดก็มีไม่มากนัก ดังนั้น หากสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น องค์กรและบุคคลทั่วไปอาจกู้ยืมเงินเพื่อชำระหนี้เก่า หรือกู้ยืมเพื่อต่ออายุหนี้ อัตราดอกเบี้ยประกอบกับราคาต้นทุนสินค้าคงคลังที่สูงขึ้น จะทำให้ยอดสินเชื่อเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
จากการสำรวจบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 100 บริษัท ผมพบว่าการเติบโตของสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างลดลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากกระแสเงินสดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาจากสองแหล่งหลัก คือ กระแสเงินสดจากธุรกิจและกระแสเงินสดจากการเงิน อย่างไรก็ตาม ทั้งสองแหล่งนี้กำลังประสบปัญหา ดังนั้นบริษัทอสังหาริมทรัพย์จึงยังคงประสบปัญหาหลายประการในปีนี้ ดร. ดิญ เดอะ เฮียน วิเคราะห์
ธุรกรรมระหว่างประชาชนเฟื่องฟู ตลาดรองคึกคัก
โดยรวมแล้ว ดร.เหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า นับตั้งแต่ช่วงเทศกาลตรุษจีน ตลาดภาคใต้มีสัญญาณการเติบโตและดำเนินกิจการได้ดีกว่าปี 2567 แม้ว่าจะมีโครงการใหม่เกิดขึ้นไม่มากนัก แต่ธุรกรรมระหว่างประชาชนก็ดีขึ้นเช่นกัน จากสถิติพบว่าจำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วช่วยให้รายได้จากที่ดินในนครโฮจิมินห์พุ่งสูงถึง 2,200 พันล้านดองในไตรมาสแรกของปี 2568 เพิ่มขึ้นกว่า 540 พันล้านดองในช่วงเวลาเดียวกัน นอกจากนี้ รายได้จากบริการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังสูงถึง 25,547 พันล้านดองในเดือนมีนาคม เพิ่มขึ้น 9% จากเดือนก่อนหน้า รายได้จากอุตสาหกรรมนี้ในช่วง 3 เดือนแรกของปีอยู่ที่ 72,321 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 16% นับเป็นการเติบโตเชิงบวก เห็นได้ชัดจากความสนใจของนักลงทุนและแสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ดังนั้น ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ระบุว่า แม้ว่าปริมาณธุรกรรมในตลาดแรกจะต่ำเนื่องจากอุปทานมีจำกัด แต่ธุรกรรมในตลาดรองและธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในหมู่ประชาชนกลับดำเนินไปอย่างคึกคัก นี่อาจเป็นเหตุผลของการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของสินเชื่อ ไม่เพียงเท่านั้น แม้ว่าโครงการในนครโฮจิมินห์ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาจะมีจำนวนน้อย แต่ในพื้นที่โดยรอบ เช่น ลองอาน ด่ งนาย บาเรีย-หวุงเต่า และบิ่ญเซือง กลับมีจำนวนโครงการที่เสร็จสมบูรณ์และเปิดดำเนินการแล้วสูงมาก ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการที่ “ตั้งอยู่ใน” นครโฮจิมินห์อาจกู้ยืมเงินในนครเพื่อนำเงินไปลงทุนในต่างจังหวัด นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมายังส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อเพิ่มขึ้นอีกด้วย “แต่สิ่งหนึ่งที่เห็นได้ชัดคือ ตลาดในปัจจุบันมีความต้องการที่แท้จริงน้อย แต่มีการลงทุน การเก็งกำไร และการกักตุนจำนวนมาก ดังนั้นเงินทุนสินเชื่อจึงไหลเข้าสู่กลุ่มเหล่านี้มากกว่าโครงการ” ดร.ดิงห์ วิเคราะห์
นักเศรษฐศาสตร์ Huynh Phuoc Nghia ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การเติบโตของสินเชื่อส่วนใหญ่อยู่ในสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน ซ่อมแซม และก่อสร้างของประชาชน ขณะที่โครงการใหม่ "ขาดทุน" เนื่องจากอุปทานมีน้อยมากตั้งแต่ต้นปี ซึ่งสอดคล้องกับรายงานของธนาคารแห่งรัฐเวียดนามที่ระบุว่าสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้าน สินเชื่อเพื่อการซ่อมแซมบ้าน ฯลฯ ยังคงมีสัดส่วนสูงของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างทั้งหมด นอกจากนี้ การเติบโตของสินเชื่อในช่วงที่ผ่านมาเกี่ยวข้องกับการปรับโครงสร้างหนี้และสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากกระแสเงินสดเข้าสู่ตลาดอยู่ในระดับต่ำมาก เป็นไปได้ว่าโครงการในนครโฮจิมินห์อาจกู้ยืมได้ยากเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย แต่ธุรกิจต่างๆ สามารถใช้โครงการในต่างจังหวัดและผลิตภัณฑ์อื่นๆ เพื่อค้ำประกันสินเชื่อในนครโฮจิมินห์ได้
อุปทานและราคาเพิ่มขึ้นทั้งคู่
รายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ กระทรวงการก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ระบุว่าปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ใน 3 ประเภท ได้แก่ ห้องชุด บ้านเดี่ยว และที่ดินเปล่า มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2567 โดยกลุ่มห้องชุดและบ้านเดี่ยวมีธุรกรรมสำเร็จ 33,585 รายการ คิดเป็น 132% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2567 กลุ่มที่ดินมีธุรกรรมสำเร็จ 101,049 รายการ คิดเป็น 116.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ขณะเดียวกัน ในไตรมาสดังกล่าวมีโครงการที่สร้างเสร็จจำนวน 14 โครงการ คิดเป็นประมาณ 3,813 ยูนิต คิดเป็น 140% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2567 มีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ 26 โครงการ คิดเป็นประมาณ 15,780 ยูนิต คิดเป็น 144% ของไตรมาสที่ 4 ปี 2567 และคิดเป็น 136% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2567 มีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 994 โครงการทั่วประเทศ มีจำนวนยูนิตประมาณ 399,873 ยูนิต ขณะเดียวกันมีโครงการที่เข้าข่ายขายที่อยู่อาศัยในอนาคต 59 โครงการ มีจำนวนยูนิตประมาณ 19,760 ยูนิต คิดเป็น 96.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2567 และ 155.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567
ที่มา: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)