โครงการใหม่ ๆ ยังคงทยอยเข้ามาอย่างช้า ๆ
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารกลางเวียดนาม (SBV) สาขาภูมิภาคที่ 2 รายงานว่า ณ สิ้นเดือนเมษายน ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างทั้งหมดในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 1,116 ล้านล้านด่อง เพิ่มขึ้น 0.34% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 2.85% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2567 ขนาดของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับคงที่ โดยคิดเป็นประมาณ 28% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมดในพื้นที่ ในจำนวนนี้ สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเอง (สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน การโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการก่อสร้างบ้าน สินเชื่อเพื่อซ่อมแซมบ้าน ฯลฯ) ยังคงมีสัดส่วนสูงเมื่อเทียบกับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างทั้งหมด โดยอยู่ที่ 727,000 ล้านด่อง เพิ่มขึ้น 0.05% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 0.65% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2567
แม้ว่าสินเชื่อจะเติบโตขึ้น แต่เงินที่ไหลออกจากตลาดกลับมีน้อยมาก
ภาพถ่าย: ดินห์ ซอน
แม้ตัวเลขจะดูดีทีเดียว แต่ความเป็นจริงคือทั้งธุรกรรมและโครงการใหม่ๆ ต่างซบเซา ดังนั้นหลายคนจึงตั้งคำถามว่า เงินกู้อสังหาริมทรัพย์หลายล้านล้านดองหายไปไหนหมด?
นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า แม้ตัวเลขการเติบโตของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะสูงมาก แต่เขาก็ไม่ทราบว่าใครได้รับประโยชน์จากการเติบโตนี้ เพราะในขณะที่ธุรกิจต่างๆ ยังคงดิ้นรนในการดำเนินการด้านเอกสารทางกฎหมายและจึงไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนได้ จำนวนผู้ที่กู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ต่ำเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงสี่เดือนแรกของปี นครโฮจิมินห์มีโครงการที่เข้าเกณฑ์การระดมทุนเพียง 3 โครงการเท่านั้น โดยมีจำนวนห้องชุดทั้งหมด 3,286 ห้อง ซึ่งทั้งหมดเป็นห้องชุดระดับไฮเอนด์ และในช่วงสี่เดือนแรกของปีไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการใดๆ เนื่องจากตามกฎหมายแล้ว โครงการจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนจึงจะสามารถขายให้กับหุ้นส่วนรายอื่นได้
“เมื่อเทียบกับปี 2017 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดเฟื่องฟู ปัจจุบันอุปทานมีเพียง 10% เท่านั้น ในความเป็นจริงแล้ว ยังคงขาดแคลนอุปทาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และราคาที่ดินและบ้านยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่นำออกสู่ตลาดตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันมีจำนวนน้อยมาก และการทำธุรกรรมก็ไม่มากมายนัก แต่การเติบโตของสินเชื่อที่รายงานโดยธนาคารกลางเวียดนามนั้นแปลกมาก ไม่ใช่แค่เมืองโฮจิมินห์เท่านั้นที่เห็นการเติบโต แต่ทั้งประเทศก็เป็นเช่นเดียวกัน ผมไม่เข้าใจ” นายเลอ ฮว่าง เชา กล่าวเสริมว่า ธุรกิจต่างๆ ยังคงเผชิญกับความยากลำบากอย่างมากในด้านกระแสเงินสดและเงินทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการดิ้นรนเพื่อชำระหนี้พันธบัตรองค์กรที่ครบกำหนดในเดือนสิงหาคม-ธันวาคม 2025 ซึ่งทำให้พวกเขาต้องดิ้นรนและเจรจากับลูกค้าเพื่อขยายระยะเวลาการชำระหนี้ต่อไป
ดร. ดินห์ เถะ เหียน ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยสารสนเทศประยุกต์และ เศรษฐศาสตร์ ยืนยันว่า ธุรกิจต่างๆ ยังคงขาดแคลนเงินทุน เข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก และปริมาณเงินที่อัดฉีดเข้าสู่ตลาดก็ไม่มากนัก ดังนั้น หากสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น องค์กรและบุคคลทั่วไปก็มีแนวโน้มที่จะกู้ยืมเพื่อชำระหนี้เก่าหรือรีไฟแนนซ์หนี้ที่มีอยู่ อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นประกอบกับต้นทุนสินค้าคงคลังที่สูงขึ้น จะทำให้สินเชื่อคงค้างเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
ดร. ดินห์ เถะ เหียน วิเคราะห์ว่า "จากการสำรวจบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 100 แห่ง ผมสังเกตเห็นว่าการเติบโตของสินเชื่อในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างลดลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากกระแสเงินสดในภาคอสังหาริมทรัพย์มาจากสองแหล่งหลัก คือ กระแสเงินสดจากการดำเนินธุรกิจและกระแสเงินสดจากการจัดหาเงินทุน อย่างไรก็ตาม ทั้งสองแหล่งนี้กำลังเผชิญกับความยากลำบาก ดังนั้นบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมายในปีนี้"
การซื้อขายรายบุคคลเฟื่องฟู และตลาดรองก็คึกคักมาก
โดยรวมแล้ว ดร. เหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่า ตั้งแต่ช่วงตรุษจีน ตลาดภาคใต้แสดงให้เห็นสัญญาณการเติบโตและผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2024 แม้ว่าจะไม่มีโครงการใหม่ ๆ มากนัก แต่การซื้อขายระหว่างบุคคลก็ดีขึ้นเช่นกัน จากสถิติพบว่า การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของจำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้รายได้จากที่ดินในนครโฮจิมินห์สูงขึ้นถึง 2,200 ล้านดงในไตรมาสแรกของปี 2025 เพิ่มขึ้นมากกว่า 540 ล้านดงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว นอกจากนี้ รายได้จากบริการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเดือนมีนาคมอยู่ที่ 25,547 ล้านดง เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า สำหรับสามเดือนแรกของปี รายได้จากภาคส่วนนี้อยู่ที่ 72,321 ล้านดง เพิ่มขึ้น 16% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นในเชิงบวก แสดงให้เห็นถึงระดับความสนใจของนักลงทุนและการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน
ดังนั้น ตามที่ ดร. เหงียน วัน ดินห์ กล่าว แม้ว่าปริมาณการทำธุรกรรมในตลาดหลักจะต่ำเนื่องจากอุปทานมีจำกัด แต่การทำธุรกรรมในตลาดรองและการซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างบุคคลกลับคึกคักมาก นี่อาจเป็นเหตุผลสำหรับการเติบโตของสินเชื่อที่แข็งแกร่ง นอกจากนี้ แม้ว่าในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาจะมีโครงการในนครโฮจิมินห์น้อย แต่ก็มีโครงการจำนวนมากที่สร้างเสร็จและเปิดตัวในพื้นที่โดยรอบ เช่น ลอง อัน ดงไน บ่า เรีย-หวุงเต่า และบิ่ญเดือง เนื่องจากธุรกิจต่างๆ ตั้งอยู่ในนครโฮจิมินห์ พวกเขาอาจกู้ยืมเงินในเมืองเพื่อลงทุนในจังหวัดเหล่านี้ นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมายังนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินเชื่ออีกด้วย “อย่างไรก็ตาม เป็นที่เห็นได้ชัดว่าตลาดปัจจุบันมีความต้องการที่แท้จริงน้อย และมีการลงทุนและการเก็งกำไรจำนวนมาก ดังนั้นเงินทุนสินเชื่อจึงไหลเข้าสู่กลุ่มเหล่านี้มากกว่าโครงการต่างๆ” ดร. ดินห์ วิเคราะห์
นักเศรษฐศาสตร์ หวินห์ ฟูอ็อก เหงีย เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่าการเติบโตของสินเชื่อส่วนใหญ่เกิดจากสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ซ่อมแซม และก่อสร้างบ้านของบุคคลทั่วไป ในขณะที่โครงการใหม่ๆ "กำลังถดถอย" เนื่องจากอุปทานมีจำกัดมากตั้งแต่ต้นปี ซึ่งสอดคล้องกับรายงานของธนาคารกลางเวียดนามที่ระบุว่า สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน การโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการก่อสร้างบ้าน และการซ่อมแซมบ้านยังคงคิดเป็นสัดส่วนสูงของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างทั้งหมด นอกจากนี้ การเติบโตของสินเชื่อในช่วงที่ผ่านมาเกี่ยวข้องกับการปรับโครงสร้างและการค้ำประกัน เนื่องจากมีเงินสดหมุนเวียนเข้าสู่ตลาดน้อยมาก ในขณะที่โครงการในนครโฮจิมินห์อาจประสบปัญหาในการขอสินเชื่อเนื่องจากอุปสรรคทางกฎหมาย ธุรกิจต่างๆ สามารถใช้โครงการในจังหวัดอื่นๆ หรือประเภทผลิตภัณฑ์อื่นๆ มาค้ำประกันสินเชื่อในนครโฮจิมินห์ได้
ทั้งปริมาณอุปทานและราคาต่างก็เพิ่มสูงขึ้น
จากรายงาน ของกระทรวงการก่อสร้าง เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 1 ปี 2025 ปริมาณการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ใน 3 ประเภท ได้แก่ อพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว และที่ดิน มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในส่วนของอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยว มีการทำธุรกรรมสำเร็จ 33,585 รายการ คิดเป็น 132% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2024 ส่วนที่ดินมีการทำธุรกรรมสำเร็จ 101,049 รายการ คิดเป็น 116.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2024 ขณะเดียวกัน ในไตรมาสนี้มีโครงการแล้วเสร็จ 14 โครงการ ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ประมาณ 3,813 ยูนิต คิดเป็น 140% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2024 มีการอนุมัติโครงการใหม่ 26 โครงการ รวมประมาณ 15,780 ยูนิต คิดเป็น 144% ของไตรมาสที่ 4 ปี 2024 และ 136% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2024 ทั่วประเทศมีโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง 994 โครงการ ประมาณ 399,873 ยูนิต ในขณะเดียวกัน โครงการ 59 โครงการมีสิทธิ์ขายหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง รวมประมาณ 19,760 ยูนิต คิดเป็น 96.7% ของไตรมาสที่ 4 ปี 2024 และ 155.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2024
ที่มา: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)