TOD và bài toán ‘nhà là để ở’

Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), đang được kỳ vọng trở thành lời giải cho bài toán nhà ở tại các đô thị lớn.

Giá nhà tăng theo hạ tầng

Theo nhận định của các chuyên gia, khi các tuyến metro đầu tiên bắt đầu vận hành và hàng loạt cơ chế đặc thù cho phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng được ban hành, Việt Nam đang đứng trước cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng bền vững hơn.

Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng về tăng trưởng kinh tế và giá trị bất động sản quanh các nhà ga, một câu hỏi được đặt ra là liệu TOD có thể góp phần giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn hay không, đặc biệt trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở của người dân đang ngày càng thu hẹp.

Các dự án bất động sản bám theo dự án hạ tầng giao thông, tuyến metro luôn duy trì được sức hấp dẫn riêng. Ảnh: Thục Vy.

Bà Giang Đỗ - Giám đốc toàn quốc bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam nhận định, thành công của TOD không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh nhà ga, mà bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích trong một đô thị bền vững. Đó mới là mục tiêu cốt lõi của TOD.

Quan điểm này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn đang ngày càng trở thành thách thức. Dữ liệu Savills Việt Nam cho thấy cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã có sự dịch chuyển đáng kể trong những năm gần đây. Trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trên thị trường.

Tuy nhiên, giai đoạn 2021-2025, phân khúc này giảm xuống dưới 35%, trong khi căn hộ hạng A và B chiếm hơn 95% lượng giao dịch tại Hà Nội. Đến quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mới nào, còn tại TP.HCM, phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Song song với đó, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với mốc năm 2009, phản ánh áp lực ngày càng lớn đối với người mua nhà.

Có thể bạn quan tâm

TP. HCM “siết” nhà thấp tầng trong khu TOD, tỷ lệ tối đa chỉ 20%Quỹ đất quanh các nhà ga metro tại TP. HCM sẽ được tái cấu trúc theo hướng đô thị mật độ cao khi nhà thấp tầng chỉ được chiếm tối đa 20% diện tích đất ở và đất ở hỗn hợp.

Hướng dẫn cách tìm đồ thất lạc ở Metro HCM ngay trên ứng dụng điện thoạiQua ứng dụng HCMC Metro, hành khách có thể dễ dàng tra cứu và tìm lại đồ bị thất lạc khi di chuyển trên tàu chỉ bằng vài thao tác đơn giản ngay trên điện thoại.

Từ bài học nhớ đời, doanh nghiệp địa ốc dồn lực bán thứ thị trường cần

Theo bà Giang, nếu quá trình phát triển TOD khiến giá đất quanh ga metro tiếp tục tăng mạnh nhưng không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, nhóm người sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất, gồm người lao động và tầng lớp trung lưu có thể bị đẩy ra xa khỏi những khu vực có hạ tầng tốt nhất.

Thực tế trên thị trường cho thấy, tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro luôn có giá cao hơn và liên tục tăng giá từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35%-70% tùy thuộc vào vị trí, cá biệt có dự án gấp đôi trong giai đoạn 2015 - 2023.

Tại TP.HCM, ghi nhận tại khu vực Thảo Điền (TP Thủ Đức cũ), căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro kết nối từ trung tâm đến Thủ Đức, mở bán từ cuối năm 2014, năm 2015 có giá từ 35 - 39 triệu đồng/m2 thì nay đã đạt mức giá thứ cấp dao động từ 80 - 141 triệu đồng/m2; giá căn hộ khu vực Văn Thánh từ 80 - 150 triệu đồng/m2, khu vực Suối Tiên - Bến xe miền Đông mới từ 45 - 80 triệu đồng/m2…

Do đó, nếu không có sự can thiệp và điều tiết quyết liệt từ phía nhà nước, theo nhiều chuyên gia, TOD sẽ vô tình biến thành "mồi lửa" thổi bùng giá bất động sản, khiến người lao động có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở.

Cần thực hiện nhiều giải pháp

Để TOD thực sự trở thành công cụ hỗ trợ mục tiêu an cư, bà Giang Đỗ cho rằng, cần triển khai đồng thời ba nhóm giải pháp gồm quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai.

Trước hết là câu chuyện quy hoạch. Thay vì mô hình phân khu chức năng tách biệt, các khu vực quanh nhà ga cần được phát triển theo hướng đô thị hỗn hợp và mật độ cao, cho phép người dân ở, làm việc và sử dụng các tiện ích ngay trong cùng một khu vực.

Theo đó, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền có thể được tích hợp ngay trong khu vực TOD, đặc biệt là trong bán kính 300-500 mét quanh nhà ga, tương đương khoảng cách đi bộ từ 5 đến 10 phút. Điều này giúp người thu nhập thấp và trung bình có thể tiếp cận trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng thay vì phải sinh sống ở các khu vực xa trung tâm.

Bên cạnh quy hoạch, yếu tố quyết định khả năng triển khai trên thực tế là cơ chế tài chính. Nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà không có cơ chế bù đắp phù hợp, thì các dự án TOD sẽ rất khó đạt được hiệu quả tài chính. Do đó, cần xây dựng các chính sách đủ hấp dẫn để khu vực tư nhân tham gia.

Hoa Kỳ - Việt Nam: Đừng bỏ lỡ

Việt Nam - Hoa Kỳ tăng cường hợp tác khắc phục hậu quả chiến tranhVTV.vn - Ngày 22/6, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tiếp Quyền Bộ trưởng Bộ Hải quân Hoa Kỳ Hùng Cao.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tiếp Quyền Bộ trưởng Hải quân Hoa KỳNgày 22/6/2026, tại Hà Nội, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tiếp Quyền Bộ trưởng Bộ Hải quân Hoa Kỳ Hùng Cao.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước tiếp Quyền Bộ trưởng Hải quân Hoa KỳNgày 22/6/2026, tại Hà Nội, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tiếp Quyền Bộ trưởng Bộ Hải quân Hoa Kỳ Hùng Cao.

Nhóm giải pháp thứ ba liên quan đến quản lý đất đai và khai thác quỹ đất công. Khi thực hiện đấu giá hoặc giao đất quanh các ga metro, Nhà nước cần đưa các yêu cầu công cộng vào hồ sơ mời thầu như tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, kết nối đi bộ hoặc nhà cho thuê giá phù hợp. Đây là cách để bảo đảm các lợi ích từ hạ tầng được phân bổ rộng hơn thay vì chỉ phản ánh vào giá trị bất động sản.

Một hướng tiếp cận khác là mô hình hợp tác phát triển, trong đó Nhà nước đóng góp quỹ đất sạch, khu vực tư nhân thực hiện đầu tư xây dựng và một phần sản phẩm được bàn giao lại để phục vụ mục tiêu công ích hoặc phát triển nhà ở xã hội.

"Thách thức hiện nay không còn là có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 đến 20 năm tới", bà Giang Đỗ nhấn mạnh.

Nguồn: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html