Hükümetin belirlediği hedeflerden biri ve Ulusal Meclis'in 2024 Arazi Yasası'nın planlanandan beş ay önce (1 Ocak 2025'ten itibaren) yürürlüğe girmesine izin vermesindeki beklenti, konut ve arazi konularında işletmeler ve vatandaşlar için prosedürleri kolaylaştırmak ve eksiklikleri gidermektir.
Ancak, özellikle Ho Chi Minh Şehri olmak üzere bazı bölgelerde, bu yasanın yürürlüğe girmesinden bu yana araziyle ilgili birçok işlem durduruldu.
İnsanlar diken üstünde.
2024 Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girdiği Ağustos 2024'ün başlarında arazi devir sözleşmesini imzalayan V. Bey, 5 Ağustos'ta Vinh Loc A (Binh Chanh Bölgesi, Ho Chi Minh Şehri) sakini olarak kayıt belgelerini bölge kayıt ofisine teslim etmiş ve vergi hesaplama formu 14 Ağustos'ta vergi dairesine iletilmiştir.
Ancak, bir aydan fazla süre geçmesine rağmen, vergi makamları kayıt işlemini tamamlamak ve mülkiyeti alıcıya devretmek için kayıt ofisine iletilecek vergi bildirimini hâlâ düzenlemedi.
Bay V., devir sözleşmesini imzalarken alıcıya mülkiyet bilgilerini 20 gün içinde güncelleyeceğine dair söz verdiğini belirtti. Belgelerin işlenmesinin yavaş ilerlemesi nedeniyle alıcı, sorunu çözmesi veya parayı iade etmesi için kendisine önemli ölçüde baskı uyguladı.
"Geçtiğimiz ay boyunca, vergi ve kaynak kurumlarının sürekli olarak rapor gönderip eksiklikler konusunda görüş istemeleriyle ilgili haberleri okumak beni huzursuz ve endişeli hale getirdi."
"Arazi alım, satım ve devir işlemlerinin hızla çözüme kavuşturulması gerekiyor, ancak bunun yerine bakanlıklar ve yerel yönetimler ardı ardına toplantılar düzenliyor, bu sırada insanlar ve işletmeler birçok fırsatı kaçırıyor ve her yönden zarar görüyor," dedi Bay V. öfkeyle.
Benzer şekilde, Bay TQD 8 Ağustos 2024'te Phu Nhuan Bölgesi'nde bir ev satın aldı, ancak tapu kayıt ve devir belgelerini bir aydan fazla bir süre önce teslim etmesine rağmen hala sonuçları alamadı ve bu durum tüm planlarını altüst etti.
Özellikle, Bay D. evi 14 milyar VND'ye satın aldı. 10 milyar VND'lik borcu dış kaynaklardan hızlıca borç alarak ödemeyi, kalanını ise bankadan borç alarak ödemeyi planlıyordu.
Kredi başvurusu eksik olmasına ve banka değerleme ve onay işlemlerini tamamlamış olmasına rağmen, fonları henüz ödeyemiyor. Sonuç olarak, Bay D., ne zaman geri alabileceğini bilmeden dış kredisinin faizini ödemekte zorlanıyor.
"Gayriresmî tefecilerden alınan kredilerin günlük faiz oranı on milyonlarca dong'a ulaşırken, yetkililer bir çözüm bulmakta yavaş davranıyor ve bu da insanların ağır bir yük taşımasına neden oluyor," dedi Bay D.
Mali zorluklar nedeniyle, Ho Chi Minh Şehri 12. Bölgesi'nde ikamet eden Bayan PL, 12. Bölgedeki iki arsasını 6 milyar VND karşılığında satmak zorunda kaldı. Her iki arsa da bankalara ipotekli olduğundan, tapuların ipotekten kurtarılması işlemlerini tamamlamak için tanıdıklarından 4 milyar VND'den fazla borç almak zorunda kaldı.
Bu arada, alıcı da banka kredisi çektiği için Bayan L., alıcıya gerekli işlemlerde yardımcı oldu. Banka, tapu devir vergisi ödemesi ve kayıt işlemleri tamamlandıktan sonra krediyi vermeyi kabul etti.
Bayan L., vergi dairesine başvurusunu yaparken, Şehir Halk Komitesi'nin yeni bir arazi fiyat listesi yayınlamak üzere olduğu ve bu nedenle devir vergisinin yeni arazi fiyat listesine göre hesaplanması için geçici olarak beklemesi gerektiği konusunda bilgilendirildi.
Ancak, bugüne kadar devir vergisi hesaplama süreci askıda kalmış durumda ve bu durum hem satıcıyı hem de alıcıyı zor durumda bırakıyor.
"Param yetmiyordu, bu yüzden araziyi sattım. Sattıktan sonra işlerin daha da zorlaşacağını beklemiyordum. Umarım yetkililer yakında devir vergisini hesaplarlar da arazi satış işlemlerini tamamlayabilirim," dedi Bayan L.
Ho Chi Minh şehrinde gayrimenkul işlemleri, alım satımdan sonra bile mülkiyet devri ve tapu tescili gibi işlemlerin henüz tamamlanamaması nedeniyle yavaşlama eğilimindedir. - Fotoğraf: QUANG DINH
Gayrimenkul piyasasına daha fazla zorluk ekliyor.
Bu arada, 7. Bölge'deki bir emlak şirketinin müdürü Bay Tran Duc Thuan, kendi şirketinin vergi ödeme aşamasında bekleyen yaklaşık 20 emlak işlem dosyası olduğunu söyledi.
Sayın Thuan'a göre, 1 Ağustos öncesi ve sonrasındaki tüm işlemler durduruldu, tamamlanmış işlemler "dondu" ve zorluklar nedeniyle yeni işlemler de durduruldu; insanlar bu dönemde alım satımdan kaçındı.
"Yeni yasanın piyasayı açacağını ve insanların işlemlerini kolaylaştıracağını düşünmüştük, ancak bunun yerine işleri daha da zorlaştırdı."
"Başlangıçta vergi dairesi, devir vergisini hesaplamak için 1-2 hafta içinde yeni bir arazi fiyat listesinin hazır olacağını söylemişti, ancak şimdi 1,5 aydan fazla bekledik ve hala bir ilerleme yok. Müşteriler sürekli ısrar ettiği için her hafta vergi dairesine gidip bilgi almak zorundayız," diye anlattı Bay Thuan.
Ho Chi Minh şehrinde emlakçı olan Bay Ta Trung Kien, satıcının paraya çok ihtiyacı olduğu ve evi satmak zorunda kaldığı birçok durum olduğunu, ancak sonuçta işlemlerin tamamlanamadığını ve alıcının da banka kredisi alamayarak satıcıya tutarın tamamını ödeyemediğini söyledi.
Bazı durumlarda, müşteriler yurtdışına taşınma masraflarını karşılamak için evlerini satıyorlar; 15 Eylül'de uçuşları planlandığı için satış işlemlerine 2024 Ağustos başlarında başladılar.
Noter onaylı belgeler ve depozito işlemleri tamamlandı, ancak vergi hesaplama süreci durdu ve satıcı ne yapacağı konusunda kararsız kaldı. Vergi ödeme süreci beklemede kalırken, satıcı 15 Eylül'den itibaren yurt dışına uçmak zorunda kaldı.
"Müşteriler, daha sonra herhangi bir sorun ortaya çıkarsa, bu işlemin ne kadar süreceğini bilmedikleri için, sorunu çözmek üzere gidiş-dönüş seyahat masraflarının da ekleneceğini kabul ediyorlar," dedi Bay Kien.
Dahası, Bay Kien'e göre, gerçekte, insanların tapu belgesini almak ve mülkiyet devrini tamamlamak için mevcut kredilerini ödemek amacıyla dış kaynaklardan borç almak zorunda kaldıkları durumlar vardır. Alıcı da bankadan kredi alır ancak kredi ödenemezse, bu durum satıcıyı ikilemde bırakır ve evi satarken borçlu kalmasına neden olur.
Titanium Gayrimenkul Yönetim Şirketi Direktörü Bay Pham Trong Phu, arazi kullanım sertifikalarının verilmesi ve yenilenmesi ile arazi kullanım amaçlarının değiştirilmesi süreçlerindeki tıkanıklığın, insanların alım satım işlemlerini gerçekleştirmesini engellediğini ve bunun sonucunda gayrimenkul aracılık işletmelerinin de zorluklarla karşılaştığını belirtti.
"Yetkililer, Ho Chi Minh şehrindeki gayrimenkul işlemlerinin önündeki engelleri hızla çözmeli veya geçici mekanizmalar uygulamalıdır; bir aydan fazla süredir olduğu gibi işlemlerin 'dondurulmasına' izin vermemelidirler," dedi Bay Phu.
Viet An Hoa Gayrimenkul Yatırım Şirketi Müdürü Bay Tran Khanh Quang'a göre, işletmeler araziyle ilgili yasaların erken uygulanmasının piyasadaki engelleri ortadan kaldıracağını ve gayrimenkul işlemlerini teşvik edeceğini umuyor. Ancak gerçekte, işlemleri daha da engelleyen sorunlar ortaya çıkmıştır.
"Her yerel yönetim bunu farklı bir şekilde uyguluyor ve bunun sonuçlarına insanlar ve işletmeler katlanıyor," dedi Bay Quang öfkeyle.
Ho Chi Minh Şehri, Binh Thanh Bölgesi'nde arazi ve mülk işlemlerini tamamlayan insanlar - Fotoğraf: H. Hanh
Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı henüz konuyla ilgili açıklama yapmadı.
Avukat Ngo Huynh Phuong Thao'ya (TAT Hukuk Bürosu) göre, arazi fiyat tablolarını piyasa değerlerini yansıtacak şekilde ayarlamak gerekli, ancak vatandaşların ve işletmelerin bürokratik prosedürlere takılıp kalması kabul edilemez.
Dikkat çekici bir şekilde, diğer birçok yerleşim yeri hâlâ eski K katsayısı ve fiyat listesine göre arazi başvurularını işleme alırken, Ho Chi Minh Şehri güncellenmiş arazi fiyat listesinin yayınlanmasını "bekliyor".
Bayan Thao, "Yeni arsa fiyat listesini beklemek, insanların arsa işlemlerini tamamlamasını zorlaştırmakla kalmıyor, aynı zamanda işletmelerin faaliyetlerini ciddi şekilde etkiliyor ve özellikle Ho Chi Minh şehrinin ekonomik kalkınma hızını olumsuz yönde etkiliyor" diyerek, yeni arsa fiyat listesi yayınlanana kadar eski arsa fiyat listesinin uygulanmaya devam edilmesi gerektiğini önerdi.
Ulusal Meclis temsilcisi ve Khanh Hoa İl Avukatlar Birliği Başkanı Le Xuan Than, 2024 Arazi Kanunu taslağının hazırlanmasında Hükümete yardımcı olan kurum olarak Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın, engeller hakkında bakanlıklardan, sektörlerden ve yerel yönetimlerden görüş almak, çözümler bulmak ve zamanında rehberlik sağlamak amacıyla Hükümete proaktif bir şekilde önerilerde bulunması veya ulusal bir konferans düzenlemesi gerektiğini öne sürdü.
Sayın Than'a göre, 2024 Arazi Kanunu, eski kanun kapsamındaki arazi fiyat listesinin 31 Aralık 2025 tarihine kadar uygulanacağını öngörüyor. Bu nedenle, gerekirse il Halk Komitesi, yerel piyasa fiyatlarını yansıtacak şekilde ayarlama yapabilir.
Aksi takdirde, eski arazi fiyat listesi uygulanmaya devam edecek ve 1 Ocak 2026'dan itibaren kullanılmak üzere yeni bir arazi fiyat listesi hazırlanacaktır.
Bu nedenle, bazı yerleşim yerlerinin arazi fiyat listelerini güncellememesi, diğerlerinin ise güncellemesi son derece normaldir.
"Kanun bu görevi yerel yetkililere vermiştir. Eğer Ho Chi Minh Şehri eski arsa fiyat listesinin çok düşük olduğunu ve zarara yol açabileceğini düşünüyorsa, revize edilmiş bir arsa fiyat listesi yayınlamak için gerekli prosedürleri hızla tamamlamalı ve halk için işlemleri kolaylaştırmalıdır," dedi Bay Than.
Ho Chi Minh Şehri Barosu üyesi avukat Tran Duc Phuong da, yeni arazi fiyat düzenleme listesinin yayınlanmasını beklerken, Ho Chi Minh şehrinin eski fiyat listesini uygulaması ve vergi makamlarının halk için idari işlemleri yürütmesi gerektiğini savundu.
Ayrıca, yeni Arazi Kanunu, eski arazi fiyat listesinin 31 Aralık 2025 tarihine kadar uygulanmasına da izin vermektedir. Bu nedenle, güncellenmiş arazi fiyat listesi yayınlanana kadar eski fiyat listesi yürürlükte kalacaktır.
"Yeni fiyat listesi henüz mevcut değilse, eski fiyat listesi uygulanmalıdır. İdari işlemleri durdurup insanların zarar görmesine neden olmanın ne anlamı var?"
"Yerel yönetimlerin görüş almak için başvuru işlemlerini durdurduğu göz önüne alındığında, ilgili bakanlıklar ve kurumların yerel yönetimlerin ilerleyebilmesi için hızla birleşik görüşler sunması gerekiyor. İnsanlar oturup kurumların bu şekilde görüş alışverişinde bulunmasını bekleyemezler," dedi Bay Phuong.
Ho Chi Minh Şehri Vergi Dairesi bir kez daha acil bir öneri sundu.
İnsanlar, Ho Chi Minh Şehri, Phu Nhuan Bölgesi Tapu Sicil Müdürlüğü şubesinde arazi ve mülk işlemlerini tamamlamak için geliyorlar - Fotoğraf: TTD
16 Eylül'de Ho Chi Minh Şehri Vergi Dairesi, 1 Ağustos 2024'ten itibaren araziyle ilgili sorunların çözümü için Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne acil bir toplantı yapılması talebini yineledi.
Özellikle bu kurum, vergi makamlarının araziyle ilgili mali yükümlülükleri hızlı bir şekilde hesaplayabilmesi için, arazi fiyat tabloları, arazi fiyat ayarlama katsayıları, arazi kiralama ücretlerinin hesaplanmasında kullanılan yüzde oranları vb. gibi yasal belgelerin uygulanmasının kesin olarak çözümlenmesi ve standartlaştırılması amacıyla şehrin bir toplantı düzenlemesini önerdi.
Ho Chi Minh Şehri Vergi Dairesi'ne göre, 1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren, şehrin arazi fiyat listesini düzenleme kararı vermesinden önceki döneme kadar olan araziyle ilgili belgeler için, 2020-2024 dönemi için bölgedeki arazi fiyat listelerine ilişkin düzenlemeler geçerli olacaktır.
Ho Chi Minh Şehri Vergi Dairesi'nin istatistiklerine göre, 1 Ağustos ile 27 Ağustos tarihleri arasında kuruma toplam 8.808 başvuru yapılmıştır. Bunların 346'sı arazi kullanım hakkı tanınmasıyla ilgili arazi kullanım ücreti tahsilatı başvurusu, 277'si ise arazi kullanım amacının değiştirilmesiyle ilgili arazi kullanım ücreti tahsilatı başvurusudur.
Ayrıca, gayrimenkul transferlerinden kaynaklanan 5.448 kişisel gelir vergisi beyannamesi ve mali yükümlülük bulunmayan 2.737 beyanname mevcuttur. Bununla birlikte, yayınlanmış bir arazi fiyat listesinin olmaması, araziyle ilgili başvuruların işlenmesinde önemli gecikmelere yol açmıştır.
Tuoi Tre gazetesinin yaptığı araştırmaya göre, vergi daireleri şu anda 1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren araziyle ilgili belgelerde büyük bir birikimle karşı karşıya. Bazı vergi dairelerinde 400-500 dosya beklemede. Ho Chi Minh şehrinin merkezindeki bir vergi dairesi müdürü, vergi yükümlülüklerini hesaplayabilmek için yeni arazi fiyat listesini beklemek zorunda olduklarını belirtti. Bu nedenle, vergi yetkilileri durumu halka açıklamakla yetiniyor ve başka bir şey yapamıyor.
Ancak bazı vergi daireleri, kişisel gelir vergisinden ve kayıt ücretlerinden muaf olan devirler, miraslar ve bağışlarla ilgili davalarda esnek davrandıklarını belirtmişlerdir. Vergilendirmeye tabi davalar için ise, insanların yapabileceği başka bir şey olmadığı için beklemeye devam etmeleri gerekmektedir.
Sayın NGUYEN VAN DINH (Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkanı):
Birçok yerleşim yeri hâlâ zorluklarla boğuşuyor.
Üç kanun bir aydan fazla süredir yürürlükte olmasına rağmen, kanunları hazırlayan kurumlar ile bunları uygulayan yerel yönetimler arasında hâlâ bir uyumsuzluk olduğu görülüyor. Bazı yerel yönetimlerdeki yetkililer, kanunları hazırlayan kurumların bakış açılarını henüz kavrayamamış durumda; bu da özellikle arazi fiyat tabloları (arazi mali yükümlülüklerinin belirlenmesinde temel teşkil eden unsurlar) konusunda arazi işlemlerinin yürütülmesinde tereddüt ve kafa karışıklığına yol açıyor.
Yasayı yönlendiren kararnameler ve genelgeler olmasına rağmen, uygulama hala çok zor. Bu nedenle, yeni yasalar bir aydan fazla süredir yürürlükte olmasına rağmen, çoğu yerel yönetim hala uygun uygulama çözümleri arıyor ve hatta arazi değerlemesi ve arazi fiyatı onayı gibi ilgili düzenlemeler çıkarıyor. Gerçekte, yerel yönetimlerin ilgili konuları ele alma prosedürlerini yeniden oluşturmak zorunda kalması nedeniyle, yeni yasa kapsamında çok az proje çözüme kavuşturuldu.
Doç. Dr. Nguyen Quang Tuyen (Hanoi Hukuk Üniversitesi Ekonomi Hukuku Bölümü Başkanı):
Kolluk kuvvetlerini koruyacak bir mekanizmaya ihtiyacımız var!
Üç yasanın da net bir şekilde etkili olabilmesi için, bakanlıkların, sektörlerin ve yerel yönetimlerin bunların uygulanması konusunda fikir birliğine varmaları için daha fazla zamana ihtiyaç vardır. Örneğin, 2024 Arazi Yasası, arazi fiyatlarının belirlenmesi için beş ilke öngörmektedir; bunlardan ilki, arazi fiyatlarının piyasa fiyatlarına göre değil, piyasa ilkelerine göre belirlenmesi gerektiğidir.
Birçok yerel yönetim, arazi değerlemesini piyasa fiyatlarına göre anlamakta, bu da piyasa fiyatlarındaki günlük dalgalanmalar nedeniyle uygulamayı zorlaştırmaktadır. Bu "belirsizlik", spekülasyonu kolaylaştırmakta, açık artırmalar yoluyla arazi fiyatlarını kolayca şişirmekte ve piyasayı bozmaktadır. Hukuk uygulamasında, piyasa ilkesine ek olarak, kalan dört ilke de yasal prosedürlere uygun olarak yerel düzeyde uygulanmalıdır.
Ayrıca, mevcut bağlamda uygulama görevlilerini koruyacak bir mekanizmaya ihtiyaç vardır. Aynı zamanda, arazi değerleme kuruluşlarının ve arazi fiyatı karar alma organlarının bağımsızlığı sağlanmalıdır. Arazi değerlemesi, arazi kullanıcıları, devlet ve yatırımcılar arasında çıkar dengesini sağlamalıdır. Sadece arazi fiyatlarını şişirmek, arazi kullanım verimliliğini en üst düzeye çıkarmayı çok zorlaştıracaktır.
[reklam_2]
Kaynak: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
Yorum (0)