3 gayrimenkul yasası: Engelleri hemen kaldırın

2024 Tapu Kanunu’nun beş ay erken (1 Ocak 2025’ten itibaren) yürürlüğe girmesiyle Hükümet’in koyduğu hedeflerden ve TBMM’nin beklentilerinden biri de işletmeler ve vatandaşlar için konut ve araziyle ilgili sorunların çözümü ve prosedürlerin basitleştirilmesidir.

Ancak bazı bölgelerde, özellikle Ho Chi Minh şehrinde, bu yasanın yürürlüğe girmesinden bu yana birçok arazi işlemi "donduruldu".

İnsanlar ateşin üzerinde oturuyor

Ağustos 2024'ün başından itibaren (2024 Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarih) taşınmaz devrini imzalayan Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Chi Minh City) sakini Bay V., 5 Ağustos'ta kayıt belgelerini ilçe kayıt ofisine teslim etti ve vergi hesaplama formu 14 Ağustos'tan itibaren vergi dairesine devredildi.

Ancak aradan bir aydan fazla zaman geçmesine rağmen vergi dairesi tarafından henüz tescil işlemlerinin tamamlanması için tescil müdürlüğüne devrine ilişkin vergi bildirimi düzenlenmemiştir.

Bay V., devir sözleşmesini imzalarken alıcıya isim değişikliğini 20 gün içinde güncelleyeceğini taahhüt ettiğini söyledi. Dosyanın işleme alınmasının yavaş olması nedeniyle alıcı, sorunu çözmesi veya parayı iade etmesi için kendisine çok baskı yaptı.

"Geçtiğimiz ay boyunca haberleri okuyup, vergi ve kaynak kurumlarının gidip geldiğini, yetersizliklerle ilgili rapor ve görüş istediklerini gördükçe o kadar sabırsızlandım ki yerimde duramıyorum.

Bay V., "Alım, satım ve devir işlemlerinin hızla çözülmesi gerekiyor ama bakanlıkların ve yerel yönetimlerin birbiri ardına toplantı yapmasını beklemek yerine, insanlar ve işletmeler çok şeyi kaçırıyor ve her türlü zarara uğruyor" dedi.

Benzer şekilde Sayın TQĐ., 8 Ağustos 2024 tarihinde Phu Nhuan bölgesinde bir ev satın aldı ancak mülkiyet devri başvurusunda bulunmasının üzerinden bir aydan fazla zaman geçmesine rağmen hala sonuç alamadı ve bu durum tüm planlarının gecikmesine neden oldu.

Bay D. evi 14 milyar VND'ye satın aldı. Önce dışarıdan 10 milyar VND borç alıp, sonra bankadan borç alarak geri ödemeyi planladı.

Dosya henüz tamamlanmamış, banka değerleme ve kredi işlemlerini tamamlamış olmasına rağmen ödeme yapamıyor, dolayısıyla Bay D. ne zaman geri ödeneceğini bilmediği için dışarıdan aldığı kredinin faizini karşılamakta zorlanıyor.

"Dışarıdan alınan kredilerin faizi günlük on milyonlarca lirayı buluyor, kurumlar sorunun nasıl çözüleceğine karar vermekte yavaş davranıyor, yükün ağırlığını da vatandaş çekmek zorunda kalıyor" dedi Bay D.

Bayan PL (Ho Chi Minh Şehri, 12. Bölge'de yaşıyor), parasızlık nedeniyle 12. Bölge'deki iki arsayı 6 milyar VND'ye satmak zorunda kaldı. Her iki arsa da banka kredisi için ipotek altında olduğundan, kırmızı kitap ipoteğinin kaldırılması için gerekli işlemleri tamamlamak üzere tanıdıklarından 4 milyar VND'den fazla borç almak zorunda kaldı.

Bu arada, ev sahibi bankadan da borç aldığı için Bayan L., alıcının işlemleri tamamlamasına yardımcı oldu. Banka, tapu devri vergisi ödeme ve isim değişikliği tescil işlemleri tamamlandığında krediyi alıcıya vermeyi kabul etti.

Bayan L. vergi dairesine başvuruda bulunduğunda, Şehir Halk Komitesi'nin yeni bir arazi fiyat listesi yayınlayacağı ve bu nedenle yeni arazi fiyat listesine göre devir vergisinin hesaplanması için geçici olarak beklemesi gerektiği söylendi.

Ancak şu ana kadar, intikal vergisi hesaplama dosyaları hala tıkanmış durumda ve bu durum hem satıcının hem de alıcının "takılmasına" neden oluyor.

"Param yetmediği için araziyi sattım. Sattıktan sonra daha da zor olacağını beklemiyordum. Yetkililerin tapu devri vergisini hızla hesaplamasını ve arazi satış işlemlerini tamamlamamı umuyorum," dedi Bayan L.

Ho Chi Minh şehrinde gayrimenkul işlemleri durgunlaşma eğilimindedir çünkü alım satımdan sonra mülkiyet devri ve tescili için gerekli prosedürler hala tamamlanamıyor - Fotoğraf: QUANG DINH

Emlak piyasası için daha fazla zorluk

Bu arada, Bay Tran Duc Thuan (7. Bölge'deki bir emlak ticaret katının yöneticisi), yalnızca bu işletmede vergi ödeme aşamasında takılıp kalan yaklaşık 20 emlak alım satım dosyasının olduğunu söyledi.

Thuan, 1 Ağustos'tan önce ve sonra tüm kayıtların askıya alındığını, tamamlanmış işlemlerin "dondurulduğunu" ve yeni işlemler için de insanların zorluk çektiğini, bu nedenle bu dönemde alım satım yapmayı bıraktıklarını söyledi.

"Yeni yasanın piyasayı açacağını ve insanların daha rahat ticaret yapmasını sağlayacağını düşünmüştüm, ancak bunun yerine insanların işini zorlaştırıyor.

Başlangıçta vergi dairesi, tapu devri vergisinin hesaplanmasında esas alınacak yeni bir arazi fiyat listesinin yayınlanmasının sadece 1-2 hafta süreceğini söylemişti, ancak şu ana kadar 1,5 aydan fazla bir süredir herhangi bir ilerleme kaydedilemedi. Bay Thuan, "Müşteriler sürekli ısrar ettiği için her hafta vergi dairesine gidip sormak zorunda kalıyoruz" dedi.

Ho Chi Minh şehrinde emlakçı olan Bay Ta Trung Kien, satıcının paraya çok ihtiyacı olduğu için evi satmak zorunda kaldığı ancak sonunda prosedürün tamamlanamadığını, alıcının bankadan borç alıp satıcıya tutarın tamamını ödeyemediğini söyledi.

Bir müşterinin yurt dışı yerleşim masraflarını karşılamak için evi sattığı bir vaka var. Uçuş 15 Eylül'de planlandığı için satış işlemleri Ağustos 2024 başında tamamlandı.

Noter tasdikli evraklar ve depozito tamamlandı, ancak vergi hesaplama süreci tıkandı ve satıcı ne yapacağını bilemedi. Satıcı, vergi ödeme süreci devam ederken 15 Eylül'den itibaren yurt dışına uçmayı kabul etmek zorunda kaldı.

Kien, "Müşteriler, daha sonra herhangi bir sorun çıkması durumunda, işlemlerin ne zaman tamamlanacağını bilmedikleri için, gidiş-dönüş uçuşlara daha fazla para harcamak zorunda kalacaklarını kabul ediyorlar" dedi.

Ayrıca, Bay Kien'e göre, gerçekte, bir ev satarken, isim değişikliği prosedürünü uygulamak için kırmızı kitap alabilmek adına krediyi kapatmak amacıyla dışarıdan borç almak zorunda kalınan durumlar da var. Alıcının da bankadan borç alıp parayı ödeyemediği durumlarda, satıcı bir "ikilem"e düşecek ve evi satarken borçlanmak zorunda kalacaktır.

Titanium Gayrimenkul Yönetim Şirketi Müdürü Pham Trong Phu, arazi kullanım sertifikaları ve arazi kullanım amaçlarının verilmesi ve değiştirilmesine ilişkin prosedürlerin askıya alınmasının, insanların ticaret yapmasını, alım satım yapmasını imkansız hale getirdiğini ve bu durumun aracılık şirketleri için zorluklara yol açtığını belirtti.

Bay Phu, "Yetkililerin Ho Chi Minh şehrinde gayrimenkul işlemlerinin önündeki engelleri hızla kaldırması veya geçici bir mekanizma uygulaması gerekiyor. İşlemler, son bir aydır olduğu gibi "dondurulmamalı"," dedi.

Viet An Hoa Gayrimenkul Yatırım Şirketi Müdürü Bay Tran Khanh Quang'a göre, işletmeler, arazi sektörüyle ilgili yasaların erken uygulanmasının piyasadaki engelleri kaldıracağını ve gayrimenkul işlemlerini teşvik edeceğini bekliyor, ancak gerçekte sorunlar ortaya çıktı ve bu da daha fazla işlem gecikmesine neden oldu.

Bay Quang, "Her yerel yönetim bunu farklı şekilde uyguluyor ve bu da insanların ve işletmelerin sonuçlarına katlanmasına neden oluyor" dedi.

Ho Chi Minh Şehri, Binh Thanh bölgesinde gayrimenkul işlemleri yapan insanlar - Fotoğraf: H.HANH

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ise henüz bir açıklama yapmadı.

Avukat Ngo Huynh Phuong Thao'ya (TAT Hukuk Bürosu) göre, arsa fiyat listesinin piyasa değerine göre ayarlanması gerekiyor, ancak kişiler ve işletmeler prosedür adımlarına takılıp kalamazlar.

Dikkat çeken nokta, birçok yerel yönetim hâlâ K katsayısına ve eski fiyat listesine göre arazi kayıtlarını tutarken, Ho Chi Minh Şehri'nin düzeltilmiş arazi fiyat listesini yayınlamayı "beklediği".

"Yeni fiyat listesini beklemek, insanların arazi işlemlerini tamamlamasını zorlaştırmakla kalmıyor, aynı zamanda işletmelerin faaliyetlerini de ciddi şekilde etkiliyor ve özellikle Ho Chi Minh şehrinin ekonomik büyüme hızını olumsuz etkiliyor," diyen Thao, yeni arazi fiyat listesi yayınlanana kadar eski arazi fiyat listesinin uygulanmaya devam edilmesi gerektiğini öne sürdü.

Khanh Hoa Eyalet Avukatlar Derneği Başkanı ve Ulusal Meclis delegesi Le Xuan Than, 2024 Arazi Kanunu'nun hazırlanmasında hükümete yardımcı olan bir kurum olarak Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın, zamanında çözümler ve rehberlik sağlamak amacıyla hükümete proaktif olarak önerilerde bulunması veya bakanlıklar, şubeler ve yerel yönetimlerin sorunlar hakkında konuşmalarını dinlemek için ulusal bir konferans düzenlemesi gerektiğini söyledi.

Bay Than'a göre, 2024 Arazi Kanunu, 31 Aralık 2025'e kadar eski arazi fiyat listesinin uygulanacağını öngörüyor. Dolayısıyla, gerekirse İl Halk Komitesi, yerel piyasa fiyatına uyacak şekilde listeyi ayarlayacak.

Aksi takdirde eski arsa fiyat listesi uygulanmaya devam edilecek ve 01.01.2026 tarihinden itibaren kullanıma sunulacak yeni arsa fiyat listesi oluşturulacaktır.

Dolayısıyla bazı yerel yönetimlerin arsa fiyat listelerinde ayarlama yapmaması, bazılarının ise ayarlama yapması son derece normaldir.

Bay Than, "Yasa, Ho Chi Minh Şehri'nin eski arazi fiyat listesinin düşük olduğunu ve potansiyel olarak kayıplara yol açtığını düşünmesi halinde, yerel yönetimlere, düzeltilmiş bir arazi fiyat listesi yayınlamak için prosedürleri hızla tamamlamaları ve böylece insanlar için prosedürleri temizlemeleri gerektiğini" söyledi.

Avukat Tran Duc Phuong (Ho Chi Minh Şehri Barosu) da yeni arazi fiyat düzenlemesinin yayınlanmasını beklerken Ho Chi Minh Şehri'nin eski fiyat listesini uygulaması gerektiğini ve vergi otoritesinin halk adına idari prosedürleri çözmesi gerektiğini söyledi.

Ayrıca yeni Tapu Kanunu, eski tapu fiyat listesinin 31 Aralık 2025 tarihine kadar uygulanmasına da olanak tanımaktadır. Dolayısıyla, düzeltilmiş tapu fiyat listesi yayımlanmadığı takdirde eski tapu fiyat listesi geçerliliğini korumaktadır.

"Yeni fiyat listesi yoksa eski fiyat listesinin uygulanmasına izin verilir. İdari işlemleri durdurup insanları neden mağdur ediyorsunuz?

Bay Phuong, "Yerel yönetimlerin görüş alma başvurularını durdurduğu gerçeği karşısında, ilgili bakanlıkların ve birimlerin hızla görüşlerini bildirmeleri ve yerel yönetimlerin uygulamaya koyabilmesi için bakış açılarını birleştirmeleri gerekiyor. İnsanlar oturup kurumların bu şekilde tartışmasını bekleyemez," dedi.

Ho Chi Minh Şehri Vergi Dairesi acilen tekrar tavsiyede bulunuyor

İnsanlar Ho Chi Minh Şehri, Phu Nhuan Bölgesi Tapu Sicil Dairesi şubesine gayrimenkul işlemleri için geliyorlar - Fotoğraf: TTD

Ho Chi Minh Şehri Vergi Dairesi, 16 Eylül'de Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nden 1 Ağustos 2024'ten itibaren arazi kayıtlarını çözmek üzere bir toplantı düzenlemesini acilen talep etmeye devam etti.

Bu kurum, özellikle, vergi makamlarının arazi üzerindeki mali yükümlülüklerini derhal hesaplayabilmeleri için, arazi fiyat tabloları, arazi fiyat ayarlama katsayıları, arazi kira hesaplama yüzdeleri vb. gibi yasal belgelerin uygulanmasının çözülmesi ve birleştirilmesi amacıyla Kentin bir toplantı düzenlemesini önerdi.

Şehir Vergi Dairesi'ne göre, 1 Ağustos 2024 tarihinden, Şehrin arazi fiyat listesini ayarlama kararını yayınladığı tarihten öncesine kadar olan arazi kayıtları için, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin 2020-2024 dönemi için bölgedeki arazi fiyat listelerine ilişkin yönetmelikleri yayımlayan 16 Ocak 2020 tarihli 02 sayılı Kararı uyarınca başvuruda bulunulmalıdır.

Şehir Vergi Dairesi istatistiklerine göre, 1-27 Ağustos tarihleri ​​arasında kuruma toplam 8.808 kayıt ulaşmıştır. Bunlardan 346'sı arazi kullanım hakkının tanınması durumunda arazi kullanım ücreti tahsilatı, 277'si ise arazi kullanım amacının değişmesi durumunda arazi kullanım ücreti tahsilatı ile ilgilidir.

Ayrıca, gayrimenkul devirlerinden kaynaklanan 5.448 kişisel gelir vergisi kaydı ve mali yükümlülük doğmayan durumlarda 2.737 kayıt bulunmaktadır. Ancak, arsa fiyat listelerinin yayınlanmaması, arsa ile ilgili kayıtların çözümünde büyük bir darboğaza yol açmıştır.

Tuoi Tre'nin araştırmasına göre, 1 Ağustos 2024'ten itibaren vergi dairelerinde çok sayıda tapu kaydı kalmış durumda. Bazı vergi dairelerinde ise 400-500 kayıt kalmış. Ho Chi Minh şehrinin merkez ilçelerinden birindeki bir vergi dairesi başkanı, vergi yükümlülüklerini hesaplamak için arazi fiyat listesini beklemek zorunda olduklarını söyledi. Bu nedenle, vergi dairesi sadece halka açıklama yapabilir ve başka bir şey yapamaz.

Ancak bazı vergi daireleri, gelir vergisi ve kayıt ücretlerinden muaf olan veraset, intikal ve bağış belgelerine sahip kişiler için esnek bir çözüm sunduklarını belirtti. Vergiye tabi belgeler için ise kişilerin beklemeye devam etmesi ve başka bir şey yapamaması gerekiyor.

Sayın NGUYEN VAN DINH (Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği Başkanı):

Birçok bölge hala kafası karışık

Her üç yasa da bir aydan uzun süredir yürürlükte olmasına rağmen, yasaları hazırlayan kurumlar ile uygulayan yerel yönetimler arasında hâlâ bir uçurum var gibi görünüyor. Bazı yerel yönetimlerdeki uygulama görevlileri, yasaları hazırlayan kurumların bakış açılarını "anlamamış" olduğundan, özellikle arazi mali yükümlülüklerinin belirlenmesinde esas alınan arazi fiyat listeleri konusunda, arazi prosedürlerinin yürütülmesinde tereddüt ve kafa karışıklığı yaşanıyor.

Kanun hükmünde kararnameler ve genelgeler kanuna yön verse de, uygulama hâlâ çok zor. Bu nedenle, yeni kanunlar yürürlüğe gireli bir aydan fazla olmasına rağmen, çoğu yerel yönetim hâlâ uygun uygulama çözümleri arıyor, hatta arsa bedeli hesaplaması ve arsa fiyat listesi onayı gibi ilgili yönetmelikler bile çıkarıyor. Nitekim, yeni kanun kapsamında çözüme kavuşturulan proje sayısı oldukça az çünkü yerel yönetimler ilgili prosedürleri yeniden düzenlemek zorunda kalıyor.

Doçent Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Hanoi Hukuk Üniversitesi Ekonomi Hukuku Bölüm Başkanı):

Kolluk kuvvetlerini koruyacak bir mekanizmaya ihtiyaç var!

Üç yasanın net etkinliğini görmek için bakanlıkların, birimlerin ve yerel yönetimlerin kolluk kuvvetlerine ilişkin görüşlerini birleştirmeleri hâlâ zaman alıyor. Örneğin, 2024 tarihli Arazi Kanunu, arazi fiyatlarının belirlenmesinde beş ilke öngörüyor; bunlardan ilki, arazi fiyatlarının piyasa fiyatlarına göre değil, piyasa prensiplerine göre belirlenmesi.

Birçok yerel yönetim, arazi değerlemesinin piyasa fiyatlarına dayandığının farkındadır, bu nedenle piyasa fiyatları günlük olarak dalgalandığı için uygulanması zordur. Bu "belirsizlik", spekülatörlerin açık artırmalar yoluyla arazi fiyatlarını kolayca şişirmelerine ve piyasanın aksamasına neden olmuştur. Kolluk kuvvetleri, yerel piyasa ilkesine ek olarak, diğer dört ilkenin de yasal prosedürlere uygun olarak uygulanmasını zorunlu kılmaktadır.

Ayrıca, mevcut durumda kolluk kuvvetlerini koruyacak bir mekanizmaya ihtiyaç duyulmaktadır. Aynı zamanda, arazi değerleme kuruluşu ile arazi fiyat karar kurumu arasında bağımsızlığın sağlanması gerekmektedir. Arazi değerlemesi, arazi kullanıcıları, devlet ve yatırımcılar arasındaki çıkar uyumunu sağlamalıdır. Arazi fiyatları yükselmeye devam ederse, arazi verimliliğini artırmak çok zor olacaktır.

Kaynak: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm