Değiştirilen Arazi Kanunu'ndaki 7 önemli yeni madde

Gayrimenkul sektörü, arazi kanunları ve politikalarındaki değişikliklerden doğrudan ve anında etkilenen, benzersiz ve son derece hassas bir sektördür.

Hanoi Barosu avukatı Nguyen Thanh Ha'ya göre, değiştirilen Arazi Kanunu, halkın çıkarlarını azami ölçüde korumak için düzenlenmiş birçok hüküm içermektedir.

Aşağıda, kendisinin vurguladığı üzere, değiştirilmiş Arazi Kanunu ile 2013 Arazi Kanunu arasındaki bazı önemli yeni noktalar yer almaktadır.

Arazi kullanım planlaması ve planlarına ilişkin düzenlemelerin reformu.

Değiştirilen Arazi Kanunu, arazi kullanım planlaması ve planlarına ilişkin düzenlemeleri mükemmelleştirerek, arazi kullanım planlarının ve planlarının hazırlanma süreci, içeriği ve yöntemlerinde yeniliğe doğru ilerlemektedir.

Bu, istişareler yoluyla arazi kullanım planlamasında açıklığı, şeffaflığı ve kamu katılımını artırmayı; ve planlanan alanlarda arazi kullanıcılarının haklarının kullanımına ilişkin düzenlemeleri tamamlamayı ve iyileştirmeyi içerir.

Arazi kullanım planı yayınlanmış ancak ilçe düzeyinde yıllık arazi kullanım planı yoksa, arazi kullanıcıları araziyi kullanmaya ve arazi kullanım haklarını kullanmaya devam edebilirler. Yerel yönetimler, sosyo -ekonomik faaliyetlerini proaktif bir şekilde geliştirebilmeleri için planlama hedeflerini belirlemede yetkilerini merkeziyetçilikten uzaklaştırmışlardır.

Arazi kullanım planlama düzenlemelerindeki yenilikler, arazi kaynaklarının sosyo-ekonomik kalkınma için bir girdi olarak kullanılmasının temelini oluşturacaktır. Arazi yönetimi ve kullanımının etkinliği ve verimliliği artırılacak, bu da Parti ve Devletin öngördüğü gibi Vietnam'ın yüksek gelirli gelişmiş bir ülke haline gelmesi için ivme kazandıracaktır.

Sosyo-ekonomik kalkınma amacıyla arazinin hangi koşullar altında geri kazanılabileceğini belirleyen özel düzenlemeler.

Arazi edinimi, tazminat ve yeniden yerleşim desteği konularında, değiştirilen Arazi Kanunu, devletin ulusal ve kamu yararı doğrultusunda sosyo-ekonomik kalkınma için arazi edindiği durumları özel olarak düzenlemiştir.

Bu durumlar (1) kamu işlerinin inşası; (2) devlet kurumu genel merkezlerinin, kamu hizmeti tesislerinin inşası; (3) konut, üretim alanları, arazi fonu geliştirme, madenler, yer altı çalışmaları ve devletin bütçe gelirini artırmak için araziyi açık artırma veya ihale yoluyla geri aldığı durumlar gibi birçok kriter grubunu içeren diğer durumlar olmalıdır.

Ayrıca, kanun, ulusal ve kamu yararına yönelik sosyo-ekonomik kalkınma için arazi edinme prosedürlerini de birçok yeni maddeyle özel olarak belirlemiş olup, demokrasi, objektiflik, adalet, açıklık, şeffaflık, zamanlılık ve kanuna uygunluğu güvence altına almaktadır.

Linh Đàm bölgesindeki apartmanlar (Fotoğraf: Trần Kháng).

Bu aynı zamanda toplumun ortak iyiliği ve toplumun ve bölgenin sürdürülebilir, medeni ve modern gelişimi içindir; sosyal politika yararlanıcılarına ve tarımsal üretime doğrudan katılanlara dikkat edilmektedir.

Bu, tazminat, destek, yeniden yerleşim ve arazi edinimi adımlarını da içerir; tüm aşamalarda insanların katılımı ilkesini güvence altına alır ve arazisi kamulaştırılacak kişilerin, arazi kamulaştırılmadan önce tazmin edilmesini ve yeniden yerleştirilmesini sağlar.

Ticari konut projelerinin geliştirilmesi için arazi edinimi.

Ticari konut projelerinin geliştirilmesi için arazi edinimi, ulusal ve kamu yararına sosyo-ekonomik kalkınma için arazi edinimi hakkındaki değiştirilmiş Arazi Kanunu'nun 79. maddesinin 27. fıkrasında öngörülen arazi edinimi durumlarından biridir.

Kanun, devletin ticari konut projeleri, karma konut ve ticari/hizmet projeleri uygulamak için araziyi geri alabileceğini, ancak bunun yalnızca "kentsel gelişim yatırım projeleri" söz konusu olduğunda mümkün olduğunu öngörmektedir.

Kanun ayrıca, iptal için değerlendirmeye alınacak kentsel gelişim projelerinin niteliğini de açıklığa kavuşturarak, bunları "inşaat kanununda öngörülen şekilde konut içeren, karma kullanımlı işlevlere sahip, entegre teknik ve sosyal altyapı sistemlerine sahip kentsel alanların inşasına yönelik yatırım projeleri" olarak tanımlamaktadır.

Madde 79'da belirtilen hallerde arazi ıslahı yapılırken, "Ulusal savunma ve güvenlik amaçlı arazi ıslahının gerekçeleri ve şartları; ulusal ve kamu yararına sosyo-ekonomik kalkınma" başlıklı Madde 80'de belirtilen gerekçeler ve şartlar yerine getirilmelidir.

Yukarıdaki düzenlemeler, 2013 Arazi Kanunu hükümlerine uygun olarak hazırlanmış olup, ticari konut projeleri için arazi edinimi koşulları ve kriterleri konusunda katı ve açık düzenlemeler sağlamaktadır.

Değiştirilen Arazi Kanunu'nda ticari konut geliştirme projeleri için arazi edinimine ilişkin daha sıkı prosedürler sağlayan bu düzenleme, insanların haklarını korumada ve arazi edinimi suistimalini önlemede önemli bir adımdır.

İhale veya açık artırma yapılmadan arazi tahsisi vakaları.

Arazi tahsisi, arazi kiralama ve arazi kullanım değişikliği izni konularında, değiştirilen Arazi Kanunu, açık artırma veya ihale olmaksızın arazi tahsisi durumlarını ve arazi kullanım haklarının açık artırmayla satılmasını veya araziyi kullanan projeler için yatırımcı seçmek üzere ihale yapılmasını gerektiren durumları açıkça belirtmektedir. Ayrıca, Merkez Komitesi'nin 18 numaralı Kararı'nın ruhuna uygun olarak, tüm kiralama süresi için tek seferlik ödeme ile arazi kiralama durumlarını da belirtmektedir.

Kanun, arazi kullanım değişikliğine izin verilmesi için gereken şartları ve yetkiyi açıkça belirlemiş ve pirinç ekimi yapılan araziler, koruma altındaki orman arazileri, özel kullanımlı orman arazileri ve doğal üretim orman arazilerinin kullanım değişikliğine onay verme yetkisinin tamamını İl Halk Konseyine devretmiştir.

Özellikle, yönetmelikler açıkça belirtiyor ki, halihazırda arazi kullanan ve konut alanları içindeki tarım arazilerinin, konut alanı içeren aynı parsel içindeki tarım arazilerinin veya konut alanı dışındaki tarım dışı arazilerin kullanım amacını konut alanına değiştirmek isteyen hane halkları ve bireyler, izinlerini yetkili makam tarafından onaylanan ilçe düzeyindeki arazi kullanım planına dayandırmalıdır, ilçe düzeyindeki yıllık arazi kullanım planına değil.

Arazi tahsisi ve kiralamasında aracıları azaltmak için düzenlemeler getirin.

Değiştirilen Arazi Kanunu, halkın arazi mülkiyetini temsil etme hakkını kullanmada yetki devrini ve merkeziyetçilikten uzaklaşmayı teşvik eder; yerel yönetimlerin sorumluluğunu artıracak ve merkezi hükümet tarafından sıkı denetim, gözetim ve kontrolü sağlayacak şekilde yönetimi birleştirir; idari reformla bağlantılı olarak kurum ve aracıların sayısını azaltır, rahatsızlığı ve yolsuzluğu azaltır.

Ekonomik bölgeler, yüksek teknoloji bölgeleri ve havaalanlarında arazi tahsisi ve kiralamasında yer alan aracıların sayısı azaltılmıştır. Vatandaşlar için süreci kolaylaştırmak amacıyla idari prosedürler reforme edilmiş, basitleştirilmiş ve daha şeffaf hale getirilmiştir.

Şehir merkezindeki terk edilmiş villalar (Fotoğraf: Tran Khang).

Arsa fiyat listeleri yıllık olarak güncellenmektedir.

Değiştirilen Arazi Kanunu, arazi fiyat listelerinin gerçek piyasa gelişmelerini yakından yansıtmasını sağlamak ve arazi fiyat listelerinin uygulama kapsamını genişletmek amacıyla yıllık arazi fiyat listelerinin yayınlanmasını öngörmektedir.

Değiştirilen kanun ayrıca, il halk komitesinin, bir sonraki yılın 1 Ocak tarihinden itibaren yayınlanacak ve uygulanacak arazi fiyat listesinin ayarlanması, değiştirilmesi ve tamamlanması konusunda karar verilmesi için il halk konseyine sunmaktan veya yıl içinde ayarlama, değiştirme ve tamamlama işlemlerini yapmaktan sorumlu olduğunu ve hükümete, arazi fiyat listesinin gerçeği yansıtacak şekilde güncellenmesini sağlamak için ayrıntılı düzenlemeler yapma görevini verdiğini belirtmektedir.

Arazi kullanımının belgesiz yapıldığı durumlarda arazi kullanım hakkı sertifikalarının verilmesini düzenleyen yönetmelikler.

Bu durum, arazi kullanım hakları belgesi olmadan arazi kullanan hanehalkları ve bireyler için geçerlidir; ancak arazi kanunlarını ihlal etmemeleri ve arazinin uygun yetki olmaksızın tahsis edilmemiş olması şartıyla.

Buna göre, 18 Aralık 1980 tarihinden önce arazi kullanan ve arazi kullanım hakları belediye tarafından ihtilafsız olarak teyit edilen hane halklarına ve bireylere, aşağıdaki şekilde Arazi Kullanım Hakları ve Araziye Bağlı Varlıkların Mülkiyet Belgesi verilecektir:

Konut, ev ve günlük yaşamı destekleyen yapıların bulunduğu arsalar için, arsa alanı bu Kanunun 141. maddesinin 5. fıkrasında belirtilen konut alanı olarak kabul edilen arsa alanına eşit veya ondan büyükse, kabul edilen konut alanı, konut alanı olarak kabul edilen arsa alanına eşit olacak ve arazi kullanım ücreti ödenmeyecektir.

Konut, ev ve günlük yaşamı destekleyen yapıların bulunduğu arsalar için, arsa alanı bu Kanunun 141. maddesinin 5. fıkrasında belirtilen konut alanı olarak kabul edilen arsa alanından daha küçük ise, konut alanı tüm arsa alanı olarak belirlenir ve arazi kullanım ücreti ödenmez.

Tarım dışı üretim, iş, ticaret ve hizmet amaçlı kullanılan arazi parselleri için, arazi fiilen kullanılan alana göre tarım dışı üretim ve iş arazisi olarak kabul edilir; arazi kullanım şekli, arazi kullanım ücreti ödenerek yapılan arazi tahsisi olarak kabul edilir ve arazi kullanım süresi istikrarlı ve uzun vadelidir.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm