Revize Edilen Arazi Kanunu'nda 7 Önemli Yeni Nokta

Gayrimenkul sektörü, arazi kanunları ve politikalarındaki değişikliklerden doğrudan ve derhal etkilenen özel ve çok hassas bir sektördür.

Hanoi Barosu avukatlarından Nguyen Thanh Ha, revize edilen Arazi Kanunu'nda halkın çıkarlarını azami ölçüde koruyacak şekilde birçok hükmün düzenlendiğini söyledi.

İşte gözden geçirilen 2013 tarihli Arazi Kanunu ile revize edilen Arazi Kanunu arasında dikkat çeken bazı yeni noktalar.

Planlama ve arazi kullanım planlamasına ilişkin düzenlemelerde yenilik

Yeniden düzenlenen Tapu Kanunu, arazi kullanım planlaması ve planlarının yapım sürecini, içeriğini ve yöntemlerini yenilemek amacıyla arazi kullanım planlaması ve planlarına ilişkin düzenlemeleri tamamlamıştır.

Bu, istişareler düzenleyerek arazi kullanım planlamasında tanıtımın, şeffaflığın ve kamuoyunun katılımının artırılmasını; planlama alanlarında arazi kullanıcılarının haklarının uygulanmasına ilişkin düzenlemelerin tamamlanmasını ve mükemmelleştirilmesini içerir.

Arazi kullanım planı açıklanmış ancak ilçe düzeyinde yıllık bir arazi kullanım planı yoksa, arazi kullanıcıları araziyi kullanmaya ve arazi kullanıcısı olarak haklarını kullanmaya devam edebilirler. Planlama hedeflerinin belirlenmesinde yerel yönetimler merkezden uzaklaştırılır, böylece yerel yönetimler sosyo -ekonomilerini proaktif olarak geliştirebilirler.

Planlama ve arazi kullanım planlarına ilişkin düzenlemelerdeki yenilikler, arazi kaynaklarının sosyo-ekonomik kalkınma sürecinde girdi olarak kullanılmasının temelini oluşturacaktır. Arazi yönetimi ve kullanımının etkinliği ve verimliliği artırılacak, bu da Parti ve Devlet politikası olarak ülkemizi yüksek gelirli gelişmiş bir ülke haline getirmek için itici güç oluşturacaktır.

Sosyo-ekonomik kalkınma için arazi geri kazanımına ilişkin özel düzenlemeler

Arazi geri kazanımı, tazminat ve yeniden iskân desteği konusunda, revize edilen Arazi Kanunu, Devletin ulusal ve kamusal çıkarlar doğrultusunda sosyo-ekonomik kalkınma amacıyla arazi geri kazanımı yaptığı durumları özel olarak düzenlemiştir.

Bu davalar, (1) kamu işleri inşa eden projeler; (2) devlet dairesi merkezleri ve kamu işleri inşa eden projeler; (3) konut, üretim alanları, arazi fonu geliştirme, madenler, yeraltı işleri ve devletin bütçe gelirini artırmak için araziyi açık artırma ve ihale yoluyla geri aldığı davalar gibi birçok kriter grubunu içeren diğer davalar olmalıdır.

Ayrıca kanun, sosyo-ekonomik kalkınmanın ulusal ve kamu yararına sağlanması amacıyla arazi geri kazanımının usul ve esaslarını da birçok yeni maddeyle açıkça düzenlemiş, demokrasi, tarafsızlık, adalet, aleniyet, şeffaflık, zamanındalık ve kanun hükümlerine uygunluk gibi hususların güvence altına alınmasını sağlamıştır.

Linh Barajı bölgesindeki apartman binası (Fotoğraf: Tran Khang).

Bu aynı zamanda toplumun ortak yararı ve toplumun ve yerelin sürdürülebilir, medeni ve çağdaş kalkınması içindir; sosyal politika konularına ve tarımsal üretimle doğrudan ilgili konulara dikkat edilir.

Bununla birlikte, tazminat, destek, yeniden iskân ve arazi geri kazanımının, her aşamada halkın katılımı ilkesini gözeterek uygulanması, arazisi geri alınan kişilerin arazi geri kazanımından önce tazmin edilmesi ve yeniden yerleştirilmesi ilkesinin sağlanması yönünde adımlar atılmaktadır.

Ticari konut projesi geliştirme için arazi edinimi

Ticari konut projelerinin geliştirilmesi amacıyla arazi geri kazanımı, değiştirilen Tapu Kanunu'nun 79. maddesinin 27. fıkrasında, ulusal ve kamu yararına sosyo-ekonomik kalkınma amacıyla arazi geri kazanımına ilişkin olarak düzenlenen arazi geri kazanımı hallerinden biridir.

Kanun, Devletin ticari konut projeleri, karma konutlar ve ticari ve hizmet amaçlı projeler gerçekleştirmek amacıyla arazi geri alabileceğini, ancak bunun yalnızca "kentsel alan inşaat yatırım projeleri" için geçerli olduğunu hükme bağlamaktadır.

Kanunda ayrıca, iptali istenen kentsel alan projelerinin niteliği, "İmar Kanunu hükümlerine göre, teknik altyapı sistemleri, sosyal altyapı ve konut ile karma kullanımlı kentsel alanlar inşa etmeye yönelik yatırım projeleri" olarak açıklığa kavuşturulmuştur.

Madde 79'da belirtilen hallerde arazi kurtarma işlemi yapılırken, "Milli savunma ve güvenlik amaçlarıyla; milli ve kamusal yararlar için sosyo-ekonomik kalkınma amacıyla arazi kurtarmanın esas ve şartları" başlıklı 80'inci maddede belirtilen esas ve şartların bulunması gerekir.

Yukarıdaki tasarım yönetmelikleri, ticari konut projelerinin uygulanması için arazi geri kazanımına ilişkin koşul ve kriterler konusunda sıkı düzenlemeler sağlamak amacıyla 2013 tarihli Arazi Kanunu'nun hükümlerini devralmaktadır.

Bu düzenleme, revize edilen Tapu Kanunu'nda ticari konut projesi geliştirme için daha sıkı arazi geri kazanımı sağlıyor; bu, insanların haklarını güvence altına almak ve arazi geri kazanımının kötüye kullanılmasını önlemek için önemli bir adım.

Açık artırmasız arazi tahsisi davaları

Arazi tahsisi, arazi kiralama ve arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verilmesi hususunda, revize edilen Arazi Kanunu'nda, açık artırma veya ihale olmaksızın arazi tahsisi halleri ile arazi kullanım haklarının açık artırma yoluyla alınması gereken haller, arazi kullanılarak projelerin hayata geçirilmesi için yatırımcıları seçmek üzere ihale yapılması halleri ve Merkez Komitesi'nin 18 sayılı Kararı'nın ruhuna uygun olarak, kira süresinin tamamı için bir defada ödeme yapılması suretiyle arazi kiralama halleri özel olarak düzenlenmiştir.

Kanun, arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verme koşullarını ve yetkisini açıkça düzenlemiş olup, pirinç ekimi, muhafaza ormanları, özel kullanım ormanları ve doğal orman olan üretim ormanları için arazi kullanım amacının değiştirilmesini onaylama yetkisinin tamamı il düzeyindeki Halk Konseyi'ne devredilmiştir.

Burada, konut alanlarında tarım arazisi kullanan ve kullanım amacını değiştirmek zorunda olan haneler ve kişiler, konut alanı ile aynı parselde bulunan tarım arazisini konut arazisine dönüştürmek veya konut alanı olmayan tarım dışı araziyi kullanım amacını konut arazisine dönüştürmek için, yetkili makam tarafından onaylanan ilçe düzeyindeki arazi kullanım planlamasına dayanarak yıllık ilçe düzeyindeki arazi kullanım planına dayanmaksızın arazi kullanım amacını değiştirmelerine izin verileceği açıkça hükme bağlanmıştır.

Arazi tahsisi ve kiralamada aracıların azaltılmasına yönelik düzenlemeler önerilmesi.

Yeniden düzenlenen Toprak Kanunu, tüm halkın toprak mülkiyetini temsil etme hakkının uygulanmasında yetkinin dağıtılmasını ve devredilmesini teşvik ediyor, yerel sorumluluğun artırılması yönünde yönetimi birleştiriyor ve Merkezi Hükümet tarafından sıkı denetim, gözetim ve kontrol sağlıyor; idari reformla ilişkili odak noktalarını ve aracıları azaltıyor, sıkıntıları ve olumsuzlukları azaltıyor.

Ekonomik bölgeler, yüksek teknoloji bölgeleri ve havalimanlarında arazi tahsisi ve kiralama işlemlerinde aracı kurumlar azaltılırken, idari prosedürler, vatandaşların işlemleri gerçekleştirme süreçlerini kolaylaştırmak amacıyla reform, basitleştirme ve şeffaflığa odaklanmaktadır.

Kentsel bir alanda terk edilmiş villalar (Fotoğraf: Tran Khang).

Her yıl güncellenen arazi fiyat listesi

Yeniden düzenlenen Tapu Kanunu, gerçek piyasa gelişmelerine yakın uyumu sağlamak ve tapu fiyat listelerinin uygulama kapsamını genişletmek amacıyla yıllık tapu fiyat listelerinin yayınlanmasını öngörmektedir.

Değiştirilen kanunda ayrıca İl Halk Komitesinin, ertesi yılın 1 Ocak tarihinden itibaren ilan ve uygulama için arazi fiyat listesinin düzeltilmesi, düzeltilmesi ve tamamlanması veya yıl içerisinde düzeltilmesi, düzeltilmesi ve tamamlanması için Halk Meclisine karar sunmakla görevli olduğu ve Hükümete arazi fiyat listesinin gerçeklere uygun olarak güncellenmesini sağlayacak ayrıntıları belirleme görevini verdiği hükme bağlanmıştır.

Belgesiz arazi kullanımı durumlarında Arazi Kullanım Hakkı Belgesi verilmesine ilişkin özel düzenlemeler

Bir hane veya şahsın, tapu kanunlarını ihlal etmeden, arazi kullanım haklarına ilişkin belgeleri olmaksızın araziyi kullanması ve yetkisiz olarak arazi tahsisi yapılması durumu söz konusu değilse.

Buna göre, 18 Aralık 1980 tarihinden önce arazi kullanan ve belediye tarafından herhangi bir ihtilaf olmadığı tespit edilen hane ve kişilere, aşağıdaki şekilde arazi kullanım hakkı ve araziye bağlı varlıkların mülkiyetine ilişkin belge verilecektir:

Üzerinde konut, konut ve yaşam amaçlı yapı bulunan arsalarda, arsa alanı bu Kanunun 141 inci maddesinin 5 inci fıkrasında belirtilen konut arsası tanıma sınırına eşit veya daha büyük ise, tanınan konut arsası alanı konut arsası tanıma sınırına eşit olup, ayrıca tapu harcı alınmaz.

Üzerinde konut, konut ve yaşam amaçlı yapı bulunan arsalarda, arsa alanı bu Kanunun 141 inci maddesinin 5 inci fıkrasında öngörülen konut arsası tanıma sınırından küçük ise, konut arsa alanı o arsanın tamamı olarak belirlenir ve ayrıca tapu harcı alınmaz.

Tarım dışı üretim, ticaret, ticaret ve hizmet amaçlarıyla kullanılan araziler, fiili kullanım alanına göre; kullanım şekli, kullanım bedeli tahsil edilen, arazi tahsisi şeklinde olup, kullanım süresi istikrarlı ve uzun vadeli olan tarım dışı üretim ve ticaret arazisi olarak kabul edilir.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm