Bunlar, gayrimenkul piyasasının yasal çerçevesini yeniden şekillendiren önemli, temel yasalardır. Bunun yanı sıra, hükümet gayrimenkul piyasasının önündeki engelleri kaldırmak ve desteklemek için sürekli çaba sarf etmiştir. Ancak, destekleyici politikalara ek olarak, gayrimenkul piyasası hem yurt içinde hem de uluslararası alanda makroekonomik ve finansal/parasal piyasalardaki dalgalanmalarla da karşı karşıya kalmakta ve bu da gayrimenkul yatırım faaliyetleri için yeni bir bağlam yaratmaktadır.
 |
| Seminerden bir sahne (Fotoğraf: HNV) |
Bu noktalar, 30 Temmuz öğleden sonra Hanoi'de TheLEADER tarafından düzenlenen "Yatırım Odak Noktası: Yeni Bağlamda Gayrimenkul" seminerinde açıklığa kavuşturuldu.
Çok sayıda uzman, avukat ve yöneticinin katılımıyla gerçekleşen seminerde, yeni yasal düzenlemelerin gayrimenkul yatırım faaliyetleri üzerindeki etkisi analiz edildi, işletmelerin yeni yasal çerçeveye uyum sağlamak için neler yapması gerektiği tartışıldı ve yeni bağlamda potansiyel yatırım fırsatları ve stratejik yatırım alanları incelendi.
Seminerde, iş dernekleri, gayrimenkul yatırım ve danışmanlık firmaları temsilcileri ile gayrimenkul hukuku uzmanları, değiştirilen üç yasanın gayrimenkul piyasası ve gayrimenkul işletmeleri üzerindeki etkisini; kaldırılan yasal engelleri; kalan sorunları; gayrimenkul piyasasının yeni bir döngüye girip girmediğini; gayrimenkul fiyat trendlerini; potansiyel yatırım alanlarını; farklı gayrimenkul segmentlerinin yatırım sermayesi için cazibesini; yeni yasal düzenlemelere, piyasa değişikliklerine ve müşteri tercihlerine uyum sağlamak için iş stratejilerini; gayrimenkule kredi akışını ve gayrimenkul tahvilleri üzerindeki baskıyı tartıştılar.
 |
CBRE Vietnam Kıdemli Direktörü Bayan Nguyen Hoai An, seminerde görüşlerini sundu (Fotoğraf: PV) |
Gayrimenkul sektörü için olumlu görünüm
Seminerde konuşan CBRE Vietnam Kıdemli Direktörü Bayan Nguyen Hoai An, Vietnam'ın son dönemdeki ekonomik büyümesinin itici güçlerinden bazılarının, yabancı doğrudan yatırımlardaki (FDI) güçlü büyümenin devam etmesi olduğunu belirtti. 2024 yılının ilk altı ayında Vietnam, bölgede FDI (hem kayıtlı hem de dağıtılmış) çekme konusunda önde gelen ülkelerden biri olmaya devam etti. Bu sermaye, genel ekonomik büyümeye katkıda bulundu ve özellikle endüstriyel gayrimenkul olmak üzere gayrimenkul gelişimini destekledi. Bayan An'a göre, bir diğer büyüme etkeni de 2024 yılının ilk altı ayında ihracat ve ithalatın %14,5'e ulaşarak ülkenin GSYİH'sının toparlanmasına önemli ölçüde katkıda bulunmasıydı. Ticaret dengesindeki bu toparlanma, küresel talebin toparlanmasından kaynaklanıyordu. Ayrıca, COVID-19 pandemisinden uzun bir süre etkilenen Vietnam'a geri dönen uluslararası turist sayısındaki artış da belirtilmelidir. Vietnam'ı ziyaret eden uluslararası turist sayısının 18-19 milyona ulaşabileceği tahmin ediliyor. Ayrıca, yerli turist sayısı genel olarak turizm endüstrisi ve özellikle turizmle ilgili gayrimenkul sektörü için olumlu bir itici güç olmuştur ve olmaya devam etmektedir. Bununla birlikte, Vietnam birçok zorlukla da karşı karşıyadır. Örneğin, enflasyon gayrimenkul fiyatlarını etkileyebilir, tüketici harcamalarını kısıtlayabilir ve özellikle faiz oranlarını etkileyebilir. Daha önce faiz oranları nispeten ılımlı veya düşüktü ve bu da ekonomik ve gayrimenkul piyasası büyümesinin arkasındaki itici güçtü.
 |
Hanoi Barosu'ndan Avukat Pham Thanh Tuan, seminerde görüşlerini sundu (Fotoğraf: PV) |
Hanoi Barosu üyesi ve gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat ve Hukuk Yüksek Lisansı sahibi Pham Thanh Tuan, yürürlüğe girecek yeni yasal düzenlemeler bağlamında gayrimenkul işletmeleri için fırsatları değerlendirme ve zorlukların üstesinden gelme konusunda görüşlerini paylaşarak, 2023 Konut Kanunu, 2023 Gayrimenkul İşletme Kanunu ve 2024 Arazi Kanunu'nun 1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe gireceğini belirtti. Eş zamanlı olarak yürürlüğe girecek olan bu üç kanunun yeni düzenlemeleri, gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmeler için birçok zorluğa neden olan bazı engelleri ve örtüşmeleri çözmeye yardımcı olacaktır. İşletmeleri olumlu yönde etkileyen yeni noktaların yanı sıra, bu üç kanunda henüz ele alınmamış veya iyileştirme için daha fazla araştırma gerektiren bazı sorunlar da bulunmaktadır. Bunlar arasında şunlar yer almaktadır: İhaleyi kazanan işletmelerin, tazminat ve yeniden yerleşim desteği için fonları geç ödemeleri durumunda sözleşmeleri iptal edilebilir. Avukat Pham Thanh Tuan, "Arazi kullanım projelerine yatırım yapan işletmelerin, tazminat ve yeniden yerleşim desteği için fon tahsisinde gecikmelerin yol açabileceği hukuki sonuçlarla ilgili (yeni ortaya çıkan) yasal durumları öngörmeleri ve böylece ihale iptali riskini önlemek için mali kaynaklar açısından kapsamlı bir şekilde hazırlık yapmaları gerekiyor" diye tavsiyede bulundu.
Avukat Tuan'a göre, diğer eksiklikler şunlardır: kentsel ve kırsal yerleşim alanı projeleri için yatırımcı onayının olmaması; yatırım politikası formu kapsamında onaylanan ancak "konut arsası" bulunmayan ticari konut projelerinin hala "tıkanmış" olması; bir projenin bir bölümünün devredilmesi ile bir gayrimenkul projesi içindeki mevcut altyapıya sahip arazi kullanım haklarının bir kuruluşa devredilmesi arasındaki ayrım; arazi değerlemesiyle ilgili yeni düzenlemelerin işletmeler için "riskli bir bilinmezlik" olmaya devam etmesi; ve gayrimenkulle ilgili yasaların yürürlüğe girdikten sonra piyasa yapısında ve işletme ölçeğinde değişikliklere yol açacak olması.
 |
| Vietnam Gayrimenkul Derneği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh (Fotoğraf: PV) |
Yeni yasal çerçevenin gayrimenkul piyasası üzerindeki etkisine inanıyoruz.
Seminerde yapılan doğrudan bir tartışma sırasında, Vietnam Gayrimenkul Derneği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, gayrimenkul piyasasıyla ilgili yasalardaki çeşitli yeni hususlara dikkat çekti. Örneğin, daha önce beş yılda bir merkezi hükümet tarafından belirlenen arsa fiyat listeleri artık yıllık olarak güncelleniyor ve yetki yerel yönetimlere devrediliyor. Arsa fiyatlarına ilişkin bilgiler artık daha titiz ve açık olup, daha adil ve eşit bir rekabet ortamı sağlıyor. Ayrıca, yatırım, sosyal konut ve yabancılara ev satışı ile ilgili düzenlemeler, gelecekte daha ilgi çekici ve cazip bir rekabet ortamı yaratacak yeni hükümlerdir.
Bu arada, G-Home Genel Müdürü Bay Nguyen Hoang Nam, yasal kısıtlamaların önemli ölçüde gevşetilmesiyle birlikte, yeni genelgenin tüm zorlukları ortadan kaldırarak yatırımcıların güvenle sosyal konut inşa etmelerine yardımcı olacağını umduğunu söyledi.
DTJ Grubu Başkanı Bay Nguyen Quoc Khanh, endüstriyel gayrimenkullere büyük değer vererek, Vietnam ekonomisinin küresel ekonominin genel zorluklarından etkilenmesine rağmen, Vietnam'ın endüstriyel üretim çekiciliğinin çok iyi olduğunu ve yabancı yatırım çekmek için bir "sıcak nokta" olarak kabul edildiğini belirtti. Ayrıca, Vietnam'daki altyapı ve limanlar önemli ölçüde gelişti. Hung Yen ve Ha Nam gibi endüstriyel gayrimenkul pazarları, elverişli ulaşım altyapısına sahip olup, birçok yerli ve yabancı yatırımcıyı cezbetmektedir. Dahası, son hükümet politikaları da, özellikle endüstriyel gayrimenkullerin devrine izin veren yeni yasa ile yasal çerçeveyi tamamlayarak, endüstriyel gayrimenkul sektörüne büyük destek sağlamıştır. Bununla birlikte, yatırımcılar büyük sermaye gereksinimleri, uzun geri ödeme süreleri, orta düzeyde karlar ve düşük likidite gibi zorluklarla da karşı karşıyadır. Hükümet, yeşil unsurlara odaklanarak yeşil endüstriler geliştirmeyi hedeflemektedir.
FiinRatings'in Analiz ve Kredi Derecelendirme Direktörü Bay Le Hong Khang, gayrimenkul piyasasına ilişkin genel değerlendirmesinde, önümüzdeki 1-2 yıl için piyasa görünümünün yavaş bir toparlanma şeklinde devam edeceğine inanıyor. Yasal çerçeveler veya politikalardan kaynaklanan olumlu gelişmelerin etkili olması zaman alacaktır.
 |
One Housing'in İş Geliştirme Direktörü Bay Tran Quang Trung (Fotoğraf: PV) |
One Housing'in İş Geliştirme Direktörü Bay Tran Quang Trung, Hanoi pazarının yıl sonuna kadar mevcut durumunu koruyacağını ve konut arzının 2025'ten sonra ancak iyileşeceğini öngörüyor. Alçak katlı binalar gibi diğer segmentlerin de bu yılın sonu ve gelecek yılın başında önemli bir ivme kazanacağını belirtiyor.
Kaynak: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html
Yorum (0)