Yeni bağlamda gayrimenkul

Bunlar, gayrimenkul piyasasının yasal çerçevesini yeniden şekillendiren önemli ve temel nitelikteki yasalardır. Bununla birlikte, Hükümet , zorlukları ortadan kaldırmak ve gayrimenkul piyasasını desteklemek için sürekli çaba sarf etmektedir. Ancak, destekleyici politikaların yanı sıra, gayrimenkul piyasası aynı zamanda makro ekonomideki ve yurt içi ve yurt dışı finans ve para piyasalarındaki dalgalanmalarla da karşı karşıya kalmakta ve bu da gayrimenkul yatırım faaliyetleri için yeni bir ortam yaratmaktadır.

Tartışma Sahnesi (Fotoğraf: HNV)

Bu yorumlar, TheLEADER tarafından 30 Temmuz öğleden sonra Hanoi'de düzenlenen "Yatırım Odaklı: Yeni Bağlamda Gayrimenkul" seminerinde netleştirildi.

Çok sayıda uzman, hukukçu ve yöneticinin katıldığı Forumda, yeni yasal düzenlemelerin gayrimenkul yatırım faaliyetlerine etkisi analiz edildi, işletmelerin yeni yasal çerçeveye uyum sağlamak için neler yapması gerektiği tartışıldı, ayrıca yeni bağlamda potansiyel yatırım fırsatları ve stratejik yatırım alanları analiz edildi.

Seminerde, iş dünyası dernekleri, gayrimenkul yatırım ve danışmanlık şirketlerinin temsilcileri ve gayrimenkul hukuku uzmanları, 3 yasa değişikliğinin gayrimenkul piyasası ve gayrimenkul işletmeleri üzerindeki etkilerini, çözülen hukuki sorunları ve devam eden sorunları; Gayrimenkul piyasası yeni bir döneme mi girdi?; Gayrimenkul fiyat gelişmeleri; Potansiyel yatırım alanları; Yatırım nakit akışı olan gayrimenkul segmentlerinin cazibesi; Yeni yasal düzenlemelere, piyasa değişikliklerine ve müşteri zevklerine uyum sağlamak için iş stratejileri; Gayrimenkule kredi akışı ve gayrimenkul tahvilleri üzerindeki baskıyı ele aldı.

CBRE Vietnam Kıdemli Direktörü Bayan Nguyen Hoai An seminerde konuştu (Fotoğraf: PV)

Gayrimenkul için olumlu görünüm

Seminerde konuşan CBRE Vietnam Kıdemli Direktörü Bayan Nguyen Hoai An, Vietnam'ın son dönemdeki ekonomik büyümesinin bazı itici güçlerinin, iyi bir şekilde büyümeye devam eden FDI sermaye akışları olduğunu doğruladı. 2024'ün ilk 6 ayında Vietnam, bölgede FDI çekmede (hem kayıt hem de ödeme açısından) hala önde gelen ülkelerden biridir. Bu sermaye miktarı genel ekonomik büyümeye katkıda bulunmakta ve özellikle endüstriyel gayrimenkul olmak üzere gayrimenkul gelişimini teşvik etmektedir. Bayan An'a göre bir diğer büyüme itici gücü ise 2024'ün ilk 6 ayında ithalat ve ihracatın %14,5 oranında toparlanması ve bunun ülke GSYİH'sinde önemli bir toparlanmaya katkıda bulunmasıdır. Bu ithalat ve ihracat dengesinin toparlanması, küresel talebin toparlanması sayesindedir. Ayrıca, COVID-19 pandemisinden uzun bir süre etkilendikten sonra Vietnam'a geri dönen uluslararası turist sayısındaki artıştan da bahsetmek gerekir. Bu sayının Vietnam'ı 18-19 milyon uluslararası ziyaretçiye ulaşması bekleniyor. Ayrıca, yerli turist sayısının genel olarak turizm sektörü ve özellikle de turizm gayrimenkul sektörü için olumlu bir itici güç olduğunu ve olmaya devam ettiğini belirtmek gerekir. Vietnam ayrıca birçok zorlukla da karşı karşıyadır. Örneğin, enflasyon emlak fiyatlarını etkilemiş ve etkilemeye devam etmektedir, insanların harcamalarını daraltmakta ve özellikle faiz oranlarını etkilemektedir. Geçmişte faiz oranları nispeten ılımlı ila düşük seviyelerde seyretmiş ve bu da ekonominin ve gayrimenkul piyasasının son zamanlarda büyümesinin itici gücü olmuştur.

Seminerde Hanoi Barosu Avukatı Pham Thanh Tuan konuştu (Fotoğraf: PV)

Yeni yasal düzenlemelerin yürürlüğe girmesiyle birlikte gayrimenkul işletmelerinin fırsatlardan yararlanmaları ve zorlukların üstesinden gelmeleri hakkında paylaşımda bulunan Hanoi Barosu'ndan gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Pham Thanh Tuan, 2023 Konut Kanunu, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 2024 Arazi Kanunu'nun 1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe gireceğini belirtti. Yukarıdaki 3 kanunun yeni düzenlemeleri aynı anda yürürlüğe girecek ve gayrimenkul sektöründeki işletmeler için birçok zorluğa neden olan bazı engelleri ve örtüşmeleri ortadan kaldırmaya katkıda bulunacaktır. İşletmeler üzerinde olumlu etkisi olan yeni noktaların yanı sıra, yukarıdaki 3 kanunda hala çözülmemiş veya tamamlanması için daha fazla çalışılması gereken bir dizi sorun bulunmaktadır. Yani: Kazanan işletmeler, yeniden yerleşim desteği için tazminat sermayesini ilerletmede yavaş davranırlarsa teklifleri iptal edilebilir. “Arazi kullanan projelere yatırım yapan işletmelerin, tazminat ve yeniden yerleşim desteği için sermaye ayarlamada gecikme olması durumunda ortaya çıkabilecek hukuki sonuçlarla ilgili (yeni ortaya çıkan) hukuki durumları öngörmeleri ve böylece ihale iptali riskini önlemek için finansal kaynaklarını dikkatlice hazırlamaları gerekir” – Avukat Pham Thanh Tuan önerdi.

Avukat Tuan'a göre diğer eksiklikler şunlardır: Kentsel ve kırsal yerleşim alanı projelerine yatırımcı onayı formunun uygulanmaması; "Konut arazisi" olmayan yatırım politikası onayı şeklindeki ticari konut projeleri hala "takılıp kalmıştır"; Gayrimenkul projelerinde teknik altyapıya sahip arazi kullanım haklarının kuruluşlara devri ile projenin bir kısmının devredilmesinde "sınır"ın belirlenmesi; Arsa fiyatlarının belirlenmesine ilişkin yeni düzenlemelerin işletmeler için hala "bilinmeyen" bir risk olması; Gayrimenkulle ilgili yasaların yürürlüğe girmesi, piyasa yapısında ve işletme ölçeğinde değişikliklere yol açacaktır.

Vietnam Emlakçılar Derneği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh (Fotoğraf: PV)

Gayrimenkul piyasasında yeni yasal etkiye inanın

Seminerde doğrudan konuşan Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, emlak piyasasıyla ilgili yasalarda, Merkezi Hükümet tarafından her 5 yılda bir belirlenen arazi fiyat listesi gibi bazı yeni noktalara dikkat çekti. Ancak şu anda arazi fiyat listesi, yerel olarak dağıtılmış şekilde yıllık olarak güncelleniyor. Arazi fiyatlarıyla ilgili bilgiler, oyunun daha adil ve eşit olmasını sağlamak için katı ve net. Ayrıca, yatırım, sosyal konut ve yabancılara ev satışı gibi düzenlemeler, gelecekte daha iyi ve daha cazip bir oyun ortamı yaratacak yeni düzenlemelerdir.

Bu arada G-Home Genel Müdürü Sayın Nguyen Hoang Nam, yasanın büyük ölçüde gevşetilmesiyle birlikte, yeni genelgenin yatırımcıların sosyal konut inşa ederken kendilerini güvende hissedebilmeleri için tüm zorlukların ortadan kaldırılmasına yardımcı olmasını beklediğini söyledi.

Endüstriyel gayrimenkule büyük değer veren DTJ Group Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Quoc Khanh, Vietnam ekonomisinin dünya ekonomisinin genel zorluklarından etkilenmesine rağmen, Vietnam'ın endüstriyel üretim cazibesinin çok iyi olduğunu ve yabancı yatırım sermayesini çekmede "sıcak nokta" olarak kabul edildiğini belirtti. Ayrıca, Vietnam'daki altyapı ve limanlar büyük ölçüde iyileştirildi. Hung Yen ve Ha Nam gibi gelişmiş endüstriyel gayrimenkul pazarları, elverişli ulaşım altyapısına sahip olup birçok yerli ve yabancı yatırımcıyı cezbetmektedir. Ayrıca, son hükümet politikaları, özellikle yasal prosedürleri tamamlanmış endüstriyel park gayrimenkullerinin devrine izin veren yeni yasa olmak üzere, endüstriyel park gayrimenkullerine büyük destek sağlamıştır. Ancak yatırımcılar, yüksek sermaye gereksinimleri, uzun tahsilat süreleri, makul kârlar ve çok hızlı olmayan likiditeye ek olarak zorluklarla da karşı karşıyadır. Hükümet, yeşil unsurların vurgulandığı yeşil bir endüstri geliştirmeyi hedeflemektedir.

Emlak piyasasının genel değerlendirmesinde, FiinRatings Analiz ve Kredi Derecelendirme Direktörü Le Hong Khang, önümüzdeki 1-2 yıl içinde piyasa görünümünün yavaş da olsa toparlanacağını, yasal veya politik faktörlerden kaynaklanan olumlu noktaların ise etkisini göstermesinin zaman alacağını söyledi.

One Housing İş Geliştirme Direktörü Bay Tran Quang Trung (Fotoğraf: PV)

One Housing İş Geliştirme Direktörü Bay Tran Quang Trung, Hanoi pazarının yıl sonuna kadar mevcut durumunu koruyacağını ve 2025'ten sonra daire arzında bir iyileşme olacağını öngörüyor. Alçak katlı konutlar gibi diğer segmentler de bu yıl sonu ve gelecek yılın başlarında güçlü bir ivme kazanacak.

Kaynak: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html