Tüm tarafların çıkarlarının uyumlu hale getirilmesi gerekiyor

Yatırımcılar, kredilerin maliyetlerini "karşılamakta" ve faiz ödemekte zorlanıyor

Nguoi Dua Tin (NDT): Şu anda milyonlarca düşük ve orta gelirli insan ev sahibi olmayı arzularken, uygun fiyatlı konut ve sosyal konut arzı neredeyse tükenmiş durumda. Sizce bu durumun nedeni nedir?

DKRA Group Danışmanlık Hizmetleri ve Proje Geliştirme Direktörü Sayın Vo Hong Thang: Düşük ve orta gelirli insanların ihtiyaçlarını karşılayacak uygun fiyatlı konut arzı ve sosyal konut eksikliği sorunu uzun yıllardır yaşanıyor ve devam ediyor.

Bu segmenti etkileyen birçok faktör var ancak bu segmentin arzını doğrudan etkileyen iki ana faktör var.

Öncelikle, girdi maliyetleri artıyor. Gayrimenkul fiyatları son iki yılda düşüş belirtileri gösterse de, 2014-2020 yılları arasındaki önceki gayrimenkul geliştirme döngüsünün konut fiyatlarını yüksek seviyede tuttuğunu kabul etmeliyiz.

Bu durum, gayrimenkul projesi yatırımcıları için son derece pahalı yatırım ve inşaat maliyetlerine yol açmaktadır. Arsa alımları, hammaddeler, işçilik vb. dikey olarak arttığından, bitmiş gayrimenkulün fiyatını düşürmek çok zordur.

Sayın Vo Hong Thang - Danışmanlık Hizmetleri ve Proje Geliştirme Direktörü, DKRA Group.

İkincisi, gayrimenkul projelerinin hukuki statüsü uzundur ve çözülmesi uzun zaman alır. Yatırımcılar, arazi mülkiyeti aşamasından itibaren çeşitli devlet kurumlarından onay belgeleri almak zorundadır; tazminat ve arazi izni planları da cabası... Bu da bir projenin hukuki olarak tamamlanmasının yıllar almasına neden olur.

Özellikle gayrimenkul gibi belirli sektörlerdeki işletmelerin çoğu yüksek finansal kaldıraç kullanmakta, tahvil kanallarından ve bankalardan borçlanma oldukça yoğun olmaktadır. Proje, eksik yasal belgeler nedeniyle gecikse de, işletme yine de krediden kaynaklanan büyük miktarda faizi "karşılamak" zorundadır. Yukarıdaki tüm ekler, tamamlandıktan sonra ürün fiyatına dahil edilecektir.

Dolayısıyla işletmelerin ürün fiyatlarını düşük seviyelere çekmesi veya özellikle maliyetlerin zaten çok yüksek olduğu günümüz koşullarında, toplumun çoğunluğunun arzuladığı "uygun fiyat" kavramını karşılaması oldukça zordur.

Yatırımcı: Bunu söylemek, gayrimenkul yatırımcılarının maliyet sorunuyla "baş ağrısı" çektiğini gösteriyor. Gayrimenkul işletmelerinin katlanmak zorunda kaldığı maliyetlerden bazılarını daha net bir şekilde paylaşabilir misiniz? Bu, konut fiyatlarındaki düşüşü nasıl etkiliyor?

Bay Vo Hong Thang: Arazi kullanım ücreti, arsa temizleme tazminatı, banka kredisi faizi, işçilik maliyetleri, inşaat malzemesi alımları gibi girdi maliyetleri son zamanlarda keskin bir şekilde, hatta birkaç kat arttı.

Bir projenin inşaat politikasının belirlenmesinden yasal olarak planlandığı şekilde tamamlanmasına kadar geçen süre ortalama olarak sadece 3 yıl civarındadır, ancak gerçekte, inşaata resmi olarak başlamak isteyen işletmeler evrak işleriyle on yıla kadar vakit geçirebilir ve bu da kaynak israfına yol açabilir.

İşletmeler, arazi sahibi olabilmek için, arazi kullanım hakkı devri, arazi kullanım ücreti, arazi kirası ve devlete pirinç tarlası koruma ücreti ödemeleri yoluyla bir dizi tazminat ve arazi temizleme maliyeti ödemek zorundadır.

Ardından, işçilik, malzeme vb. gibi inşaat maliyetleri zamanla artar. Apartman projelerinde inşaat maliyetleri yaklaşık %50, müstakil evlerde yaklaşık %30 ve villalarda %20'dir.

İşletmelerin kredilerin anapara ve faizini ödemek zorunda kalmaları durumunda ortaya çıkan finansal yükten bahsetmiyorum bile. Projenin tamamlanması ne kadar uzun sürerse, bu maliyet de o kadar yüksek olur. Ve son olarak, bu maliyet, müşterilerin ev satın alırken ödemesi gereken satış fiyatına dahildir.

İşletmelerin sadece ürünlerini satmak uğruna zarar etmeyi göze almaları mümkün değildir.

Son iki yıldır gayrimenkul piyasasının durgun seyretmesi nedeniyle birçok yatırımcı, talebi canlandırmak için ev alıcılarına cazip teşvikler sunmaya ve ödeme sürelerini uzatmaya çalıştı.

Aslında bu, yatırımcının kârına zarar veren bir politika, ancak yine de likidite yaratmak için bunu kabul ediyorlar. Maliyet artık çok yüksek olduğundan, işletmeler, hem alıcıların hem de satıcıların çıkarlarını makul bir seviyede uyumlu hale getirmek için ürünlerinin fiyatını ancak düşürebiliyorlar.

Gayrimenkul şirketlerini konut fiyatlarını "uygun" seviyeye düşürmeye zorlamak çok zordur, çünkü işletmelerin kâr etmesi gerekir. İşletmelerin sadece ürünlerini satmak için zarar etmelerini beklemek imkansızdır.

Geçmişte birçok yatırımcı, herhangi bir işlem yapmadan önce yüzde onlara varan kârlar bekliyordu, ancak şimdi başa baş noktasına gelmeye, hatta bazı erken aşamalarda para kaybetmeye kararlılar. Günümüzde yatırımcıların en büyük hedefi, mümkün olan en düşük satış fiyatını elde etmek ve nakit akışı oluşturmak için mümkün olan en kısa sürede para toplamaktır; bu da gayrimenkul sahibi olmak isteyen müşteriler için en iyi seçenektir.

Politika sayesinde konut arzının artacağı beklentisi

Yatırımcı: Aslında, 2023 yılında gayrimenkul piyasasının genel olarak kasvetli yapısına rağmen, uygun fiyatlı konut segmenti hala müşterilerden özel ilgi görüyor ve bu segmentteki projeler her zaman istikrarlı işlem hacmine sahip.

Ancak yatırımcılar lüks müstakil evler ve lüks daireler inşa etmekle ilgileniyor gibi görünüyor... Sizce bu paradoks neden var?

Sayın Vo Hong Thang: Ülke genelinde binlerce projede aynı anda yaşanan hukuki çıkmaz, son yıllarda başlatılmaya uygun proje sayısının çok az olmasına, sadece belirli segmentlerde gerçekleşmesine neden oldu.

Uygun fiyatlı projelerin sayısının az olması nedeniyle satış hızı elbette çok hızlı olacaktır, işlemlerin yoğunluğu ise sadece düşük maliyetli projelerin insanların ilgisini çekeceğini düşünmemize neden olmaktadır.

Ancak, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi "sıcak noktalarda" bulunan projelerde metrekare fiyatı 50 milyon VND'nin altında olan daire sayısının neredeyse yok denecek kadar az olduğu gerçeğini de göz önünde bulundurmak gerekir. Yukarıda adı geçen projelerin metrekare fiyatları 70-80 milyon VND, hatta 100 milyon VND'ye kadar ulaşacak ve bu da lüks gayrimenkul olarak adlandırılacak.

Yukarıdaki projelerin tamamı, yatırımcıların ürün fiyatlarını düşürmesinin çok zor olduğu, çok önemli lokasyonlarda yer almaktadır. Özellikle yakın geçmişte, satışa uygun lüks proje sayısı oldukça az olduğundan, bu segmentteki işlem hacmi de düşük olmuştur.

Dolayısıyla, piyasadaki işlem sayısına bakarak lüks gayrimenkul segmentinin uygun fiyatlı veya sosyal konut segmentine göre daha az ilgi gördüğünü söylemek mümkün değil.

Maliyetler düşerse gayrimenkul fiyatları da hemen düşecektir.

Ayrıca bazı yatırımcılar için birçok işletme, başlangıçtan itibaren müstakil ev ve yüksek değerli konut segmentini geliştirmek üzere konumlanmış ve bu segmenti geliştirmek için uzun vadeli bir stratejiye sahip, dolayısıyla pazar talebini karşılamak için aslında daha düşük değerli segmentler geliştirmek isteseler bile, yine de orijinal yönelimi sürdürmeyi kabul etmek zorundalar.

Bunun yanında çok yüksek sermaye yatırımlarıyla bazı projeler yarım kalmış olarak hayata geçirildiği için yatırımcıların diğer gayrimenkul segmentlerine kolayca geçiş yapması zorlaşıyor.

Yatırımcı: Peki, sizce uygun fiyatlı konut arzındaki eksiklik sorununu çözmek için hangi çözümler uygulanmalı? Revize edilen Tapu Kanunu kabul edildi ve uygulamaya konulacak. Bunun emlak piyasasındaki arzı nasıl etkileyeceğini düşünüyorsunuz?

Sayın Vo Hong Thang: Devletin temel politikasına dayanarak, önümüzdeki 3-5 yıl içinde sosyal konut ve uygun fiyatlı konut arzının önemli ölçüde artacağını ve son zamanlarda insanların çoğunluğunun konut ihtiyacındaki açığı kapatacağını bekleyebiliriz.

Bunun için devletin rolü hâlâ en önemlisidir; piyasanın gelişimini politikalar, kurumlar ve stratejiler aracılığıyla işletmek ve yönlendirmek gibi temel bir görevi üstlenmektedir...

En önemlisi, projenin tüm yasal sorunlarının çözülmesi, idari işlem sürelerinin kısaltılması ve böylece işletmelerin hızlı bir şekilde inşaata başlayabilmesidir. Özellikle yeni değiştirilen ve eklenen yasalar, resmi olarak yürürlüğe girdikten sonra piyasadaki arz üzerinde anında olumlu bir etki yaratacaktır.

İkinci olarak, arazi kullanım maliyetlerinin gözden geçirilmesi ve uygun fiyatlı konut ve sosyal konut segmentleri geliştiren işletmelere yönelik daha fazla vergi destek programının olması gerekiyor.

Üçüncüsü, Vietnam'ın Singapur gibi ilk kez ev sahibi olacaklar için ek konut geliştirme fonları oluşturmayı düşünmesi gerekiyor.

Ve son olarak, ülkemiz daha fazla temiz arazi fonu oluşturmalı ve bunları açık artırmayla satmalı ki, işletmeler araziye kolayca ulaşabilsin.

İşletmeler açısından bakıldığında, arz-talep ilişkisi hâlâ devam ediyor. Girdi maliyetleri artarsa, satış fiyatı da artacak, tersi de geçerli. Maliyetler düşerse, bitmiş gayrimenkul ürünlerinin fiyatı da anında düşecek. Devlet, bu maliyetleri kontrol altında tutmak için gayrimenkul piyasasının yükseliş ve düşüşünü belirlemede hâlâ önemli bir rol oynuyor .

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html