Tüm tarafların çıkarlarını uyumlu hale getirmek gereklidir.

Geliştiriciler maliyetleri karşılamakta ve kredi faizlerini ödemekte zorlanıyorlar.

Muhabir (NĐT): Şu anda milyonlarca düşük ve orta gelirli insan ev sahibi olmayı özlerken, uygun fiyatlı konut ve sosyal konut arzı neredeyse tükenmiş durumda. Sizce bu durumun nedenleri nelerdir?

DKRA Grubu Danışmanlık Hizmetleri ve Proje Geliştirme Direktörü Sayın Vo Hong Thang: Düşük ve orta gelirli insanların ihtiyaçlarını karşılayacak yeterli sayıda uygun fiyatlı konut ve sosyal konutun bulunmaması sorunu uzun yıllardır devam etmektedir.

Pek çok etken etkili olsa da, bu sektördeki arzı doğrudan etkileyen iki ana faktör bulunmaktadır.

Öncelikle, girdi maliyetleri arttı. Gayrimenkul fiyatları son iki yılda düşüş belirtileri gösterse de, yaklaşık 2014-2020 yılları arasındaki önceki gayrimenkul geliştirme döngüsünün gayrimenkul fiyatlarını yüksek seviyede tuttuğu kabul edilmelidir.

Bu durum, gayrimenkul proje geliştiricileri için son derece yüksek yatırım ve inşaat maliyetlerine yol açmaktadır. Arsa alımı, hammadde, işçilik maliyetleri vb. hepsinin dramatically artmasıyla, tamamlanmış gayrimenkulün fiyatını düşürmek çok zordur.

Sayın Vo Hong Thang - DKRA Grubu Danışmanlık Hizmetleri ve Proje Geliştirme Direktörü.

İkinci olarak, gayrimenkul projelerinin yasal statüsü genellikle uzun sürer ve çözüme kavuşması çok zaman alır. Arazi mülkiyeti aşamasından itibaren, geliştiricilerin çeşitli hükümet kademelerinden onay almaları, tazminat ve yeniden yerleşim planları geliştirmeleri gerekir... bu da bir projenin yasal prosedürlerinin tamamlanmasının yıllarca sürmesine neden olur.

Özellikle gayrimenkul gibi yüksek finansal kaldıraç kullanan uzmanlaşmış işletmeler için, tahvil ve banka kanallarından borçlanma oldukça önemlidir. Projeler tamamlanmamış yasal prosedürler nedeniyle gecikirken, işletmeler bu kredilerden kaynaklanan devasa faiz ödemelerini de karşılamak zorunda kalırlar. Tüm bu ilgili maliyetler, nihayetinde proje tamamlandığında nihai ürün fiyatına yansıtılacaktır.

Bu nedenle, özellikle maliyetlerin zaten çok yüksek olduğu mevcut ortamda, işletmelerin ürün fiyatlarını çoğunluğun istediği gibi "uygun fiyatlı" bir seviyeye indirmesi çok zordur.

Yatırımcı: Bu, gayrimenkul geliştiricilerinin maliyet sorunuyla nasıl mücadele ettiğini gösteriyor. Gayrimenkul işletmelerinin şu anda karşı karşıya kaldığı bazı maliyetleri ve bunun konut fiyatlarındaki düşüşü nasıl etkilediğini açıklayabilir misiniz?

Sayın Vo Hong Thang: Arazi kullanım ücretleri, arazi temizleme tazminatı, banka kredisi faizi, işçilik maliyetleri ve inşaat malzemesi alımları gibi girdi maliyetlerinin tamamı son zamanlarda, hatta birkaç katına kadar, keskin bir şekilde arttı.

Bir projenin, ilk planlama aşamasından yasal işlemlerin tamamlanmasına kadar ortalama 3 yıl sürmesi beklenir. Ancak gerçekte, işletmeler inşaata resmi olarak başlamak için on yıl veya daha fazla süre evrak işleriyle uğraşabilir ve bu da kaynak israfına yol açabilir.

İşletmelerin arazi sahibi olabilmeleri için, arazi kullanım haklarının devri, arazi kullanım ücretleri, arazi kirası ve pirinç tarlalarının devlet tarafından korunması için ödenen ücretler gibi bir dizi maliyete katlanmaları gerekmektedir.

Ardından, işçilik ve malzeme dahil olmak üzere inşaat maliyetleri zamanla istikrarlı bir şekilde artar. Apartman projelerinde inşaat maliyetleri yaklaşık %50, sıra evlerde %30 ve villalarda %20 civarındadır.

İşletmelerin kredilerin anapara ve faizini geri ödemek zorunda kalmasının getirdiği mali yükü de hesaba katarsak durum daha da karmaşıklaşıyor. Projenin tamamlanması ne kadar uzun sürerse, bu finansal maliyetler de o kadar artar. Ve nihayetinde, tüm bu maliyetler, müşterilerin ev satın alırken ödemek zorunda oldukları satış fiyatına yansıtılır.

İşletmelerin stoklarından kurtulmak için zarar etmeyi kabul etmelerini beklemek imkansızdır.

Son iki yıldır olduğu gibi durgun bir emlak piyasası ortamında, birçok geliştirici, talebi canlandırmak için ev alıcılarına cazip teşvikler sunmaya ve ödeme sürelerini uzatmaya çalışıyor.

Gerçekte bu, yatırımcıların kârlarına zarar veren bir politikadır, ancak likidite yaratma çabasıyla yine de kabul ediyorlar. Maliyetler çok yüksek olduğundan, işletmeler alıcıların ve satıcıların çıkarlarını makul bir ölçüde dengelemek için ürün fiyatlarını düşürmekten başka çare bulamıyorlar.

Gayrimenkul şirketlerini ev fiyatlarını "uygun fiyatlı" bir seviyeye indirmeye zorlamak çok zordur çünkü işletmelerin karlı olması gerekir ve sadece stoklarını satmak için zarar etmeyi kabul etmelerini beklemek imkansızdır.

Eskiden birçok geliştirici, herhangi bir projeye başlamadan önce yüzde onluk kar oranları hedefliyordu. Ancak şimdi, başa baş noktasına ulaşmayı, hatta ilk aşamalarda zarar etmeyi hedefliyorlar. Günümüzde geliştiricilerin en büyük hedefi, mümkün olan en düşük satış fiyatını sunmak ve nakit akışı yaratmak için ödemeleri olabildiğince hızlı bir şekilde tahsil etmektir; bu da gayrimenkul sahibi olmak isteyen müşteriler için zaten en iyi seçenektir.

Politika değişiklikleri nedeniyle konut arzının artacağı beklentisi.

Yatırımcı: Gerçek şu ki, 2023'te gayrimenkul piyasasının genel olarak kasvetli ortamında bile, uygun fiyatlı konut segmenti her zaman müşterilerden özel ilgi görmüş ve bu segmentteki projeler istikrarlı işlem hacimlerini korumuştur.

Ancak yatırımcılar özellikle lüks şehir evleri ve üst düzey daireler geliştirmeye hevesli görünüyorlar. Bu paradoksun sebebi ne?

Sayın Vo Hong Thang: Ülke genelinde binlerce projede aynı anda yaşanan yasal engeller, son yıllarda başlatılmaya uygun proje sayısının çok az olmasına ve bu projelerin yalnızca birkaç belirli sektörde yoğunlaşmasına yol açmıştır.

Proje sayısının sınırlı olması ve fiyatlarının makul olması nedeniyle satışların çok hızlı gerçekleşeceği kesindir ve bu hareketli işlem hacmi, yalnızca düşük fiyatlı projelerin halkın ilgisini çektiği yanılgısına düşmemize kolayca yol açabilir.

Ancak, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi "popüler bölgelerde" yer alan projelerde, metrekare fiyatı 50 milyon VND'nin altında olan neredeyse hiç daire bulunmadığı gerçeğini de kabul etmek önemlidir. Bu projelerde fiyatlar genellikle metrekare başına 70-80 milyon VND, hatta lüks mülk olarak kabul edilen 100 milyon VND'ye kadar çıkmaktadır.

Tüm bu projelerin böylesine gözde lokasyonlarda yer alması, geliştiricilerin ürün fiyatlarını düşürmesini oldukça zorlaştırıyor. Dahası, son zamanlarda piyasaya sürülebilecek lüks proje sayısı çok azaldı ve bu da bu segmentteki işlem hacimlerinin düşük olmasına yol açtı.

Dolayısıyla, lüks gayrimenkul segmentinin uygun fiyatlı veya sosyal konut segmentlerine göre daha az popüler olduğu sonucuna varmak için piyasadaki işlem sayısına bakmak mümkün değildir.

Maliyetler düşürülebilirse, gayrimenkul ürünlerinin fiyatı da hemen düşecektir.

Dahası, bazı geliştiriciler için, birçok işletme en başından itibaren sıra evler ve yüksek değerli mülkler geliştirmeye odaklanmış ve bu segmenti geliştirmek için uzun vadeli bir stratejiye sahip olmuştur. Bu nedenle, piyasa talebini karşılamak için daha düşük değerli segmentler geliştirmek isteseler bile, başlangıçtaki yönelimlerini sürdürmeyi kabul etmek zorundadırlar.

Ayrıca, çok yüksek sermaye yatırımı gerektiren bazı projeler tamamlanmadan bırakılmış olup, bu durum yatırımcıların diğer gayrimenkul sektörlerine kolayca geçiş yapmasını zorlaştırmaktadır.

Yatırımcı: Peki, sizce uygun fiyatlı konut açığını gidermek için hangi çözümlere ihtiyaç var? Değiştirilen Arazi Kanunu kabul edildi ve yakında uygulanacak. Bunun gayrimenkul piyasasındaki arz üzerindeki etkisini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Sayın Vo Hong Thang: Devletin ana politikasına dayanarak, önümüzdeki 3-5 yıl içinde sosyal konut ve uygun fiyatlı konut arzının önemli ölçüde artacağını ve son zamanlarda nüfusun büyük çoğunluğunun karşılaştığı konut açığını telafi edeceğini tam olarak bekleyebiliriz.

Bunu başarmak için devletin rolü son derece önemlidir ve politikalar, kurumlar ve düzenlemeler aracılığıyla piyasa gelişimini yönetme ve yönlendirme konusunda en büyük sorumluluğu üstlenir.

En önemli şey, projenin tüm yasal sorunlarını çözmek ve idari prosedürleri kısaltarak işletmelerin inşaata hızla başlayabilmesini sağlamaktır. Özellikle, yakın zamanda değiştirilen ve eklenen yasalar, resmi olarak yürürlüğe girdikten sonra piyasa arzı üzerinde kesinlikle anında olumlu bir etki yaratacaktır.

İkinci olarak, arazi kullanım maliyetleri gözden geçirilmeli ve uygun fiyatlı konut ve sosyal konut geliştiren işletmeler için daha fazla vergi destek programı oluşturulmalıdır.

Üçüncüsü, Vietnam, Singapur'dakine benzer şekilde, ilk kez ev sahibi olacaklar için daha fazla konut geliştirme fonu oluşturmayı düşünmelidir.

Son olarak, ülkemizde daha fazla temiz arazi fonu oluşturmalı ve bunları açık artırmaya çıkarmalıyız ki işletmeler araziye kolayca erişebilsinler.

İşletme açısından bakıldığında, temel ilişki arz ve talep ilişkisi olmaya devam etmektedir. Girdi maliyetleri artarsa, satış fiyatları da yükselir; bunun tersine, maliyetler düşerse, gayrimenkul ürünlerinin fiyatı hemen düşer. Bu maliyetleri kontrol etmek için, devlet gayrimenkul piyasasının yukarı ve aşağı yönlü eğilimlerini belirlemede hâlâ çok önemli bir rol oynamaktadır .

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html