Hanoi'de apartman fiyatları alışılmadık derecede yükseliyor ve orta ve düşük gelirli çoğu kişinin karşılayamayacağı seviyelere ulaşıyor - Fotoğraf: N.TRAN
İnşaat Bakanlığı'na göre, mevcut konut fiyatları arsa maliyeti, inşaat maliyeti, kredi faizi, işletme karı, vergiler ve emlakçı komisyonlarından oluşmaktadır...
Konut fiyatlarını kontrol altına almak için bazı uzmanlar, arsa fiyatlarının ayarlanması, uygun vergilerin, harçların ve proje kredisi faiz oranlarının hesaplanması, girdi malzeme fiyatlarının kontrol edilmesi, arz ve talebin dengelenmesi ve gayrimenkul spekülasyonunun önlenmesi gibi çözümler önermektedir.
Orta segmentteki dairelerin metrekare fiyatı da 100 milyon VND civarında.
İnşaat Bakanlığı'na göre, bu yılın ikinci çeyreğinde Hanoi'deki bazı apartman projelerinin satış fiyatlarında önemli artışlar yaşandı. Özellikle, Royal City'deki apartman fiyatları %33, The Pride'daki fiyatlar %33, My Dinh Song Da - Sudico'daki fiyatlar %32 ve Vinhomes West Point'teki fiyatlar %28 arttı. Trung Hoa - Nhan Chinh gibi bazı eski kentsel alanlarda da apartman fiyatları %25 artarken, Nam Trung Yen'deki yeniden yerleşim apartmanlarında %20'lik bir artış görüldü.
Mayıs 2024'te dairelerin ortalama satış fiyatı, 2023 sonuna kıyasla önemli ölçüde arttı. Özellikle, Udic Westlake'in metrekare fiyatı 56,7 milyon VND, D' El Dorado'nun 85,3 milyon VND, HDI Tower'ın 160,1 milyon VND, Feliz Homes'un 53,9 milyon VND ve GoldSeason'ın 63,8 milyon VND olarak belirlendi.
İnşaat Bakanlığı, daha önce orta segmentteki dairelerin metrekare başına 50 ila 70 milyon VND arasında talep ve satış fiyatlarına sahip olduğunu, ancak şu anda satış fiyatlarının metrekare başına 70 ila 100 milyon VND'ye yükseldiğini belirtti.
Örneğin, Noble Crystal Tay Ho projesinin metrekare satış fiyatı yaklaşık 187 milyon VND iken, Mandarin Garden'ın metrekare fiyatı 80 ila 105 milyon VND arasında değişmektedir. Dikkat çekici bir şekilde, Hoan Kiem Bölgesi, Hai Ba Trung Caddesi'ndeki The Grand projesinde bazı dairelerin metrekare fiyatı neredeyse 1 milyar VND'ye ulaşmaktadır.
2024 yılının ikinci çeyreğinde Ho Chi Minh şehrinde orta segmentteki dairelerde %2'lik bir artış görülürken, üst segmentteki dairelerde ise 2023 yılının aynı dönemine göre %5'lik bir artış yaşandı. Yeni arzın azlığı, Ho Chi Minh şehrinde ikinci el daire projelerinin satış fiyatlarını da yukarı çekti.
Özellikle, City Garden apartman projesinin ortalama satış fiyatı metrekare başına 85 milyon VND olup, bu da %18'lik bir artış anlamına gelmektedir; Antonia projesi (7. Bölge) ve Masteri Thao Dien (Thu Duc Şehri) projelerinde ise sırasıyla %11 ve %10'luk artışlar kaydedilmiştir. İkinci çeyreğin sonu itibarıyla, Ho Chi Minh Şehrindeki apartman dairelerinin ortalama fiyatı, 2023 yıl sonuna kıyasla yaklaşık %6 oranında artmıştır.
Ho Chi Minh şehrindeki birçok apartman projesinde önemli fiyat artışları görüldü. Örneğin, Cantavil An Phu'nun metrekare fiyatı %22,6 artarak 54,5 milyon VND/m2'ye; Zenity (1. Bölge)'nin metrekare fiyatı %18,2 artarak 101,4 milyon VND/m2'ye; Green View (7. Bölge)'nin metrekare fiyatı %25,1 artarak 53,9 milyon VND/m2'ye; ve The Panorama (7. Bölge)'nin metrekare fiyatı %15,5 artarak 69,6 milyon VND/m2'ye yükseldi.
Bu kadar yüksek fiyatlara ne sebep oldu?
İnşaat Bakanlığı tarafından yapılan son araştırmalar ve değerlendirmeler, arsa kullanım ücretlerinin konutların metrekare başına satış fiyatına göre oldukça yüksek olduğunu gösteriyor. GP Invest'in Hanoi'deki konut projesinde bu rakam yaklaşık 15 milyon VND/36,35 milyon VND olup, satış fiyatının %41,5'ine denk geliyor; Hai Phong'daki bir apartman projesinde 6,67 milyon VND/34,54 milyon VND olup, satış fiyatının %19,3'üne denk geliyor; ve Hai Phong'daki bir alçak katlı konut projesinde ise 60,14 milyon VND/156,83 milyon VND seviyesinde.
Benzer şekilde, Thu Duc şehrinin (Ho Chi Minh Şehri) Dong Tang Long kentsel bölgesinde, arsa kullanım ücreti 2,34 milyon/8,84 milyon VND'dir. Binh Duong eyaletinin Chanh My kentsel bölgesindeki villa projesinde ise arsa kullanım ücreti satış fiyatının %16,3'ünü oluşturmaktadır.
İnşaat Bakanlığı'na göre, 2024 yılı arsa fiyatları uygulanırsa, projeler için arsa kullanım ücreti de önemli ölçüde artmaya devam edecek. Özellikle, GP Invest projelerinin fiyat yapısındaki arsa kullanım ücreti %60'a, Thu Duc şehrindeki Dong Tang Long kentsel alanında yaklaşık %60-65'e ve Chanh My villa projesinde ise satış fiyatının %50'sine kadar artacak.
İnşaat Bakanlığı, piyasa fiyatlarını yakından yansıtan yeni arsa fiyat listesinin uygulanmasının, konut ve gayrimenkul fiyatlarında önceki döneme göre ortalama %15-20'lik bir artışa yol açacağını değerlendiriyor. Özellikle, GP Invest konut projesinde (Hanoi) konutun metrekare başına inşaat yatırım maliyeti 5,1 milyon VND/36,3 milyon VND olup, satış fiyatının yaklaşık %14,1'ini oluşturmaktadır. Hai Phong'daki apartman projelerinde bu rakam 15,7 milyon VND/34,5 milyon VND olup, satış fiyatının yaklaşık %45,5'ini oluşturmaktadır. Hai Phong'daki tek katlı konut projelerinde ise bu rakam 31,2 milyon VND/156,8 milyon VND olup, satış fiyatının %20,53'ünü oluşturmaktadır...
Ayrıca, İnşaat Bakanlığı'nın belirttiğine göre, her proje ölçek ve ürün bakımından farklılık gösterse de, konut projelerinin yatırım maliyetleri, artan yangın güvenliği maliyetleri nedeniyle son zamanlarda nispeten istikrarlı kalmış veya sadece küçük dalgalanmalar göstermiştir.
Bakanlığın açıklamasına göre, konut projeleri için borçlanma maliyeti konusunda, konut projelerinin toplam yatırım sermayesinin %30-70'ini ticari kaynaklardan borç alması durumunda, faiz gideri toplam inşaat yatırım maliyetinin yaklaşık %3-5'i olacaktır. Öte yandan, ticari konut projeleri için tipik satış giderleri, gayrimenkul fiyatının %3-7'si arasında değişmekte olup, bazı projelerde bu oran %15'e kadar çıkabilmektedir.
Mevcut konut fiyatlarının son bileşeni, proje sahibinin ödediği vergi, kar ve yönetim ücretleridir; bu oran yüksek katlı konutlar için %10-20, alçak katlı konutlar için ise %20-30 arasında değişmektedir.
Kaynak: İnşaat Bakanlığı - Grafik: T. ĐẠT
Konut fiyatlarını nasıl düşürebiliriz?
Yukarıda belirtilen tüm maliyetler ve bunların konut satış fiyatını oluşturan oranları göz önünde bulundurulduğunda, Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkan Yardımcısı Bay Nguyen Chi Thanh, Tuoi Tre gazetesine verdiği röportajda, mevcut arsa fiyatlarının insanların gelirine kıyasla çok yüksek olduğunu, bu nedenle yönetim kuruluşlarının arsa fiyatlarını gerçekliğe uygun hale getirmesi gerektiğini söyledi.
"Pazara dayalı arazi fiyatlandırması ilkesi, 1. Bölge ve Thu Duc Şehri (Ho Chi Minh Şehri) ve Hoan Kiem, Ba Dinh ve Dong Da bölgeleri (Hanoi) gibi işlem parametreleri net bir şekilde tanımlanmış, iyi gelişmiş kentsel alanlar için uygundur. Ancak, gelişmemiş bölgelerde, kalkınmayı teşvik edecek şekilde arazi fiyatlarını ayarlamazsak, bu çok tehlikeli olacaktır," dedi Bay Thanh.
Sayın Thanh, Çin örneğini verdi; burada inşaat şirketleri çok sayıda konut inşa ediyor ancak (kısmen yüksek arazi maliyetleri nedeniyle) yüksek fiyatlarla satılamıyorlar. Bu şirketler zorluklarla karşılaştığında, hükümet onları kurtaramıyor. Sonuçta, son kararı veren kişi konut alıcısı oluyor.
Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, bir konut projesinin arsa maliyet yapısı, her projenin inşaat yoğunluğuna bağlı olarak önemli bir miktar olan arsa kullanım ücretleri ve arazi temizleme maliyetlerini içermektedir.
Gayrimenkul yatırım şirketi bakış açısından, DTJ Yatırım ve Dağıtım Anonim Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Bay Nguyen Quoc Khanh, günümüzde konut projelerine yatırım yapan işletmeler için en önemli faktörün zaman olduğunu vurguladı. Açık düzenlemeler yoluyla konut projeleriyle ilgili prosedürlerin tamamlanması için gereken sürenin kısaltılması, işletmelerin uyumluluk maliyetlerini azaltmasına ve dolayısıyla konut fiyatlarını düşürmesine yardımcı olacaktır.
Sayın Thanh'a göre, gayrimenkul piyasasının gelişim yönelimi istikrarı hedeflemeli ve insanların yaşam kalitesini iyileştirmeyi amaçlamalıdır. Gayrimenkul geliştiricileri için satış fiyatının %10-20'si oranında kar marjı normaldir, ancak bunun gerçekten doğru olup olmadığının incelenmesi gerekir; çünkü tamamen yeni araziler üzerine inşa edilen ve alıcıları cezbeden büyük ölçekli gayrimenkul projeleri vardır ve proje geliştiricilerinin karları istatistik departmanının bildirdiği rakamlardan çok daha fazladır.
Birçok gayrimenkul uzmanı, mevcut konut arz ve talebini dengelemek için uygun fiyatlı konut arzının artırılması gerektiğine inanmaktadır. Bu arz büyük ölçüde bakanlıkların, dairelerin ve yerel yönetimlerin katılımına bağlıdır. Ayrıca, aşırı arazi kullanımından uzaklaşarak, arazi maliyetlerini nüfusun büyük çoğunluğunun karşılayabileceği bir seviyede kontrol etmeye odaklanan bir zihniyet değişikliğine ihtiyaç vardır. Mevcut yüksek arazi maliyetleri nedeniyle, birçok işletme projelere yatırım yapmaktan çekinecek ve bu da gelecekte konut arzını artırmayı zorlaştıracaktır.
Sayın Le Hoang Chau, mevcut konut fiyatlarını düşürmek için aşağıdaki altı şeyin yapılması gerektiğine inanıyor:
1. Arazi maliyetlerini azaltın.
2. İlgili vergileri ve ücretleri azaltın.
3. Faiz giderlerini azaltın.
4. Yakıt ve elektrik dahil olmak üzere proje için girdi malzeme maliyetlerini istikrarlı tutun.
5. Konut projesi onay sürecini nasıl basitleştirerek uyumluluk maliyetlerini azaltabiliriz?
6. Gayrimenkul spekülasyonu ve kâr amacıyla yapay fiyat seviyelerinin kasıtlı olarak oluşturulmasıyla mücadele edin, arsa ihaleleri için teminat miktarını %20'ye çıkarın ve ihaleyi kazandıktan sonra teminatlarını kaybedenleri ağır şekilde cezalandırın.
Ayrıca spekülasyon ve yapay fiyat oluşturmayla ilgili nedenler de bulunmaktadır.
İnşaat Bakanlığı ayrıca, yüksek konut fiyatlarının kısmen emlak geliştiricilerinin piyasadaki kıtlıktan yararlanarak yüksek fiyatlarla gayrimenkul sunmalarından kaynaklandığını doğruladı. Bazı spekülatif gruplar, yatırımcılar ve aracılık faaliyetlerinde bulunan kişiler, piyasayı bozarak "fiyatları şişiriyor ve yapay fiyatlar yaratıyor."
Genellikle konut projesi geliştiricileri, ev fiyatının yaklaşık %3'ünü emlak acentelerine veya aracılarına ayırırlar, ancak bu acenteler müşterilerle işlem yaparken fiyatı piyasa koşullarına göre sıklıkla ayarlarlar. Bu fark sabit değildir ve ev fiyatının %5, %10 veya %20'si olabilir.
Örneğin, Hung Yen'de birim satış fiyatı 7-8 milyar VND olan alçak katlı bir konut projesinin ortalama primi yaklaşık 750 milyon VND olurken, piyasa soğuduğunda bu prim sadece 250 milyon VND/birim seviyesine düşecektir.
Ho Chi Minh Şehri, 7. Bölge'de yapım aşamasında olan bir gayrimenkul projesi - Fotoğraf: QUANG DINH
Konut arzında kıtlık, fahiş fiyatlar, düşük işlem hacmi.
Hanoi'de yıl başından beri yaşanan emlak fiyatlarındaki artış, halk için mevcut konut geliştirme politikalarıyla ilgili birçok sorunu gündeme getiriyor. Emlak fiyatları çeyrekten çeyreğe sürekli artarak, bir yıl öncesine göre çok daha yüksek, astronomik seviyelere ulaşırken, piyasadaki fiili işlemler azaldı. Bu arada, konut arzı yetersiz kalmaya devam ediyor; uygun fiyatlı konutlar "yok olma" noktasına gelirken, sosyal konut ve düşük gelirli konut arzı Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde neredeyse yok denecek kadar az. Bu kadar yüksek fiyatlarla, konut ihtiyacı olan orta ve düşük gelirli insanların büyük çoğunluğu ev satın alamıyor.
Gayrimenkul piyasasındaki olağandışı işaretler göz önüne alındığında, Başbakan yakında gayrimenkul sektöründeki şirketler ve firmalarla bir araya gelerek piyasanın sorunlarına çözüm yolları görüşecek.
İnşaat Bakanlığı'nın Hükümet Ofisi'ne sunduğu (18 Eylül) maliyet yapısı, satış fiyatları ve gayrimenkul fiyat artışlarının nedenlerini analiz eden rapora göre, ülke genelinde konut arzında ciddi bir düşüş yaşanıyor. 2024 yılının ikinci çeyreğinde, yaklaşık 6.000 daire, müstakil ev ve sıra evden oluşan sadece 9 konut projesi tamamlandı. Bu yılın ilk yarısının tamamı göz önüne alındığında, tamamlanan konut arzı sadece yaklaşık 9.000 daire, müstakil ev ve sıra eve ulaştı. Yeni ruhsat verilen konut projelerinin sayısı ise sadece 20.000 birim oldu.
2023 yılının sonundan bu yana Hanoi'de konut ve arsa arzındaki kıtlık, emlak fiyatlarını önemli ölçüde artırdı. Batı Göl bölgesindeki birçok lüks apartman projesinin başlangıç satış fiyatları 100 milyon VND/m2'yi aştı. Bu arada, Vinhomes Co Loa mega-kentsel projesinin lansmanında, sıra evlerin fiyatı 300 milyon VND/m2'nin üzerine çıktı. Özellikle, şehir merkezine 30-40 km uzaklıkta bulunan Hoai Duc, Thanh Oai ve Phuc Tho gibi Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki kırsal kesimlerde açık artırmayla satılan arsaların fiyatları da 100 milyon VND/m2'nin üzerine çıktı.
İnşaat Bakanlığı, konut fiyatlarını düşürmenin nedenlerini ve çözümlerini belirledi.
Konut fiyatlarındaki artışın 4 nedeni:
1. Yeni arazi fiyat listesine göre arazi maliyetleri arttı ve arazi ihaleleri başlangıç fiyatının kat kat üzerinde fiyatlarla yapılıyor, bu da genel arazi fiyat seviyesini yükseltiyor.
2. Spekülatörler ve emlakçı olarak çalışan kişiler tarafından "yapay fiyatlar oluşturma ve fiyatları şişirme" olgusu.
3. Orta ve düşük gelirli insanların çoğunluğunun ihtiyaçlarını karşılayacak düzeyde gayrimenkul ve konut arzı yetersizdir.
4. Hisse senedi, tahvil ve altın piyasalarıyla ilgili son ekonomik dalgalanmalar, güvenli liman olarak gayrimenkule güçlü bir para akışına yol açmıştır.
Ev fiyatlarını düşürmek için 6 çözüm:
1. Usul ve yasal engelleri kaldırın, piyasa arzını artırın ve güvenli ve sürdürülebilir piyasa gelişimini teşvik edin.
2. Arazi ihale prosedürlerini iyileştirin, teminat miktarlarını artırarak, gerçekçi başlangıç fiyatları belirleyerek, kazanan tekliflerin ödeme süresini kısaltarak ve spekülatif teklifleri sınırlayarak arazi ihalelerine ilişkin düzenlemeleri geliştirin.
3. Birden fazla ev ve arsa sahibi olanların spekülasyonunu önlemek için vergi politikaları araştırın ve önerin.
4. 2024 Arazi Kanunu kapsamında yeni arazi fiyat listesinin yayınlanmasının olumsuz etkilerini azaltmaya yönelik çözümler ve önlemler mevcuttur.
5. Devlet tarafından yönetilen bir gayrimenkul ve arazi kullanım hakları işlem merkezi modelinin pilot uygulamasını gerçekleştirin.
6. Arazi kullanım hakkı ihalelerinin, arazi kullanım projesi tekliflerinin denetimini ve gözetimini güçlendirmek ve gayrimenkul hizmet işletmelerinin, gayrimenkul borsalarının ve aracılık faaliyetlerinin etkin yönetimini sağlamak.
Komşu ülkelerde düşük gelirli konutlar
Tayland'ın Nation gazetesinin Nisan ayı başlarındaki haberine göre, Tayland Yatırım Kurulu (BOI) Genel Sekreteri Narit Therdsteerasukdi, konut vergisi teşviklerinin 15 Mart'ta kurul tarafından onaylandığını belirtti. Bu teşvikler, Tayland Konut Bankası (GHB) tarafından başlatılan ve düşük gelirli bireylerin müstakil ev ve daire satın almalarını desteklemek amacıyla verilen kredilerin üçüncü aşamasının bir parçasıdır.
Şu anda vergi teşvik programı yalnızca müstakil evler için minimum 70 m2 ve apartman daireleri için minimum 24 m2 taban alanına sahip evler için geçerlidir. Bay Therdsteerasukdi'ye göre, BOI 1993 yılından beri düşük gelirli işçiler için konut projelerini desteklemektedir. Özellikle BOI, Bangkok ve Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom ve Chonburi illerinde 34.900 üniteli 44 apartman projesine konut sağlanmasına katılmıştır.
Bernama haber ajansına göre, Malezya hükümeti 17 Eylül'de, Halk Konut Programı (PPR) aracılığıyla ülke genelinde en az 23 yeni uygun fiyatlı konut projesinin başlatıldığını duyurdu. Malezya Konut ve Yerel Yönetim Bakan Yardımcısı (KPKT) Datuk Aiman Athirah Sabu, Eylül 2024 itibarıyla Malezya hükümetinin düşük gelirli çalışanlar için 104.081 daire sağlayan 166 uygun fiyatlı konut projesini tamamladığını ve 16 projenin daha inşaatına devam edildiğini belirtti.
PPR projesi kapsamındaki evlerin birim fiyatları 45.000 ile 60.000 ringgit (10.700 ile 14.000 ABD doları arasında) arasında değişmektedir. Gelecek projeler, sakinlerin yaşam kalitesini artıracak yeni olanaklar entegre edecektir.
[reklam_2]
Kaynak: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
