Hayalinizdeki eve ulaşmak mümkün mü?!

Şu anda Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde ev ve arsa fiyatları çok yüksek.

Faiz oranlarının düşürülmesinin etkinliği tartışılırken en önemli nokta, konut fiyatları ile insanların gelirleri arasındaki eşitsizliktir. Şu anda Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde konut fiyatları çok yüksek. Bu fiyat seviyesinde, kredi faiz oranları yıllık %5'e düşürülse bile, birçok aile yine de konut kredisi alamayacaktır. Aylık ortalama 25-30 milyon VND geliri olan tipik bir ailenin, 20 yıl vadeli 2 milyar VND'lik bir krediyle karşı karşıya olduğunu düşünün. Yıllık %5 faiz oranıyla bile, aylık yaklaşık 13 milyon VND anapara ve faiz ödemek zorunda kalacaklardır. Bu rakam, ailenin toplam gelirinin önemli bir bölümünü oluşturmaktadır; diğer yaşam giderlerinden bahsetmiyorum bile. Bu durum, faiz indirimleriyle bile birçok kişiyi ev satın almak için borç almaktan caydırmaktadır.

VCBS Securities Company'nin bir raporu da, 2024 yılının ilk yarısında tüketici konut kredilerinin yalnızca %1'in üzerinde arttığını, buna karşılık gayrimenkul işletme kredilerinin %10'un üzerinde arttığını gösteriyor. Bu, faiz oranlarındaki indirimlere rağmen konut talebinin gerçek anlamda toparlanmadığını yansıtıyor. Bunun temel nedeni, nüfusun büyük çoğunluğunun gelirine kıyasla aşırı yüksek konut fiyatları olmaya devam ediyor. Konut fiyatı-gelir oranının önerilen seviyenin 4 ila 5 katına ulaşmasıyla, ev sahibi olmak, ortalama gelirin üzerinde olanlar için bile uzak bir hedef haline geldi.

Ayrıca, dikkat edilmesi gereken bir diğer konu da bankaların uzun vadeli finansman sağlama yeteneğidir. Dr. Nguyen Tri Hieu'ya göre, çoğu ticari banka şu anda kısa vadeli sermaye (genellikle 12 aydan az) sağlarken, konut kredileri 10 ila 20 yıl arasında değişmektedir. Finansman kaynakları ve kredi koşulları arasındaki bu uyumsuzluk, bankaları likidite riskine maruz bırakmaktadır. Hükümet desteği veya daha esnek finansal önlemler olmadan, bankalar uzun vadeli kredi sermayesinin korunmasını sağlamak için mevduat faiz oranlarını artırmak zorunda kalacaklardır. Bu durum sadece kredi faiz oranları üzerinde baskı oluşturmakla kalmaz, aynı zamanda tercihli kredi paketlerinin etkinliğini de azaltır.

Bu sorunu çözmek için Dr. Nguyen Tri Hieu ve birçok uzman, hükümetin 10 ila 30 yıl vadeli uzun vadeli devlet tahvillerinden sermaye artırması gerektiğini öne sürdü. Bu sermaye, konut kredisi programlarını uygulamak için politika bankalarına veya ticari bankalara tahsis edilebilir. Bu, yalnızca bankalar üzerindeki likidite baskısını hafifletmekle kalmayacak, aynı zamanda destek paketlerinin uzun vadeli istikrarını da sağlayacaktır.

Tercihli kredi paketlerinin uygulanmasına yönelik sayısız çabaya rağmen, dağıtım süreci yavaş ilerliyor. Hükümet tarafından konut edinme konusunda insanları desteklemek amacıyla onaylanan 120 trilyon VND ve 30 trilyon VND'lik kredi paketlerinden 2024 yılının ortasına kadar yalnızca yaklaşık 1.600 milyar VND dağıtıldı. Bunun başlıca nedenleri, kredi koşullarına ilişkin katı düzenlemeler ve karmaşık idari prosedürler olup, birçok geliştiricinin kredi sermayesine erişmesini engelliyor. Birçok sosyal konut projesi, hatta onaylanmış olanlar bile, teminat veya ödenmemiş kredi bakiyeleriyle ilgili engeller nedeniyle hayata geçirilemiyor.

Dahası, konut fiyatlarındaki sürekli artış, destek paketlerinin etkinliğini azalttı. VPBank Securities uzmanlarına göre, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerdeki konut fiyatları şu anda çoğu insanın karşılayamayacağı seviyede. Gayrimenkulün aşırı değerlenmesi sadece ev alıcılarını etkilemekle kalmıyor, aynı zamanda gayrimenkul piyasasının likiditesini de azaltıyor. Birçok insan ev almak için borç almak yerine, daha istikrarlı faiz oranlarından yararlanmak için paralarını banka tasarruf hesaplarına yatırmaya yöneldi.

Yükselen konut fiyatları, özellikle düşük gelirli kişiler için ev sahibi olmanın önündeki en büyük engellerden biri olmaya devam ediyor. Savills Vietnam'ın bir raporuna göre, tüketicilerin yaklaşık %60'ı şu anda 1,5 milyar ile 2 milyar VND arasında fiyatlandırılmış daireler arıyor. Ancak mevcut konut fiyatlarıyla, özellikle büyük şehirlerde, bu uygun fiyatlı segmentteki dairelere bile erişim giderek zorlaşıyor. Bu durum, düşük ipotek faiz oranlarıyla bile insanların ev satın alamamasına yol açıyor.

Konut fiyatlarındaki sürekli artış, gayrimenkulün sadece ev alıcıları için değil, yatırımcılar için de cazibesini azalttı. Küçük ölçekli yatırımcılar, gayrimenkule yatırım yapmak yerine, finansal güvenliklerini sağlamak ve istikrarlı faiz oranları elde etmek için tasarruf hesapları gibi diğer yatırım kanallarını tercih ettiler. Bu durum, gayrimenkul piyasasının canlılığını önemli ölçüde etkiliyor ve sektörün toparlanma kabiliyetini azaltıyor.

Dikkate alınması gereken bir diğer önemli konu ise makroekonomik koşulların ve enflasyonun faiz politikası üzerindeki etkisidir. Küresel enflasyonun yükseliş eğiliminde olmasıyla birlikte, bankalar likiditeyi korumak için mevduat faiz oranlarını artırmak zorunda kalacaklardır. Bu durum, kredi faiz oranlarında yeniden bir artışa yol açarak destek paketlerinin etkinliğini azaltabilir. Dr. Nguyen Hoang Duong'a göre, mevcut ekonomik ortamda, sıkı hükümet kontrolü olmadan uzun vadede düşük faiz oranlarını korumak zor olacaktır.

Düşük faiz oranlarının korunması, konut kredilerine erişimi halk için daha kolay hale getirmekle kalmaz, aynı zamanda yükselen enflasyon karşısında makroekonomik ortamın istikrar kazanmasına da yardımcı olur. Ancak, enflasyon kontrol altına alınamazsa, faiz oranlarında yapılacak daha fazla indirim bankacılık sistemi üzerinde önemli bir baskı oluşturabilir ve finansal krize yol açabilir.

Yukarıdaki analizden de görülebileceği gibi, konut kredilerindeki faiz oranlarının düşürülmesi kısa vadede belirli faydalar sağlayabilir ve insanların mali yükünü hafifletmeye yardımcı olabilir. Ancak bu, Vietnam'daki konut sahipliği sorununu tamamen ele almak için kapsamlı bir çözüm değildir. Sorunun özü, insanların gelirlerine kıyasla aşırı yüksek konut fiyatları, sosyal konut arzındaki yetersizlik ve destek paketlerinin henüz gerçekten etkili olmaması gerçeğinde yatmaktadır.

Konutlara erişimi halk için gerçekten daha kolay hale getirmek için, finansal önlemler ve konut politikaları arasında bir sinerji olması gerekiyor. Hükümetin konut fiyatları üzerindeki kontrolünü güçlendirmesi, daha fazla sosyal konut arzı geliştirmesi ve tercihli kredi paketlerine halkın daha kolay erişebilmesi için idari prosedürleri basitleştirmesi gerekiyor. Bu kapsamlı önlemler olmadan, faiz indirimleri yalnızca geçici bir çözüm olabilir ve Vietnam gayrimenkul piyasasında sürdürülebilir bir değişim yaratmak için yetersiz kalabilir.

Kaynak: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html